"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi
1. Taraflar arasındaki “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesince istinaf isteminin esastan reddi ile HMK'nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararı düzeltilmek suretiyle esas hakkında yeniden karar verilmesine ilişkin hüküm taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369. maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373. maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek temyiz eden davacı idare vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı idare vekili dava dilekçesinde; ... tarafından Yalova İmes Makina İhtisas Organize Sanayi Bölgesi yapımı kapsamında davalıya ait Yalova ili Çiftlikköy İlçesi Laledere Köyü 165 ada 12 parseldeki taşınmazın tamamı hakkında idare tarafından Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'ndan alınan kamu yararı kararına istinaden kamulaştırma kararı verildiğini, idarenin kamulaştırma kararına müteakip kıymet taktir komisyonu marifetiyle kamulaştırılan taşınmaz malın tahmini bedelini tespit ettirdiklerini ancak davalı ile uzlaşma sağlanamadığını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tamamının değerinin tespiti ve davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile Yalova İmes Makina İhtisas Organize Sanayi Bölgesi adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; kıymet takdirlerinin çok düşük olduğunu, taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını, resmî verilerin ilgili kurumlardan toplanmasını, taşınmazın spesifik durumu da dikkate alınarak gerekli tüm analizlerin detaylı olarak bilirkişi raporuna yansıtılmasını, dava konusu taşınmazın mevki ve konum olarak çok iyi bir yerde olduğunu, yola cephesi bulunduğunu, Osmangazi Köprüsünün çıkışına çok yakın mesafede, İstanbul'a ulaşım mesafesinin çok kısa olduğunu, Osmangazi Köprüsünün faaliyete girmesi ile birlikte taşınmazların çok değerlendiğini, söz konusu organize sanayi bölgesinin yer seçimindeki en önemli kıstaslardan birinin de taşınmazların konumu olduğu değerlendirilerek Yargıtay kararları ile çizilen limitlerin en üst haddi ile objektif değer artışının yapılması gerektiğini, idare tarafından düzenlenen kıymet takdiri raporunu kabul etmediklerini ileri sürerek taşınmazın gerçek değerinin tespitini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
6. Yalova 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.05.2019 tarihli ve 2018/536 E., 2019/201 K. sayılı kararı ile; bilirkişi kurulunun 28.02.2019 tarihli raporuna göre taşınmazın arazi vasfında olduğu, taşınmazın özelliklerine ve değerine etki edecek faktörlerin tek tek değerlendirildiği, gelir metodu kullanılarak 2018 yılı üretim giderleri ve arazi rant cetveli nazara alınarak değerine etki eden objektif özellikler nedeniyle %20 objektif değer arttırıcı unsur eklendiği, bilirkişi kurulu tarafından tanzim edilen raporun bilimsel verilere göre hazırlandığı ve denetlenebilir nitelikte olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile, davalının maliki bulunduğu Yalova ili Çiftlikköy ilçesi Laledere köyü 165 ada 12 parsel sayılı taşınmazın tamamının kamulaştırma bedelinin 652.322,50TL olarak tespitine, kamulaştırılan 165 ada 12 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile Yalova İMES Makina İhtisas Organize Sanayi Bölgesi adına tapu kayıt ve tesciline, idare tarafından teklif edilen 494.719,12TL'nin davalıya ödenmesine, kalan kısmın 3 aylık vadeli hesapta kalarak kararın kesinleşmesi ile birlikte davalıya ödenmesine, 6459 sayılı Kanun’un 6. maddesi gereğince dava 4 ay içerisinde bitirilemediği için tespit edilen kamulaştırma bedeline dava tarihi olan 17.12.2018 tarihinden 4 ay sonrası olan 18.04.2019 tarihinden karar tarihine kadar yasal faiz uygulanmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı:
7. İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı taraf vekilleri tarafından süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
8. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 28.01.2021 tarihli ve 2019/2270 E., 2021/157 K. sayılı kararı ile; “…Dava, 2942 S.K'nun 10. maddesine göre açılmış kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili istemine ilişkindir. Çiftlikköy Belediye Başkanlığı'nın komşu taşınmazlara ilişkin 15/01/2019 tarihli yazı cevabına göre taşınmazın arsa niteliğinde olmadığı anlaşıldığından buna yönelik istinafın reddi gereklidir. Davalı vekili üretim masraflarının brüt gelirin 1/3'ünü geçemeyeceğine ilişkin kuralın uygulanması gerektiğini öne sürmüştür. İlçe Tarım Müdürlüğü verilerinin incelenmesinde üretim masraflarının brüt gelirin % 35 oranında olduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla bilirkişi heyetinin hesaplama yöntemi isabetlidir. Anayasa Mahkemesi'nin 27/11/2020 tarihli Resmi Gazete de yayınlanan 16/07/2020 tarihli 2018/104 Esas 2020/39 karar sayılı kararı ile 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 7139 sayılı kanunla değişik 10. Maddesinin 8. Fıkrasının dördüncü cümlesinde yer alan idarenin Kıymet Takdir Komisyonunca tespit edilen bedelden az olması durumunda hakim tarafından tespit edilen bedel, fazla olması durumunda idarenin Kıymet Takdir Komisyonunca tespit ettiği bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmalı ve kesinleşen karara göre "hak sahibine verilmek üzere ibaresi ile yedinci cümlede yer alan idarenin Kıymet Takdir Komisyonunca tespit ettiği bedelden fazla olması halinde fazla olan tutarın bloke edildiğine" ibaresinin Anayasa'ya aykırı olduğuna ve iptaline karar verilmiştir. Kural olarak Anayasa Mahkemesi kararları Anayasa'nın 153. Maddesi gereğince geriye yürümez ise de; mülkiyet hakkına ilişkin istisnai durumlarda hak kaybına sebebiyet verilmemesi için yargısal uygulamada iptal öncesi verilen kararlarda da uygulanmaktadır. Bu kapsamda dairemizce yeniden hüküm kurulmalıdır. Arazi niteliğindeki taşınmaza, dava tarihindeki İlçe Tarım Müdürlüğü verileri esas alınarak, yöredeki münavebe desenine uygun şekilde ürünler seçilmek suretiyle net gelir yöntemine göre değer biçilmesi isabetlidir. Taşınmaz fiilen sulanmasa bile Yalova ilinin ılıman havası, nem oranı yıllık yağış ortalamasına ve arazinin az olmasına göre kuru arazilerde sulanabilen arazilerde yetişen bir kısım ürünlerin yetiştirilebildiği gözetildiğinde, uygulanan kapitalizasyon faiz oranı ve amaç taşınmazın gerçek değerini bulmak olduğundan uygulanan objektif değer artış oranı makuldür. Bu sebeplerle yukarıda açıklanan gerekçelerle…tarafların istinaf başvurusunun esastan reddine, 1-HMK'nın 355. maddesi gereğince Yalova 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 17/12/2018 tarih, 2018/536 Esas, 2019/201 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nın 353/1/b/2 maddesi uyarınca yeniden hüküm kurulmasına, B-Davanın kabulü ile, dava konusu Yalova ili, Çiftlikköy İlçesi, Laledere Köyü 165 ada, 12 parsel sayılı taşınmazın tamamının kamulaştırma bedelinin 652.322,50-TL olarak tespitine, 2-Dava konusu Yalova ili, Çiftlikköy İlçesi, Laledere Köyü 165 ada, 12 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı ... İMES Makina İhtisas Organize Sanayi Bölgesi adına tapuya kayıt ve tesciline, 3-Dava dört ay içinde sonuçlandırılamadığından ilk derece mahkemesince ödenmesine karar verilen 494.719,12TL'ye 18/04/2019 tarihinden ilk derece mahkemesinin karar tarihi olan 10/05/2019 tarihine kadar, bakiye 157.603,38TL'ye ise 18/04/2019 tarihinden Dairemiz karar tarihi olan 28/01/2021 tarihine kadar yasal faiz uygulanmasına, ayrıca talep olması halinde bu bedelin işlemiş tüm nemasıyla birlikte hak sahibi davalılara ödenmesi için ilgili banka şubesine derhal yazı yazılmasına,…” oy çokluğu ile karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
9. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararı süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
10. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 11.11.2021 tarihli ve 2021/6067 E. 2021/13087 K. sayılı kararı ile; “…Dosyada bulunan kanıt ve belgelere, kararın dayandığı gerekçelere göre; arazi niteliğindeki Yalova ili, Çiftlikköy ilçesi, Laledere köyü 165 ada 12 parsel sayılı taşınmaza net gelir metoduna göre değer biçilmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görülmemiştir.
Bu nedenle davacı idare vekilinin temyiz istemi yerinde değildir.
Dahili davalılar vekilinin temyizi yönünden yapılan incelemede ise;
Dairemize aynı bölgeden intikal eden dosyalarda kuru arazide münavebeye 2. yıl ürünü olarak karpuz ürününün alındığı ve bu ürünün münavebeye alınmasının Çiftlikköy İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün 24.12.2018 havale tarihli ve 3805472 sayılı yazısı ekindeki münavebe cetveli ile de uyumlu olduğu halde, yazılı şekilde 2. yıl ürünü olarak münavebeye buğday ürünü alınan bilirkişi kurulu raporu hükme esas alınmak suretiyle eksik inceleme ile hüküm kurulması,
Doğru görülmemiştir,…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
11. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 12.01.2022 tarihli ve 2021/3011 E. 2022/6 K. sayılı kararı ile; dosya içerisinde mevcut 133056 sayılı yazı ve tablonun incelenmesinde karpuz ürününün kuru arazilerde değil sulu ve taban arazide yer aldığının görüldüğü, 2017 yılı için de aynı şekilde olduğu, bilirkişi raporuna göre taşınmazın kuru marjinal tarım arazisi niteliğinde olduğu, bilirkişi heyetince münavebeye alınan ürünlerin tamamının kuru arazide yetişen ürünler olup, ürün maliyet cetveline göre de sulama masrafı gerektirmediği, karpuz ürününün incelenmesinde sulama masrafının bulunduğu, kamulaştırma bedel tespiti davalarında amacın taşınmazın dava tarihi itibariyle gerçek değerini bulmak olduğu, karpuz ürününün münavebeye esas alınıp %20 oranında objektif değer artış oranının uygulanması hâlinde taşınmazın m2 değerinin 120TL'ye çıkacağı, bölge koşullarına göre bu miktarın yüksek olduğu gerekçesiyle oy çokluğu ile direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
12. Direnme kararı süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
13. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemine ilişkin eldeki davada; münavebeye ikinci yıl ürünü olarak karpuz ürününün mü yoksa buğday ürününün mü alınması gerektiği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
A- Davalılar vekilinin temyiz istemi yönünden yapılan incelemede;
14. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11. maddesine değinmek gerekmektedir.
15. Anılan maddede; “15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 sayılı kararı ile) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir” şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.
16. Bu maddeye göre tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak net gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tespitinde etkisi olan diğer tüm unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip gösterilmek suretiyle kamulaştırma karşılığının tespit edilmesi gerektiği gibi, bu unsurların dayanakları olan belgelerin de getirtilmesi zorunludur.
17. Bilirkişi kurulu tarafından kamulaştırma bedeli; ekimi yapılan münavebe ürünlerin dekar başına verim ve masraf ile hasat dönemi toptan satış fiyatları, aynı yörede eşit olarak ve istatistiki bilgilere dayanan ve resmî kurum olan ilçe tarım ve orman müdürlüğü verileri esas alınmak suretiyle tespit edilmelidir.
18. Bu açıklamalar çerçevesinde taşınmazın kuru tarım arazisi niteliğinde olduğu uyuşmazlık dışı olan eldeki davada, bilirkişi kurulu raporunda toprak, topografik yapı ve mevcut ekolojik şartlar çerçevesinde dava konusu taşınmazda aynı yıl içerisinde kış döneminde bakla (90 gün), hemen arkasından bamya (100 gün) ekilebildiği, nadasa yer verilmeksizin ikinci yıl buğday ekilmek suretiyle uygun bir ekim nöbeti izlenebileceği belirtilmiş olup, anılan münavebe ürünleri Çiftlikköy İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün 2018 yılı için hazırlanan münavebe sistemi ile uyum arzetmektedir.
19. Her ne kadar Özel Daire bozma kararında münavebeye ikinci yıl ürünü olarak karpuz ürününün alınması ve bu doğrultuda kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi gerektiği belirtilmiş ise de, resmî veri niteliğindeki Çiftlikköy İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün 2018 yılı için hazırlanan münavebe sistemi tablosunda karpuzun sulu ve taban arazide yer aldığı, karpuz ürünü yönünden ürün maliyet cetvelinde sulama masrafının bulunduğu anlaşılmıştır.
20. Bu itibarla bölge adliye mahkemesince kuru tarım arazisi niteliğindeki taşınmaza dava tarihindeki ilçe tarım ve orman müdürlüğü verileri esas alınmak suretiyle yöredeki münavebe desenine uygun ürünler seçilerek karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
21. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, karpuz ürününün kuru arazide de yetişmesinin mümkün olduğu, Yalova bölgesinin bol miktarda yağış aldığı, bu nedenle Özel Daire bozma kararında belirtilen nedenlerle hükmün bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş, yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
22. Hâl böyle olunca bölge adliye mahkemesince yukarıda açıklanan hususlara değinilerek verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup yerindedir.
23. Ne var ki davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
B- Davacı idare vekilinin temyiz istemi yönünden yapılan incelemede;
24. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davacı idare vekilinin direnilen kısım bakımından temyiz ve bozma talebinin bulunup bulunmadığı, buradan varılacak sonuca göre davacı idare vekilinin temyiz istemi yönünden inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesinin gerekip gerekmediği hususu tartışılmıştır.
25. Somut olayda davacı idare vekili temyiz dilekçesinde bölge adliye mahkemesi direnme kararının usul ve yasaya uygun olması nedeniyle onanmasını, tespit edilen m2 değerinin yüksek tespit edilmiş olması nedeniyle bozulmasına karar verilmesini istemiştir.
26. Hâl böyle olunca davacı idare vekilinin temyiz dilekçesinin direnme kararını temyiz mahiyetinde olmayıp, direnme kapsamı dışında kalan yönlere ilişkin olduğu anlaşılmakla temyiz dilekçesinin incelenmek üzere Özel Daireye gönderilmesi gerekmektedir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
I- A bendinde (§14-23) gösterilen gerekçelerle direnme uygun olduğundan, davalılar vekilinin diğer temyiz itirazları ile ilgili inceleme yapılması için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE oy çokluğu ile,
II- B bendinde (§24-26) gösterilen gerekçelerle davacı idare vekilinin temyiz dilekçesinin incelenmek üzere YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE oy birliği ile, 29.11.2022 tarihinde kesin olarak karar verildi.