"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/199 E., 2020/164 K.
HÜKÜM/KARAR : Kabul
İlk Derece Mahkemesi kararı asıl ve birleşen 2011/678 Esas sayılı dosyada davacı-2012/300 Esas ve 2015/137 Esas sayılı dosyalarda davalı ... mirasçısı ... vekilince duruşmasız, asıl ve birleşen 2011/678 Esas sayılı dosyada davacı-2012/300 Esas ve 2015/137 Esas sayılı dosyalarda davalı ...Yapı Hizmetleri Tur. Dış Tic. Ltd. Şti. vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 15.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde asıl ve birleşen dosyada davalı-birleşen dosyada davacı ...Yapı Hizmetleri Tur. Dış Tic. Ltd. Şti. Yetkilisi Hakkı ...ile asli müdahil Hazine vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil, itirazın iptali ve yükleniciden taşınmaz satın alan 3. kişinin açmış olduğu tapu iptali ve tescil istemlerinden kaynaklanmaktadır.
Asıl dava davacı ... dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici ...Ltd. Şti. ile davalı arsa maliki Teoman’nın 18.01.2007 günü Kartal 12. Noterliği’nde düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan 7427 parseldeki 6, 7, 8 ve 3 numaralı bağımsız bölümleri satış vaadi sözleşmeleriyle temlik aldığını, edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek, taşınmazların adına tescilini; ıslah dilekçesiyle de, 6 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini, 7, 8 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin bedelinin tahsilini, birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/680 Esas sayılı dava dosyasında davacı ... dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında 18.01.2007 günü Kartal 12. Noterliği’nde düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşme gereği davalı yükleniciye bırakılan 7427 parseldeki 9 numaralı bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesiyle temlik aldığını, edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek, taşınmazın adına tesciline karar verilmesini, birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/678 Esas sayılı dava dosyasında davacı ... dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında 18.01.2007 günü Kartal 12. Noterliği’nde düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşme gereği davalı yükleniciye bırakılan 7427 parseldeki 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümleri satış vaadi sözleşmesiyle temlik aldığını, edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek, taşınmazların adına tescilini; ıslah dilekçesiyle de, 1 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini, 2 numaralı bağımsız bölüm bedeli 500.000,00 TL’nin tahsilini, birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/300 Esas sayılı dava dosyasında davacı ...Yapı Hizmetleri Turz. Dış Tic. Ltd Şti. dava dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 18.01.2007 tarihinde yapılan Kartal 12. Noterliği'nin 02574 numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalıya ait taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat karşılığında taşınmaz satın alındığını, müvekkili tarafından inşaat yapımına başlandığını ve % 80 seviyesine kadar yapıldığını, Kartal 12. Noterliği'nin 27 Ekim 2011 tarihinde 37962 numaralı sözleşme ile 2574 numaralı karşılığı inşaat sözleşmesi fesih edildiğini, 11.11.2011 tarihinde yapılan protokol ile fesih sonucunda inşaatın nasıl tamamlanacağının belirlendiğini belirterek, sözleşmenin ileriye yönelik feshinin kabulü ile davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tapuya tesciline, aksi halde yapılan inşaat maliyet bedelinin tespiti ile iş sahibinden tahsilini, birleşen İstanbul Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/137 Esas sayılı dava dosyasında davacı ...Yapı Hizmetleri Turz. Dış Tic. Ltd. Şti. dava dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 18.01.2007 tarih 2574 numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi, daha sonra 08.09.2009 tarih 40979 numaralı ek sözleşme yaptıklarını, sözleşmeye göre müvekkiline verilmesi gereken bağımsız bölümlerin verilmediğini, A3-A10-B1-B2 no.lu bağımsız bölümlerin davalı tarafça müvekkiline verilmediğini ve başkalarına satışının yapıldığını, bu nedenle İstanbul Anadolu 8. İcra Müdürlüğü'nün 2015/978 dosyasında icra takibi yapıldığını, davacı tarafın da itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline, icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Asıl davada davalı ...Yapı Hizmetleri Turz. Dış Tic. Ltd. Şti. cevap dilekçesinde özetle; 7427 parsel üzerindeki 7 no.lu bağımsız bölümün davacıya verildiğinden dava konusu edilemeyeceğini, 8 no.lu bağımsız bölümün davacının kardeşi olan ...' e tapusunun verildiğini, bu nedenle bu bağımsız bölümün de dava konusu edilmemesi gerektiğini, 860.000,00 TL değerinde olan bu teminatların indirilmesi durumunda davacıya olan borcunu ödediğini, davalı ... cevap dilekçesinde; yüklenicinin sözleşme tarihinde sözleşmedeki edimlerini yerine getirecek yeterli maddi imkanları olmadığını kendisinden gizlediği, yüklenicinin bunun için ...' ten kendisine inşaatın iskanın alınmasına kadar bütün harcamaları için finansman desteğinde bulunmasını istediğini, ...' ün yapacağı inşaat harcamaları için...' dan ön koşul olarak Gayrimenkul Satış Vaadi istediğini, bu suretle taraflar arasında anlaşma sağlanarak şantiye çalışmaları başlatıldığını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin karşılıklı anlaşma ile 27.10.2011 tarihinde feshedildiğini, davacı ile yüklenici arasındaki sözleşmenin gerçek bir satış vaadi sözleşmesi olmadığını, birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/680 Esas sayılı dava dosyasında davalı yüklenici cevap dilekçesinde; 9 no.lu bağımsız bölümün...'ye satıldığını, sadece 10.000,00 TL kapora alındığını, bu nedenle sadece 10.000,00 TL'nin iadesinin talep edilebileceğini, davalı arsa sahibi cevap dilekçesinde; davalı yüklenicinin inşaatı yapacak gücünün olmadığını, davalının ...'ten kendisine finansman sağlamasını istediğini, finansman için satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, satış vaadi sözleşmesinin taminat olarak imzalandığını, bunun muvazaalı olduğunu, sözleşmenin feshedildiğini bu nedenle muvazaalı sözleşmelere dayanarak tapu talep edilemeyeceğini, birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/678 Esas sayılı dava dosyasında davalı yüklenici cevap dilekçesinde; dava konusu olmayan diğer bağımsız bölümler ile açıklama yaparak davanın reddine karar verilmesini, davalı arsa sahibi cevap dilekçesinde; sözleşmenin feshedildiğini, satışların muvazaalı olduğunu, birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/300 Esas sayılı dava dosyasında davalı ... cevap dilekçesinde, sözleşmenin feshedildiğini, fesihten sonra inşaatın ... İnşaat firması sahibi ...'ye devredildiğini, davacının hakkının sadece 27.10.2011 tarihindeki şantiye görünümündeki maliyet hesabı olduğu, bu bedelinde imkan dahilinde ödeneceğini, birleşen İstanbul Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/137 Esas sayılı dava dosyasında davalı ... cevap dilekçesinde, taraflar arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, ek sözleşme ile teslim süresinin 2010 yılı Haziran ayı sonuna kadar uzatıldığını, ana sözleşmenin 20. maddesinde müteahhide bağımsız bölümlerin hangi şartlarda teslim edileceğini belirlediğini, ancak davacı müteahhidin işi zamanında bitirmediğini, verilen ilave sürede de yapmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; sözleşmenin karşılıklı olarak fesh edildiği tarih itibari ile hali hazır durumunun % 85 olduğu, buna göre feshin geriye etkili olarak söz konusu olamayacağı, Kartal 12. Noterliği'nin 27.10.2011 tarih 37962 yevmiye no.lu fesih sözleşmesinin ileri etkili olarak bozulduğunun kabul edilmesi gerektiği, buna göre müteahhitin yapmış olduğu % 85'e göre arsa sahibinden hak talep edebileceği, müteahhitin kendisine düşecek olan villalardan bazılarını daha önce 3. şahıslara noterlikten yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca sattığı, buna ilişkin tüm dosyaların birleştiğinin görüldüğü, sözleşmenin ileriye etkili olarak fesih edilmesi nedeni ile 2011/677 Esas sayılı dosyada davacı ...'ün yapmış olduğu Kartal 12. Noterliği'nin, 18.08.2009 tarih 31974 yevmiye nolu, 18.01.2010 tarih 2751 yevmiye nolu ve 23.07.2010 tarihli 28197 yevmiye no.lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile 2011/678 Esas sayılı dosyasına ilişkin yapılan Kartal 12. Noterliği'nin 13.04.2010 tarih 15117 yevmiye no.lu sözleşmesi, 2011/680 Esas sayılı dosya yönünden Kartal 12. Noterliği'nin 17.03.2010 tarih 11442 yevmiye no.lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu, davacılardan ... ile...'ın 15.05.2011 tarihli protokol düzenledikleri, müteahhit vekilinin talebi üzerine davacılardan ... ile ...'nin isticvap edildiği, 21.05.2013 tarihli oturumda beyanda bulunarak duruşma zaptını imzaladıkları, müteahhitin satış vaadi ile ...'e satmayı vadettiği A-2 no.lu villayı 13.09.2010 tarihinde 3. şahıs ...'ya sattığı, dairenin değerinin 550.000,00 TL olduğu, A-7 no.lu villanın 05.10.2010 tarihinde davacı ...'e satıldığı, bu kişinin daha sonra bu yeri 3.şahıslara sattığı, A-8 nolu villanın 05.10.2010 tarihinde tapuda ... adına işlem gördüğü, aynı gün 1404 yevmiye ile A-7 no.lu villanın ...'e satıldığı, bu nedenle her ne kadar A-8 no.lu villa satış vaadi sözleşmesi ile ...'e satılması vadedilmiş ise de satış esnasında ...'ın rızası ile kardeşi ...'e ... tarafından da 3. şahısa satıldığı, böylece edimin yerine getirildiği anlaşılmakla birleşen 2012/300 Esas sayılı dosyası yönünden taraflar ... ve ...Yapı Ltd. Şti. arasında Kartal 12. Noterliğinin 18.01.2007 tarih 2574 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi Kartal 12. Noterliğinin 27.10.2011 tarih 37960 yevmiye no.lu fesihname ile fesh edildiğinden feshin ileriye etkili olarak kabulüne, taraflarca hazırlanan 11.11.2011 tarihli protokolde dikkate alınarak davacı edimini tam olarak yerine getirseydi hak edeceği 13 villadan sitenin tamamlanma oranına göre 11 adet villayı hak ettiğine , birleşen dosyalar ve davacıların talepleri dikkate alınarak fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere davalı ... adına olan 7427 parseldeki A4, A5 no.lu villaların tapu kayıtlarının iptali ile ...Yapı Hizm. Turz.Dış Tic. Ltd. Şti. adına tapuya kayıt ve tesciline, asıl dava yönünden arsa sahibi ile mütehait arasındaki sözleşme ileriye etki olarak feshedildiğinden mütehaite düşecek villalardan 7427 parseldeki A6 no.lu villanın 7428 parseldeki B3 no.lu villanın davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, A7 no.lu villa 05.10.2010 tarih 1404 yevmiye ile ...'e tapuda satıldığı, bu kişinin daha sonra bu yeri 3. şahısa sattığı, yine A8 no.lu villanın aynı tarih ve yevmiye numarası ile davacının kardeşi ... adına tapuda işlem gördüğü ve bu kişinin de bu yeri 3. şahısa sattığından bu iki villa yönünden davalı tarafından edim yerine getirildiğinden davacının bedellerinin tahsili taleplerinin reddine, birleşen 2011/678 Esas sayılı dosyası yönünden arsa sahibi ile mütehait arasındaki sözleşme ileriye etki olarak feshedildiğinden müteahhite düşecek villalardan 7427 parseldeki A1 no.lu villanın davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya tesciline, A2 no.lu villanın 13.09.2010 tarih 10268 yevmiye ile 3. şahıs olan Selim Çapa'ya satıldığı anlaşılmakla davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, davacının talebi ile bağlı kalınarak (taşınmazın dava tarihi itibari ile değeri olan 550.000,00 TL) 500.000,00 TL nin dava tarihi olan 26.08.2011 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı ...Yapı Hizm. Turz.Dış Tic. Ltd. Şti.'den tahsili ile davacıya verilmesine, diğer davalı yönünden davanın reddine, birleşen 2011/680 Esas sayılı dosya yönünden arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme ileriye etki olarak feshedildiğinden mütehhite düşecek villalardan 7427 parseldeki A9 no.lu villanın davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
Bu karara karşı asıl ve birleşen dosyalar davalısı ... mirasçısı ... ve asıl ve birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/678 Esas ve 2011/680 Esas sayılı dava dosyaları davalısı, birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/300 Esas ve birleşen İstanbul Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/137 Esas sayılı dava dosyaları davacısı ...Yapı Hizmetleri Turz. Dış Tic. Ltd. Şti. vekillerince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Adil yargılanma hakkı Anayasamızın 36/1 maddesinde ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 6. maddesinde düzenlenmiştir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin bazı kararları ile Anayasa Mahkemesi'nin bireysel başvuruya ilişkin bazı kararlarında gerekçeli karar hakkının adil yargılanma hakkının somut görünümlerinden olduğu belirtilmiştir. Anayasanın 141/3. maddesine göre bütün mahkemelerin her türlü kararları gerekçeli olarak yazılır. Adil yargılanma hakkının sağlanması kapsamında kararların gerekçeli olmasıyla ilgili kamu düzenine ilişkin hükümlere 6100 sayılı HMK’da da yer verilmiştir. HMK 297. maddeye göre hükümde tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri yer almalı ve sonuç kısmında da taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi yani açık ve infazda tereddüt yaratmayacak nitelikte karar verilmesi gereklidir. HMK 298/2. maddede ise gerekçeli karar, tefhim edilen hüküm sonucuna aykırı olamaz hükmü mevcuttur.
HGK’nın 24.02.2010 tarihli, 2010/1-86 Esas ve 2010/108 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere “Yasanın aradığı anlamda oluşturulacak kararların hüküm fıkralarının açık, anlaşılır, çelişkisiz, uygulanabilir olmasının gerekliliği kadar; kararın gerekçesinin de, sonucu ile tam bir uyum içinde, o davaya konu maddi olguların mahkemece nasıl nitelendirildiğini, kurulan hükmün hangi nedenlere ve hukuksal düzenlemelere dayandırıldığını ortaya koyacak; kısaca, maddi olgular ile hüküm arasındaki mantıksal bağlantıyı gösterecek nitelikte olması gerekir. Zira tarafların o dava yönünden, hukuk düzenince hangi nedenle haklı veya haksız görüldüklerini anlayıp değerlendirebilmeleri ve Yargıtay’ın hukuka uygunluk denetimini yapabilmesi için, ortada, usulüne uygun şekilde oluşturulmuş; hükmün hangi nedenle o içerik ve kapsamda verildiğini ayrıntılarıyla gösteren, ifadeleri özenle seçilmiş ve kuşkuya yer vermeyecek açıklıktaki bir gerekçe bölümünün ve buna uyumlu hüküm fıkralarının bulunması zorunludur”
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; asıl ve birleşen davalar hakkında bir karar verilmiş ancak birleşen İstanbul Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/137 Esas sayılı davası hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmediği gibi karar başlığında da birleşen dava dosyasının tarafları gösterilmemiştir.
Ayrıca yargılamaya hakim olan ilkelerden sayılan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ''Taleple Bağlılık İlkesi'' başlıklı 26. maddesinin birinci fıkrasında; ''Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir'' hükmüne yer verilmiştir. Somut olayda; birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/678 Esas sayılı dava dosyasında davacı ... davalı yükleniciye bırakılan 7427 parseldeki 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümleri satış vaadi sözleşmesiyle temlik aldığını, edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek, taşınmazların adına tescilini talep etmesine rağmen mahkemece talep dışında A1 no.lu villanın davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile davada taraf olmayan ... adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
Açıklanan nedenlerle; asıl ve birleşen davalar hakkında ayrı ayrı ve gerekçeli hüküm kurma zorunluluğu bulunduğundan ve mahkemece birleşen İstanbul Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/137 Esas sayılı davası yönünden bir karar verilmediği ve birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/678 Esas sayılı dava dosyasında talepten farklı şekilde davada taraf olmayan kişi hakkında hüküm kurulduğu anlaşıldığından, diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmeksizin kararın bozulması gerekmiştir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; bozma ilamları da dikkate alınarak asıl ve birleşen davalar hakkında ayrı ayrı ve gerekçeli ve her dosyadaki talep dikkate alınarak taraflarına yönelik hüküm kurmaktan ibarettir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, bozma nedenine göre asıl ve birleşen dosyalar davalısı ... mirasçısı ... ve asıl ve birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/678 Esas ve 2011/680 Esas sayılı dava dosyaları davalısı, birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/300 Esas ve birleşen İstanbul Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/137 Esas sayılı dava dosyaları davacısı ...Yapı Hizmetleri Turz. Dış Tic. Ltd. Şti.'nin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl dosya davacısı ..., birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/678 Esas sayılı dosya davacısı ... ve birleşen Tuzla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/680 Esas sayılı dosya davacısı ...'den alınarak asıl ve birleşen dosyalar davalısı ... mirasçısı ...'ne verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden asıl dosyada davalılar-birleşen dosyada davacılar ...Yapı Hizmetleri Turz. Dış Tic. Ltd. Şti. ve ... mirasçısı ...'ne iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 15.10.2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.