"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
KARAR : Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 703 ada 7 ve 8 parsel sayılı taşınmazlarını satmak istediğini, bu konuda görüştüğü emlak ve inşaat işiyle uğraşan davalı ...'nin, iş bu taşınmazların yanı sıra davacının ağabeyinden intikal edecek hissesinin bulunduğu dava konusu 517 parsel sayılı taşınmazın satışı için de vekaletname istediğini, davalının eşi olan diğer davalı ...'a, Bakırköy 18. Noterliğinin 03.01.2013 tarihli 182 yevmiye numaralı vekaletnameyle söz konusu taşınmazların satışı için yetki verdiğini, davalı ...'ın 517 parsel sayılı taşınmazda davacıya ait 33/2240 payını 09.12.2015 tarihinde davalı ...'ye 30.000,00-TL bedelle sattığının öğrenilmesi üzerine Bakırköy 18. Noterliğinin 15.01.2016 tarihli 722 yevmiye numaralı azilname ile vekilin azledildiğini, dava konusu taşınmazdaki payın satımı için talimat verilmediğini, karı koca arasındaki satışın muvazaalı olduğunu, satış bedelinin düşük olduğunu ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmazsa şimdilik 30.000,00-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalılar, dava konusu yerin 13.02.2010 tarihinde haricen satın alındığını, buna ilişkin davacının imzaladığı adi senet bulunduğunu, davacının parasını aldığını, taşınmaz ifraz görmediğinden ve iştirak halinde mülkiyet durumu çözülmediğinden devrin 09.12.2015 tarihinde mümkün olduğunu, satış için vekaletname vermenin yeterli olup, ayrıca talimat verilmesinin gereksiz olduğunu, davacının tutumunun ahde vefa ilkesine aykırı olduğunu, kötüniyetli olarak dava açtığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 04.03.2020 tarihli ve 2016/37 E., 2020/131 K. sayılı kararıyla; davalı tarafça sunulan adi senedin şeklen geçersiz olduğu, taşınmazın gerçek değeri ile temlikte belirtilen değer arasında fark olduğu, satım bedelinin ödendiğinin ispat edilemediği, vekil Türkan'ın basiretli bir vekil gibi hareket etmeyerek vekalet görevini kötüye kullandığı, davalı ...'nin ise vekilin eşi olması nedeniyle bu durumu bilecek durumda olduğu, bu nedenle iyiniyetli olamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalılar vekili istinaf dilekçesinde, dava konusu yerin temlikinin davacının iradesi doğrultusunda yapıldığını, her ne kadar anlaşmadaki bedel ile belediye rayiç bedeli ve dava tarihindeki gerçek değer arasında fark var ise de, bunun aradan geçen 5 yıldan fazla süre nedeniyle ortaya çıktığını, davacının satma iradesi karşısında bunun önem arz etmediğini, vekil Türkan'ın, davacının iradesine uygun hareket ettiğini, vekaletnamenin kötüye kullanılmadığını, davacının iddiasının kanıtlanamadığını belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile vekaletnamenin harici satış senedinin ifası amacıyla verildiğinin ispat edilmediği, vekaletnamede bu husustan bahsedilmediği, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalıların eş olması gerekçesiyle 6100 sayılı HMK'nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde, davacının taşınmazın satışı için üç kez irade açıklamasında bulunduğunu, özellikle dava konusu taşınmazın satışı için vekalet verildiğini, satış bedelinin ödendiğini, davacının iradesi doğrultusunda hareket edildiğini, davacının iddiasını ispatlayamadığını, dava konusu taşınmazın devrinin 13.02.2010 tarihli belge ile yapılmadığını, belirtilen belgede satış bedelinin alındığının açık olduğunu, taşınmaz iştirak halinde paylı olduğundan intikalin sonradan yapıldığını, yazılı ve kesin delil teşkil eden 13.02.2010 tarihli anlaşma ve davacı tarafından dava konusu yerle ilgili olarak verilen vekaletnameler, tanık ifadeleri dikkate alınmaksızın karar verildiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu ... unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan ... sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
2.Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
3.Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
4....nın 297/2. maddesinde “Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir” düzenlemesi yer almaktadır.
3. Değerlendirme
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davanın kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik olmadığından, davalılar vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Somut olayda, dava konusu 517 parsel sayılı 5700m2 miktarlı tarla nitelikli taşınmazın 26.01.1972 tarihinde ... ... mirasçıları adına 7/28 payı eşi ..., 3/28’er payı çocukları davacı ... ile ..., ..., ..., ..., ..., ... adına tespit ve tescil edildiği, davacının adına kayıtlı 3/28 payını 08.03.2005 tarihinde 32.000TL bedelle davalı ...’ye devrettiği, davacının annesi ...’nin ölümü ile payının çocuklarına intikal ettiği ve davacı ...’nin annesinden gelen 3360/67200(285m2) payını da 06.02.2008 tarihinde 11.000TL bedelle davalı ...’ye devrettiği, davacının kardeşi ...’in ölümü ile 3/28 payının annesi ve kardeşlerine 04.12.1998 tarihinde intikal ettiği, anne ...’nin ...’ten gelen payının da 26.05.2015 tarihinde çocuklarına intikal ettiği, 21.10.2015 tarihinde iştirakin feshi ile davacı adına 33/2240 payın tescil edildiği, Bakırköy 18. Noterliğinin 03.01.2013 tarihli 182 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davalı ...'ın vekil tayin edildiği, vekaletnamede davacı tarafından İstanbul ile Beylükdüzü ilçesinde mirasbırakanlarından intikal eden veya edecek taşınmazların intikal işlemleri, intikal eden 517, 703 ada 7 ve 8, 704 ada 9 parsel sayılı taşınmazlardaki paylarını intikalden önce veya sonra dilediği kişiye, dilediği bedelle satmaya, satış bedellerini almaya ilişkin yetki verildiği, vekil Türkan’ın davacı adına kayıtlı 33/2240 payı 09.12.2015 tarihinde 30.000 TL bedelle davalı ...’ye devrettiği, davalı ...’nin dava konusu pay dışında dava dışı 3. kişilerden de aldığı 5249/13440 payı daha olduğu, taşınmazın 17.11.2016 tarihinde imar işlemi ile 410 ada 21 parsel sayılı 615,46m2 miktarlı arsanın tamamı, 429 ada 11 parsel sayılı 1.104,77m2 miktarlı arsanın 83/1105 payı, 536 ada 10 parsel sayılı 2.318,63m2 miktarlı arsanın 469/1159 payı davalı ... adına tescil edildiği, 536 ada 10 ve 429 ada 11 parsel sayılı taşınmazlarda 17.07.2019 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşme gereği bir kısım paylarını uhdesinde tutarak her paydaş(davalı dahil) ... Proje Yapı İnşaat Şirketine devrettiği, 429 ada 11 parsel sayılı taşınmazda davalı adına 83/2210 pay ve 536 ada 10 parsel sayılı taşınmazda 469/2318 pay kaldığı, 04.11.2019 tarihinde kat irtifakına geçilerek 429 ada 11 parsel sayılı taşınmazda A blok 3, B blok 4, 536 ada 10 parsel sayılı taşınmazda A blok 6,9,19 ve B blok 3,8,12,16,19, 20 no.lu bağımsız bölümlerin adına tescil edildiği, davalı tarafından sunulan 13.02.2010 tarihli alım—satım anlaşması başlıklı adi yazılı belgede müşteri ... ile mülk sahibi ... arasında 517 parselin 11.000TL bedelle satışının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
3.Hal böyle olunca, davalının dava konusu 33/2240 pay dışında, davacıdan ve dava dışı 3. kişilerden pay satın aldığı, Mahkemece davalı adına kayıtlı tüm bağımsız bölümlerde dava konu payın(198/13440) iptaline karar verildiği, temlike konu davacı payının arsa ve bağımsız bölümlere hangi oranda yansıdığının denetime elverişli bilirkişi raporu ile tespiti ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu hükme esas alınarak karar verilmesi isabetsizdir.
4.Kabule göre de, dava konusu bir kısım taşınmazlarda kat irtifakı kurulduğu ve bağımsız bölümler hakkında iptal-tescil kararı verildiğine göre, dava değerinin belirlenmesinde kabule konu bağımsız bölümlerin değerinin gözetilmesi gerekirken imar parselleri üzerinden dava değerinin tespiti ile karar ve ilam harcı alınması da doğru değildir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalılara iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.03.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.