"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Asıl Dava
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile davalılardan ... arasında 16.05.2005 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereği davacıların arsalarını kat karşılığı inşaat yapması için davalı müteahhit Muhittin'e teslim ettiğini, sözleşme uyarınca koşulların belirlenen dairelerden 3 adedini davacıların alacağını, diğerlerinin ise davalı ...'e ait olacağının kararlaştırıldığını, 18.08.2005 tarihinde inşaat ruhsatının alındığını, müteahhidin hissesine düşen daireleri sattığını, satış işlemlerine davacıların ferağ verdiğini ancak bu satış işlemlerinin inşaat bitirilmeden gerçekleştiğini, satın alan kişilerin daire bedellerini müteahhide ödediğini, davalı müteahhidin geçen süre zarfında inşaatı bitirmeden kayıplara karıştığını, inşaatın şu anki seviyesinin %40 olduğunu, inşaatın iskan alınamaz durumda olduğunu ve müvekkilinin mağdur olduğunu, inşaat sözleşmesinin feshi ile müvekkillerine ait taşınmazdan yapılan satışların iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
2.Birleşen Dava
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009 / 436 Esas sayılı dosyasından görülmekte olan tapu iptal davasında, bazı makilerin değişmiş olduğu, Tapu Sicil Müdürlüğü'nden gönderilen son kayıtlarda malik olarak ..., ... Bankası ve ... Bankası göründüğü, bu durumda ... malikleri de davaya dahil edilmesi zarureti doğduğu belirtilerek davanın ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/436 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine, tapuda kayıtlı hisselerinin iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Asıl Davada Cevap
a.Davalı ... vekili cevabında özetle; arsa sahibi ile ... arasındaki sözleşmeyi bilmediğini, maliki olduğu daireyi ...'dan 05.12.2007 tarihinde ... Kredi Bankasından kredi çekerek aldığını, ...'ın ise daireyi davalı ...'den aldığını, daireyi anahtar teslimi aldığını, arsa sahibi ile müteahhit arasında ne geçtiğini bilmediğini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
b.Davalı ... vekili cevabında özetle; müvekkilinin zemin kat 4 no.lu daireyi 16/206 arsa payı ile davacı ...'dan 01.12.2005 tarihinde satın alındığını, inşaatı %100 oranında tamamlamış olarak aldığını, tüm davalıların dairelerini teslim aldığını ve birkaç yıldır kullandığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
c.Davalı ... Tekstil İnş. ve Gıda Paz. Tic. San. Ltd. Şti.'ye usulüne uygun tebligata rağmen davalı davaya cevap vermemiştir.
2.Birleşen Davada Cevap
a. ... Bankası vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili bankanın dava konusu taşınmazı kredi borçlusu davalı ... ... aleyhine açılan ... 10. İcra Müdürlüğünün 2007/370 Esas sayılı dosyasında verilen satış kararı ile ... 4. İcra Müdürlüğünün 2009/1780 Talimat sayılı dosyasından 12.02.2010 tarihinde yapılan cebri icra açık arttırması sonucunda alacağa mahsuben satın aldığını ve müvekkili banka adına tescil edildiğini, cebri icra yolu ile yapılan satışlar için iptal davası açılamayacağını, davacı vekilinin iddialarının yersiz olduğunu, davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
... Bankası vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu ..., ... Mahalle, ... köyünde kain ... pafta, 2366 ada, 3 parselde kayıtlı 17/206 arsa paylı 2 no.lu bağımsız bölümün ...'in kullanmış olduğunu, borcun ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takibi sonrasındaki açık arttırma sonucu 24.000,00 TL bedelle bankaya ihale edildiğini, müvekkilinin taşınmazı cebri icra yoluyla satın alarak mülkiyetini kazandığını, söz konusu ilişkilerden haberi olamayacağını ve iyi niyetli olduğunu, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
c.... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu çatı piyesli daireyi 105.000,00 TL bedelle 26.01.2010 tarihinde ... isimli kişiden aldığını, bu kişinin de daireyi cebri icra yoluyla yapılan ihaleden satın aldığını, söz konusu bağımsız bölümün mülkiyetinin müvekkiline, müteahhitden sonra bir icra yoluyla satış olmak üzere dört kişiden geçerek intikal ettiğini, müvekkilinin daireyi satın aldığında apartmandaki merdivenlerdeki eksiklik dışında başka bir eksiklik olmadığını, söz konusu eksikliğin tamamlanması için tüm daire sakinlerinden para toplandığını, bu şekilde eksikliğin giderildiğini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 18.09.2014 tarihli ve 2009/436 Esas, 2014/326 Karar sayılı kararı ile 28.09.2011 tarihli ek raporunda keşif tarihi itibariyle iskan belgesi alınmamasına rağmen tüm dairelerde ikamet edildiği, fiili duruma göre daire içlerinde sözleşme ve projeye göre eksiklik bulunmadığı, tespit edilen ortak alandaki eksik işler oranının binanın toplam imalat değerine göre dava tarihi itibariyle %1,93, keşif tarihi itibariyle %1,72 olduğunun tespiti karşısında inşaatın tamamlanma oranının %98 seviyelerinde olduğu, eksik işlerinde sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığı, bu haliyle sözleşmenin ileriye etkili feshi koşullarının gerçekleştiği kabul edilerek davacının davasının kısmen kabulü ile davacılar ile davalılardan ... arasında düzenlenen ... 19. Noterliğinin 16.05.2005 gün, 26466 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ileriye etkili olacak şekilde feshine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahipleri, asıl dosya davalısı ..., birleşen dosya davalıları ... Bankası ve ... Bankası vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 09.05.2019 tarihli ve 2019/821 Esas, 2019/2216 Karar sayılı kararıyla birleşen dosya davalısı ... Bankasının temyiz dilekçesin yasal süresinden sonra verdiği anlaşıldığından temyiz isteminin reddine, davacı arsa sahipleri ile birleşen dosya davalısı T. ... Bankası A.Ş. ve asıl dosya davalısı ...'ın temyizine gelince 16.05.2005 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin ileriye etkili olacak şekilde feshine karar verilmiş ise de; asıl ve birleşen davalar ayrı dava olduklarından her iki dava hakkında ayrı ayrı hüküm kurulması gerekirken, birleşen davada olumlu veya olumsuz karar verilmemesinin hatalı olduğu, diğer taraftan dava konusu 5 ve 7 no.lu bağımsız bölümler yargılama aşamasında dava dışı üçüncü kişiye satılıp devredildiğinden HMK'nın 125. maddesi gereğince davacılara seçimlik hak kullandırılmaksızın asıl davada ileriye etkili fesih kararı verilmesinin de doğru olmadığı, ileri etkili fesih halinde tasfiyenin de yapılması gerekli olup, ileriye etkili fesih koşulları gerçekleşmiş ise seviyeye göre yüklenici ya da devir tarihleri dikkate alınarak üçüncü kişilerde bulunan paylara yönelik tapu iptâl ve tescile karar verilmesi gerekirken, bu konuda herhangi bir hüküm kurulmamasının bozmayı gerektirdiği, aleyhine hüküm kurulmayan asıl ve birleşen dosya davalılarının harç, vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulması ve temyiz eden vekille temsil olunan davalılar yararına vekâlet ücretine hükmedilmemesinin ise kabule göre doğru olmadığı gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu binanın tamamlanma oranının %97,32 olarak gerçekleştiği, eser sözleşmesine konu yapının %90'ın üzerinde tamamlanması halinde geriye etkili fesih talep edilemeyecek olup ancak ileriye etkili fesih talep edilebileceği, bozma ilamında ileriye etkili feshin şartlarının araştırılması gerektiğinin belirtildiği, her ne kadar eksik işler sebebiyle davalı yüklenici Muhittin'in temerrüdünden bahsedilebilecek ise de, binanın tamamlanma oranının, keşif ile tespit edildiği üzere taşınmazdaki tüm dairelerin fiilen kullanılıyor olması hususları ve eksik işlerin kapsamı dikkate alındığında sözleşmenin, ileriye etkili dahi olsa feshi talebinin iyi niyet kuralına aykırı olduğu, davacıların ancak temerrüde bağlı müsbet zarar kapsamında eksik işler bedelini talep edebilecekleri, bu talebin eldeki davanın konusu dışında olduğu, ayrıca birleşen dosya davalılara ... Bankası ve ... Bankasının, 2 ve 3 no.lu taşınmazları cebri icra yoluyla satın almış olduklarından TMK 1023. maddesi korumasından faydalanacakları ve iyi niyetli üçüncü kişi konumundaki bu davalılara yöneltilen tapu iptal tescil talebinin dinlenemeyeceği, davalı ... Tekstil isimli şirketin sözleşmenin tarafı olmadığı gibi tapuda bir hak sahipliği de bulunmadığından, sözleşmenin yüklenici tarafından kendi adına imzalandığı anlaşıldığından bu davalıya yönelik talebin husumet yokluğu sebebiyle reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek asıl davada; davalı ... Tekstil İnşaat ve Gıda Pazarlama Ticaret Sanayi Limited Şirketine yönelik davanın pasif husumet yokluğu sebebiyle reddine, asıl davada diğer davalılara yönelik sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil taleplerinin esastan reddine, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahipleri vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; bozma kararına uyulmuş olmasına rağmen bozma kararında belirtilen hususlar yerine getirilmeden karar verildiği, öncelikle inşaatın seviyesinin %97.32 olarak gerçekleşmiş olduğu raporunda eksikliklerin müteahhit tarafından yapılmamış olduğunu, dairelerde oturanlar tarafından kendi dairelerini tamamlamış olmasından ötürü seviyenin oranın yüksek çıktığı, dairelerin eksikliklerinin yüklenici değil yükleniciden daire satın alanlar tarafından tamamlandığı, bu durumda yüklenicinin edimini yerine getirmediği, arsa sahiplerinin dairelerindeki eksiklerin parasal değerinin rayiç değerlere göre hesaplanması gerektiği, ileriye etkili fesih hakkında ret kararı verilmesinin hatalı olduğu, davalılar ..., ..., ... lehine vekalet ücreti ödemesine karar verilmesinin hatalı olduğu belirtilerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl ve birleşen davada uyuşmazlık, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ile tapu iptal tescil istemlerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 inci maddesi, 438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 vd. maddeleri.
3. Değerlendirme
1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı ve özellikle bozma ilamında ileri etkili feshin koşullarının değerlendirilmesi gerektiğinin bildirilmesi nedeni ile usuli kazanılmış hak doğmadığı, ileri etkili feshin koşullarının oluşmadığı, davalılar ..., ..., ... kendilerini vekille temsil ettirdikleri için lehlerine vekalet ücreti taktirinde bir hata olmadığı, tamamlama harcının asıl davaya yönelik kurulan hükümde davacılara iadesine karar verildiği ve davacıların dairelerindeki ve ortak alanlardaki eksikliklerin giderim bedeli için dava açabilecekleri anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan nedenle;
Davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davacılardan alınmasına,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme kanun yolu açık olmak üzere,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
11.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.