"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1508 E., 2022/2045 K.
HÜKÜM/KARAR : Ret / Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Hayrabolu Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/257 E., 2018/96 K.
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün değilse tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının maliki olduğu Hayrabolu İlçesi ... Mahallesi 35, 382, 397 ve 1415 parsel sayılı taşınmazları satması için davalı ...’i vekil tayin ettiğini, ...’in anılan vekaletname ile taşınmazları önce davalılardan ..., ... ve ...'a temlik ettiği, onların da davalı ...'a, ...’in de babası davalı ...'a devrettiğini, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ve davacının zararlandırıldığını ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini, olmazsa taşınmazların rayiç bedellerinin tespiti ile devir tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının taşınmazlarını satmak istediğini belirterek davalıyla iletişime geçtiğini, bunun üzerine davalının kendisine verilen vekaletnameye istinaden ve davacının bilgisi dahilinde dava konusu taşınmazları 312.000,00 TL bedelle davalılar ..., ... ve ...'a satış suretiyle devrettiğini, davacının Ziraat Bankası'na 72.00,00 TL borcunu davalının ödediğini kalan parayı ise tanıkların huzurunda davacıya elden teslim ettiğini, diğer davalıları tanımadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davalılar ile vekil ...'in taşınmazlara karşılık 312.000,00 TL karşılığında anlaştığını, dava konusu taşınmazlardan 35 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 72.750,00 TL ipotek bulunması nedeniyle davalıların bu bedeli satış işlemi gerçekleştikten sonra davacının hesabına yatırdığını, kalan bedelin ise vekile bankada elden teslim edildiğini, davalıların iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
3. Davalı ... ve Kazım vekili cevap dilekçesinde; davalıların iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, tapu kaydına güvenerek taşınmazları satın aldıklarını, davalıların diğer davalıları tanımadıklarını, satış bedeli olarak 473.000,00 TL bedelli ödeme dekontlarının bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 21.03.2018 tarihli ve 2016/257 Esas, 2018/96 Karar sayılı kararıyla; davacı tarafça davalılardan ...'nın vekil kılındığı, davalının vekaletnameye istinaden bahse konu taşınmazların tapuda satışını gerçekleştirdiği, yapılan işlemlerin noter vekaletnamesine istinaden yapılmış olduğu, davacı tarafça vekaletnamenin geçersizliğine dair herhangi bir itirazın da bulunmadığı, satış işlemlerinde herhangi bir usulsüzlüğe rastlanılmadığı, ayrıca dava konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılan keşif ve sonrasındaki raporlar da dikkate alınarak satış aşamasında gösterilen satış bedelinin ve taraflar arasında gerçekleştirilen banka havalelerin birbirlerine yakın rakamlar olduğu, tanık beyanları ile de bu durumun uyumlu olduğu, dolayısıyla davacının tapu iptali ve tescil talebine ilişkin davasını ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 17.05.2019 tarihli ve 2018/1379 Esas, 2019/798 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazların vekil ... aracılığıyla 05.05.2016 tarihli vekaletnameye istinaden ilk defa davalı ..., ... ve ...'a satış suretiyle devrinin yapıldığı, ...'nin ...'un eşi, ...'in ise ...'un oğlu olup tanık ...'ın anlatımına göre ..., ... ve ...'in aynı yerde esnaf oldukları, davalı ...'un taşınmazı anılan şahıslardan ...'in Hayrabolu'da uygun fiyata taşınmaz aldığını, parayı denkleştiremediğini söyleyip kendisine teklif etmesi üzerine birikimini değerlendirmek amacıyla satın almak istediği, ...'e kaparo verdiği, ...'in emlakçı olduğunun anlaşıldığı, 35 parselle ilgili olarak 72.750,00 TL ipotek bedelinin yatırıldığına ilişkin banka dekontu bulunmakla birlikte 312.000,00 TL olduğu beyan edilen satış bedelinden bakiye bedelin elden vekile ödendiğine ilişkin vekil ...'in imzası bulunan ibraname-makbuz başlıklı belge sunulduğu, ilk temlik tarihinin 16.06.2016 olduğu, ilk el alıcılar ..., ... ve ...'nin taşınmazları satın aldıktan 5 gün sonra 21.06.2016 tarihinde ...'a satış suretiyle temlik ettikleri, yine tanık anlatımlarına göre ...'un Babaeski'de emlakçılık yapan arkadaşı ...'yı arayarak aldığı taşınmazları satmak istediğini söylediği, onun da Hayrabolu'da emlakçılık yapan ...'yi aradığı, bu şahsın da alıcı olarak ...'ı bulduğu, ancak ikinci el alıcının bu şahsın oğlu ... olduğu, taşınmazları 21.06.2016 tarihinde devralan ...'in satış bedeli ödediğine dair belge sunulmadığı, ancak bu tarihli ...'a ... tarafından 473.000,00 TL havale yapıldığına dair dekont ibraz edildiği, ...'in de taşınmazları 9 gün sonra 30.06.2016 tarihinde babası ...'a satış suretiyle temlik ettiği, taşınmazların halen Kazım adına kayıtlı olduğu, taşınmazların satış bedelleri ile gerçek bedelleri toplamı 723.447,88 TL arasında aşırı fark olduğu, taşınmazların satışına aracılık eden şahısların emlakçı olup taşınmazların gerçek değerini bilecek durumda bulundukları, ilk el alıcıların emlakçı aracılığıyla taşınmazları alıp yine o çevrede faaliyet gösteren emlakçı aracılığıyla sattıkları, keza davalılardan Kazım'ın da Hayrabolu'da yaşayıp taşınmazların gerçek değerini bilebilecek konumda olduğu, bu husus nazara alındığında iyiniyet savunmasına itibar edilemeyeceği, tüm devirlerin 15 gün gibi süre içerisinde kısa aralıklarla gerçekleştiği, fek edildiği belirtilen ipotekle ilgili bedel hariç satış bedelinin davacıya ödendiğinin de ispat edilemediği, davacının vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiası bakımından vekaletnameyi neden verdiğini ispatlama zorunluluğu da bulunmadığı; olayın oluş şekli ve tüm dosya kapsamından vekilin vekaleti kötüye kullandığı, alıcı konumunda olan davalıların iyiniyetli kabul edilemeyeceği, vekil ile el ve işbirliği içinde hareketle davacıyı zararlandırdıkları kanaatiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davacının tapu iptali ve tescil davasının kabulüne, davalılar ..., ..., ..., ... ve ... yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ..., davalı ... ve ... vekili, davalı ... vekili ve davalı ..., ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairenin 24.05.2021 tarihli ve 2019/3362 Esas, 2021/2769 Karar sayılı kararıyla, adil yargılanma hakkının en önemli unsuru olan hukukî dinlenilme hakkı ve adil yargılanma hakkı kapsamında davalı ...'in ve davacı tarafından bildirilen tanığının dinlenmesi gerektiği ve Dairenin yerleşik içtihatları uyarınca vekalet görevinin kötüye kullanılıp kullanılmadığının belirlenmesi, vekalet görevinin kötüye kullanılmış olması halinde ilk elden temlik alanların iyiniyetli olup olmadıkları, bir başka ifade ile 4721 sayılı Türk Msdeni Kanunu'nun 1023 üncü maddesi koruyuculuğundan yararlanıp yararlanmayacaklarının üzerinde durulması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi, kabule göre de, hükmün gerekçe kısmında ilk el olan davalıların vekil ile el ve işbirliği içinde hareketle davacıyı zararlandırdıkları sonucuna varılmasına rağmen kayıt maliki olmayan davalılar yönünden davanın husumetten reddine karar verilmesi ve anılan davalıların vekalet ücreti ile yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamalarının doğru olmadığı gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının, davaya konu taşınmazlar ve taşınmaz payının satışı için iradi olarak davalılardan ...'yı vekil olarak tayin ettiği; vekaletname uyarınca 16.06.2016 tarihinde vekil ... tarafından bu taşınmazlardan 35 ve 1415 parselin davalı ...'a, 382 parselde davacıya ait 1/2 payın davalı ...'a, 397 parselin davalı ...'a 16.06.2016 tarihinde toplam 87.500 TL bedelle satıldığı, 35 parselin üzerinde T.C. Ziraat Bankası A.Ş. lehine ipotek bulunduğu; ipotek bedelinin anılan alıcılar tarafından ödendiği, ayrıca satış bedelinin de davacı tarafa verildiği, vekil ile ilk el alıcıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği, davacının zararlandırıldığı ve temlikin vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle gerçekleştirildiğinin ispat edilemediği, dolayısıyla ikinci ve üçüncü el alıcıların iyiniyetli olup olmadığının tartışılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
VI.TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazların vekil tarafından tapuda 91.000,00 TL bedelle ilk el olan davalılar ..., ... ve ...'e devredildiğini, taşınmazların devir tarihindeki keşfen belirlenen değerinin 723.000,00 TL olduğunu, taşınmazların yatırım amaçlı olarak alındıklarının ifade edilmesine rağmen 5 gün sonra satış suretiyle devrinin de makul olmadığını, davalıların iyi niyetli olmadığını, tazminat talepleri yönünden de hüküm kurulmadığını ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün değilse alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 505 inci, 506 ncı ve 508 inci maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 üncü maddesi.
3. Değerlendirme
1.Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet sözleşmesini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. Vekil ile sözleşme yapan kişi TMK'nın 3 üncü maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması TMK'nın 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Kanun maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hâkim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir.
2. Dosya kapsamında davacı ...’in 2. Noterliğinin 09.05.2016 tarihli ve 3677 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile maliki olduğu 35, 382, 397 ve 1415 parsel sayılı taşınmazları dilediği bedel ve koşullarda dilediğine satma yetkisini de içerir şekilde davalı ...’i vekil tayin ettiği, davalı ...’in anılan vekaletname uyarınca 16.06.2016 tarihli resmi senetle 35 ve 1415 parsel sayılı taşınmazları davalı ...’a, 382 parsel sayılı taşınmazı davalı ...’e, 397 parsel sayılı taşınmazı da davalı ...’ye temlik ettiği, davalılardan ...’nin, ...’un eşi, davalı ...’in ise davalılar ... ve ...’un çocuğu olduğu anlaşılmıştır.
3. Dava konusu 4 adet taşınmazın ilk olarak davalı ..., ... ve ... ailesine aynı resmi senetle, resmi senetteki değerleri toplamı 87.500,00 TL bedelle, dava konusu taşınmazlardan 35 parsel sayılı taşınmaz üzerinde Ziraat Bankası lehine müteselsil borçlu olunan 154.000,00 TL bedelli rehin hakkı bilinerek satış suretiyle devrediliği tespit edilmiştir.
4. Davalıların 312.000,00 TL bedelle aldıklarını belirttikleri dava konusu 4 taşınmazın ilk devir tarihi olan 16.06.2016 tarihindeki (ve sonraki devirler ile dava tarihindeki değerinin) keşfen belirlenen değerinin 723.447,88 TL olduğu, taşınmazların satış işleminden 5 gün sonra 21.06.2016 tarihinde davalı ...’e 473.000,00 TL bedelle satış suretiyle temlik edildiği, davalı ...'in ise 9 gün sonra 30.06.2016 tarihinde babası olan davalı ...’a devrettiği anlaşılmaktadır.
5. Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; taşınmazın il el konumunda olan davalılar ..., ... ve ... tarafından değerinin çok altında bedelle satın alındığı, taşınmazların keşfen belirlenen toplam değeri 723.447,88 TL iken davalıların davacı ...'e 72.750,00 TL ödeme yaptıklarına ilişkin dekont dışında davacıya başka bir ödeme yaptıklarının ispat edilemediği, davalı vekil ...'e elden ödeme yaptıklarına dair savunmalarına itibar etmenin mümkün olmadığı, Tekirdağ'da yaşamayan ve Tekirdağ gayrimenkul piyasasını bilmedikleri belirtilen davalıların taşınmazları 5 gün sonra satın alma tarihinde 22 yaşında olan davalı ...'e, davacıya ödediklerini iddia ettikleri değerin (312.000,00) %50'sinden fazla bedelle ( 473.000,00 TL) taşınmazları devrettikleri, davalı ...'in ise 9 gün sonra taşınmazları babası davalı ...'a devrettiği, tanık beyanlarından taşınmazların satışına aracılık eden şahısların emlakçı olup taşınmazların gerçek değerini bilecek durumda bulundukları, davalılardan Kazım'ın da Hayrabolu'da yaşayıp taşınmazların gerçek değerini bilebilecek konumda olduğu, hal böyle olunca davalıların iyiniyet savunmasına itibar edilemeyeceği, tüm devirlerin iki haftalık süre içerisinde kısa aralıklarla gerçekleştiği, vekil davalı ...'in vekalet görevini kötüye kullandığı, alıcı konumunda olan davalıların iyiniyetli kabul edilemeyeceği, vekil ile el ve işbirliği içinde hareketle davacıyı zararlandırdıkları anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi isabetsizdir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.