"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 13. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TESCİL
Taraflar arasında görülen kadastro sırasında tespit harici bırakılan taşınmazın tescili istekli davanın yapılan yargılaması sonunda İlk Derece Mahkemesince, davanın reddine dair verilen karara karşı davacı vekili ve davalı ... Belediye Başkanlığı vekilinin istinaf başvurusu üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi tarafından davacı vekilinin istinaf isteminin kabulü ile, Yerel Mahkeme kararının kaldırılması suretiyle, davanın kabulüne karar verilmiş olup, karar yasal süre içerisinde davalı Hazine ve davalı ... Belediye Başkanlığı vekili tarafından temyiz edilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü;
I. DAVA
Davacı ... vekili, Kazan ilçesi Saray Mahallesi çalışma alanında bulunan, 1955 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında ekilemez arazi olarak tespit harici bırakılan, dava dilekçesine ekli krokide sınırları belirtilen 12.179,83 metrekare yüzölçümündeki taşınmazın tespit harici bırakıldığı tarihten dava tarihine kadar davacı tarafından nizasız ve fasılasız olarak ziraat yapılarak kullanıldığını, imar ihya edildiğini, davacı lehine zilyetlikle mülk edinme şartlarının oluştuğunu ileri sürerek, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak bu bölümün davacı adına tescilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı Hazine, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kamu malı niteliğinde ve kamunun doğrudan yararlanmasına terk edilen veya kamu hizmetlerine tahsis edilen taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla ve zilyetlikle kazanılamayacağını, davacının bu yeri işgal etmek suretiyle kullandığını, davacının ecrimisil ödeyerek Hazinenin mülkiyet hakkını kabul ettiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Dâhili davalı ..., 5216 sayılı Yasa ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 17. maddesi gereği belediye hudutları içerisinde kalan arsaların genişleme ve planlama kapsamındaki arsalardan olup zilyetlikle kazanılamayacağını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Dâhili davalı ... Belediye Başkanlığı, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dâhili davalı ..., Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin zamanaşımı ve zilyetlikle iktisap edilemeyeceğini, arazinin ova çayı yatağı içerisinde kalıp kamusal değerinin çok yüksek olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Kahramankazan Asliye Hukuk Mahkemesinin 18.05.2017 tarihli 2011/159 Esas 2017/242 Karar sayılı kararıyla; davacı lehine imar ve ihya koşullarının oluşmadığı, taşınmazın niteliği itibarıyla kazandırıcı zamanaşımı yolu ile edinilebilecek yerlerden olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1.İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili esasa yönelik ve davalı ... Belediye Başkanlığı vekili vekalet ücretine yönelik istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
2.1. Davacı vekili, dosyadaki teknik bilirkişi raporlarına göre imar ihyanın 36 yıl önce tamamlandığını, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 17. maddesinde yazılı koşullarının davacı lehine gerçekleştiği halde Mahkemece usul ve yasaya aykırı olarak ret kararı verildiğini belirterek, Mahkeme kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
2.2. Davalı ... Belediye Başkanlığı vekili, dava konusu taşınmazın gerçek değeri üzerinden harcın tamamlattırılarak bu değere göre nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirterek, maktu vekalet ücreti kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
3.Gerekçe ve Sonuç
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesinin 07/03/2019 tarihli 2018/2043 E. 2019/449 K. sayılı kararıyla, tescil davasının yargılama sırasında tapu iptal ve tescil davasına dönüştüğü, dava konusu taşınmazın çevresindeki komşu parsellerin şahıslar adına tespit edilip tescil edildiği ve bu taşınmazlarla aynı özellikte olduğu, jeodezi ve fotogrametri uzmanının 1975 yılına ait hava fotoğraflarına göre yaptığı değerlendirmede taşınmazın 1975 yılında sürülü ve tarlalarla aynı özellikte olduğu, taşlık olmadığı, imar ihyanın 1975 yılında tamamlandığı, 36 yıldır tarım arazisi olarak kullanıldığı, taşınmazın imar planına alınma tarihi itibariyle zilyetliğin 20 yılı aşkın süredir nizasız ve fasılasız sürdüğü, ekonomik amaca uygun zilyetliğin bulunduğu, TMK'nın 713 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. ve 17. maddelerinde öngörülen olağanüstü zamanaşımı şartlarının gerçekleştiğinin anlaşıldığı, dava konusu taşınmazın sonradan çevresindeki şahıs yerleri ile birlikte OSB sınırları içine alınmış ise de herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilmediği ve kamu kurumu adına tescil edilmediği, fiilen halen davacı tarafından tarla olarak kullanıldığı ve imar planı kapsamına alınmadan önce davacı yararına iktisap şartlarının gerçekleştiğinin belirlendiği gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun kabulüne, davalı ... Belediye Başkanlığının vekalet ücreti yönünden yaptığı istinaf başvurusunun reddine, İlk Derece Mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne, 706 ada 71 parsel sayılı taşınmazın Hazine adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, dava tarihinde ve yargılama sırasında dahili davalılar Saray Köyü Tüzel Kişiliği, Kahramankazan Belediye Başkanlığı, ... ve ... yasal hasım olduğundan bu davalılar hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davalılara harç, yargılama gideri ve vekalet ücreti yükletilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Hazine temsilcisi ile davalı ... Belediye Başkanlığı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
2.1.Davalı Hazine temsilcisi özetle; dava konusu taşınmazda tarımsal faaliyetin başlamış olmasının tarımsal amaçlı zilyetliğin başlamış olduğu anlamına gelmeyeceğini, imar ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren zilyetlik süresinin hesaplanması gerektiğini, bilirkişi raporlarının yetersiz olduğunu, dava konusu taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve bir kamu hizmetine tahsis edilmiş yerlerden olduğunu, bu sebeple zilyetlikle kazanılamayacağını, dava konusu taşınmazın imar planı kapsamında kaldığını ve resen görülecek nedenlerle kabul kararının bozulmasını talep etmiştir.
2.2. Davalı ... Belediye Başkanlığı vekili özetle, dava konusu taşınmazın kamu hizmetine tahsis edilen Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olduğunu imar ihya ile kazanılamayacağını, dava konusu taşınmazın imar planının kapsadığı alanlar içinde olduğunu, jeoloji bilirkişi raporuna göre davaya konu alanın dere yatağı olduğunu, taşınmazdan kum çekilmesi nedeniyle taşınmaz üzerinde krater gibi çukurlar ve kayalıklar oluştuğunu belirterek, kabul kararının bozulmasını talep etmiştir.
3.Gerekçe
3.1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, imar ihya ile zilyetliğe dayalı olarak açılan tapusuz taşınmazın tescili istemine ilişkindir.
Ankara ili, Kazan ilçesi Saray Mahallesi çalışma alanında 1954 yılında yapılan tesis kadastrosu sırasında dava konusu taşınmaz “ekilemez arazi” vasfıyla tespit harici harici bırakılmıştır.
Yargılama sırasında 20.06.2014 tarihinde çekişmeli bölüm, 706 ada 71 parsel numarasını alarak ham toprak vasfı ile Hazine adına ihdasen tapu kaydı oluşmuştur.
3.2. İlgili Hukuk
3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi, “Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.”
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/1. maddesi, "Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir."
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi, “Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir.” hükümlerini içermektedir.
3.3. Değerlendirme
Bölge Adliye Mahkemesince, dava konusu taşınmaz üzerinde, davacı lehine zilyetlik yoluyla iktisap koşullarının oluştuğu gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de, yapılan araştırma, inceleme ve uygulama hüküm için yeterli bulunmamaktadır. Şöyle ki imar ihyaya dayalı olarak açılan tescil davalarında taşınmazın hem önceki, hem de sonraki vasfının belirlenmesi gerektiği halde, ziraat bilirkişi raporunda taşınmazın vasfı “ bazı koruyucu önlemlerin alınması ile mümkün olabilecek II. sınıf kuru tarım arazisidir” şeklinde belirtilmiştir. Davacının kanunda aranan 20 yıllık zilyetlik süresini doldurup doldurmadığı hususunun denetlenebilmesi için ziraat bilirkişi raporunda imar-ihyanın ne zaman başladığı ve ne zaman tamamlandığı hususlarının açıkça gösterilmesi gerekir. Zira zilyetlik süresinin başlangıcı imar ihyanın tamamlandığı tarihte başlayacaktır. Dosyadaki ziraat bilirkişi raporu, bu hususları açıklamaktan uzak olup sadece taşınmazın değeri hesaplanmıştır. Öte yandan, bir arazinin kullanım süresi ile niteliğini ve üzerindeki imar-ihya işlemlerinin tamamlandığı tarihi en iyi belirleme yöntemi hava fotoğrafları olduğu ve en az üç farklı tarihlerde çekilmiş hava fotoğrafının incelenmesi gerekirken, Mahkemece sadece 1975 yılına ait hava fotoğrafı üzerinde inceleme yaptırılarak ve uzman bilirkişinin de tek hava fotoğrafını incelemesi sonucu imar-ihyanın hangi tarihte başladığı belirlenmeden sadece 1975 yılında imar-ihyanın tamamlandığını bildiren raporuna göre hüküm kurulmuştur. Davacı tanıkları dahi, bu rapordaki kullanım tarihini doğrulamamış, kullanımın en erken 1986 yılında başladığını beyan etmiş olduklarından öncelikle imar-ihyanın başladığı ve tamamlandığı tarihin açıkça belirlenmesi gerekmektedir.
Bu şekilde somut verilere dayalı açıklama içermeyen yetersiz tek kişilik ziraatçı bilirkişi raporu ve tek hava fotoğrafının incelenmesi sonucu alınan jeodezi ve fotoğrametri raporu esas alınarak eksik araştırma ve incelemeye dayalı karar verilmesi hatalıdır.
Hal böyle olunca; doğru sonuca varılabilmesi için Mahkemece öncelikle, çekişmeli taşınmaza ait temin edilebilen en eski ve yeni tarihli orto foto ve uydu fotoğrafları ile memleket haritaları ilgili yerlerden getirtilmeli, Harita Genel Müdürlüğü web sitesinin hava fotoğrafı sorgulama sayfasına girilerek, taşınmazın bulunduğu köyü/ mahalleyi kapsayacak şekilde hangi yıllara ait hava fotoğrafı bulunduğu araştırılıp belirlenmek ve (denetimin sağlanması bakımından) ilgili sayfanın çıktısı dosya içerisine konulmak suretiyle buradan elde edilen verilere göre dava tarihinden 15-20-25 yıl öncesine (bulunmadığı takdirde bu tarihlere en yakın tarihlere) ait farklı dönemlerde çekilmiş en az üç adet stereoskopik hava fotoğrafı tarihleri açıkça yazılmak suretiyle Harita Genel Müdürlüğünden getirtilerek dosya arasına konulmalı dosya bu şekilde keşfe hazır hale getirildikten sonra mahallinde, yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan şahıslar arasından seçilecek yerel bilirkişiler ve taraf tanıkları ile jeodezi ve fotogrametri mühendisi, teknik bilirkişi ve 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişi kurulunun katılımıyla keşif yapılmalı;
Yapılacak bu keşif sırasında dinlenilecek yerel bilirkişi ve taraf tanıklarından, çekişmeli taşınmazın önceki ve şimdiki niteliği, ilk olarak ne zaman ve nasıl kullanılmaya başlandığı, kime ait olduğu, kimden nasıl intikal ettiği, imar-ihyaya konu edilip edilmediği, edilmiş ise imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığı, üzerinde sürdürülen zilyetliğin bulunup bulunmadığı ve mevcut ise zilyetliğin hangi tasarruflarla sürdürüldüğü etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı; yerel bilirkişi ve tanıkların sözleri arasında doğabilecek çelişkiler, gerektiğinde yüzleştirme yapılarak yöntemince giderilmeli ve yerel bilirkişi ve tanık sözleri komşu taşınmazların tutanak ve dayanaklarıyla denetlenmeli;
Ziraat mühendisi bilirkişi kurulundan, çekişmeli taşınmazın eğimini, niteliğini, toprak yapısını, üzerindeki bitki örtüsünü, taşınmazın imar ihyasına hangi tarihte başlanıp, hangi tarihte imar-ihyasının tamamlandığını, taşınmaz üzerinde ekonomik amaçlı zilyetliğe ne zaman başlanıldığını ve taşınmazın kullanım durumunu kesin olarak belirleyen, bilimsel verilere dayalı, önceki ziraatçi bilirkişi raporunu da irdeler mahiyette, komşu taşınmazlarla karşılaştırmalı değerlendirmeyi ve taşınmazın her yönünden çekilmiş ve sınırları kabaca işaretlenmiş renkli fotoğraflarını içerir, somut verilere ve bilimsel esaslara dayanan, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı;
Jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişiden hava fotoğraflarının stereoskop aletiyle incelenmesi neticesinde, taşınmazın sınırlarını ve niteliğini, taşınmaz üzerinde imar-ihya tamamlanmış ise tamamlandığı tarihi ile sürdürülen zilyetliğin başlangıcını, şeklini ve süresini belirtir şekilde rapor alınmalı;
Fen bilirkişisine, keşfi takibe ve denetlemeye imkan veren rapor ve kroki düzenlettirilmeli; Mahkeme hakiminin, taşınmazın niteliğine ve çevre parsellerle karşılaştırılmalı olarak fiziksel özelliklerine ilişkin gözlemi keşif tutanağına aynen yansıtılmalı;
Bundan sonra iddia ve savunma çerçevesinde toplanan tüm deliller birlikte değerlendirilerek, taşınmaz üzerinde dava tarihe kadar 3402 sayılı Yasa'nın 14 ve 17. maddesinde öngörülen koşulların davacı taraf yararına gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.
VI. SONUÇ:
Mahkemece bu hususlar göz ardı edilerek eksik incelemeye dayalı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olup, davalı ... Belediye Başkanlığı vekili ile davalı Hazine vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde görüldüğünden kabulü ile 6100 sayılı HMK'nın 373/2 maddesi gereğince Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesinin kararının BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz eden davalı ... Belediye Başkanlığına geri verilmesine, 30/03/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.