"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/120 E., 2024/297 K.
DAVA TARİHİ : 13.03.2017
KARAR : Davanın kısmen kabulü
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen ecrimisil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, dairemizce Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu ... 2515 ada 103 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından 24.10.2014 tarihinde ihale yoluyla satışa çıkarıldığını, en iyi teklifi veren dava dışı ... ...'e satışının yapıldığını, 30.12.2014 tarihinde taşınmazın mülkiyetinin devredildiğini, 25.12.2015 tarihinde ise müvekkilinin satın aldığını, Gayrimenkul Satış Şartnamesi'nin 15. maddesinde ilk malik olan davalının, taşınmazı tapu devrinden itibaren bir yıl içerisinde tahliye edeceğinin hükme bağlandığını, davalının en geç 31.12.2015 tarihinde taşınmazı tahliye etmesi gerekirken bu gerekliliğe uymadığını, davalıya gönderilen 15.01.2016 tarihli ihtarnamede taşınmazın teslim edilmesinin istenildiğini, taşınmaz kiralanmak istendiği takdirde her kat için aylık 13.500,00 TL+KDV'nin kira bedeli olarak ödenmesi gerektiğinin bildirildiğini, toplamda 13 katlı bina için 175.500,00 TL+KDV teklif edildiğini, ihtarnameye rağmen haksız kullanımın devam ettiğini, bir ödeme de yapılmadığını ileri sürerek; 31.12.2015 tarihinden itibaren gecikilen her ay için avans faizleriyle birlikte toplam 300.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın ihale ile satışa çıkarıldığını, ihale sonucunda dava dışı ... ...'in taşınmazı satın aldığını, taşınmazın tamamını değil sadece satış şartnamesinde belirtilen alanları kullandıklarını, kiracılık ilişkilerinin devam ettiğini, bu konuda davacı taraf ile yazışmalarının bulunduğunu, davacının tüm binaya yönelik taleplerinin kabul edilemeyeceğini, Sosyal Güvelik Kurumunca kullanılan alanlara ilişkin ecrimisil talebinin kendilerine yöneltilemeyeceğini ileri sürerek; haksız ve fahiş bedel istenen davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi 07.11.2019 tarih ve 2017/112 Esas, 2019/564 Karar sayılı kararında özetle;
Satış şartnamesinde bina teslim tarihinin tapu devir işlemlerinden bir yıl sonrası olarak 31.12.2015 tarihinin kararlaştırıldığı, yüksek ve alçak blokların birbirinden bağımsız olduğu, alçak bloğun yüksek bloktan bağımsız kiraya verebilmesinin mümkün olduğu, yüksek blokta da her katın bağımsız projelendirildiği, her kattaki ofislerin ayrı ayrı kiraya verilebilmesinin mimari projeye ve yerindeki fiili duruma uygun olduğu, açık otoparkın davacının kullanımına engel olmadığı, ecrimisil hesabına ilişkin raporun denetime elverişli olduğu, davalının, binanın önceki maliki olarak, devirden sonra fiilen teslim etmesi gerektiği tarihten sonra taşınmazı tamamen boşaltarak teslim etmemesinin, taşınmazın bir kısmını kullanıyor olmasından kaynaklandığı, kullanımın herhangi bir hakka dayanmadığı, bir kira sözleşmesi kurulmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile, 312.563,23 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesi 24.02.2022 tarih ve 2020/398 Esas, 2022/309 Karar sayılı kararında özetle; Somut olayda, çekişme konusu 2515 ada, 103 parselin davalı adına kayıtlı iken satışa çıkarıldığı ve davacıya ihale ile satılarak tescil edildiği, ihale şartnamesine göre ihale edilen 103 parselin, 1 yıl içinde boşaltılmasının kararlaştırıldığı ve teslim tarihi olarak 31.12.2015 tarihinin belirlendiği, davalının teslim tarihine kadar boşaltması gereken ve keşfen belirlenen yüksek bloklu binada 4, 5, 6, 7 ve 8 katlardaki bürolar, yemekhane ve şoför odası, arşiv ve bina altındaki kapalı otoparkın davalı tarafından kullanılmaya devam edildiği, açık otoparkın davacının kullanımına engel olmayacak şekilde beklediği, diğer katlardaki bürolar, yemekhane ve şoför odasının boş olduğu, arşiv odasının davacı tarafından kullanıldığının belirlendiği, uzman bilirkişi marifetiyle denetime elverişli, açık ve bilimsel verilere uygun bilirkişi raporuyla ecrimisil hesabının yapılarak hüküm verildiği anlaşılmakla, Mahkemece yazılı olduğu şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf taleplerinin ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin 24.02.2022 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 12.10.2023 tarih ve 2022/3418 Esas 2023/4708 Karar sayılı ilamıyla verilen kararında özetle;
1.Davacı vekilinin aşağıda gösterilen hususlar dışındaki tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilerek; dosya kapsamındaki bila tarihli "Emek İnşaat ve İşletme A.Ş. Gayrimenkul Satış Şartnamesi" başlıklı şartnamenin 15 inci maddesi uyarınca, davalının en geç 31.12.2015 tarihinde mezkur taşınmazı tahliye etmesi gerekirken buna uymadığı, bu halde davalının haksız işgali 31.12.2015 tarihini takip eden gün başlayacağından, faizin bu tarih esas alınarak yürütülmesi gerekirken dava tarihi itibariyle faize hükmedilmesinin doğru görülmediği,
2.Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde ise; somut olayda ecrimisile konu yerlerdeki kullanım yönünden taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı, o halde; öncelikle uyuşmazlık konularının belirlenmesi ve tarafların uyuşamadıkları bölümler için davalı tarafın kullanımına dair davacıya ispat imkanının sağlanması gerekir. Bunun yanında, davacı, dilekçesinde ecrimisil istediği bölümleri açıkça göstermiş olup dava dilekçesinde bulunmayan bölümler (arşiv) için de ecrimisil hesaplanıp hüküm altına alınmasının HMK'nın 26 ncı maddesindeki taleple bağlılık kuralına aykırı olduğu belirtilerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesi 25.06.2024 tarih ve 2024/120 Esas, 2024/297 Karar sayılı kararında özetle; somut olayda; bina teslim tarihinin 31.12.2015 olarak kararlaştırıldığı, yüksek ve alçak blokların birbirinden bağımsız olduğu, alçak bloğun yüksek bloktan bağımsız kiraya verilebilmesinin mümkün olduğu, yüksek blokta her katın bağımsız projelendirildiği, her kattaki ofislerin ayrı ayrı kiraya verilebilmesinin mimari projeye ve yerindeki fiili duruma uygun olduğu, açık otoparkın davacı tarafından kullanılmasına engel olunmadığı, dosya arasına alınan ecrimisil raporunun denetime uygun olduğu, Yargıtay ilamında belirtildiği üzere ecrimisile konu yerlerdeki kullanım yönünden taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı, faizin 31.12.2015 tarihinden itibaren işletilmesi gerektiği, ayrıca davaya konu olmayan arşiv bölümü için talep edilen ecrimisil bedelinin düşülmesi sonucunda 298.656,68 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilerek, 298.656,68 TL'nin 31.12.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar vermiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle;
1.Tarafların tacir olduğu dikkate alınarak faiz miktarının avans faizi olarak belirlenmesi gerektiği,
2.Dava konusu taşınmazda arşiv bölümü diye ayrı bir bölümün bulunmadığı, bir kısım odalar fiilen arşiv olarak kullanıldığı için bilirkişiler tarafından arşiv olarak nitelendirildiği, bu nedenle arşiv olarak kullanılan yerler farklı bir oda olmadığından dilekçelerinde ayrıca belirtmedikleri, bu bölümlerden ecrimisil istenmemesinin söz konusu olmadığı,
3.Temyiz itirazları doğrultusunda kararın bozulması ancak bu hususlar yeniden yargılama yapılmasını gerektirmeyeceğinden, hükmedilen faizin avans faizi olarak düzeltilmesi ve ecrimisil bedelinin 312.563,23 TL olarak düzeltilerek hükmün onanmasına karar verilmesi talep edilmiştir.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle;
1. Verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğu,
2. Davacının dava tarihinden itibaren faiz talebi bulunduğu, 31.12.2015 tarihinden itibaren faiz işletilmesinin taleple bağlılık ilkesine aykırı olduğu,
3. Faizin dönemsel bedeller dikkate alınmadan, tüm alacak için başlangıç tarihi itibariyle faize hükmedilmesinin hatalı olduğu, bunun sebepsiz zenginleşmeye yol açacağı belirtilerek hükmün temyiz talepleri doğrultusunda bozulmasına karar verilmesi talep edilmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ecrimisil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nın 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı Kararı).
2. 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
3. Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
4. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
5. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
3.Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; tarafların temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Onama harcı davacıdan peşin alındığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalıya yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
05.12.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.