"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/536 E., 2023/131 K.
HÜKÜM : Kabul-Karar Verilmesine Yer Olmadığına
Taraflar arasında görülen tapu iptali-tescil ve ipoteğin kaldırılması istemine ilişkin davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne, ipoteğin kaldırılmasına ilişkin talep yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Karar davalı ... vekili tarafından duruşma istekli, davalı Banka vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.06.2024 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde, temyiz eden davalı ... vekilleri Avukat ..., Avukat ..., davalı .... vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı ... vekilleri Avukat ..., Avukat ... geldi, davacılar ... v.d. vekili gelmedi. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar; Zeytinburnu 2. İcra Müdürlüğünün 2001/2788 Esas sayılı dosyasıyla alacaklı olduğunu iddia eden ... tarafından mirasbırakan ... aleyhine, ancak doğrudan vekil Av. ... hasım gösterilerek 600.000,00TL'lik 02.10.2001 tarihli ilamsız icra takibi yapıldığını, aynı tarihte avukat tarafından borç kabul edilerek sürelerden feragat suretiyle takibin kesinleştirildiğini ve ... adına kayıtlı 415 ada 3 parsel sayılı taşınmaza haciz konulduğunu, Beyoğlu 1. İcra Müdürlüğünün 2002/435 talimat sayılı dosyasından yapılan ihale sonucu 20.03.2003 tarihinde taşınmazın ... tarafından alacağa mahsuben satın alındığını, onun da taşınmazı davalı ...’e devrettiğini, aynı tarihte Akbank Türk A.Ş. lehine 1.000.000 USD bedelle ipotek tesis edildiğini, bahse konu takibin mirasbırakanın ehliyetsizliği gerekçesiyle iptal edildiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescili ve ipoteğin fekkine karar verilmesini istemişlerdir.
II. CEVAP
Davalı Banka vekili; diğer davalı ...’un konut kredisinin 24.9.2013 tarihinde kapandığını, ancak borçlunun talebi olmadan terkin edilmeyeceğini, iyiniyetli 3. kişi konumunda olup yolsuzluk bulunduğunu bilmelerinin imkansız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ...; tescilin yolsuz olduğunu bilmesinin mümkün olmadığını, taşınmazı iyiniyetle iktisap ettiğini, bu nedenle Türk Medeni Kanunu'nun 1023 üncü maddesine dayanma imkanı olduğunu, taşınmazın 2007’den beri boş olmasının imar izni alınamaması sebebiyle olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEMENİN KARARI
Mahkemenin 25.11.2015 tarih 2013/392 E., 2015/459 K. sayılı kararı ile kayıt malikinin iyiniyetli ve ipoteğin gerçek olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
Dairenin 07.03.2018 tarihli ve 2016/7463 E., 2018/2029 K. sayılı kararıyla, yerinde keşif yapılarak 24.09.2008 tarihinde taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesi, son kayıt maliki davalı ...’in iyiniyetli olup olmadığının dinlenen tanıklar yeniden dinlenmek suretiyle açıklığa kavuşturulması gerektiği gerekçesiyle bozulmuş, davalı ...’in karar düzeltme isteği Dairece reddedilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 04.04.2023 tarihli 2018/536 E., 2023/131 K. sayılı kararı ile; davalı ... ile dava dışı ...’ın yakın arkadaş olduğu, ev ve iş adreslerinin yürüme mesafesinde olduğu, icra takibinin iptal edildiğinden haberdar olunduğu, bedelin bir kısmının ödendiğinin ispat edildiği, kredinin konut kredisi değil tüketici kredisi olduğu, verilen çekte çelişkiler bulunduğu, taşınmazın keşif tarihine kadar boş bırakıldığı, aralarında muvazaalı işlem yapıldığı, davalı ...'un iyiniyetli ve dürüstlük kuralına uygun şekilde hareket etmediği, ipoteğin yargılama sırasında terkin edildiği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne, ipoteğin kaldırılması talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Banka vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; muvazaalı işlemin tarafı olmadığını, davanın açılmasına sebebiyet vermediğini, aleyhine yargılama giderleri ve vekalet ücretine karar verilmesinin hatalı olduğunu, işlemlerin usulüne uygun olduğunu, iyiniyetli olduğunu, kredinin 24.09.2013 tarihinde bittiğini ancak müşteri talebi olmadan kaldırılamadığını, o yüzden dava tarihinde halen şerh olduğunu belirterek aleyhine olan kısımların bozulmasını istemiştir.
Davalı ... vekili duruşma istekli temyiz dilekçesinde; iyiniyetli 3. kişi olduğunu, taşınmazı 2.000.000 TL bedelle satın aldığını, tapu kaydında devrin yolsuz olduğuna ilişkin kayıt bulunmadığını, ... ile geçerli bir sözleşme yapıldığını, iyiniyetli olunmadığının davacı tarafça ispat edilmesi gerektiğini, temlikten önce ...’ı tanımadığını, dinlenen emlakçı tanığın tarafları kendisinin tanıştırdığını beyan ettiğini, diğer tanığın da ilk kez temlikte karşılaştıklarını belirttiğini, yalnızca davacı tanığı ...'ün beyanlarına göre karar verildiğini, bozma öncesi beyanında kendisine ilişkin bir şey söylemediğini, zaten beyanında toptan satış yaptığını belirttiğini, temlik tarihinde iş yeri ve ikamet adreslerinin yakın olmadığını, İstanbul gibi yerde yürüme mesafesine ilişkin gerekçenin yerinde olmadığını, temlikler arasında 1,5 yıl olduğunu, taşınmazı rayiç bedelinin üzerinde bir bedelle satın aldığını ve ödediğini, bedelinin ödenmesine ilişkin gerekçenin hatalı olduğunu, kredi bedelinin aynı gün ... hesabına ödendiğini, kredi borcunun da tarafından kapatıldığını, taşınmazın kentsel dönüşüm alanında olduğundan her an yıkılıp yenilenme ihtimali nedeniyle kullanılmadığı ve kiraya verilmediğini, kredi nedeniyle taşınmaza yatırım yapamadığını, başka krediler ve kefil olması nedeniyle icra borçları olduğunu, ekonomik sıkıntı yaşandığını, durumu belirsiz olan taşınmaza yatırım yapmasının beklenemeyeceğini, taşınmazı kullanmamasının kötüniyet göstergesi olamayacağını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptal-tescil ve ipoteğin kaldırılması isteklerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6, 705, 1022, 1023, 1024 üncü maddeleri; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu(HMK) 190 maddesi.
3. Değerlendirme
Mirasbırakan ...’nun 15.08.2005 tarihinde ölümü ile geriye mirasçıları eşi ... ile çocukları ..., ... ve ...’in kaldığı, ...’in 21.03.2009 tarihinde bekar ve çocuksuz öldüğü, davacı ...’nin ise yargılama sırasında 13.01.2016 tarihinde ölümü ile mirasçıları diğer davacıların kaldığı; dava konusu 415 ada 3 parsel sayılı 185 m2 kargir ev nitelikli taşınmaz mirasbırakan adına tam payla kayıtlı iken .... Noterliğinin 01.10.2001 tarih 21583 yevmiye numaralı tevkil yetkisini de içeren vekaletname ile kızı ...’ı vekil tayin ettiği, aynı tarihli 21584 yevmiye numaralı vekaletname ile ...’nın Av. ...’i vekil tayin ettiği, davacı ...’nin eşinin amca oğlu olan ...'ın Zeytinburnu 2. İcra Müdürlüğünün 2001/2788 Esas sayılı dosyası ile 600.000.000.000ETL nakit borçlanma nedeni 02.10.2001 tarihinde ... aleyhine vekili Av. ... de gösterilmek suretiyle takip başlattığı, vekilin aynı tarihte borcu kabul ederek sürelerden feragat suretiyle çekişme konusu taşınmazın haczedildiği, borcuna mahsuben ...’a ihale edilerek 05.06.2007 tarihinde adına tescil edildiği, onun da 24.09.2008 tarihinde taşınmazı 2.000.000TL bedelle davalı ...’a temlik ettiği, Bakırköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/378 Esas, 2012/430 Karar sayılı 07.11.2012 tarihli karar ile 13.08.2004 tarihli Adli Tıp Kurumu raporunda vekaletnamenin verildiği 01.10.2001 tarihinde mirasbırakan ...’nün hukuki ehliyeti haiz olmadığı, yapılan icra takibindeki kabul beyanının da sonuç doğurmayacağı gerekçesiyle takibin iptaline karar verildiği ve kararın 19.02.2014 tarihinde kesinleştiği, davalı ...’in ibraz ettiği 19.09.2008 tarihli ... ile ... Gayrimenkul ve Dış Ticaret Danışmanlık Hizmetleri Ltd. Şti. arasında düzenlenen alım-satım komisyon protokolünde 2.200.000USD bedelin kararlaştırıldığı, taşınmazın ... tarafından satın alındığı 24.09.2008 tarihinde davalının ...’den 1.000.000,00USD kredi kullandığı, aynı tarihte taşınmaza ipotek konulduğu, 24.09.2009 tarihli 1.000.000USD bedelle ... adına çek düzenlendiği, 24.08.2008 tarihinde 1.000.000USD ... hesabına alacak kaydı yapıldığına ilişkin dekont bulunduğu, davalı ...’in tüketici kredisine ilişkin borcu ödediği ve ipoteğin yargılama sırasında 09.07.2014 tarihinde terkin edildiği, keşfen dava konusu taşınmazın halen boş olduğu, temlik tarihinde bedelinin 1.672.720TL tespit edildiği, kredi teminine ilişkin banka eksper raporunda da bedelin 1.800.000TL olduğunun görüldüğü, dava konusu taşınmazın dosya arasına alınan Belediye yazılarından kentsel sit alanında kaldığı, çeşitli imar düzenlemeleri yapıldığı, bir kısmının iptal edildiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle,alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Türk Medeni Kanunu'nun 2 inci maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023 üncü maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş,değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK 1023 üncü maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024 üncü maddenin 1 inci fıkrasında "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin,iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi,hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil,gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı ilkeleri 8.ll.l99l tarih l990/4 Esas l99l/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Öte yandan, 6100 sayılı HMK’nın 190 ıncı ve TMK’nın 6 ıncı maddeleri uyarınca herkes iddiasını ispatla mükelleftir. Eldeki davada davalı ...’in iyiniyetli olmadığını ispat yükü davacı tarafa ait olduğu gibi TMK’nın 3 üncü maddesi uyarınca da iyiniyet asıldır.
Somut olayda ise; dava konusu taşınmazın temlik tarihi itibariyle keşfen saptanan değeri 1.672.720TL olup 24.09.2008 tarihli akitte davalı ...’in taşınmazı 2.000.000TL bedelle satın aldığı, 1000.000USD kredi kullanıldığı ve bedelin satıcı ... hesabına ödendiği, tanık ...’ün bozma öncesi alınan beyanında taşınmazın ... tarafından başka kişiye devredildiğini duyduğunu, bozma sonrası alınan beyanında ise ... ve ...’un çok yakın arkadaş olduğunu, davacı ...’nın eşi Atilla’nın her zaman davalı ...’in mağazasına giderek alışveriş yapabileceklerini ve kuzeninin arkadaşı olduğunu söylediğini beyan etmesi karşında, davalı tanıklarının taşınmazın emlakçı vasıtasıyla bulunduğu, tarafların birbirini tanımadığı emlakçının tanıştırdığını, 2.000.000TL bedelle alındığı bedelin kredi ve kalan kısmın elden ödendiği, butik otel yapılmasının amaçlandığı imar sorunu ve nakit sıkıntısı nedeniyle beklendiği beyanlarına itibar edilmesi gerektiği açıktır.
Tüm bu olgular yukarıda açıklanan ilkelerle birlikte değerlendirildiğinde, davalı ...’in durumu bilmediğinin veya kendisinden beklenen özeni göstermesi halinde dahi bilebilecek konumda olmadığının aksinin davacı tarafından kanıtlanamadığı gözetildiğinde, ...’in TMK’nın 1023 üncü maddesi koruyuculuğundan istifade edeceği kuşkusuzdur.
Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK'nın geçici 3 üncü maddesi yollamasıyla 1086 sayılı Kanun’un 428 inci maddesi uyarınca BOZULMASINA, bozma sebebine göre sair hususların şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine,
21.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davalılar vekilleri için 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davacıdan alınmasına,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
04.06.2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.