"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 16. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE
MAHKEMESİ : ANKARA BATI 4. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine ilişkin verilen kararın, davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesince, istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca esastan reddine dair verilen karar süresi içinde davacı vekili tarafından duruşma istekli olarak ve katılma yoluyla davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; duruşma günü olarak saptanan 23/05/2022 Pazartesi günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... ve vekilleri Avukat ..., Avukat... ile temyiz edilen davalı vekili Avukat ... ve ihbar olunan ... geldiler, duruşmaya başlandı, gelen vekillerin ve ihbar olunan asilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı.
Süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra önceki günlü geri çevirme kararı ile getirtilen evraklarla birlikte dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 46424 ada 1 parseldeki 25 no.lu bağımsız bölümün satılması amacıyla emlakçılık yapan dava dışı ...'ya vekaletname verdiğini, dava dışı vekilin çekişmeli taşınmazı dava dışı ...'a sattığını ve kendisine her biri 7.000,00 TL değerinde toplam 10 adet senet getirdiğini, ancak senetleri kabul etmeyip taşınmazını geri istemesi üzerine kendisine elden 30.000,00 TL verdiğini, daha sonra yaptığı araştırmada 250.000,00 TL değerindeki taşınmazının 90.000,00 TL bedel ile dava dışı ...'a, ...'in de kısa bir süre sonra 111.000,00 TL bedelle davalı ...’a satış suretiyle devrettiğini öğrendiğini, senetlerin tanzim tarihleri ile taşınmazın dava dışı ...’e satış tarihi arasındaki çelişkinin işlemlerde hile olduğunu gösterdiğini, taşınmazının davalı tarafından çok düşük bedelle satın alınmasının ve tapu kaydına 110.000,00 TL'lik ipotek konmasının davalının kötüniyetli olduğunu gösterdiğini, el ve işbirliği ile kandırılıp zarara uğratıldığını ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı, dava konusu taşınmazı internette ilanda görüp emlakçı vasıtasıyla bankadan kredi çekerek 166.000 TL bedelle satın aldığını, satış tarihinde emsal taşınmazların değerinin de 150.000,00 TL ile 170.000,00 TL aralığında olduğunu, dava dışı vekili tanımadığını, iyi niyetli 4. kişi konumunda bulunduğunu, hilenin söz konusu olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
İhbar olunan ..., iddiaları kabul etmediğini, dava konusu taşınmazın 50.000 TL’sini peşin, 90.000 TL’sini ise bankadan kredi çekerek bedeli karşılığında satın aldığını, adı geçen şahısları tanımadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, davalının vekille işbirliği içerisinde hareket ettiğine ve taşınmazı ediniminde kötü niyetli olduğuna ilişkin iddianın kanıtlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili, verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, kooperatifteki dairesini satması için hakkında dolandırıcılıktan soruşturma yürütülen dava dışı emlakçı ...’ya başvurduğunu ve ısrarı üzerine satış yetkisi verdiğini, kısa bir süre sonra emlakçının daireyi sattığını belirterek, kendisine elden 30.000,00 TL nakit ile her biri 7.000,00 TL değerinde on adet senet verdiğini ancak daireyi kime ve kaça sattığına dair hiçbir bilgi vermediğini, senetlerin altında “...” imzası bulunduğunu, çaresizlikten dolayı zaten çok büyük sıkıntılar yaşarken dolandırıldığından bunalıma girdiğini, daireyi satın alan ... iken senetleri verenin ise ...olduğunu ve senetlerin tanzim tarihlerinin daire satış tarihinden daha eski olduğunu, ortada dolandırıcılık olduğunu, davalı ...'in ise fahiş fiyat farkından dolayı kötüniyetli olduğunu, zira dolandırıcılık kumpasının içinde değilse bile, yüksek tahsil sahibi birisi olarak “Bu daire acaba niçin yarı fiyatına satılıyor?” diye düşünmesi gerekirken, birikmiş hiç tasarrufu yok iken hemen ipotek karşılığı faizle kredi çekme yoluna gittiğini, Mahkemece bu durumun hiç sorgulanmadığını, hükme yeterli inceleme yapılmadan karar verildiğini belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesinin doğru olduğunu, ancak davacının ıslah ile dava değerini 235.000,00 TL'ye çıkardığını, davalı lehine bu değer üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirterek, kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesinin 12/11/2021 tarihli ve 2019/1482 E., 2021/2127 K. sayılı kararıyla; dava dışı vekil ...'nun vekalet görevini kötüye kullandığının davalı ... tarafından bilindiğinin ya da bilinmesi gerektiğinin HMK'nın 190. ve TMK'nın 6. maddesi uyarınca davacı tarafından ispat edilemediği, davalının iyiniyetli olduğu ve TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan faydalanacağı, çekişmeli taşınmazın dava tarihi itibarıyla keşfen saptanan değeri üzerinden harç ve vekalet ücretine hükmedilmiş olmasının da doğru olduğu gerekçesiyle davacı ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili duruşma istekli olarak ve katılma yoluyla davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
2.1. Davacı vekili, verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava dışı emlakçı ...'nun 250.000 TL'lik dava konusu taşınmazı 90.000TL’ye ...'a 18.12.2015 tarihinde sattığını, dava dışı ...tarafından tanzim edilip vekil ...tarafından davacıya verilen senetlerin tanzim tarihlerinin ise 07.12.2015 olduğunu, yani senetlerin tanzim tarihlerinin ihbar olunan ...’ın taşınmazı daireyi satın aldığı tarihten 10 gün önceye ait olup çelişkinin bulunduğunu, ihbar olunan ...'ın ise satın aldığı taşınmazı hemen elinden çıkararak 111.000,00 TL bedelle davalı ...'a sattığını, dosyadan anlaşılacağı üzere davalı ...'ın taşınmazı satın almak için maddi durumunun olmadığını, bankadan kredi çektiğini, çok ucuza daire sahibi olduğunu, Mahkemece davanın hukuksal sebebinin yanlış nitelendirildiğini, davanın vekâlet görevinin kötüye kullanılması temeline değil, alıcının yani davalı ...'ın kötü niyetli olduğu hukuksal temeline dayandırıldığını, vekil ...'nun da kötü niyetli olduğunu, onun hakkında dolandırıcılıktan suç duyurusunda bulunduklarını, davalının kelepir fiyatına gördüğü taşınmazı bankadan kredi çekerek ve üzerine ipotek koydurarak satın aldığını, ihbar olunan ...'in de kötüniyetli olarak değeri 160.000,00 TL olan daireyi 90.000,00 TL’ye satın aldığını, Mahkemece HMK'nın 200. maddesine aykırı davranarak muvafakatımız olmadığı halde davalı tanığı Doğan Yıldız’ın dinlendiğini, resmi senet olan tapu kaydının aksinin ancak aynı değerde resmi bir belge ile ispatlanabileceğini, tanık dinlenilmesinin mümkün olmadığını, davalının taşınmazı gerçek değerinden fahiş oranda düşük bedelle satın alması sebebiyle kötüniyetli olduğunu belirterek, kararının bozulmasını istemiştir.
2.2. Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesinin doğru olduğunu, ancak taşınmazın keşif tarihindeki değeri olan 235.000 TL üzerinden davalı lehine vekalet ücreti hükmedilmesi gerektiğini belirterek, hükmün vekalet ücreti yönünden düzeltilerek onanmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmk en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.3. Değerlendirme
Dosya içeriğine, toplanan delillere, (IV/3.) numaralı paragrafta yer verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararının dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
VI. SONUÇ
Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edilen davacı vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz eden davalıdan alınmasına, gelen temyiz edilen davalı vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz eden davacıdan alınmasına, aşağıda yazılı 21,40 TL bakiye onama harcının davacıdan alınmasına, davalıdan harç peşin alındığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına, 22/09/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.