"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 2. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL-TAZMİNAT
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat davası sonunda, Yerel Mahkemece davanın reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından istinafı üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar, davacı vekilince yasal süre içerisinde temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, paydaşı olduğu dava konusu 542 parsel sayılı taşınmazdaki hissesinin satışı hususunda önceden tanıdığı emlakçılık yapan davalı ...’in payını satması için en mantıklı zaman olduğu, taşınmazın hisseli olması nedeniyle piyasa değerinin düşük olduğu telkini ile kendisini ikna ettiğini, taşınmazın satılması amacıyla 04.07.2017 tarihli vekaletname ile davalı ...’i ve ortağı olan diğer davalı ...’ı vekil tayin ettiğini, davalı ...’nın bir kısım satış bedeli olarak hesabına 75.000 TL para gönderdiğini, gönderilen bu paranın 5.000 TL’sini masraflar için davalı ...’in aldığını, kalan taşınmaz bedelinin ödeneceği inancıyla beklediğini, ancak yaptığı araştırmada dava konusu taşınmazı davalı vekil ...’nın akrabası olan diğer davalı ...’a satıldığını ve taşınmazdaki payının gerçek değerinin 75.000 TL’den çok daha fazla olduğunu öğrendiğini, davalılar hakkında suç duyurusunda bulunduğunu, davalıların vekalet görevini kötüye kullanarak el ve işbirliği içerisinde kendisini zararlandırdıklarını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile payının adına tescilini, olmadığı takdirde uğradığı zararın davalılardan tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekil ..., amcasının oğlu olan ve Almanya’da yaşayan davalı ...’in yatırım amaçlı taşınmaz almak istemesi üzerine daha önceden alım satım işi yaptığı emlakçı davalı ...’e durumu bildirdiğini, dava konusu taşınmazın 75.000,00 TL bedelle satışı hususunda anlaştıklarını, davalı ...’in vekaleten satış yapacağını, ancak kendisinin de davacı tarafından vekil tayin edildiğini, davalı ... satış esnasında tapuda olamadığından diğer davalı ...’e mahcup olmamak amacıyla satış işlemini davacıya vekaleten kendisinin gerçekleştirdiğini ve satış bedeli olan 75.000 TL’yi davacının hesabına gönderdiğini, vekalet görevinin kötüye kullanılmadığını, davacıyı tanımadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., dava konusu taşınmazı yatırım amacıyla 75.000 TL bedelle satın aldığını, satış bedelinin davacının banka hesabına gönderildiğini, davacı ile diğer davalı ... arasındaki ilişkiyi bilemeyeceğini, iyiniyetli olduğunu, davacının haksız şekilde daha fazla kazanç elde etmek amacıyla eldeki davayı açtığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Diğer davalı vekil ..., davaya cevap vermemiş, duruşmalara da katılmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, vekaletnamenin hile ile alındığı iddiasının davacı tarafından ispatlanamadığı gibi davalıların el ve işbirliği içerisinde olduğuna dair herhangi bir delil de bulunmadığı, davacının taşınmazın satış bedelini bildiği, taşınmazın gerçek değeri için piyasa araştırması yapmayarak kendisine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
Davacı vekili, verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının taşınmazdaki hissesinin yok pahasına satıldığını, bunun bilirkişi raporu ile belli olduğunu, satış yapılmadan davacının hesabına 75.000,00 TL ödendiğini, davalı ...' in kalan bedelin satış sonrası verileceğini belirttiğini, vekil ile tapu kayıt malikinin akraba olduğunu, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, Mahkemenin bedel yönünden kabul kararı vermesi gerektiğini belirterek, kararının kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinin 02/11/2021 tarihli ve 2021/626 E. 2021/1634 K. sayılı kararıyla; somut olayda davacının taşınmazdaki payının satışı için vekaletname verdiği, davalıların da banka dekontları ile ödeme yaptıklarını belgelendirdikleri, alınan bilirkişi raporunda dava konusu hisse bedelinin gerçek değeri ile tapu malikinin ödediği bedel arasında fark olsa da, davacının resmi senede ihtirazi kayıt işletmediği, taşınmaz bedelinin devirden önce ödendiği, davacının iddiasını ispatlayamadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili, Mahkemece terditli talepleri olan tazminat isteğinin değerlendirilmediğini, davacının uğradığı zararın tazmin edilmesi gerektiğini, dava konusu taşınmazın değerinin üçte biri tutarında bir bedel ile satılmış olup vekil ve kayıt malikinin akraba olmasının kötüniyetin açık göstergesi olduğunu, davalılar ... ve ...'nın vekalet görevini kötüye kullanarak taşınmazın ederinin üçte biri fiyatında satıldığını, davacının taşınmazının 70.000 TL'ye satılacağını bilmediğini, buna rıza göstermediğini, aldatıldığını fark eder etmez derhal vekilleri azlettiğini, ve Savcılığa suç duyurusunda bulunduğunu, taşınmazdaki payının satış tarihi itibariyle gerçek değerinin 208.110,50 TL olduğunu, davacının taşınmazının piyasa değeri üzerinden satılması için vekaletname verdiğini, davalıların ise el ve işbirliği içerisinde hareket ederek kendisini zarara uğrattıklarını, davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek, hükmün bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının Ankara 4. Noterliğinin 04.07.2017 tarih ve 07680 yevmiye numaralı vekâletnamesi ile çekişmeli taşınmazın satışı konusunda davalılar ... ve ...’ı vekil tayin ettiği, dava konusu 542 parsel sayılı taşınmazın ¼ payı davacı adına kayıtlı iken anılan vekaletnameye istinaden davalı vekil ...’ın payın tamamını 06.07.2017 tarihinde amcasının oğlu olan diğer davalı ...’a satış suretiyle devrettiği, davacının ise 18.07.2017 tarihinde davalı vekiller ... ve ...’yı vekillikten azlettiği anlaşılmaktadır.
3.3.2. Somut olaya gelince, her ne kadar davacının taşınmazı satma iradesi var ise de, vekilin taşınmaz satışında müvekkilinin hak ve menfaatlerini en üst düzeyde gözetme yükümlülüğü bulunmaktadır.
3.3.3. Ne var ki, alınan bilirkişi raporu ile çekişmeli payın akit tarihindeki gerçek değeri 208.110,50 TL olarak saptanmış olup, davalıların ise satış bedeli olarak 75.000 TL ödediği tarafların kabulündedir.
3.3.4. O halde, yukarıdaki ilkeler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalı ...’nın çekişme konusu taşınmazı değerinin çok altında bir bedelle amcasının oğlu olan diğer davalı ...’e devretmiş olması karşısında, vekil ...’nın vekalet görevini kötüye kullandığı, kayıt maliki davalı ...’in de ediniminde iyiniyetli olduğundan bahsedilemeyeceği, davalıların el ve işbirliği içerisinde davacıyı zararlandırma kastıyla hareket ettikleri sonucuna varılmaktadır.
3.3.5. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile reddedilmesi doğru değildir.
3.3.6. Kabule göre de; Mahkemece satış işleminde yer almayan diğer davalı vekil ... yönünden davada taraf sıfatının bulunmadığı gözetilmeksizin hakkındaki davanın esastan reddine karar verilmiş olması da isabetsizdir.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1. maddesi uyarınca, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Silivri 2. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 21/03/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.