"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/206 E., 2022/318 K.
HÜKÜM : Kabul
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, terditli tazminat davasından dolayı Mahkemece, bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonunda, tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, terditli tazminat isteğinin kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı vekili ile davalılar ... ve ... vekilleri tarafından; ek karar ise davacı vekili tarafından duruşma istekli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.03.2024 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde, temyiz eden davacı ... ve vekili Avukat ... ile temyiz eden davalı ... vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... vekili Avukat ... geldi. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; maliki olduğu 288 ada 38 parsel sayılı taşınmazı davalı ...’nın aldığı vekaletnameye dayalı olarak önce davalı ...’a, daha sonra da davalı ... ’e satış yoluyla devrettiğini, davalı ...’nın taşınmazı 850.000 TL’ye sattığını ve parasını ödeyeceğini söylemesine rağmen herhangi bir ödeme yapmadığını, davalıların el ve işbirliği içinde hileli hareket ettiklerini, bedelini alamadığı için taşınmazını geri almak istediğini, davalı ...’nın vekalet görevini kötüye kullandığını ileri sürerek dava konusu 288 ada 38 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini, olmadığı taktirde bedelinin tazminat olarak davalılardan müştereken ve müteselsilen yasal faizi ile birlikte tahsilini istemiş; 13.10.2015 tarihli keşifte dava konusu taşınmazı 288 ada 36 parsel olarak, 19.10.2015 tarihli dilekçeyle davalılardan ...’nin soyadını ... olarak düzelttiğini beyan etmiştir. Yargılama sırasında taşınmazın el değiştirmesi sonucu davacı davasını 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 125 inci maddesi gereğince yeni malik ...'e yöneltmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ..., dava konusu taşınmazın kayıt maliki olmadığından taraf sıfatının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., savunma getirmemiştir.
3. Davalı ...; dava konusu taşınmazı tapu siciline güvenerek ve gerçek değerini ödeyerek satın aldığını, misliyle alabilecek ekonomik güce sahip olduğunu, kendilerini emlakçı olarak tanıtan davalı ... ile dava dışı ...'ın taşınmazın satışına aracılık yaptıklarını, diğer davalılar ile akrabalığı veya tanışıklığının bulunmadığını, davacıyı ve ...'yı satın alma dönemde tanıdığını, davacının tüm satışlardan ve sonuçlarından haberdar olduğunu, satış işlemlerinin davacının iradesinin hile ile fesada uğratılmak suretiyle gerçekleşmediğini, taşınmazdaki davacı adına olan özel elektrik aboneliğini devraldığını, kendisinden önceki maliklerin kim olduğunu bilme ve araştırma yükümlülüğünün bulunmadığını, davacının kötüniyetli hareket ettiğini belirtip davanın reddini savunmuştur.
4. Davalı ..., taşınmazı davalı ...'den dava konusu olduğunu bilmeden toplam 1.325.000 TL ödeyerek iyiniyetli şekilde satın aldığını, dava dışı emlakçı ... aracılığı ile satıcıyla tanıştığını ve satış hususunda anlaştıklarını, anlaşmaya dair önce kendi aralarında adi bir sözleşme düzenlediklerini ve sonrasında tapuda devir işlemlerinin yapıldığını, dava konusu taşınmaza ihtiyati tedbir ya da davalıdır şerhinin konulmadığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece; davanın 288 ada 38 parselle ilgili olarak davalılar ..., ... ve ... aleyhine açıldığı, keşifte dava konusu yerin yanlış bildirilmiş olduğunun anlaşıldığı, doğru yerin 288 ada 36 parsel olduğu ve bunun davacı tarafından bu şekilde değiştirilerek ıslah edildiği, ancak 36 parsel sayılı taşınmazın kayıt malikinin dava dışı ... olduğu, bu kişinin ise davalılar arasında gösterilmediği, davacının 19.10.2015 tarihli dilekçesi ile davalının ... olarak değiştirilmesini istediği ancak söz konusu dilekçenin ıslah mahiyetinde olup bir davada ancak bir kez ıslah yapılabileceğinden sunulan ikinci ıslahın reddedildiği, kaldı ki ıslahla taraf değişikliği yapılamayacağı, davanın tapu iptali ve tescil davası olduğu, ancak dava dilekçesinde bildirilen davalılar ..., ... ve ...'ın iptali istenilen 288 ada 36 parselin maliki olmadığı gerekçesiyle davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 10.09.2020 tarihli ve 2019/1905 Esas, 2020/4014 Karar sayılı kararıyla, "Davacı tarafından parsel numarası ve davalılardan ...’nin soyadı konusunda düzeltme talebinde bulunulduğuna ve keşifte davacının doğru parseli gösterip gösterilen parsel üzerinde keşif yapıldığına göre davacının HMK'nın 183 üncü maddesi kapsamında maddi hatanın düzeltilmesi şeklindeki beyanının ıslah olarak nitelendirilip aynı davada iki kez ıslah yapılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi isabetli olmamıştır. Hal böyle olunca, işin esasına girilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir." gerekçesiyle karar bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının dava konusu taşınmazı satma iradesinin bulunduğu, hile ve vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddialarının ispatlanamadığı ancak ispat yükü üzerinde olan davalı vekil ...'nın taşınmazın satışından elde ettiği bedeli davacıya ödediğini ispatlayamadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, terditli tazminat isteğinin kabulü ile 888.824,09 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan tahsiline karar verilmiş; 02.01.2023 tarihli ek karar ile vekalet ücreti bakımından hükmün tamamlanmasına, davalılar ... ve ... lehine vekalet ücretine hükmedilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılar ..., ... ve ... vekilleri; ek kararına karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuşlar; 02.01.2023 tarihli ek kararın verilmesinden sonra davalı ... ve ... temyizlerinden feragat etmişlerdir.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili; iddialarını yinelemiş, davacının Hollanda'da yaşadığını, davalı vekil ...'nın emlakçılık yaptığını, satış bedelini almadığını, taşınmazın sık aralıklarla el değiştirdiğini, davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ettiklerini, kötüniyetli olduklarını, tanıklarının eksik dinlendiğini, karar vermeye yeterli araştırma ve inceleme yapılmadığını, kısa karar ile gerekçeli kararın çelişkili olduğunu, tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerektiğini, aksi halde tazminattan tüm davalıların sorumlu tutulması gerektiğini, tazminat miktarının eksik hesaplandığını, yemin delilinin dikkate alınmadığını, kararın ve ek kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu belirtip bozulmasını istemiştir.
2.Davalı ... vekili; davacının imzasını taşıyan 17.2.2013 tarihli belge incelendiğinde, taşınmaz bedelinin 800.000,00 TL olarak belirlendiğini ve bu bedelden 50.000,00 TL'nin peşinat olarak davacı tarafından alındığını, davacının satış bedelinden haberinin olmadığına ilişkin iddiasının gerçek dışı olduğunu, satış 216.000,00 TL'nin davacının dava dışı Denizbank'a olan ipotek borcunun ödenmesi suretiyle verildiğini, anılan miktarın satış bedelinden mahsup edilmemesinin eksik incelemeye dayalı karar verildiğini gösterdiğini, soruşturma dosyasında dinlenen bir kısım tanıkların da satış bedelinden ödemeler yapıldığına dair beyanda bulunduklarını, taşınmazın elektrik aboneliği davacı adına iken bizzat davalı ...'ye devrettiğini, davacının taşınmaz bedelini almadan elektrik aboneliğini devretmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu belirtip kararın bozulmasını istemiştir.
3.Davalılar ... ve ... vekilleri; davalılar ... ve ... bakımından davanın reddinin yerinde olduğunu ancak lehlerine vekalet ücretine hükmedilmemesinin doğru olmadığını belirtip kararın vekalet ücreti bakımından düzeltilerek onanmasını istemişler; aşamada temyizlerinden feragat etmişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat isteğine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 506 ncı maddesi; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024 üncü maddeleri.
3. Değerlendirme
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...'ın 21.12.2012 tarihli vekaletname ile davaya konu taşınmazın satışı hususunda davalı ...'yı vekil tayin ettiği, vekil ...'nın davacıya ait 288 ada 36 parsel sayılı taşınmazı dava dışı Denizbank lehine olan 28.09.2010 tesis tarihli ipotekle birlikte 21.01.2013 tarihinde davalı ...'ın eşi olan dava dışı Halime Doğan'a 96.500,00 TL bedelle temlik ettiği, dava dışı Halime'nin de vekil kıldığı eşi davalı ... aracılığıyla 23.01.2013 tarihinde yine ipotekli şekilde davalı ...'ye 96.500,00 TL bedelle temlik ettiği, ipoteğin 13.02.2013 tarihinde terkin edildiği, 22.12.2014 tarihinde taşınmaza dava dışı Ziraat Bankası lehine ipotek tesis edildiği, taşınmazın yargılama sırasında üzerindeki ipotekle birlikte 12.07.2018 tarihinde davalı ... tarafından 273.500,00 TL bedelle ...'e devredildiği, davacının tapu iptali ve tescil isteğini HMK'nın 125 inci maddesi uyarınca yeni malik ...'e yönelttiği; taşınmazın, tapu kaydında elma bahçesi niteliğinde olduğu, yapılan keşif neticesinde taşınmazın üzerinde iki katlı ev, sulama havuzu ve elma ağaçlarının bulunduğu, Ocak 2013 tarihinde 888.824,09 TL, temmuz 2018 tarihinde 1.946.314,84 TL, dava tarihinde 1.080.697,65 TL olduğu anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; TBK'da sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023 üncü maddesi; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmeyen kişinin iktisabı korunur. Aynı Kanun'un “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024 üncü maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünü içermektedir. Bu madde ile de iyi niyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK’nın 1023 üncü maddesi iyiniyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024 üncü madde ile iyiniyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımını hükümsüz saymıştır.
Somut olayda; tüm dosya kapsamı ve tanık beyanlarından, yurt dışında yaşamakta olan davacının davaya konu taşınmazının satışı için Ulukışla'da emlakçılık yapmakta olan davalı ...'ya vekaletname verdiği, ilk el dava dışı ...'nin eşi olan davalı ...'ın da emlakçılık yapmakta olduğu, Ulukışla'da ikamet eden davalı ...'nin taşınmazı davalı ... ile dava dışı ... aracılığıyla satın
aldığını, davacıyı ve davalı ...'yı da bu dönemde tanıdığını beyan etmesine rağmen satış bedelini kime ne şekilde ödediğine ilişkin savunma getirmediği, davalı ... tanıklarının taşınmazın toplam 700.000,00 TL'ye alındığını, satış parasının bir kısmının davalılar ..., ... ve dava dışı ...'e verildiğini, satışın da ..., ... ve ... aracılığıyla yapıldığını bildirdikleri, davalılar ..., ... ve ...'nin önceden tanışıklıklarının olduğu, taşınmazın çok kısa aralıklarla el değiştirdiği, satış bedelinin davacıya ödendiğinin ispatlanamadığı, kaldı ki davacıya satış bedeline karşılık verildiği savunulan senetlere malen kaydı düşülerek icra yoluyla tahsilinin imkansızlaştırıldığı anlaşılmakla; vekil davalı ... tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, vekil ile davalılar ... ve ...'nin el ve iş birliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları sonucuna varılmaktadır.
Ne var ki, son kayıt maliki davalı ... taşınmazı dava konusu olduğunu bilmeden emlakçı aracılığıyla 1.325.000,00 TL'ye satın aldığını, satış bedelini kapora mahsup edildikten sonra çek ve kendisine ait dava dışı evini vermek suretiyle davalı ...'ye ödediğini belirtip davalıları tanımadığını, iyiniyetli olduğunu savunmuş, Mahkemece davalı ...'in ediniminin iyiniyetli olup olmadığı hususunda karar vermeye yeterli araştırma ve inceleme yapılmamıştır.
Hal böyle olunca, taraflarca bildirilen delillerin eksiksiz toplanması, tanıkların dinlenmesi, davalı ...'in taşınmazı ediniminin iyiniyetli olup olmadığının, böylelikle TMK'nın 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağının araştırılması, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
Öte yandan, vekaletnamesinde davadan ve kanun yollarından feragat yetkisi bulunan davalı ... vekili 07.01.2023 tarihli, davalı ... vekili ise 10.01.2023 tarihli dilekçeleri ile temyiz isteklerinden feragat ettiklerini bildirmişlerdir. Bu durumda; adı geçen davalıların temyiz dilekçelerinin feragat nedeniyle reddine karar vermek gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalılar ... ve ...'in temyiz dilekçelerinin ayrı ayrı reddine,
Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddine,
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 02.01.2023 tarihli ek kararın ortadan kaldırılmasına, hükmün BOZULMASINA,
21.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davacı vekili için 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınmasına,
Peşin yatırılan temyiz harçlarının istek halinde davalılar ... ve ... ile davacıya ve davalı ...'ya iadesine,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
Kararın, tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,05.03.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.