"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil-bedel davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden reddine, bedel yönünden kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerinde duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma günü olarak saptanan 07.02.2023 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... ve vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı ... vekili Avukat ... geldiler, duruşmaya başlandı, gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, davalı ile kardeş olduklarını, murisleri ... tarafından ... 2. Noterliğinde düzenlenen 23/08/1989 tarihli ve 54612 ... no.lu düzenleme şeklinde ölünceye kadar bakma sözleşmesine göre 16129 parsel sayılı arsa ve üzerindeki binanın 1/2'şer oranda kendisine ve davalıya verildiğini, ...'da ikamet ettiğinden kardeşi olan davalıya gayrimenkul alım satım yetkisi de içeren vekaletname verdiğini, murisin 15/07/2001 tarihinde ölümünden sonra taraflar arasında tartışma yaşandığını, bunun üzerine davalının, davacıyı davaya konu taşınmazdan kovduğunu, davaya konu taşınmazdaki binadan tek başına istifade ettiğini, davalının beyan ve eylemleri üzerine tapuya gittiğinde kendisinden habersiz yapılan muvazaalı devirler ile davalının dava konusu taşınmazı haksız bir şekilde kendi adına edindiğini öğrendiğini, davalının önce 1990 yılında taşınmazın tamamını dava dışı...'ya temlik ettiğini, 2005 yılında ise taşınmazın Fatma tarafından ...'ya devredildiğini, 2009 yılında da ...'nın tekrar taşınmazı davalıya devrettiğini, yapılan devirlerin tamamının muvazaalı olduğunu, satışlar için herhangi bir para alışverişi olmadığını ileri sürerek, dava konusu taşınmazın 1/2 payının iptali ile adına tesciline, dava konusu arsa üzerindeki binanın ½ hissesinin davacıya ait olduğunun tespitine, olmadığı takdirde dava tarihi ile tespit edilecek değerin 1/2'sinin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı, davacının 1987 yılında kendisine genel vekaletname verdiğini, davacının, ...’da yaşıyor olmasından dolayı murisin bakımını üstlenemeyeceğini, kendisinin murisin ölünceye kadar bütün bakımlarını karşıladığını, davacının yurda geldiğinde dava konusu taşınmazda değil ...’daki yazlığında ikamet ettiğini, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapıldığı 1989 yılında davacının murise psikolojik baskı yaparak kendisine de 1/2 payın verilmesini sağladığını, davalının 1990 yılında davacının verdiği vekaletnameye ve onun isteğine uygun olarak taşınmazı...'ya sattığını, satıştan sonra davaya konu taşınmazda davacının hiç oturmadığını, kendisinin durumu düzeldikten sonra 2009 yılında taşınmazı üçüncü kişilerden satın aldığını, 2014 yılında da arsa üzerinde bulunan eski yapıyı yıktırarak ve bankadan borç alarak 5 katlı bina inşa ettirdiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının 1990 yılında taşınmazın tamamını dava dışı...'ya devrettiği, 2005 yılında taşınmazın Fatma tarafından ...'ya devredildiği, 2009 yılında ise ...'nın tekrar taşınmazı davalıya temlik ettiği, dava dışı şahısların bu taşınmazı alacak güçlerinin bulunmadığı, bu taşınmazda oturmadıkları ve davalıya bedel ödenmediği konusunda kanaat oluştuğu, bu taşınmazın kısa sayılabilecek süreler içinde bir kaç kez el değiştirip yine sonunda davalıya dönmesinin hayatın olağan akışına ters görüldüğü, bu devirleri haklı gösterecek bir gerekçe bulunmadığı, davacı tarafından bu taşınmazın devri konusunda davalının yetkilendirilmediği, davaya konu olan arsa nitelikli taşınmaz üzerinde sonradan davalı tarafça yapılmış olan 5 katlı bir bina olduğu ve bu halde bir tapu iptal ve tescil kararı verildiği takdirde hakkaniyete aykırı olacağı gerekçeleri ile davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden reddine, bedel yönünden kabulü ile 383.188,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak, davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle, iddialarını yineleyerek, davalının kötü niyetli zilyet olduğunu ve vekil olarak sorumluluğunu hiçe sayarak, dava dışı 3. kişi baldızı ile birlikte hareket ederek, haksız fiil oluşturan davranışları ile davacının dava konusu taşınmazdaki hissesini kendisine mal edindiğini, davalı ile alıcı... arasındaki yakın akrabalık bulunduğunu diğer alıcı ...’nın taşınmazda kiracı olup bina satın alacak ekonomik gücünün bulunmayışı, en sonunda tapunun tekrar davalıya dönmesi gibi hususların bir arada değerlendirilmesi neticesinde dava konusu taşınmazın satışının vekalet görevinin kötüye kullanılması sureti ile yapıldığı, yapılan tüm tapu devirlerinin muvazaalı olduğu açık olmasına rağmen, davanın tapu iptal ve tescil talebi yönünden reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu; kabul anlamına gelmemek üzere taşınmazın karara en yakın tarihteki arsa değeri üzerinden değerlendirme yapılması gerektiği halde, tazminata yönelik hesaplama yöntemi ve metodunun da hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle, cevap dilekçesinde ve aşamalardaki savunmalarını yineleyerek, davanın TBK.m.147/5 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu, dava konusu taşınmazın, ... 2. Noterliği’nde 54612 ... No ile 23.08.1989 tarihinde düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi” uyarınca ½ oranında kardeş olan davacı ve davalı adına tescil edildiğini, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi’nin “bakım borçluları”; davacı ile davalı olup, sözleşmenin iptali veya sözleşmenin ifasına ilişkin taleplerin ancak sözleşmenin taraflarınca ileri sürülebileceğini, davacının uzun yıllardan beri (1989 dan itibaren) ...’da yaşadığını, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin kurulmasından önce de bu sözleşmeden sonra da Türkiye’de hiçbir zaman yaşamadığını, dosya içeriğinden de anlaşılacağı üzere davacının ölünceye kadar bakma alacaklısı olan babasına/murise hiçbir zaman bakmadığı, bakım borcunu hiç yerine getirmediğinin sabit olduğunu, davalının vekâletnameye ilişkin yaptığı işlemin vekil eden davacının onayı dışında olduğunu kabul etseler dahi cevap dilekçesinde de belirtildiği gibi davalının davacıya vekâlete dayalı olarak taşınmazın satışından dolayı bir borcu bulunmadığını, bu satış sebebiyle vekil eden davacıya olan borcunu, onun ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile üstlendiği ancak hiç ifa etmediği bakım gözetim borcunu ifa etmek suretiyle ödemiş olduğunu, davalının, vekâletnameye dayalı olarak davacının da isteği ile davacıya ait taşınmazın ½ sini de kendi hissesi ile birlikte üçüncü kişiye sattığını, taşınmazın değerinin hatalı olarak hesaplandığını, tazminat miktarının fahiş olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazdaki davacıya ait 1/2 payın davalı tarafından vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle el ve ... birliği içerisinde hareket ettiği üçüncü kişiye kendi 1/2 payı ile birlikte satış suretiyle temlik edildikten sonra, taşınmazın muvazaalı olarak el değiştirdiği, daha sonrasında taşınmazın tamamının satış suretiyle davalı adına tescil edildiği, öte yandan, dava konusu 16129 parsel sayılı taşınmaz üzerine yeni bina yapılmış olması nedeniyle 09.04.2015 tarihinde kat irtifakı tesisi suretiyle oluşan 5 adet bağımsız bölümün davalı ... adına tescil edildiği, halen dava konusu taşınmazda kat irtifaklı 1-3-4 ve 5 no.lu bağımsız bölümlerin davalı ... adına kayıtlı bulunduğu, 2 no.lu bağımsız bölümün ise davalı adına kayıtlı olmadığı, bu durumda, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ile ½ 'şer pay oranında davacı ve davalı adına tapuda tescil edilen dava konusu 16129 parsel sayılı taşınmazdaki davacının 1/2 payının vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle temlik edildiği gözetilerek güncel tapu kaydı esas alınarak 1-3-4 ve 5 nolu bağımsız bölümler yönünden tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile tazminat talebinin kabulüne karar verilmiş olmasının doğru olmadığı gerekçesi ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle, dava konusu arsa üzerinde toplamda 6 adet bağımsız bölüm bulunduğunu, ancak Bölge Adliye Mahkemesince 4 adet bağımsız bölüm yönünden ½ pay oranında müvekkili lehine karar verildiğini, dava dilekçesinde dava konusu arsa ve üzerindeki ana yapının tamamı üzerinde müvekkilinin hissesi oranında taleplerinin bulunduğunu, dolayısıyla Bölge Adliye Mahkemesi kararı müvekkili lehine olsa da eksik olması sebebiyle hukuka aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle, Bölge Adliye Mahkemesi kararının eksik inceleme ve hatalı değerlendirme sonucu verilmiş bir karar olduğunu, talepten fazlasına hükmedildiğini, dava konusu taşınmaz müvekkili tarafından üçüncü kişilerden tekrar satın alındıktan sonra bir takım zorluklarla taşınmaz üzerinde müvekkili tarafından bina inşa ettirildiğini, davacının binanın inşaasında herhangi bir katkısının bulunmadığını, vekalet görevinin kötüye kullanıldığına ilişkin olarak yapılan değerlendirmenin de hatalı olduğunu, davacının talimatı ve bilgisi doğrultusunda işlemler yapıldığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.6098 s. ... Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği ... ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda ... ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda ... ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. ... Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
2. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun, "Dava Konusunun Devri" başlıklı 125. maddesinin ilgili bölümü şöyledir; “(1) Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir: a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde dava davacı lehine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur. b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür.”
3. Değerlendirme
1. Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, 1911 doğumlu mirasbırakan ...'ın 15.7.2001 tarihinde ölümü üzerine geriye mirasçı olarak davacı oğlu ..., davalı oğlu ... ile dava dışı eşi ve çocuklarının kaldığı, çekişme konusu 16129 parsel sayılı 78 m2 yüzölçümlü, arsa vasıflı taşınmazın tamamı muris adına kayıtlı iken 25.8.1989 tarihinde Ölünceye... ile 1/2'şer paylı olarak davacı ve davalı oğullarına temlik edildiği, davacının ... Başkonsolosluğunun 12.12.1987 tarihli ve 845 ... vekaletnamesi ile vekil olarak tayin ettiği davalının, davacı adına kayıtlı 1/2 payı (ve kendisine ait 1/2 payı ile birlikte) davacıya vekaleten 21.05.1990 tarihli satış işlemi ile dava dışı...'ya, onun da taşınmazı 1.12.2005 tarihinde satış yolu ile dava dışı ...'ya temlik ettiği, taşınmazın tamamına malik hale gelen ...'nın ise 13.5.2009 tarihli satış işlemi ile taşınmazı davalıya devrettiği, taşınmaz üzerinde 9.4.2015 tarihinde kat irtifakı tesis edildiği, 1-2-3-4-5 no.lu bağımsız bölümlerin davalı adına kayıtlı hale geldiği, daha sonra Dairece verilen geri çevirme kararı ile dosyaya celp edilen tapu kayıtlarından 2 no.lu bağımsız bölümün yargılama aşamasında 26.4.2017 tarihinde dava dışı ...'a, onun tarafından da 18.12.2020 tarihinde dava dışı Korhan Adil Yürür'e devredildiği anlaşılmaktadır.
2. Hemen belirtilmelidir ki; dava konusu 16129 parsel sayılı taşınmaz üzerinde tesis edilen kat irtifakı sonucu davalı adına kayıtlı hale gelen 1-3-4 ve 5 no.lu bağımsız bölümler yönünden vekalet görevinin kötüye kullanıldığı tespit edilmek suretiyle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
3. Ne var ki, dava konusu 16129 parseldeki 2 no.lu bağımsız bölüm başta davalı ... adına kayıtlı iken dava açıldıktan sonra dava dışı şahıslara devredilmesine ve celp edilen güncel tapu kayıtlarına göre en son malikin Korhan Adil Yürür olduğu anlaşılmasına rağmen re'sen nazara alınması gereken HMK’nın 125/1. maddesi gereğince işlem yapılmaması doğru değildir.
Hal böyle olunca, HMK'nın 125/1. maddesi gereğince davacı tarafa seçimlik hakkı hatırlatılarak dava konusu 2 no.lu bağımsız bölüm yönünden davayı ne şekilde sürdüreceğinin sorulması ve sonucuna göre işlem yapılması gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davalı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine,
2. Davacı vekilinin değinilen yönlerden yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
03.09.2022 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davacı vekili için 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davalıdan alınmasına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın karar veren ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
05.04.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.