"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL - BEDEL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istekli dava sonunda Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 24/03/2021 tarihli 2020/116 Esas 2021/138 Karar sayılı karar, yasal süre içerisinde davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiş olup; davalı ... vekili tarafından temyiz incelemesinin duruşmalı yapılması istenilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 22.03.2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Avukat ... ile diğer temyiz eden davacı vekili Avukat ..., davalı Hazine vekili Avukat ... geldiler, duruşmaya başlandı süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, tapu kütüğünde 146,00 m2’lik tarla vasıflı olarak gözüken 1169 ada 1 parsel sayılı taşınmazını davalı ...’ye 23.000,00 TL bedel üzerinden satış yoluyla devrettiğini, anılan taşınmazın aslında 1.407,80 m2 olduğunu, diğer davalı ... müdürlüğünün yaptığı teknik bir hatadan dolayı tapuda 146,00 m2 olarak gözüktüğünü, davalı ...’ın başvurusu üzerine taşınmaz alanının 1.407,80 m2 olarak düzeltildiğini, davalı ...’ın gerçek bedelinin çok altında taşınmazı satın aldığını, tapu müdürlüğünün hatalı iş ve işlemleri nedeniyle zarar gördüğünü ileri sürerek, 1.261,80 m2’lik kısmın ( aradaki fark ) tapu kaydının iptali ile adına tescilini, mümkün olmazsa isabet eden bedelin davalılardan yasal faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
1.1. Davalı ..., sadece 146,00 m2’yi değil çaplı taşınmazın tamamını yani 1407,80 m2’yi satın aldığını, bu durumun davacı tarafından da bilindiğini, satıştan sonra tapu müdürlüğüne başvurarak yanlışlığı düzelttirdiğini, satışın üzerinden bir yıldan fazla bir süre geçmiş olup, davanın hak düşürücü süre içerisinde açılmadığını bildirip, davanın reddini savunmuştur.
1.2. Davalı ..., kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, öncelikle bu nedenle davanın reddi gerektiğini, yapılan iş ve işlemlerin hukuka uygun olduğunu, düzeltim sonrası eski malik olan davacıya da bilgi verildiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 11/06/2015 tarihli 2013/380 Esas 2015/128 Karar sayılı kararıyla; temlik sırasında davacının miktarda hataya düştüğü gerekçesiyle davanın kabulü ile 126180/140780 payın iptali ile davacı adına tesciline, kalan 14600/140780 payın davalı ... üzerinde bırakılmasına, diğer davalı ... aleyhine açılan davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairenin 12/09/2019 tarihli 2016/4455 Esas 2019/4595 Karar sayılı kararıyla; “...Eldeki davada, 6098 sayılı TBK’nın 30. maddesinin uygulama yeri yoktur. Şöyle ki, davacı ...’in dava konusu taşınmazı davalıya satış iradesi mevcut olup, bu irade davalı tarafın herhangi bir eylemi neticesinde sakatlanmamıştır. Kaldı ki, davacının da bu yönde bir iddiası bulunmamaktadır. Davacının iddiası, tapu kütüğündeki kayda dayanarak sattığı çekişmeli taşınmazının, temlik sonrası m2 miktarının düzeltilerek artması neticesinde zarara uğradığı noktasında toplanmaktadır...Somut olayda, dayanılan maddi vakıaya göre uygulanacak yasa maddesi 6098 sayılı TBK’nın İkinci Kısım Birinci Bölüm Üçüncü Ayrımında “Taşınmaz Satışında Sorumluluk” başlığını taşıyan 244. maddesidir. ( EBK m. 215 ) TBK’nın 244/1. maddesinde; “Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesine yer verilmiştir. Her ne kadar madde tekniği yönünden satıcının sorumluluğu şeklinde bir düzenlemeye gidilmiş ise de; Kanun koyucunun iradesi tarafların haksız yere zenginleşmesine yol açmayacak bir çözüm olduğundan, amaçsal yorum ile akitte yazılı yüzölçümü tutarı gerçek miktardan az ise alıcının da fazla aldığı kısmın değerini satıcıya ödemesi gerekmektedir. Aksi durumda alıcı, fazla kısmı bedelsiz olarak temellük etmiş olacaktır. Davalı ... 146,00 m2 üzerinden anlaştığı ve bedelini ödediği halde, sonradan yaptırdığı düzeltme ile 1.407,80 m2’lik yeri iktisap ederek sebepsiz yere zenginleşmiştir. Hal böyle olunca, yukarıda yer verilen madde uyarınca davacının iptal ve tescil isteğinin reddedilmesi, tazminat isteğinin ise kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.” gerekçesiyle (III.) paragrafta yer verilen karar bozulmuş; Dairenin 09/03/2020 tarihli 2020/361 Esas 2021/138 Karar sayılı kararıyla; davacı ile davalı ...’nün karar düzeltme istemlerinin reddine karar verilmiştir.
3. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen karar
Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24/03/2021 tarihli ve 2020/116 Esas 2021/138 Karar sayılı kararıyla; hükmüne uyulan bozma ilamı doğrultusunda, davanın iptal tescil yönünden reddine, 1.009.440,00 TL tazminatın davalı ...’tan faiziyle birlikte tahsiline, davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. Temyiz Nedenleri
5.1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle: davadaki ilk talebin tapu iptali ve tescil, mümkün olmaması halinde tazminat olduğunu, davalı vekilinin 28/01/2021 tarihli duruşmada, “çekişmeli taşınmazın davacı tarafa tesciline karar verilmesini” istediğini, davacının da öncelikli isteği iptal tescil olduğu gözetilerek, taşınmazın tesciline karar verilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
5.2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacının yalnızca 146 m2’lik alanı değil, çaplı taşınmazın tamamı olan 1.407,80 m2’yi sattığını, davanın 10.000 TL değer gösterilmek suretiyle açıldığını, keşfen saptanan değer üzerinden harcın tamamlandığını, ancak davacının tazminat isteği bakımından davasını ıslah etmediğini, yani davacının tazminat talebinin halen 10.000 TL olduğunu, bozma ilamında TBK’nin 244/1. maddesinden söz edilse de aslında 244/2. maddesine göre inceleme yapmak gerektiğini, zamanaşımı definin nazara alınmadığını, tazminatla ilgili zamanaşımı süresinin dolduğunu, satış tarihinde 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükte olup, yeni TBK’deki 244. maddenin karşılığının 215. madde olup, bu maddeye göre zamanaşımı süresinin işlemin yapıldığı tarihten itibaren 1 yıl olup, eldeki davanın satıştan itibaren 1 yıllık süre içinde açılmadığını, kaldı ki ıslah da yapılmadığı için iptal tescil yönünden harcın tamamlanmasının tazminat bakımından ıslah olarak kabul edilemeyeceğini, ıslah olarak kabul edilse dahi harcın tamamlandığı tarih olan 24/09/2014 tarihi itibarıyla da zamanaşımının geçtiğini, kısmi davanın, geri kalan kısım için zamanaşımını kesmeyeceğini, TBK’nin 244/2. maddesine göre, davalının alım-satımdan dolayı tazminatla sorumlu tutulabilmesi için ayrıca taraflar arasında tazminatı düzenleyen bir sözleşme olması gerektiğini, somut olayda böyle bir durum olmadığını, davacının talebini TMK’nin 1007. maddesine göre Devletten istemesi gerektiğini, eldeki davada Tapu Müdürlüğü de taraf olarak gösterilmiş ise de asıl dava edilmek istenilenin Hazine olduğunun anlaşıldığını, temsilde yanılmanın söz konusu olduğunu, bunun re’sen gözetilmesi gerektiğini, davanın Hazineye yönlendirilmesi için davacıya önel verilip, sonucuna göre karar verilmesi gerektiğini, tazminat ödenecekse bile Devletin kusursuz sorumluluğu gereği bundan Hazinenin sorumlu olacağını, fahiş olarak bedele hükmedildiğini, ödenecek bedelin, satış tarihinde tarafların kabul ettiği değer olması gerektiğini, davalının tapuda satın aldığı 146 m2 nin satış bedelinin 23.000 TL olduğunu, bu durumda m2 değeri 157,53 TL olup, bu değerin gerçek değer olmadığını davacının iddia edemeyeceğini, davacının çekişmeye konu ettiği 1.261,80 m2 lik yerin değerinin o halde 198.771,35 TL olup, hükmedilecek en yüksek değerin bu olması gerektiğini, davalının çapa bağlı taşınmazın tamamını satın aldığını ancak bunun Yargıtayca kabul görmediğini, TBK 244.maddenin satıcının sorumluluğunu düzenlediğini, somut olayda uygulama yeri bulunmadığını, alıcıya uygulanamayacağını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
6. Gerekçe
6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
6.2. İlgili Hukuk
6.2.1. Hemen belirtilmelidir ki, bir davada dayanılan olguları belirlemek, hukuksal yönden nitelemek ve de uygulanacak yasa hükümlerini bulmak hakimin görevi gereğidir. Bu husus, 6100 sayılı HMK’nın 33. maddesinde “ Hakim, Türk hukukunu resen uygular” düzenlemesi ile kendine yer bulmuştur. ( HUMK m. 76 )
6.2.2. Bilindiği üzere 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(TBK) 244/1. maddesinde; “ Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.” (Eski BK. 215. madde) düzenlemesine yer verilmiştir.
Kanun koyucunun iradesi tarafların haksız yere zenginleşmesine yol açmayacak bir çözüm olduğundan, amaçsal yorum ile akitte yazılı yüzölçümü tutarı gerçek miktardan az ise alıcının da fazla aldığı kısmın değerini satıcıya ödemesi gerekmektedir.
6.3. Değerlendirme
( IV/2.) paragrafında yer verilen ve hükmüne uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılarak yazılı şekilde karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
V. SONUÇ
Açıklanan nedenlerle; davacı vekili ile davalı ... vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle, usul ve yasaya ve bozma kararının gerekçelerine uygun olan hükmün ONANMASINA, 20.11.2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edilen davacı vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalı ...’den alınmasına, gelen temyiz edilen davalı ... vekili için 3.815,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınmasına, gelen temyiz edilen davalı ... vekili için 3.815,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınmasına, aşağıda yazılı 21,40 TL bakiye onama harcının davacıdan alınmasına, aşağıda yazılı bakiye 51.715,85 TL onama harcının davalı ...’den alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22/03/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.