"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/413 E., 2024/901 K.
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Erbaa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.)
SAYISI : 2023/468 E., 2023/658 K.
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile dava dışı Korkmaz Mühendislik Harita İnşaat Yemek İşleri Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında 05.05.2016 tarihli daire satış sözleşmesine istinaden dava konusu Erbaa ilçesi 91 ada 2 parsel de bulunan 1 no.lu bağımsız bölümün davacıya satılmış olduğunu, taşınmaz üzerinde ahşap binalar olduğunu, taşınmaz satın alındığında daire numaraları belli olmadığı için sözleşmenin birinci maddesinde yerin ferden belirlendiğini, müteahhit tarafından taşınmazın davacıya 2017 yılında teslim edildiğini, dava konusu taşınmazı davacının teslim aldığını ve sonrasında davacının taşınmazı oğluna teslim ettiğini ve halen taşınmazda davacının oğlunun oturmakta olduğunu, ancak bugüne kadar dava konusu taşınmazın tapuda devir ve temlik işleminin yapılmadığını, dava dışı müteahhit şirketin, 21.12.2016 tarihinde dava konusu yeri davalıya ipotek ettiğini ve şirket borca batık olduğu için borcunu ödeyemediğinden dolayı Samsun İcra Müdürlüğü'nün 2018/67428 Esas nolu dosyası üzerinde bankaya alacağa mahsuben satılmış olduğunu, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin alacağın temliki hükümlerinde olduğunu,davacının iyiniyetli bir şekilde müteahhide tüm borçlarını ödediğini, müteahhidin yapıyı tamamlama borcunu yerine getirdiğini, yeri davacıya teslim ettiğini, ancak davalıya ipotek verdiği yerin devir ve temlikini davalıya yapmış olduğunu, davacının 2017 yılından beri dava konusu taşınmazı kullanmakta olduğunu, davalı bankanın şirkete kredi verirken davalının müteahhit olduğunu bildiğini, zira kredi veriken istihbarat araştırması yapıldığını ve ipotek alırken yer belirleme ve değer tespit çalışmaları yapıldığını, davalı bankanın tacir sıfatına sahip olduğunu, üstüne düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini, ipoteklerin icraya konulduğunu ve satış işlemi sonrasında bankanın alacağına mahsuben dava konusu taşınmazı satın almış olduğunu, yapılan işlemlerin dürüstlük kuralına uymadığı gibi davacının haklarını alenen yok saydığını, davalı bankanın kötüniyetli hareket ettiğini, dava konusu taşınmazın ipotek tarihi olan 16.12.2016 tarihinden önce alacağın temliki hükümlerine istinaden satıldığı için konulan ipoteğin geçersiz olduğunu, müteahhidin dava konusu taşınmazı devretme, ipotek verme veya başkaca sınırlı veya sınırsız ayni hak tesis etme hakkı olmadığı için dava konusu yerin davalıya ipotek verilmesinin söz konusu olamayacağını belirterek, Tokat ili Erbaa ilçesi 91 ada 2 parselde bulunan 1 nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı üzerine tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili; davalı bankanın Erbaa Şubesi ile dava dışı Korkmaz Müh. Har. İnş. Yem. İş. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında imzalanan sözleşmeler ile anılan şirkete krediler kullandırıldığını ve söz konusu kredilerin teminatını teşkil etmek üzere; Tokat ili, Erbaa ilçesi, Gündoğdu Mah., 91 ada, 2 parsel, 1, 3, 4 , 10, 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar üzerinde davalı banka lehine 1. derecede 2.000.000,00 TL bedelli müşterek ipotek tesis edildiğini, kredi ödemelerinin süresinde yapılmaması üzerine Korkmaz Müh. Har. İnş. Yem. İş. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. hakkında Samsun İcra Müdürlüğü'nün 2018/67428 E. sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi yapıldığını ve ipotekli taşınmazların satışa sunulduğunu, Erbaa İcra Müdürlüğünün 2018/375 T. sayılı dosyasından yapılan ihale neticesinde ise; iş bu dava konusu olan Tokat ili, Erbaa ilçesi, Gündoğdu Mah., 91 ada, 2 parsel, 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın 95.000,00 TL bedelle alacağa mahsuben davalı banka tarafından satın alındığını, müvekkili olan bankanın tapu kaydına iyi niyetle güvenerek TMK'nın 1023. maddesi gereğince tapuya hak kazandığını, ipotek tesis tarihinde, taşınmazın tapu kaydı üzerinde herhangi bir takyidat/tedbir şerhi bulunmadığı gibi, satış vaadi sözleşmesi ya da benzer bir sözleşmeye ilişkin şerh de bulunmadığını, davalı banka tarafından dava konusu taşınmaz üzerine 21.12.2016 tarihinde ipotek tesis edildiğini, ipotek tesis tarihinde taşınmaz üzerinde hiçbir şerh bulunmadığını ve bu nedenle davalı bankanın satış işleminden haberdar olmasının imkansız olduğunu, davalı bankanın taşınmazın mülkiyetini cebri icra satışı ile elde ettiğini, mevcut durumda davalı bankanın cebri icra satışı neticesinde taşınmaz mülkiyetini de kazanmış olduğunu, davalı bankanın taşınmazı cebri icra yolu ile satın alırken de taşınmaz üzerinde satış vaadine ya da başkaca bir sözleşmeye ilişkin şerh bulunmadığını, dava konusu taşınmaz üzerine 2016 yılında davalı Banka lehine ipotek tesis edildiğini, davacı ile Korkmaz Mühendislik arasında imzalandığı iddia edilen sözleşmenin tarihinin 2016 olduğunu, davacı tarafın yaklaşık 6 senedir, iddia edilen sözleşme gereklerinin yerine getirilip getirilmediğini dikkate almadığını, mağduriyetlerinin giderilmesini Korkmaz Mühendislik firmasından talep etmediğini, taşınmazın 2016 yılından 2022 yılına kadar Korkmaz Mühendislik firması adına kayıtlı olduğunu, davacının bu süreç boyunca taleplerini birinci muhatabı olan Korkmaz Mühendislik firmasına karşı ileri sürme hakkına sahip iken bu yolu tercih etmediğini, kimsenin kendi kusuruna dayanarak hak iddia edemeyeceğini, kendi kusuru nedeniyle karşılaştığı zararın tazminini de isteyemeyeceğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesince, davalı bankanın dava dışı şirkete kredi vermeden önce ekspertiz raporu aldırdığı, ekspertiz raporu aldırıldığında dava konusu taşınmazın kaba inşaat halinde olduğu, yani ikamet eden herhangi birisinin bulunmadığı, davacının dava dışı şirketle yapmış olduğu alacağın temliki hükmündeki sözleşmesini tapuya şerh ettirmediği, bu hali ile de davalı bankanın davaya dayanak yapılan alacağın temliki sözleşmesinden haberdar olmasının mümkün bulunmadığı, davalı bankanın basiretli bir tacir olarak yapması gereken her şeyi yaptığı, TMK'nun 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması gerektiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bu karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, dava dışı yüklenici şirketten 05.05.2016 tarihli adi yazılı "Daire Satış Sözleşmesi" ile dava dışı yüklenici şirketin inşa ettiği binada 1 nolu bağımsız bölümü satın almıştır. Anılan bağımsız bölümü temlik eden dava dışı yüklenicinin kendi taşınmazında bina yapan (yapsatçı) mı olduğu, yoksa dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yaparak mı davacıya sattığı dosya içeriğinden anlaşılamamaktadır.Mahkemece bu husus araştırılıp incelenmeden yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı, dava dışı Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. ile 05.05.2016 tarihinde düzenledikleri adi yazılı sözleşmeye dayanarak davayı açmıştır. Dava dışı Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu parselin maliki ve binaların yapımcısı ise, yani dava dışı şirkette, arsa maliki ve yüklenici sıfatları birleşmiş, şirket yapsatçı konumunda ise, yüklenicinin temlikine dayalı uyuşmazlıklarda uygulanacak kurallar bütününün örnekseme yöntemiyle somut olayda uygulanması gerekir. Dava dışı Korkmaz..Ltd ile davacı arasındaki sözleşme 6098 sayılı TBK'nın 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın devri hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle temlik eden yapsatçı yüklenici şirketin de davada taraf olması gerekir.
Dava dışı temlik eden yüklenici şirket, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak inşaat yapmakta ve davacı da yapılan bu binadan dava konusu bağımsız bölümü satın almış ise, temlik işlemine dayalı bu nitelikteki davalarda, arsa sahipleriyle yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Hal böyle olunca inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerekir.
O halde, mahkemece yapılacak iş, dava dışı yüklenici şirketin, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı mı, yoksa kendi taşınmazında bina yapan yapsatçı sıfatıyla mı inşa ettiğinin araştırılarak, eğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak inşa edilmiş bir bağımsız bölüm ise, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. ile, arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil verilmeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, yapılacak araştırma sonucunda dava dışı yüklenici şirketin yapsatçı sıfatıyla taşınmazı inşa ettiğinin tespiti halinde de, mahkemece, bu taşınmazdaki bağımsız bölümü temlik eden Korkmaz Mühendislik Harita İnş. Yemek İşl. Dış Tic. ve San. Ltd. Şti. hakkında dava açmak üzere davacı tarafa mehil verilmeli, dava açılırsa o dava eldeki dava dosyasıyla birleştirilmeli, bu şekilde taraf teşkili sağlanarak davacının talebi hakkında bundan sonra esasa ilişkin bir karar verilmelidir.
Açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesince taraf teşkili tam olarak sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilmesi ve bu karara karşı istinaf isteminin reddi kararı usul ve yasaya aykırı görülmüştür.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; İlk Derece Mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK'nın 373/1. maddesi gereğince Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Erbaa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2023/468 E., 2023/658 K. sayılı kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 21.11.2024 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.