"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil-bedel istekli dava sonunda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 12/11/2021 tarihli ve 2020/1126 Esas, 2021/1550 Karar sayılı karar yasal süre içerisinde davalılar vekili tarafından duruşma istekli olarak temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 14/06/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacılar vekili Avukat ... geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar, 802 ada 4 parsel sayılı taşınmazın murisleri ... 'tan kendilerine miras kaldığını, murisin ölümünden kısa süre önce iflas ettiğini, davalı ...'nın, taşınmazın tapudaki kayıtlarında haciz olduğunu, kendisine vekalet verildiği takdirde bu taşınmazı satarak borçtan kurtaracağını vaad ederek kendilerinden satış yetkisini içerir şekilde vekalet aldığını, hacizlerin 1981-1985 yıllarına ait olduğunu, yapılan araştırmalar sonucu haciz dosyalarının ortada olmadığını ve hacizlerin düştüğünü öğrendiklerini, davalı ...'nın, taşınmazı kime ve ne kadara sattığını söylemediğini, taşınmaza bedelsiz sahip olma iradesiyle muvazaalı şekilde annesinin üzerine devrettiğini, annesi ...'e taşınmazı kendi üzerine devrini sağlamak amacıyla devrettiğini, piyasa rayiç değerinin çok altında bir bedelle satışının yapıldığını, davalılar ... ile ... arasında gerçekleştirilen satışın geçersiz olduğunu, vekalet yetkisinin kötüye kullanıldığını, tapudaki haciz şerhlerine ilişkin dosyalara herhangi bir ödeme yapılmadığını, taraflar arasında imzalanan vekalet sözleşmesinin, icra borçları karşılığında taşınmazın satışına mutlak ihtiyaç duyulursa satışa izin veren bir vekaletname olduğunu, mezkur taşınmaz üzerindeki hacizlerin düştüğünü veya düşeceğini bilselerdi davalıya vekalet yetkisinin verilmeyeceğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adlarına tesciline, olmadığı takdirde satış bedelinin dava tarihi itibariyle işleyecek faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.
II. CEVAP
Davalılar, davacıların, 23/11/2013 tarihinde vefat eden babaları ... 'ın mirasını borçlarından dolayı kabul etmediklerini, terekede uyuşmazlığa konu tarla vasfındaki 802 ada, 4 parsel sayılı arazinin bulunduğunu, bu arazinin masraflarının ve vergi borçlarının ödenmesine ve bu ödemelerden sonra kalan miktarın da kendilerine verilmesi halinde satmak istediklerini beyan etmeleri üzerine davalı ...'nın, hacizlerin kaldırılması ve veraset ilamı çıkartılıp intikal yapılması işlemlerini kendisinin yapamayacağını ve davacıların bir avukat ile bu işlemleri yapması gerektiğini belirttiğini, davalı ...'nın, annesi olan diğer davalının bankada bulunan parasını değerlendirebileceğini düşünerek arazinin borçlarının ödenmesi ve satın alınması sürecindeki bütün masrafları karşılayabileceğini, sonrasında da kalan bedeli ödeyerek taşınmazı satın alabileceğini beyan ettiğini ve tarafların anlaştıklarını; davacıların, Kartal 4. Noterliğinde 28/01/2015 tarihinde düzenleme şeklinde vekaletname ile dava konusu taşınmaz hakkında kendilerine intikal eden ve edecek gayrimenkul hakkında her türlü tapu muamele ve intikal işlemi yapılması yetkilerini içeren vekaletname verdiklerini, dava konusu taşınmazdaki hacizlerin avukat aracılığı ile kaldırıldığını, davalı ...'ın, bu işlem sonucunda avukata ücret ödediğini, arsanın Abdullah Ağa Vakfından mukataalı olması nedeniyle avukatın davalı ...'tan aldığı miktarı vakıfa yatırdığını, ödemelerden ve davacıların borçlarına ilişkin mahsuplardan sonra davacıların satış işleminin yapılmasını talep ettiklerini, davalılar tarafından, satış işleminden sonra bakiye kalan tutarın avukat huzurunda davacılara teslim edildiğini, en son kalan bakiyenin 11/06/2015 tarihinde davalı ... Kayabaşı'nın Garanti Bankası Viaport şubesinden ...'ın hesabına "802 ada, 4 parsel arazi alım ..." açıklamasıyla 11.500 TL para yatırıldığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İstanbul Anadolu 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 03/03/2020 tarihli ve 2017/249 E. - 2020/169 K. sayılı kararıyla; murisin iflas etmiş olması ve taşınmaz üzerinde haciz olmasının davacılar için aşırı yararlanma sebebi olmadığı, icra müdürlüklerinden gelen müzekkerelerden taşınmaz üzerinde hacizlerin bulunduğu, haciz ve satış şerhlerinin kaldırıldığının görüldüğü, davacıların satış için vekalet verdikleri, taşınmaz üzerinde bulunan hacizlerin davalı tarafından kaldırıldığı, davacıların davalıdan aldıkları borç ve davanın satış tarihinden 2 yıl sonra açılması dikkate alınarak, davalılar arasında muvazaa olmadığı, davacıların taşınmazın satışı için vekalet verdikleri, davalının annesine taşınmazı satışının vekalet görevine kötüye kullanmaya girmeyeceği, satışının iptalinin gerekmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın gerekçesiz olduğunu, ispat külfetinin davalılarda olduğunu, davalı ...’ın, taşınmazı ileride sahip olma düşüncesi ile muvazaalı bir şekilde 11.500.00 TL düşük bir bedelle annesine sattığını, bu durumun görmezden gelindiğini, soyut varsayımlara dayanıldığını, tapuda gösterilen satış bedeli ile keşfen belirlenen değer arasında fahiş fark bulunduğunu, vekilden taşınmazı satın alan üçüncü kişinin vekilin annesi olduğunu, davalıların çıkar ve işbirliği içerisinde olduklarını, taşınmazın tapudaki şerhi düşülen haciz dosyalarına herhangi bir ödeme yapılmadığını belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 12/11/2021 tarihli ve 2020/1126 E.- 2021/1550 K. sayılı kararıyla; toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı itibariyle, davalı vekil Murat ile diğer davalı ... arasında gerçekleştirilen satış işleminin vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle geçersiz olduğu gözetilerek, tapu iptal ve tescil istemi yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, İlk Derece Mahkemesince, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olmasının doğru olmadığı gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Yerel Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf kararında gerekçede belirtilen “çok fazla haciz olmasından dolayı davalı ...'a satış yetkisi içerir vekaletname verdiklerini, daha sonra yapılan araştırma ile hacizlerin eski tarihli olduklarını ve düşmüş olduğunu...” iddiasının kesinlikle doğru olmadığını, hacizleri davacıların avukatı Mehdi Özcan’ın kaldırdığını, davacıların hacizlerin kaldırılması için ayrı bir vekaletmane ile avukatı yetkilendirdiğini, davalı ...’ın vekalet görevini kötüye kullanmadığını, günün rayiç sürüm değeri ile taşınmazı sattığını, olayın eksik incelendiğini, ihtilafın tüm yönleri ile değerlendirilmediğini, eksik inceleme nedeniyle de davacı tarafın kötü niyetinin, tescil kararı ile adeta ödüllendirildiğini, istinaf kararına gerekçe gösterilen bilirkişi raporunun açıkça hukuka aykırı olduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel isteğine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
Bilindiği üzere, Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; 1941 doğumlu mirasbırakan ... ’ın 23/11/2003 tarihinde öldüğü, geriye mirasçı olarak davacı eşi ... ile davacı çocukları ... ve ...’ın kaldıkları, çekişme konusu 802 ada 4 parsel sayılı 17.020,00 m2 yüzölçümlü, tarla vasıflı taşınmazın 3179/165888 payı muris ... adına kayıtlı iken ölümü ile 13/05/2015 tarihli işlemle mirasçıları olan davacılara intikal ettiği, davacıların Kartal 4.Noterliğinin 05/03/2015 tarihli 7276 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile vekil olarak tayin ettikleri davalılardan ...’nın söz konusu taşınmazı davacılara vekaleten 27/05/2015 tarihli satış işlemi ile annesi olan diğer davalı ...’e devrettiği anlaşılmaktadır.
3.3.2. Somut olayda, yukarıdaki açıklanan ilkeler doğrultusunda hükme yeterli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasının her türlü delille ispatlanması mümkün olup, eldeki davada tarafların tanık deliline dayandıkları, davacının 11.08.2017 tarihli dilekçesi ile tanık isimlerini bildirdiği, davalı tarafa ise tanık isimlerini bildirmek üzere usulüne uygun şekilde süre verilmediği görülmekle, davalı tarafa tanıklarını bildirmek üzere usulüne uygun şekilde süre verilmesi, davacılar tarafından bildirilen ve davalılar tarafından bildirilecek tanıkların usulünce dinlenmesi, toplanan ve toplanacak delillerin yukarıda açıklanan ilkelerle birlikte değerlendirilmesi ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ile yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru değildir.
VI. SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalılar vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371/1-a maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’ne gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edenlere geri verilmesine, 20.11.2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davalılar vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davacılardan alınmasına, 14/06/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.