"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davalı-karşı davacı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı-karşı davacı ... vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.01.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili Avukat ... ile asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekili Avukat ...'ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalıya B blok 3. kat 6 no.lu bağımsız bölüm satışı yapıldığını, davalının daire bedeline ilişkin bir kısım ödeme yaptıktan sonra mesken bedeli, tapu harçları vb. ödemeler dahil kalan bakiye borcu olan 276.170,00 TL bedeli ödemediğini, 23.07.2020 tarihli ihtarname ile sözleşmenin geriye etkili feshedildiğini, davalının dava konusu daireyi tahliye etmediğini ileri sürerek, sözleşmenin feshi nedeniyle davalının yaptığı ödemelerden kira bedelinin mahsubu ile davalıya iade edilecek bedelin depo edilmesine, bağımsız bölüme müdahalesinin men’i ile taşınmazdan çıkarılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2.Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazın davalı şirketten satın alındığını, 312.964,50 TL ödeme yapıldığını, davalı şirketin Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile yapmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile edindiği bu taşınmazın tapu devrini idare ile arasındaki uyuşmazlık nedeniyle müvekkiline devredemediğini, davalının 29.04.2020 tarihinde tapu devrini alınca müvekkiline ihtar keşide ederek sözleşmeyi feshedeceğini bildirdiğini, aralarındaki sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından müvekkilinin temerrüde düşürüldüğünden bahsedilemeyeceğini, sözleşme ile kararlaştırılan bedelin kalan kısmını ödemeye hazır olduğunu ileri sürerek, taşınmazının davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; şekil şartına uymadan yapılan sözleşmeye dayalı ödeme istenemeyeceğini, müvekkilinin sözleşme yapılırken davacının şifahen tapu devrinin henüz yapamayacağını,arsa sahibi kurumla problem yaşadığını, ancak kısa sürede çözüleceği beyanına güvenerek sözleşmeyi akdettiğini, aradan geçen uzunca süreye rağmen gayrimenkulü tapu devrine uygun hale getirmediğini, davacının temerrüde düştüğünü, müvekkiline 570.000,00 TL bedelle sattığı taşınmazı piyasa fiyatından satarak fahiş kâr elde etmeyi amaçladığını TMK’nın 2. maddesine aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
2.Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davalıya bakiye bedeli ödemesi için defalarca ihtar gönderildiğini, sonrasında sözleşmenin feshedildiğini, tevdi yeri tayini talebinin reddi sonucu bedelin alınması için keşide edilen ihtarın 11.09.2020 tarihinde davacıya tebliğ edildiğini, sonrasında yine tevdi yeri tayini talep edildiğini ancak davacının daireyi tahliye etmemesi nedeniyle bedelin yatırılmadığını, davacının iddiasına göre geçersiz sözleşmeye göre tapu iptal tescil isteyemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli bir ön sözleşme olup, 6502 sayılı Yasanın 41/1 maddesi uyarınca geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceği, taraflarında dava ve cevap dilekçelerinde sözleşmenin geçersiz olduğuna yönelik iddiaları bulunmamakla beraber davacı vekilinin iddiasının sözleşmenin feshi ve tahliye gerektiği yönünde olduğu, davacı tarafından davalıya gönderilen 3 ihtarnamenin de sözleşmede belirtilen adres dışında başka adrese gönderildiği, özellikle taşınmazın tahliyesini öngören ihtarnamenin usule aykırı tebliğ edildiği hususları uyarınca taraflar arasında imzalanan sözleşmenin dava tarihi itibariyle geçerli ve ayakta olduğu, fesih şartlarının oluşmadığı,sözleşmenin feshi talebinin dava dilekçesi ile ileri sürüldüğü, davacı vekilinin 24.09.2021 tarihli dilekçesinde davalı tarafından ödenen bedellerin denkleştirici adalet kuramı doğrultusunda iade edilebileceğinin talep ve kabul edildiği, hem de sözleşmenin dava tarihi itibariyle feshedilmemiş olduğunun tespiti karşısında davalının ödediği bedeli denkleştirici adalet kuramı karşısında talep edebileceği, 744.417,42 TL bedelin davacı tarafından süresinde yatırıldığı, taraflar arasında taşınmaz satışına yönelik sözleşme bulunduğu ve kötüniyetli zilyetlik olmadığı, dava tarihinden önce davalının kötüniyetli zilyede dönüştüğünün kabul edilemeyeceği, dava tarihi itibariyle sözleşme feshedilmiş sayılacağı gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin feshine, davalının taşınmaza müdahalesinin menine, taşınmazın tahliyesine, birleşen davada ise sözleşmenin geçerli ve ayakta olduğu ancak sözleşmede belirtilen bedel üzerinden ödenen tutarın oranı dikkate alınarak taşınmazın dava tarihi rayiç değeri üzerinden ilgili oranın uygulanması sonucu hesaplanan 514.140,00 TL bedelin yatırılması için verilen kesin ve ihtaratlı süreye rağmen depo edilmediği, bedelin temin edilemediğinin belirtildiği gerekçesiyle birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı birleşen davada davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili istinaf dilekçesinde; müvekkilinin satın aldığı dairenin tapu malikinin yıllarca Vakıflar İdaresi olduğunu, davalı ile Vakıflar İdaresi arasında devam eden uyuşmazlık çözülmediğinden müvekkiline tapu devri yapılamadığını, güncellenmenin usul ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkilinin ödemekle yükümlü olduğu bedelin sözleşme ile kararlaştırılan bedelden bakiye kalan kısım olduğunu, kusursuz müvekkilinin ödeyeceği bedelin ek raporda açıklanan şekilde sözleşmede müvekkilinin değil davacı şirketin kusurunun ve temerüdünün bulunduğunu, bakiye satış bedeli için verilen kesin sürenin hükümsüz olduğunu, mahkemece taraflarına kesin süre verildiği belirtilen celse ara kararında, her ne kadar taraflarına ... Şubesinde davacı-karşı davalı şirket adına hesap açma yetkisi verilmişse de, taraflarının veya vekil olarak şahsının mahkeme ara kararıyla bu hususta yetkilendirilemeyeceğinin açık olduğunu, taraflarına böyle bir kesin süre verilebilmesi için bir hesap açtırılmasının gerektiğini, mahkeme yazı işleri müdürünce açılan bu hesap cüzdanı dosyaya kazandırıldıktan sonra ancak ve ancak taraflarına bu hesapta davacı-karşı davalı adına alt rumuzla para yatırma yetkisinin verilebildiğini, dosyanın tetkikinde de ve davacı-karşı davalı tarafça bu hesapta müvekkilinin adıyla alt rumuz oluşturularak para yatırılabildiğini, yerel mahkemece taraflarına verilen kesin sürenin hüküm ve sonuç doğurabilmesi için tüm bu hususların ara kararda açıklanması ve mahkemece yazı işleri müdürüne de bu konuda talimat, yetki ve süre verilmesi gerekmekteyken, sadece taraflarına eksik ve hatalı verilen kesin sürenin hukuki sonuçları olduğunu düşünmenin hatalı olduğunu, 10.02.2022 tarihli duruşmada yeniden süre istemelerine rağmen mahkemece bu talebin reddedildiğini ve davacı-karşı davalıya ödenen bedelin iadesi için süre verildiğini, davacı-karşı davalıya verilen süre içerisinde mahkeme yazı işleri müdürünce bankada hesap açtırıldığını ve davacı-karşı davalı tarafça bedelin bankaya bloke edildiğini, yapılan tüm bu işlemlerin usule ve yasaya aykırı olup silahların eşitliği ilkesini ve tarafların adil yargılanma haklarını da zedelediğini, taraflarına verilen kesin sürede tüm bu işlemlerin yapılmasının mümkün olmadığını belirterek, mahkeme kararın ortadan kaldırılmasına, davacının davasının reddine-karşı davalarının kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu sözleşmenin tarafı olan davalı-birleşen dosya davacısının tüketici, davacı birleşen dosya davalısının yüklenici olduğu, yükleniciye ait bağımsız bölümün adi yazılı bir sözleşmeyle davacıya satılmasının, Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil; TBK'nın 183 vd. maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlem olduğu, taraflarca yasal şekilde düzenlenmiş olan alacağın temliki sözleşmesinin TBK'nın 184. maddesi uyarınca geçerli olduğu, bu sözleşme gereğince tüketicinin, toplam 312.964,50 TL ... olduğunu ispat ettiği, dairenin ise kendisine teslim edilmediği, Türk Borçlar Kanununun 123. maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesi gerektiği, birleşen dosya davacısı dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ettiği, mahkemece yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporuna göre davalı birleşen dosya davacısına 514.140 TL'nin depo edilmesi için kesin süre verildiği, birleşen dosya davacısı vekilinin 04/05/2020 tarihli celsede müvekkilinin depo edilecek bedeli temin edemediğini ifade etmesiyle artık birleşen dosya davacısı kesin süreye ilişkin ara kararını yerine getirilmemekle tapu iptal tescil talebini isteme hakkı ortadan kalktığı, asıl dosya davacısı da sözleşmenin feshini, davalı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet kuramı doğrultusunda iade edebileceğini talep etmesi ve davalının da süresinde daire bedelini ödememesi nedeniyle denkleştirici adalet ilkesi gereği hesaplanan bedelin davalı-karşı davacıya ödenmesini karar verilmesinde bir hata bulunmadığı gerekçesiyle asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı birleşen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, asıl davada harici gayrimenkul satış vaadi sözleşmenin feshedilmiş olması nedeniyle kira tazminatı ile müdahalenin meni ve tahliye, birleşen davada harici gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
3. Değerlendirme
1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Mahkemece verilen kesin süreye ilişkin ara kararın asıl davada davalı- birleşen davada davacı vekilince 04.05.2022 tarihli celsede müvekkilinin depo edilecek bedeli temin edemediğinden yerine getirilemediği beyan edildiğinden kararda isabetsizlik görülmemiştir.
3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan asıl davada davacı-birleşen davada davalı yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl davada davalı-birleşen davada davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine
Davalı-karşı davacı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.