"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun'un (6292 Sayılı Kanun) 12 nci maddesi uyarınca yapılan satış sonucu oluşan tapu kaydının yolsuz olduğu iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın, davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
KARAR
....mahallesinde bulunan tapuda 171 ada 9 parsel sayılı 3.357,45 metrekare yüzölçümündeki 5/32 hissesi dava dışı ..., 5/32 hissesi dava dışı ..., 5/16 hissesi dava dışı ... ve 3/8 hissesi Hazine adına kayıtlı tarla vasıflı taşınmazın dava dışı ...'nin hissesi dava dışı ... ve dava dışı ...'nin hisseleri 23.10.2018 tarihinde satış yoluyla; davacı ...'nin 3/8 hissesi 16.10.2018 tarihinde davalı ...'e 6292 sayılı Kanun'un uyarınca yapılan satış sonucunda adına tescil edilmiştir.
Davacı ... vekili dava dilekçesinde, 171 ada 9 parsel sayılı taşınmazın 3/8 hissesinin 6292 sayılı Kanun'un 12 nci maddesi uyarınca davalıya satıldığını ancak satış işleminin aynı kanun ve 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine aykırı olduğunu belirterek taşınmazın satış işleminin ve tapu kaydının aynı Kanun'un 11/4 üncü maddesi uyarınca iptali ile Hazine adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonunda, "Davanın, Hazine adına kayıtlı iken 6292 sayılı Kanun'un 12. maddesi kapsamında, davalıya satış suretiyle devredilen taşınmazın, kanunun aradığı şartlara uyulmadan devredildiği, davalının hak sahibi olma koşullarını taşımadığı iddiası ile tapu kaydının iptal edilerek Hazine adına kayıt ve tescili istemine ilişkin olduğu ve davalının hak sahipliği koşullarını taşımadığı" gerekçesiyle davanın kabulüne, 171 ada 9 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan kayıtlı hissenin iptali ile davalı ... yönününden davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... yönünden davanın kabulüne, davalı adına kayıtlı 171 ada 9 parsel sayılı taşınmaz 8 pay kabul edilerek 3 payının tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, hükmün davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince "davanın, davacı ... tarafından davalının kanunda öngörülen hak sahipliği koşullarını taşımadığı iddiasıyla davalı adına satış sonucu oluşan tapu kaydının iptali ile Hazine adına tapuya tescili istemine ilişkin olduğu, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına uyarınca, 6292 Sayılı Kanun uyarınca yapılan satışlarda 3.kişi tarafından tapu kaydının yolsuz oluştuğu iddiasıyla açılan davalarda, Hazine tarafından kayıt maliklerine yapılan satışın yolsuz olamayacağı kabul edilerek davaların reddinin gerekmekte olduğu, bu kapsamda üçüncü kişi tarafından açılan davalarda dahi Hazine'nin yaptığı satışın yolsuzluğu kabul edilmediğine göre bu içtihatlara kıyasla ve hukukun genel ilkeleri uyarınca kişinin kendi kusuruna dayanarak hak iddiasında bulunmasının mümkün olmadığı, davalı tarafından satış başvurusunda bulunulduğunda ilgili koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin denetim külfetinin Hazine'ye ait olduğu, bu kapsamda davacı ...'nin başvuruyu reddetme imkanının her daim olduğu, şartlar oluşmadığı halde satışın yapılmış olması halinde dahi bu hususun külfetinin davalıya yüklenmesinin ve bu kapsamda tapu kaydının iptal edilmesinin mümkün bulunmadığı, bir kamu zararının oluştuğunun iddia edilmesi halinde bunun bir alacak davasına konu olabileceği, her ne kadar davacı ...'nin 6292 sayılı Kanunun 11/4. maddesi uyarınca satılmaması gereken yerlerin satılması halinde geri alınabileceğini belirtilmekte ise de eldeki dosyanın bu kapsamda değerlendirilmesinin mümkün bulunmadığı, bu maddenin aynı Kanunun 7/4. maddesinde ki gibi orman niteliğinde olan, kamu hizmetine tahsis edilen v.s gibi satılması veya devri mümkün olmayan taşınmazların devri gibi hallerde uygulanacağı, 6292 sayılı Kanun uyarınca yapılan her satışın bu madde gerekçe gösterilerek geçersiz kılınmasının mümkün olmadığı, aksinin kabulü halinde tapu siciline güven ilkesinin zarar göreceği ve Hazine tarafından ilgili Kanun uyarınca yapılan her satış işleminin tapunun iptali tehlikesiyle kalabileceği, İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılamada eksiklik bulunmamakla birlikte kanunun olaya uygulanmasında hata edildiği ve bu nedenlerle ilk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğu" gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda yazılı şekilde karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve inceleme yeterli olmadığı gibi davaya yönelik değerlendirme de hatalıdır. Şöyle ki, davacı ..., davalıya yapılan satış işleminin, aynı kanun ile bu kanunun usul ve esaslarının belirtildiği tebliğe aykırı olduğunu ve bu durumun yolsuz tescil oluşturduğu iddiasına dayanarak öncelikle satış işleminin iptal edilmesi ve ardından davalı adına olan tapu kaydının iptal edilerek Hazine adına tesciline karar verilmesine ilişkin tapu iptali ve tescili davası açmıştır. Davacı Hazinenin tapu iptali ve tescili talebi yönünden, 6292 sayılı Kanun'un 12 nci maddesi uyarınca yapılan satışlardan kaynaklanan uyuşmazlıklarda "Adli Yargı" görevli olup bu konuda tereddüt bulunmamaktadır.
Türk Hukuk Sistemine göre, kural olarak aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir. Belirtilen husus, 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'un (4721 sayılı Kanun) 1024 üncü maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir. (aynı yönde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2022 tarihli ve 2020/1-291 Esas, 2022/1801 Karar sayılı kararı)
Ne var ki 6292 sayılı Kanun'un 12 nci maddesi uyarınca yapılan taşınmazların devrine esas olan hukuki işlem (satış işlemi), idari işlem mahiyetindedir. Bu nedenle idari işlem ortadan kaldırılmadıkça başka bir anlatımla idari işlem niteliğindeki Hazinenin satış işlemi idare tarafından geri alınmadıkça ya da idari yargıda iptal edilmedikçe satış işlemi sonucunda oluşan tapu kaydının yolsuz tescil niteliğinde olduğu iddiasıyla açılan davaların esasına girilmesi mümkün olmayıp başka bir ifadeyle bu tür davaların dinlenme olanağı bulunmamaktadır. Taşınmazın sicil kaydı idari bir işleme dayanmakta olup bu idari işlem ayakta oldukça hukuksal varlığını korumaktadır ve idari işlem anılan kaydın illetini teşkil etmektedir. Tüm bu anlatılanlar birlikte değerlendirildiğinde, mahkemece satış işleminin idare tarafında geri alınmasının ya da idari yargıda iptalinin kesinleşmesinden sonra davanın esasına yönelik karar verilebilir.
Somut olay itibariyle, UYAP sistemi üzerinden yapılan sorgulamada taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine "Taşınmazın satışının iptal edilerek yeniden Hazine adına tescilinin yapılmasına yönelik yazı vardır" şerhinin dava tarihinden önce 06.11.2019 tarihinde tescil edildiği anlaşılmıştır. Şu halde taşınmaza ilişkin satış işlemi yargılama sırasında idare tarafından geri alınmış ve yukarıdaki fıkrada belirtildiği üzere davanın dinlenebilirliğine ilişkin dava şartı eksikliği bulunmamaktadır. Hem İlk Derece Mahkemesince hem de Bölge Adliye Mahkemesince anılan hususun üzerinde durulmadığı gibi satış işleminin geri alınmasına (satışın iptaline) ilişkin idari işlemin de kesinleşip kesinleşmediği ilgili kurumlardan sorulup saptanmadan davanın esasına yönelik değerlendirmeler yapılmak suretiyle karar verilmiştir.
Hal böyle olunca doğru sonuca ulaşılabilmesi için, Bölge Adliye Mahkemesince öncelikle taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesindeki satış işleminin iptal edildiğini belirten şerhe ilişkin Kaymakamlık kararının davalıya tebliğ edilip edilmediğinin araştırılmalı, 6100 Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 165 inci maddesindeki "Bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir. Bir davanın incelenmesi ve sonuçlandırılması başka bir davanın veya idari makamın çözümüne bağlı ise mahkeme, ilgili tarafa görevli mahkemeye veya idari makama başvurması için uygun bir süre verir. Bu süre içinde görevli mahkemeye veya idari makama başvurulmadığı takdirde, ilgili taraf bu husustaki iddiasından vazgeçmiş sayılarak esas dava hakkında karar verilir." şeklindeki düzenleme gereği Kaymakamlık kararı tebliğ edilmemiş ise tebliğinin sağlanmalı ve idari yargı da dava açılma süresi beklenilmeli, Kaymakamlık kararı tebliğ edilmiş ise bu idari işleme karşı idari yargı da dava açılıp açılmadığı araştırılmalı ve idari yargı da dava açılmış ise davanın sonucu beklenmelidir. Belirtilen hususlar yerine getirildikten sonra başka bir ifadeyle idari işlemin geri alınma kararının veya bu kararının iptaline yönelik dava sürecinin kesinleşmesinden sonra tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda eldeki davada işin esasına yönelik bir karar verilmelidir.
Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda belirtilen hususlar dahilinde araştırma ve inceleme yapılmadan davanın esasına yönelik yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 19.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.