"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı ..., bir kısım kayıt maliklerinin mirasçılarını hasım göstererek, çekişmeli taşınmazın evvelinde komşu parsellerle bir bütün halinde davalılara ait iken, ölü kayıt maliki ...’in, 1972 yılında tapudaki 15/48 payından 9/48 payını kendi uhdesinde bırakarak 6/48 payını kayden kendisine sattığını, kendi payına karşılık aldığı yerin fiili zeminde çekişmeli 18 ada 138 parsel olduğunu, ölü kayıt maliki ...’in kendi uhdesinde bıraktığı 9/48 payın ise çekişmeli taşınmaza komşu 18 ada 144 parsele isabet ettiğini, ancak çekişmeli 18 ada 138 parsel sayılı taşınmazın müstakilen kendi adına tescili gerekirken davalıların da tapu kayıt maliki olarak gösterildiğini, tapudaki payına karşılık yeri kayden satın alma tarihinden beri zeminde bağımsız olarak kullandığını ileri sürerek, diğer paylara ait tapu kayıtlarının iptali ile taşınmazın tamamının adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılardan ... mirasçısı ...; davacı ... tarafından tapuda kayden alınan payın tespit esnasında doğru bir şekilde tutanağa geçirildiğini; davacının hakkı olan yeri aldığını, fazlaya ilişkin herhangi bir hakkının olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 23.05.1996 tarihli ve 1988/789 Esas, 1996/409 Karar sayılı kararıyla, dava konusu taşınmaza ait Ekim 1950 tarihli tapu kaydında davacı ...’un 6/48 hissesi olduğu ve 138 parselin toplam yüzölçümünün 15.711,00 metrekare olduğu, davacının dava konusu parselde 14.547,124 metrekare hakkı olduğu, geriye kalan 1.164,00 metrekarelik kısmın ise diğer davalılara ait olduğu gerekçesiyle davanın kısmın kabulüne, çekişmeli 18 ada 138 parsel sayılı taşınmazın 14.547,12 metrekarelik kısmının tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, geriye kalan 1.164,00 metrekarelik kısmının diğer tapu malikleri adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Bozma Kararı
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 18.09.1998 tarih, 1998/2389 Esas, 1998/3778 Karar sayılı kararıyla, “tapu kayıt maliklerinden ...ve ...’ye yönelik yapılan tebligatların usule aykırı olduğu, bu hususta taraf teşkilinin sağlanmadığı, ...ve ... mirasçılarının isim ve adreslerinin tespiti konusunda davacı tarafa önel verilmesi, taraf teşkilinin bu şekilde sağlanarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
3. Mahkemece Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 11.07.2014 tarihli ve 1998/709 Esas, 2014/609 Karar sayılı kararıyla, davacı ile tapu kayıt maliki ölü ... arasında kadastro tespiti öncesinde dava konusu taşınmazların bulunduğu alanda yüzölçümü kesin olarak belirlenemeyecek şekilde, eski tapu kaydı göz önünde bulundurularak bir kısım hisse satışının gerçekleştiği, davacı ...’un, tapu kayıt maliki olan ...’ten pay satın aldığını ve bu payın 18 ada 138 parsel sayılı taşınmaza isabet ettiğini iddia ederek çekişmeli taşınmazın adına tescili gerektiği iddiasıyla dava açtığı, ne var ki davacının iddiasını ispat edecek yeterli delilin bulunmadığı, davacının davasını bu sebeple ispat edemediği, ancak davalı ... vekilinin 6/48'lik kısım yönünden davayı kabul etmiş olması nedeniyle çekişmeli 18 ada 138 parsel sayılı taşınmazın, davalı ölü kayıt maliki ... adına olan 9/48 paydan 6/48 payın iptali ile davacı adına, geriye kalan 3/48 payın ise davalı ölü kayıt maliki ... adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde, 1950 Ekim tarihli ve 1 sıra numaralı tapu kaydının yüzölçümünün 116.377 metrekare olduğu, 15/48 payının ise ölü ...’e ait olduğu ve ...’in malik olduğu bu paydan 6/48 payını 12.07.1972 tarih ve 15 sıra numaralı tapu kaydı ile davacı ...’a sattığını, tapu kayıt maliklerinin taşınmazı fiili zeminde taksim ettiklerini, ...’in satmış olduğu bu payın yaklaşık 15.000 metrekare olduğu ve fiili zeminde 18 ada 138 parsel sayılı taşınmaz olduğunu, ancak çekişmeli taşınmaz üzerinde müstakilen davacının malik olması gerektiği halde diğer kayıt maliklerinin de hakkı varmışçasına tespitin yapıldığını, oysa ki bu taşınmazı satın aldığı 1972 tarihinden beri davacının kullandığını ve zaten tapu kaydının davalılar lehine hukuki kıymetini de yitirdiğini, davacı adına kazanım koşullarının hem tapu kaydındaki satış ile hem de zilyetlik sebebine dayalı olarak terditli şekilde gerçekleştiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
6. Gerekçe
6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil davasıdır.
Kadastro sonucu Sorgun ilçesi, Agahefendi köyü çalışma alanında bulunan çekişmeli 18 ada 138 parsel sayılı 15.711,00 metrekare yüzölçümündeki taşınmaz tapu kaydı ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği nedeniyle ... kızı ... (12/48),...kızı... (12/48), ...oğlu ... (9/48), ...oğlu ... (3/48), ...oğlu ... (3/48), ...kızı ...(3/48), ve davacı ... (6/48) adına tespit ve tescil edilmiştir.
6.2. İlgili Hukuk
6.2.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesinde, "Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür." hükmüne yer verilmiştir.
6.2.2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesi ise, “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.“ hükmünü haizdir.
6.2.3. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 15. maddesi “Tapuda kayıtlı taşınmaz malların malikleri veya bunların mirasçıları arasında, tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların ise ondördüncü madde gereğince belirlenen zilyetleri arasında taksim edildikleri belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanları ile sabit olduğu takdirde bu mallar taksim gereğince zilyetleri adına tespit olunur. Taşınmaz mal tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, onun ayrılması mümkün bir kısmının veya belirli bir payının, bu Kanunda zilyet lehine kabul edilen sebeplerle iktisabı caizdir. İştirak halinde mülkiyet hükümlerinin söz konusu olduğu hallerde, iştirakçilerinden biri veya birkaçının belirli bir taşınmaz maldaki hissesinin diğer iştirakçilere devir ve temliki; tapulu taşınmaz mallarda yazılı, tapusuzlarda ise her türlü delille ispat edilebilir. (Değişik son fıkra: 22/2/2005 – 5304/5 md.) Kadastrodan önce hissedarlar veya mirasçılar arasında ayırma veya birleştirme suretiyle taksime konu edilmiş ve sınırları doğal veya yapay işaret ya da tesislerle belirlenmiş taşınmaz malların, imar plânı bulunmayan yerlerde zeminde fiilen oluşmuş sınırlarına göre tespiti yapılır.” şeklinde tanzim edilmiştir.
6.2.4. Bilindiği üzere taraf teşkili dava şartlarından olup, mahkemece yargılamanın her aşamasında resen göz önünde bulundurulması zorunlu olduğu gibi, bu şart sağlanmadan davanın esasına da girilemez. Ayrıca, 6100 sayılı HMK'nın 297. maddesi uyarınca, davanın tarafları kararda doğru ve eksiksiz şekilde gösterilmesi gerektiği gibi, tarafların iddia ve savunmalarının özetinin de kararda yer alması zorunludur.
6.2.5. 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesi uyarınca, dava sırasında dava konusunun üçüncü kişiye devri halinde, davacının iki seçimlik hakkı bulunmaktadır. Buna göre davacı, davasını eski malike karşı tazminat davasına dönüştürebileceği gibi, devreden kişiye karşı olan davasından vazgeçerek davaya, yeni maliklere karşı devam edebilir. Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.05.2013 tarihli ve 2012/1853 Esas, 2013/803 Karar sayılı kararında da, "davada taraflardan birinin müddeabihi başkasına temlik ettiğini öğrenen mahkemenin, bu hali kendiliğinden gözeterek seçimlik hakkına binaen davacıdan talebini sorması ve davacının vereceği cevaba göre" işlem yapması gerektiği açıklanmaktadır.
6.3. Değerlendirme
6.3.1.Dava, kadastro öncesi sebebe dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, bu tür davalarda husumetin, tapu maliklerine, tapu maliklerinin ölü olması halinde ise mirasçılarına yöneltilmesi ve tüm mirasçıların davada yer alması zorunludur. Taraf teşkilinin sağlanması dava şartlarından olup, bu koşul yerine getirilmeden işin esasına girilerek hüküm kurulması hukuken mümkün bulunmamaktadır. Kamu düzenine ilişkin bu hususun, yargılamanın her safhasında Mahkemece re'sen dikkate alınması gerekir. Somut olayda, tapu maliklerinden ... ve ...’nin nüfus kayıt örnekleri incelendiğinde, adı geçenlerin dava tarihinden önce vefat ettiği, dava tarihinden önce vefat eden bu tapu maliklerinin mirasçılarından bir kısmının ve ölü kayıt maliki ...mirasçısı ... ile yine ölü kayıt maliki ... mirasçılarından .... ve Meryem’in davada taraf olarak yer almadıkları anlaşılmaktadır.
6.3.2. Öte yandan Mahkemece, dava konusu taşınmazda 3/48 pay maliki ...in payı 25.05.2005 tarihinde yargılama sırasında üçüncü kişiye devredildiği halde, davacıya seçimlik haklarından hangisini kullanmak istediği sorulmamış; yeni malike karşı davaya devam etmek istemesi halinde, çekişmeli taşınmazı devralan kişinin davaya dahil edilmesi gereği üzerinde durulmamıştır. Mahkemece, açıklanan hususlar göz ardı edilerek davaya, eski malike karşı devamla yazılı şekilde hüküm kurulması isabetli olmadığı gibi, işin esasına yönelik yapılan inceleme ve araştırma da yeterli değildir. Şöyle ki; davacı ..., çekişmeli taşınmaz ve komşularının evvelinde bir bütün olarak tapuda kayden davalıların murisi ...’a ait olduğunu ve ölümü ile mirasçılarının ...terekesini taksim ettiğini, davalı ... ’e ait 15/48 hissenin çekişmeli 18 ada 138 ve dava dışı olan çekişmeli taşınmaza komşu 18 ada 144 parsele isabet ettiğini, bu taşınmazların fiili zeminde ayrı şekilde kullanıldığını, ...’in kendisine ait 15/48 paydan 6/48’ini kendisine sattığını ve bu payın çekişmeli 18 ada 138 parsele isabet ettiğini, davalı ...’in uhdesinde bıraktığı 9/48 payın ise dava dışı 18 ada 144 parsele isabet ettiğini, tapudaki satışın gerçekleştiği 1972 yılından tespit tarihi olan 1980 yılına kadar da fiili zemindeki kullanımın bu şekilde olduğunu, ancak buna rağmen 18 ada 138 parsel müstakilen kendisi adına yazılması gerektiği halde ...mirasçıları adına tespitin yapılarak tapu kaydının buna göre tanzim edildiğini belirterek, taşınmazın müstakilen adına tescili istemiyle dava açmış, davalı ise davacının tespit esnasında kendi satın aldığı pay kadarının zaten adına tespit ve tescil edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının iddiasını ispat edecek yeterli delilinin bulunmadığı, davacının davasını bu sebeple ispat edemediği, ancak davalı ... vekilinin 6/48'lik kısım yönünden davayı kabul ettiği gerekçesiyle yazılı olduğu şekilde hüküm kurulmuştur.
6.3.3. Çekişmeli 18 ada 138 parsel sayılı taşınmazın, evvelinde komşu parseller ile bir bütün olarak 116.377 metrekare yüzölçümü ile 1950 tarih ve 1 sıra numaralı tapu kaydı ile muris ... mirasçıları adına tapuda kayıtlı iken, mirasçılardan ..’in 15/48 pay oranında kayıt maliki olduğu ve 12.07.1972 tarih ve 15 sıra numaralı tapu kaydı ile taşınmaz üzerindeki 15/48 payından 9/48 payı uhdesinde tutarak geriye kalan 6/48 payını davacı ...’a sattığı dosya kapsamıyla sabittir. Esasen bu husus tarafların da kabulünde olup, 1950 Ekim tarihli ve 1 sıra numaralı tapu kaydının çekişmeli taşınmaz ile komşu parsellere uyduğu konusu da ihtilaf konusu değildir. Taraflar arasındaki ihtilaf çekişme konusu taşınmaz ile komşu parsellerin tapu kayıt malikleri arasında haricen taksim edilip edilmediği ve taksim sonucu taşınmazların kime isabet ettiği noktasındadır. Bu hususta mahallinde yapılan keşifte dinlenilen yerel bilirkişi ve tanıklardan çekişmeli taşınmazların taksim edilip edilmediği noktasında alınan beyanlar yetersiz olduğu gibi, dosya içerisine getirtilen ve kök tapu kaydının uyduğu çekişmeli parsel ile bu tapu kaydının kapsamında kalan ve dava konusu edilmeksizin kesinleşen birçok komşu taşınmazın da harici taksime dayanılarak mı tespit ve tescil edildiği hususları açıklığa kavuşturulmamıştır.
6.3.4. Hal böyle olunca; Mahkemece davacıya, tapu kayıt maliki olan davalıların veraset ilamını sunmak üzere süre ve imkan verilmeli, davada yer almayan tüm tapu kayıt maliki mirasçıları davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanmalı, dava konusu taşınmazda ...’in payını yargılama sırasında üçüncü kişiye devrettiği gözetilerek, 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesi uyarınca davacıya seçimlik haklarından hangisini kullanmak istediği sorulmalı; yeni malike karşı davaya devam etmek istemesi halinde, çekişmeli taşınmazın yani paydaşı .....’e husumet yöneltmesi için davacı tarafa süre ve imkan tanınmalı, bundan sonra mahallinde yerel bilirkişiler, tespit bilirkişileri ve taraf tanıklarının katılımıyla keşif yapılarak, bilirkişi ve tanıklardan tapu kaydı kapsamında kalan taşınmazlar yönünden kayıt malikleri ya da mirasçıları arasında tapu dışı taksim yapılıp yapılmadığı, yapılmışsa hangi tarihte yapıldığı ve her bir parselin taksimde kime isabet ettiği, kim ya da kimlerin ne zamandan beridir bağımsız olarak taşınmazlara zilyet oldukları, özellikle davacıya pay satışı yapan ölü kayıt maliki ...’e çekişmeli taşınmazın taksim sonucu isabet edip etmediği hususları ayrı ayrı sorulup saptanmalı ve toplanacak tüm deliller ile birlikte sonucuna göre bir karar verilmelidir.
V. SONUÇ
Mahkemece, taraf teşkili sağlanmaksızın ve eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup, davacı vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 12/09/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.