"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.)
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davalı ... yönünden açılan davanın kabulüne, diğer davalılar yönünden açılan davanın ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşmalı, davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.01.20204 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı asil ..., davalılardan ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ... ile diğer davalı arsa malikleri murisi arasında 19.10.1990 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanan sözleşme uyarınca yüklenicinin kendisine düşen dairelerden 22 no.lu daireyi harici satış sözleşmesi ile müvekkiline sattığını, arsa maliki ...’ın vefatı üzerine davalı mirasçılar ile yüklenici arasında ilk sözleşmeyi kabul eden 17.04.1996 tarihli ek sözleşme imzalandığını, davalı yüklenicinin sözleşme gereği arsa sahiplerine verilecek 11 adet dubleks daireyi bitirerek teslim ettiğini, müvekkilinin dava konusu bağımsız bölümde oturduğunu ve inşaatın bittiğini, 22 yıldır tapusu alamadığını ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini mümkün olmazsa taşınmazın değerinin tahsilini talep etmiş, ıslah yoluyla tazminat talebini 599.775,002'ye artırmıştır.
II. CEVAP
1.Davalı vekili ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; satış bedeli yönünden müvekkillerine husumet yöneltilemeyeceğini, zamanaşımı süresinin geçtiğini, yüklenicinin yapıları sözleşmeye göre fen ve imar kurallarına uygun imal etmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.
2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, sözleşmelerin geçersiz olduğunu, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 19.11.2014 tarihli ve 2013/850 Esas, 2014/557 Karar sayılı kararıyla; tapu iptali ve tescil talebinin kesin hükmün varlığı nedeniyle reddine, ikinci kademedeki alacak isteminin davalı arsa sahibi mirasçıları yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı yüklenici ...'a yönelik alacak isteminin ise yargılama esnasında ayrılmasına yeni esasa kaydedilmesine, 31.12.2014 tarihli ek karar ile de alacak davasının kesin sürede eksiklikler yerine getirilmediğinden açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1.Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.04.2017 tarihli ve 2016/11445 Esas, 2017/2844 Karar sayılı ilamıyla ,dosyamız davacısının davacılar içinde yer almadığı ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/655 E., 2013/33 K. sayılı dosyanın kesin hüküm teşkil etmediği ve tazminat talepli istemin ... bu dava dosyası üzerinden incelenmesine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur.
B. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 22.11.2019 tarihli ve 2017/376 Esas, 2019/776 Karar sayılı kararıyla, arsa sahipleri bakımından davanın reddine, yüklenici ... bakımından davanın kabulüne karar verilmiştir.
C. İkinci Bozma Kararı
1-Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2-Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 13.01.2021 tarih ve 2020/1116 Esas, 2021/38 Karar sayılı ilamıyla 17.04.1996 günlü davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde ... kullanma izninin, kat mülkiyetinin yüklenici tarafından alınacağının kararlaştırıldığı, Fen bilirkişisi raporunda 701 parseldeki yapıların bitmiş ve kullanılabilir durumda, diğer parsellerdeki imalatın natamam vaziyette olduğu, 702 no.lu parseldeki bağımsız bölüm için 28.06.2018 tarihinde riskli bina raporu hazırlanması nedeni ile taşınmazda ve diğer parsellerdeki binalara iskan ruhsatının alınamayacağı, ancak yıkılarak yeni imar planı hükümlerine göre yeni binaların yapılacağının düzenlendiği, 703 parselin 24,00 m²’lik kısmının imar yoluna tecavüzlü olduğunun belirtildiği, Menteşe Belediyesinin 06.06.2018 tarihli yazısında taşınmaz üzerinde bulunan yapılara Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından 30.07.1991 tarihli ... ruhsatı verildiği, 5 yıllık ruhsat süresinin dolduğu, ... ruhsatı yenilenmediğinden hükümsüz hale geldiği, ... kullanma izin belgesinin alınmadığı, yapıların ruhsat eki mimari projesine uygun olmadığının tespit edildiği, o halde inşaatın yasal olarak tamamlandığından, yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirdiğinden söz edilemeyeceği, bu itibarla yükleniciden alacağın temliki hükümlerine göre dava konusu dubleks daireyi temlik alan davacının, tescile hak kazandığını söyleyebilme olanağı bulunmadığı, ne var ki mahkemece inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının hususunun araştırılmadığı, inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin açıklığa kavuşturulması gerektiği, bilirkişi raporunda bu konuda herhangi bir değerlendirme yapılmadığı, bu durumda mahkemece yapılacak ...; ilk olarak davacı ile davalı yüklenici arasında imzalanan satış sözleşmesi dosyaya kazandırıldıktan sonra davalılar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili ait olduğu belediyeden işlem dosyası ve projeler de getirtildikten sonra yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi marifeti ile mahallinde keşif de yapılarak davalı arsa sahipleri ile yaptığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve ekleri ile tasdikli projesi ... ruhsatı ile imar mevzuatına göre, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölüm ya da arsa paylarına hak kazanıp kazanmadığının tespit edilmesi, proje, ruhsat ve imar mevzuatına aykırılıklar var ise; bunların ruhsat ve proje tadilatı yapılarak yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin değerlendirilmesi, yasal hale getirilebilecekse bunun için gerekli ... ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak bir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi; alınacak cevaba göre konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulu vasıtasıyla mahallinde keşif yapılarak rapor alınmak suretiyle inşaatın yasal hale getirilmesi için gereken tüm işler için davacıya makul süre ve yetki verilmesi, ruhsat, proje ve imara aykırılıklar giderildiğinde tapu iptâl ve tescile karar verilebileceği, bu durumda davalı arsa sahiplerinin davaya karşı çıkmakta haklı olduklarından ücreti vekalet ve yargılama giderinden sorumlu tutulmamaları, davacının tapu iptâl ve tescile hak kazanamaması halinde davacının bedel ile ilgili taleplerinin 6100 sayılı HMK’da 7251 sayılı Yasa ile yapılan değişiklik nazara alınarak ıslah talebi de değerlendirilerek sonucuna uygun karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.
D. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Menteşe Belediye Başkanlığı ... Kontrol Müdürlüğü yazı cevabına göre inşaatların yasal hale getirilmelerinin mümkün olmadığının bildirildiği, bu yazı cevabı dikkate alındığında usul ekonomisi açısından yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması yargılamaya bir yenilik katmayıp gereksiz yargılama gideri sarfına neden olacağından yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadığı, davalı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında 699/700/701/702/703 parsel sayılı taşınmazlar üzerine 45 adet her biri 120 m² olmak üzere dubleks daire yapımı konusunda 19/10/1990 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, sözleşme uyarınca yapılacak dubleks villalardan 11 adedinin arsa sahibine verileceği kalan 34 dairenin de müteahhide verileceği konusunda anlaşıldığı, sözleşmeye göre 45 daireden 2 adedinin ... ve Okul Talebeleri Derneğine verilmek kaydıyla 11 tanesinin arsa maliklerine verileceği geri kalan 34 dubleks dairenin de müteahhidin olacağı konusunda anlaşıldığı, hali hazırda 700 parselde kayıtlı arsa üzerine yapılan eski numarası 22 olan dairenin davacı ...'na davalı ... tarafından satıldığı ve müteahhidin tüm haklarının devredildiği, muris ...'ın vefatı üzerine taşınmazların murisin mirasçıları olan ... dışındaki diğer davalılara intikal ettiği ve 17/04/1996 tarihinde davalı müteahhit ile arsa sahipleri arasında ilk sözleşmeyi kabul eden ek sözleşme imzalandığı ancak davacının arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirerek 11 adet dubleks daireyi bitirip teslim ettiği halde kendisine bırakılan dairelerin bir kısmının inşaatını tamamladığı, bir kısmını ise tamamlamadığı ve kaba inşaat aşamasında bıraktığı halde bir kısım daireleri sattığı, mahkememizce yapılan keşif ve bilirkişi incelemeleri uyarınca tespit edildiği üzere davaya konu bir adet 700 parselde kayıtlı 22 no.lu bağımsız bölümün ruhsatlandırılmasının mümkün olmadığı, bu dairenin değerinin 597.775,00 TL olduğu, davanın niteliği ve taşınmazın ruhsatlandırılamaması nedeniyle tapu iptali ve tescili yönünde bir karar verilmesinin mümkün olmadığı ancak davalı müteahhit ... tarafından taahhüt edilen edimin davalının kendi kusuru ile yerine getirilemediği diğer davalıların bir kusurlarının bulunmadığı gerekçesiyle davalılar ..., ..., ... hakkında açılan davanın ayrı ayrı reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kabulü ile 597.775,00 TL 'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; yüklenicinin arsa maliklerine isabet eden daireleri eksiksiz teslim ettiğini, arsa maliklerinin resmi işlemler için yükleniciye vekalet vermediğinin sabit olduğunu, inşaatın kaçak hale gelmesinde arsa maliklerinin kusurlu olduğunu, bozma kararı uyarınca keşif yapılarak rapor aldırılmadığını, arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleşeceğini, kararın eksik incelemeye dayalı olduğunu, tapu iptal ve tescil talebi hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmediğini, davalı arsa malikleri yönünden husumetten red kararı verilmiş olup, maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, nispi vekalet ücretine hükmedildiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin arsa sahiplerine düşen daireleri tamamlayarak teslim ettiğini, yatay kat mülkiyetine tabi meskenlerde arsa sahibine ait olanlar teslim edildiğinden diğer parsellerin müvekkiline ait olup olmayacağının incelenmesi gerektiğini, bozma ilamında istenilen belgelerin getirtilerek rapor aldırılmadığını, müvekkiline vekaletname verilmediğinden inşaat ruhsatı yenileme ve iskan almanın mümkün olmadığını, yola tecavüzlü olduğu belirtilen parselin müvekkiline bırakılan parsel olup belediye ile arsasında terk işlemi yapabileceğini, arsa sahiplerine teslim edilen konutlarda sorun olmadığını, taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin belirlenmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptal tescil olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 438/7. maddeleri., TBK’nın 470 vd.
3. Değerlendirme
1.Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davalı ... vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.’nin 13/4 maddesi “Maddi tazminat istemli davaların tamamının reddi durumunda avukatlık ücreti, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümüne göre hükmolunur” hükmünü içermektedir. Bu durumda mahkemece davalılar , ..., ... (mirasçıları) aleyhine açılmış maddi tazminat istemli dava reddedildiğinden adı geçen davalılar yararına maktu vekalet ücretine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde nispi vekalet ücreti verilmiş olması bozmayı gerektirir.
Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 438 inci maddesinin yedinci fıkrası hükmü uyarınca mahkeme kararının düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Yukarıda değerlendirme bölümünün 1 numaralı bendinde açıklanan nedenlerle, davalı ... vekilinin tüm, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,
2. Değerlendirme bölümünün 2 nolu bendinde yer alan nedenlerle davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile Mahkeme kararının, “1 NOLU HÜKÜM YÖNÜNDEN” başlıklı “a”bendinde yer alan “83.755,25 TL vekalet ücretinin” ibaresinin çıkarılarak yerine “ A.A.Ü.T. 13/4 maddesi uyarınca 4.600,00 TL vekalet ücretinin “ ibaresinin eklenmesi suretiyle hükmün değiştirilmiş bu haliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine,
Davacıdan peşin alınan harcın istek halinde iadesine,
Aşağıda yazılı harcın temyiz eden davalı ...'dan alınmasına,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
23.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.