"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davasında bozma kararına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine ilişkin verilen karar, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı velisi, davacı oğlu ...’nun akıl zayıflığını bilen ve kandırılmaya müsait olduğunu anlayan davalı ...'in, satış parasının bir kısmını peşin, bir kısmını ise senetle ödeyeceğini beyan ederek temin ettiği vekaletname ile davacının 60 ada 27 parsel sayılı taşınmazdaki payını davalı ...'e, ...'in de diğer davalı ...'e temlik ettiğini, davacının temyiz kudretinin bulunmadığını, davalıların el ve işbirliği içinde hareket ettiklerini, davacıya herhangi bir bedel de ödenmediğini, davacının zararlandırıldığını ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini istemiş, yargılama sırasında davacının ölümü ile mirasçıları davaya devam etmişlerdir.
II. CEVAP
1. Davalı ..., davacının akıl rahatsızlığı olduğunu hissettiğini ancak akıl hastalığı olduğunu vekalet aldıktan sonra öğrendiğini, taşınmazı kredi temin etmesi amacıyla akrabası olan davalı ...'e devrettiğini, ancak ...'ın kendisini kandırarak taşınmazı diğer davalı ...'e aktardığını, davacıya para vermediğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.
3. Davalı ..., satışın gerçek olduğunu, iyiniyetli 3. kişi olduğunu belirterek, davanın reddi gerektiğini bildirmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemenin 12/04/2016 tarihli ve 2011/552 E., 2016/201 K. sayılı kararıyla; davacının vekaletname tarihinde hukuki ehliyeti haiz olduğunun Adli Tıp Kurumu raporlarıyla saptandığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1. TemyizYoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairenin 26.06.2019 tarihli ve 2016/11223 E. 2019/4137 K. sayılı kararıyla; ‘‘Somut olayda, vekaletname tarihinde velayet altında olan kısıtlı davacının TMK'nın 342/3 maddesi gereğince temsili velisine ait olduğu halde, davacının işlemi bizzat yapması nedeniyle ilk el konumundaki davalı ...’e satış suretiyle yapılan temlikin hukuken geçersiz olduğu kuşkusuzdur. Davalı ... de, taşınmazı edinen 2. el olup Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde sicilin aleniyeti ve güvenirliği prensibine dayalı olarak ediniminin korunacağı açıktır. Ne varki; Mahkemece bu konuda hükme elverişli nitelikte bir araştırma yapıldığı söylenemez. Hâl böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle kayıt maliki olan davalı ...’in iyiniyetli olup olmadığının araştırılması, bu konuda, taraflarca bildirilen ancak mahkemece dinlenmeyen tanıkların dinlenmesi, mahallinde keşif yapılarak taşınmazın değerinin belirlenmesi, var ise eksik harcın ikmal edilmesi ve eksik deliller toplandıktan sonra bir karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile Mahkeme kararı bozulmuş, davalı ... vekilinin karar düzeltme istemi Dairenin 15/01/2020 tarih ve 2019/4493 E.,2020/207 K.sayılı kararıyla reddedilmiştir.
3. Mahkemece Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 15.12.2021 tarihli ve 2020/84 E., 2021/211 K. sayılı kararıyla; davalı ...’in iyi niyetli olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
4. TemyizYoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ... mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. Temyiz Nedenleri
Davacı ... mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde özetle; Mahkemece, davalı ...’den taşınmazı devralan kayıt maliki davalı ...’in iyi niyetli olup olmadığı konusunda yeterli değerlendirme yapılmadığını, ... tarafından dosyaya sunulan 16.08.2012 tarihli dilekçede, vekalet aldıktan sonra davacının rahatsızlığı olduğunu farkettiğini, bunun üzerine kredi kullanmak için taşınmazı akrabası olan ...’a devrettiğini, ...’ın da taşınmazı davalı ...’e devrettiğini, ...’in davacıların komşusu olduğunu, ...’in rahatsızlığı olduğunu bildiğinden taşınmazı doğrudan kendisinin almadığını beyan ettiğini, davalılar ..., ... ve ...’in birlikte hareket ettiklerini, davalı ...’in araziyi aldıktan sonra bir yıl boyunca araziye girip kullanmadığını ve satışı gizli tuttuğunu, davacı tanık beyanlarına göre ... ve ...’un hiç bir zaman taşınmaz ile ilgili bilgi almak için davacının yanına gelmediğinin belirtildiğini, taşınmazın ... tarafından 11 gün sonra davalı ...’e devredildiğini, ...’in davacı ile komşu olduğunu, taşınmazı edinirken iyi niyetli olmadığını, satışlar nedeniyle davacı ...’e hiç bir bedel ödenmediğini, davalı ...’in kötü niyetli olduğunu, davacının akıl hastalığını ve taşınmazın hileli hareketlerle ele geçirildiğini bilerek taşınmazı devraldığını, davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
6. Gerekçe
6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
6.2. İlgili Hukuk
6.2.1. Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”, 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “ Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1024/3. maddesinde, “ Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
6.2.2. Bilindiği üzere TMK'nın 335 maddesinde; “... olmayan çocuk, ana ve babasının velayeti altındadır. Yasal sebep olmadıkça velayet ana babadan alınmaz. Hakim vasi atanmasına gerek görmedikçe, kısıtlanan ergin çocuklar da ana ve babanın velayeti altındadır.”, TMK'nın 342 maddesinde ise; “Ana ve baba, velayetleri çerçevesinde üçüncü kişilere karşı çocuklarının yasal temsilcileridirler. İyiniyetli üçüncü kişiler, eşlerden her birinin diğerinin rızasıyla işlem yaptığını varsayabilirler. Vesayet makamlarının iznine bağlı hususlar dışında kısıtlıların temsiline ilişkin hükümler velayetteki temsilde de uygulanır” hükmü düzenlenmiştir.
6.2.3. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., maddeleri tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesi ile özel hükümler getirilmiştir.
Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarihli l990/4 Esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
6.3. Değerlendirme
6.3.1.Dosya içeriği ve toplanan delillerden; Mersin Sulh Hukuk Mahkemesinin 22.12.1993 tarihli 1993/610 E., 1993/1669 K. sayılı kararı ile reşit olan davacı ...’nun 15.7.1993 tarihli sağlık kurulu raporu ile zeka özürlü olmasından dolayı kısıtlanmasına karar verilerek velayetin annesi ...'na verildiği, davacının velayet altında iken Erdemli 2. Noterliğinin 11.6.2010 tarihli ve 5385 yevmiye no.lu vekaletnamesi ile davalı ...’i vekil tayin ettiği, vekilin anılan vekaletnameye istinaden çekişme konusu 60 ada 27 parsel sayılı taşınmazdaki 999/4096 payı 14.06.2010 tarihinde davalı ...’e, ...’in de diğer davalı ...’e satış suretiyle temlik ettiği anlaşılmaktadır.
6.3.2. Somut olayda, vekaletname tarihinde velayet altında olan kısıtlı davacının TMK 342/3 maddesi gereğince temsili velisine ait olduğu halde, davacının işlemi bizzat yapması nedeniyle ilk el konumundaki davalı ...’e satış suretiyle yapılan temlikin hukuken geçersiz olduğu kuşkusuzdur.
6.3.3. TMK'nın 1023. maddesi gereğince tapu kütüğündeki tescile dayanan iyiniyetli kişinin kazanımı korunacaktır. Somut olayda çözülmesi gereken husus, son kayıt maliki ...’in iyiniyetli olup olmadığı, bir başka ifade ile TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
6.3.4. Davacının kısıtlı olduğu dönemde davacıdan aldığı vekaletname ile taşınmazı devreden davalı vekil ...'in mahkemeye sunduğu 16.08.2012 havale tarihli dilekçesinde “davacı ...’nun hareketlerinden bazı rahatsızlıklarının olduğunu hissettiğini, taşınmazın satışı için vekâlet aldıktan sonra davacının akıl hastası olduğunu öğrendiğini, kredi çekmek için taşınmazı akrabası olan davalı ...’e devrettiğini, ancak akrabasının da kendisini kandırarak taşınmazı davalı ...’e devir ettiğini, sonradan öğrendiğine göre davacı ve davalı ...’in komşu olup, ...’in davacının rahatsızlığını bildiğinden taşınmazı doğrudan kendisinden almadığını, davalı ...’in kendisini kandırarak taşınmazı ...’e devrettiğini, ne ...’den, ne de ...’ten herhangi bir satış bedeli almadığını, davacıya da herhangi bir bedel ödemediğini, ... ve ...’in de davacıya satış bedeli ödemediğini” beyan ettiği, yine taşınmazı ...’den satın alan son kayıt maliki davalı ...’in kardeşi olan davalı tanığı ...’un, davacının arazisinin satılık olduğunu duyduklarını, bu durumu arazi işleri ile ilgilenen ...’e sorduklarını onun da kendilerine davacının taşınmazı başkasına sattığını söylediğini, taşınmazı satın alanların da taşınmazı satmak istemesi üzerine, 20-30 yıldır bahçe komşuları ve dostları olan davacı ... ile arazide miras sıkıntısı olup olmadığını sormak için görüşmek istediklerini ve davalı ile birlikte davacının evine gittiklerini, davacının kendilerine arazide bir sıkıntı olmadığını söylediğini, bu görüşmeden sonra tapu işlemlerini vekil ... ile birlikte yürüttüklerini, ...’in ...’e vekalet verdiğini, ...’i hiç tanımadığını beyan ettiği, davalı ...’in gerekmediği halde önceki malik konumundaki davacı ile görüşmeye gitmiş olması, dosyadaki bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmazın ...’e temlik tarihindeki değerinin 1.222.554,00 TL olarak belirlenmesine rağmen davalının bu taşınmazı 500.000,00 TL'ye satın aldığını beyan etmesi, taşınmazın kısa süre içinde el değiştirmesi hususları birlikte değerlendirildiğinde, davalı ...’in ediniminde iyi niyetli olmadığı, bir başka ifade ile TMK.nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır.
6.3.5 Hâl böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
V. SONUÇ
Davacılar vekilinin açıklanan nedenlerle yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün 6100 sayılı Yasa'nın geçici 3. maddesi yollaması ile 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 19/10/2022 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
- MUHALEFET ŞERHİ -
Dava, ehliyetsizlik hukuki sebebine dayalı tapu iptal-tescil isteğine ilişkindir.
Davacının ehliyetsiz olup, velayet altında bulunduğu ve taşınmazın intikal süreci hakkında sayın çoğunluk ile aramızda uyuşmazlık yoktur.
Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık konusu, son malik ...’in iyi niyetli olup olmadığı, buradan hareketle TMK’nın 1023.m.sinin koruyuculuğundan istifade edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Son malik ... İstanbul’da yaşamakla birlikte taşınmazın bulunduğu bölgede başkaca taşınmazlar da satın almış, dava konusu taşınmazı da yine önceden edindiği taşınmazlara komşu olması nedeniyle satın aldığını savunmuştur.
Davacı ...’in kısıtlı olduğu çevresince bilinmemektedir. Bu husus davacı tanıklarının dahi kabulündedir. ..., taşınmazı satın almadan önce malik ...’e giderek öncesinde ...’in olup satış suretiyle elinden çıkan taşınmazda bir problem olup olmadığını sormuştur. Bu esnada davacının eşi de yanlarındadır. Davacı ile diğer paydaşlar arasında yapılan miras taksim sözleşmesi dahi davalıya gösterilmiştir. Önceki malikin kısıtlı olduğunu bilen son malikin bu taşınmazı satın alırken gidip taşınmazın geçmişi hakkında kısıtlıdan bilgi alması hayatın olağan akışı ile bağdaşmamaktadır. Sayın çoğunluk, vekil ....’in beyanını esas alarak ...’in kötü niyetli olduğu sonucuna ulaşmış ise de, Şerifin de sorumluluğu söz konusu olacağı için beyanlarına itibar etmek sağlıklı olmayacaktır.
Şerifin beyanları dışında dosya kapsamı ile davalı ...’in kötü niyetli olduğunu ispata yarar yeterli delil bulunmamaktadır. Taşınmazın değerinin düşük olmasına gelince, paylı mülkiyete konu taşınmazda bir kısım hissenin satın alınması halinde bedelin müstakil parsele göre daha düşük olması kabul edilebilir bir durumdur. Davalının kötü niyetli olduğunun ispatı davacıya düşer.
Açıklanan bu ve Yerel Mahkeme gerekçesinde yazılı nedenlerle kararın onanması gerektiği düşüncesiyle sayın çoğunluğun bozma görüşüne katılmıyorum.