"İçtihat Metni"
SAYISI : 2022/623 E., 2023/517 K.
DAVALILAR : ... vekili Avukat ...,
... vekili Avukat ...
DAVA TARİHİ : 24.04.2018
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul Kısmen Ret / Kabul- Karar Kaldırılarak Dava Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/185 E., 2021/150 K.
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istekli davada İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulü ile kısmen reddine ilişkin verilen kararın istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf isteğinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b-2. Maddesi gereğince kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildi. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalılardan ...’in davacının amcası olduğunu, davacının mirasbırakanı öldükten sonra intikal işlemleri için düzenlenen vekaletname ile davalının davacının maliki olduğu 2516 ada 6 parsel sayılı taşınmazı diğer davalı ...’a davacının bilgisi ve rızası olmaksızın devrettiğini, davacının dava dışı şirket ile dava konusu taşınmaz için Üsküdar Noterliğinin 02.08.2016 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, taşınmazı davalıya devretme amacının olmadığını, temliki de dairelerin kendisine teslimini beklerken 2018 yılının Nisan ayında yüklenici ile görüştüğünde öğrendiğini, davalı vekilin vekalet görevinin kötüye kullandığını, dava konusu taşınmazı muvazaalı bir biçimde kızının yakın arkadaşı olan diğer davalı ...'a devrettiğini ileri sürerek taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili; dava konusu taşınmazın Hazine adına kayıtlı olduğu dönemde davalının taşınmazı uzaktan akrabası ve köylüsü olan Durdu Özpolat’tan 1990’lı yılların başında satın aldığını, “işgal” olgusunun oluşması amacıyla davacının babası olan Rıza Özdemir’in taşınmazı kullanmasının ve daha sonra taşınmazın da adına tescil edilmesinin kararlaştırıldığını, Belediye kayıtlarında arsanın zilyedi görünen Rıza Özdemir’in gerçekte davalı adına zilyet olduğunu, malik sıfatı ile zilyetliğinin bulunmadığını, bu nedenle davacının babasının, davalı ...’e dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak her türlü resmi işlemi yapabileceği bir vekaletname verdiğini, davacının babasının 11.07.1996 tarihinde öldüğünü, taşınmazın hukuki durumundaki problemden dolayı kendisinin sıkıntıya sokulması karşısında, kızgınlık ve kırgınlıkla taşınmazı diğer davalı ...’a sattığını, davacının, dava konusu taşınmazın malikinin davalı olduğunu bildiğinden vekaletnameyi düzenlediğini, satışın gerçek olmadığı ve muvazaalı olduğu iddiasının gerçek dışı olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
Diğer davalı davaya cevap vermemiş, aşamada davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davacının taşınmazdaki payına yönelik olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, taşınmazı satma niyetinin olmadığı, ancak davalı ...'nin vekaletname ile davacının payını diğer davalıya 160.000,00 TL bedele temlik ettiği, satış bedelinin davacıya ödediğinin ispat edilemediği, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalı ...'ün diğer davalı ile aralarında bağlantı ve işbirliği olduğunun dosya kapsamı ile ispat edilemediği, davalı ...'ün dosyaya 2 adet dekont sunduğu, dekontların toplamda 80.000,00 TL bedelli olduğu, dekontlarda taşınmaz bilgilerinin yer aldığı ve ödemenin diğer davalı adına yapıldığı, satış tarihinin 05.10.2016 tarihi olduğu, buna göre dekontlardaki bedelin taşınmaza yönelik olarak ödendiğinin açık olduğu, davalı ...'ün kötüniyetinin dosya kapsamında ispatlanamadığı gerekçesiyle ile tapu iptal ve tescil isteğinin reddine, bedel isteği yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve katılma yolu ile davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuş, İlk Derece Mahkemesinin 24.11.2024 tarihli ek kararı ile davalı vekili tarafından muhtıra tebliğine rağmen süresi içinde istinaf harçlarının yatırılmadığı gerekçesi ile HMK'nın 344 üncü maddesi gereğince davalı vekilinin istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına karar verilmiştir.
B. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle, davalı ...'in davacının amcası olup davacının babasından kalan malların intikali için aldığı vekaletnameyi kötüye kullanarak muvazaalı bir biçimde kızının yakın arkadaşı olan diğer davalı ...'a devrettiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davalı ... tarafından ilk satış tarihinde ve bir gün öncesinde toplam 80.000 TL ödendiği, resmi senette 160.000,00 olan satış bedelinin tamamının ödenmediği, ikinci satışa ilişkin satış bedelinin ödendiğine dair delil ibraz edilmediği, davacı tarafından 02.08.2016 tarihinde yüklenicilerle inşaat sözleşmesi yapıldığı, akabinde yüklenicilere kat karşılığı pay temliki yapıldığı, bu durumun davalılar tarafından bilindiği, nitekim pay edinen davalı ...'ün aynı yüklenicilere hemen pay devri yaptığı, inşaatın tamamlanması ile devredilecek bağımsız bölümün değerinin arsa payından fazla olacağı, davacının bu şekilde payını inşaat sözleşmesine konu etmişken satmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığı, her iki davalının çıkar ve işbirliği içinde hareket ettikleri gerekçesi ile davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-2. maddesi gereğince kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın tapu iptal ve tescil isteği yönünden kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı ...’e taşınmazın ne şekilde geçtiğini bilmediğini, anılan davalının savunmasında da taşınmazın kendisine ait olduğunu ifade ettiğini, satış bedelinin banka havalesi ile gönderildiğini, davacının iddia ettiği hususları davalının bilmediğini ve iyiniyetli olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; cevap dilekçesindeki savunmayı tekrar ederek ve tapu iptal ve tescile karar verilmesinin, ayrıca davalı aleyhine harç ve vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 506 ncı maddesi; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 6 ıncı, 1023 üncü ve 1024 üncü maddeleri; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 190 ıncı maddesi.
3. Değerlendirme
1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu taşınmazın Hazine’ye ait iken 05.11.2010 tarihinde Toki’ye bedelsiz devredildiği, taşınmazın tapu kaydında davacının babası olan Rıza Özdemir’in şagil olduğunun beyanlar hanesine şerh edildiği, Rıza Özdemir’in 11.07.1996 tarihinde öldüğü ve geride davacının mirasçı olarak kaldığı, Toki tarafından taşınmazın 29.07.2016 tarihinde bedelsiz olarak dava dışı Emlak Planlama A.Ş.’ye, anılan şirket tarafından da 02.08.2016 tarihinde davacıya devredildiği; davacının, mirasbırakanından kalan taşınmazların veraseten intikali ve dava konusu taşınmazın satışı yetkisi içeren 01.06.2015 tarih 2054 yevmiye nolu Beyoğlu 44. Noterliğinin vekaletnamesi ile amcası olan davalı ...’i vekil tayin ettiği, davacının dava dışı yüklenici firmalar ile 02.08.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiği, sözleşmeye göre 5 nolu bağımsız bölümün davacıya arsa payına karşılık verileceğinin kararlaştırıldığı, davalı vekilin 05.10.2016 tarihinde 2362/2907 payı davacının uhdesinde tutarak taşınmazdaki 545/2907 payı 160.000 TL bedelle davalı ...’a devrettiği, davalı ...’ün de 01.12.2016 tarihinde 1544/14535 payı uhdesinde tutarak 1181/29070 payı dava dışı yükleniciye temlik ettiği, davacının dava dışı vekili Fuat Demir’in 30.11.2016 tarihinde 1181/14535 payı uhdesinde tutarak 2362/14535 payı dava dışı yükleniciye temlik ettiği ve en son davalı vekilin davacı adına kayıtlı 1181/14535 payın tamamını 05.12.2016 tarihinde davalı ...’e devrettiği, davalı ...’ün dava dışı yükleniciler ile 12.06.2017 ve 28.09.2018 tarihlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiği, 23.08.2022 tarihinde taşınmazda kat irtifakı tesis edilerek 5 nolu bağımsız bölümün davalı ... adına tescil edildiği anlaşılmaktadır.
2. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
3. Hemen belirtmek gerekir ki, İlk Derece Mahkemesince vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı ancak kayıt maliki davalı ...’ün kötüniyetli olduğu hususunun kanıtlanamadığı gerekçesi ile davanın terditli bedel isteği yönünden kabulüne, bedelin davalı vekilden tahsiline karar verilmiş ve bu kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine 24.11.2024 tarihli ek kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına karar verilmiş olup İlk Derece Mahkemesinin vekalet görevinin kötüye kullanıldığına ilişkin saptamasının davalı tarafça istinaf edilmediğinden kesinleştiği açıktır. Davalı ...’in bu yöne ilişkin temyiz itirazı yerinde değildir.
4. Davalılar vekillerinin Bölge Adliye Mahkemesinin tapu iptal ve tescile yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Bilindiği üzere; vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3 üncü maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hâkim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötüniyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Diğer taraftan; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
5. Öte yandan, HMK’nın 190 ıncı maddesinde, "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir."; TMK’nın 6 ncı maddesinde, "Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür." hükümlerine yer verilmiş olup eldeki davada ispat külfetinin davacıya ait olduğu tartışmasızdır.
Somut olaya gelince; 05.10.2016 tarihli resmi akitte taşınmazdaki 545/2907 payın 160.000 TL bedelle, 05.12.2016 tarihli resmi akitte taşınmazdaki 1181/14535 payın 70.000 TL bedelle davalı ...’e devredildiği, ek bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın 545/2907 payının 2016 yılındaki değerinin 47.749,80 TL, 1181/29070 payının değerinin 20.694,50 TL olduğunun belirlendiği ancak raporda taşınmazın değerinin hangi kriterlere göre belirlendiğinin ve hangi emsallerin dikkate alındığının açıklanmadığı anlaşılmakta olup 08.11.1991 tarihli, 1990/4 Esas, 1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) uyarınca "kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınması gerektiği gözetildiğinde hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğunu söyleyebilme olanağı bulunmamaktadır.
6. Hal böyle olunca; bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak dava konusu taşınmazın temlik ve dava tarihlerindeki arsa değerinin somut verilere dayalı ve denetime elverişli olarak düzenlenmiş bilirkişi raporu ile saptanması, bundan sonra davalı ...’ün vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde olup olmadığının veya vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilip bilmediğinin, bir başka ifade ile iyi niyetli olup olmadığının kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalılar vekillerinin değinilen yönden yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile;
Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma sebebine göre davalı ...’in hükmün ferilerine yönelik temyiz itirazının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalılara iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
01.07.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.