"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2233 E., 2024/322 K.
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul / Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Edremit 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/75 E., 2021/56 K.
Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali - tescil, tazminat ve el atmanın önlenmesi davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davada tapu iptali ve tescil isteğinin reddine; tazminat isteğinin davalı ... yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... yönünden kabulüne; birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın asıl davada davacı/birleştirilen davada davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı/birleştirilen davada davalı vekili tarafından adli yardım istekli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, adli yardım isteği ile temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı ... vekili asıl davada; davacının davalı ...'e davaya konu 198 ada 37 parsel sayılı taşınmazını satması amacıyla vekaletname verdiğini, davalı ...'in taşınmazı 23.11.2017 tarihinde dava dışı...'e satmasına rağmen davacıya satış bedelini ödemediğini, taşınmazın bir çok kez el değiştirdiğini, davalının vekalet görevini kötüye kullandığını, köy yerinde mevcut bir taşınmazın altı aylık süre içerisinde dört defa el değiştirmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalı ...'in davacıya satışlardan bahsetmediğini, davacıyı aylarca oyaladığını, arada yapılan satışların şaibeli olduğunu, son kayıt maliki Ahmet'in taşınmazı satın almak üzereyken tanıklardan ... ve ...'ın kendisine bu yerin vekaletle devredildiğini, mal sahibi olan davacının parasını alamadığını, kandırıldığını, davaya konu olacağını söylediğini, davalı ...'in tüm satışlardan haberdar olduğunu, davalı ... tarafından alınacak olan evin incelenmesi sırasında boş olmadığını, eşyaların bulunduğunu ve evde fiilen oturulduğunun tespit edildiğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, mümkün olmazsa taşınmaz bedelinin tespiti ile davacıya ödenmesine karar verilmesini istemiş; birleştirilen davada, kiracılık ilişkisini kabul etmediklerini, mahkemenin bu davaya bakmakla görevli olmadığını, taşınmazın defalarca el değiştirdiğini, davalının son malikten önceki maliklerle de kira sözleşmesinin olmadığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
II. CEVAP
1.Davalı ... vekili asıl davada; davanın müdahalenin meni davasını uzatmaya yönelik olduğunu, eşi astım hastası olduğundan dolayı Kazdağları havasının iyi geleceğini düşünerek zeytinlik ve ev almak amacıyla emlakçılarla görüştüğünü, zeytinlik aldığını, daha sonra yaptığı araştırma sonucu dava konusu evi bulduğunu, taşınmazın önceki maliki dava dışı İbrahim Kitler'in emlakçısı olan dava dışı ...'ın evi gezdirdiğini, taşınmazı gezdiğinde içeride eşyaların olduğunu, emlakçıya eşyaları sorduğunda kiracının olduğunu, evi satın alması halinde kiracının çıkacağını söylediğini, dava konusu taşınmazı kredi çekmek suretiyle satın aldığını, bedelini banka aracılığıyla ödediğini, taşınmazı satın aldıktan sonra davacının taşınmazı boşaltmaması üzerine kiracı olmadığını taşınmazın daha önceki maliki olduğunu öğrendiğini, davacı ile aralarında kira sözleşmesinin bulunmadığını, bu durumdan mağdur olduğunu, taşınmazı iyiniyetle edindiğini belirtip davanın reddini savunmuş; birleştirilen davada, davacıya ait 198 ada 37 parsel sayılı taşınmazı herhangi bir kira ödemeden kullanmakta olan davalıya taşınmazı tahliye etmesi için noter aracılığı ile ihtarname gönderildiğini, davalının bu ihtarnameye rağmen konutu tahliye etmediğini, davacının Edremit'te iş yapmaya başladığını ve konut sıkıntısı nedeniyle işlerini takip ve devam ettirmekte zorlandığını, taşınmazın boşaltılması için Edremit Kaymakamlığı'na da başvuruda bulunulduğunu ancak bundan da bir sonuç alamadıklarını belirtip davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
2.Davalı ..., savunma getirmemiş; yargılama sırasında ölümü üzerine mirasçıları davaya dahil edilmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; vekil olan davalı ... tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, vekil ...'in taşınmazın satış bedelini vekil eden davacıya ödediğine dair ispat külfetini yerine getirmediği, taşınmazın dört defa el değiştirdiği, davacı-birleştirilen davada davalı ...'nun sunmuş olduğu delillerin taşınmazın tüm maliklerinin vekille işbirliği içerisinde, zarar verme kastıyla hareket ettiklerinin ve kötü niyetlerinin ispatı için yeterli bulunmadığı gerekçesiyle asıl davada tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin davalı ... .... yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, tazminat talebinin davalı ... yönünden kabulü ile 270.000,00 TL'nin davalı ...'den alınarak davacıya verilmesine; birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı/birleştirilen davada davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Asıl davada davacı/birleştirilen davada davalı vekili; uyuşmazlığa konu taşınmazın bulunduğu köy yerinde mevcut bir taşınmazın altı aylık süre içerisinde dört defa el değiştirmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, son kayıt malikinin iyiniyetli kabul edilemeyeceğini, tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken reddinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dinlenilen tanık beyanları, toplanılan deliller ve tüm dosya kapsamı gözetilerek uyuşmazlığa konu taşınmazın vekil eden davalı ...'in tarafından davacıyı zararlandırma kastı ile hareket edilerek ara maliklere temlik edildiği, davacıya satış bedelinin ödendiğinin davalı vekil ... tarafından ispat edilemediği, bir başka anlatım ile davacıyı zararlandırma olgusunun gerçekleştiği, ancak asıl davada davalı .......'ın davalı vekil ve ara malikler ile el ve işbirliği içinde hareket ettiğinin ve ediniminde kötü niyetli olduğunun ispat edilemediği anlaşılmakla asıl davada davacının tescile ilişkin talebinin reddi ile tazminat talebinin davalı vekil edenden tahsiline ilişkin kararın yerinde olduğu; birleştirilen davada ise, davacının çekişmeye konu taşınmazda kayıt maliki olduğu, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklı bir hakkının bulunmadığı, kayden davacıya ait taşınmazın davalı tarafından haklı ve geçerli bir neden olmaksızın kullanıldığı, dava tarihi itibarıyla aralarında hukuken korunması gereken akdi bir ilişkinin bulunmadığı anlaşılmakla davanın kabulüne karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçeleriyle davacı/birleştirilen davada davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı/ birleştirilen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Asıl davada davacı/birleştirilen davada davalı vekili; istinaf dilekçesindeki itiraz nedenlerini yinelemiş, asıl ve birleştirilen davada eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye göre karar verildiğini belirtip kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat; birleştirilen dava, mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 506.; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2., 3., 1023,. 1024. ve 683. maddeleri.
3. Değerlendirme
Birleştirilen davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun'un 366. maddesi atfıyla aynı Kanun'un 352/1.b. bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.
Somut olayda, birleştirilen davaya konu 198 ada 37 parsel sayılı taşınmazın birleştirilen dava tarihindeki (19.10.2018) değerinin 307.747,58 TL olduğu keşfen saptanmakla, anılan değerin 2024 yılı itibarıyla temyiz kesinlik sınırı olan 388.290,00 TL'nin altında kaldığı anlaşılmaktadır.
Asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; asıl davada davacı ...'nin davalı ...'e Edremit 5. Noterliğinin 20.11.2017 tarihli vekaletnamesi ile davaya konu 198 ada 37 parsel sayılı taşınmazını satması amacıyla yetki verdiği, davalı vekil ...'in taşınmazı 23.11.2017 tarihinde dava dışı... Sertdemir'e 63.000,00 TL bedelle temlik ettiği, n 29.01.2018 tarihinde 200.000,00 TL bedelle dava dışı ... 'a, ...'ın 20.02.2018 tarihinde 205.000,00 TL bedelle dava dışı ...'e, ....n de vekili dava dışı ... aracılığıyla 21.05.2018 tarihinde 210.000,00 TL bedelle davalı ...'a devrettiği, davacının 10.10.2018 tarihli azilname ile davalı ...'i vekillikten azlettiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere TBK'nın sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde aynen; "Vekil, vekalet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Vekaletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi TMK'nın 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Diğer taraftan, TMK'nın “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan bu maddeye göre tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur. Aynı Kanun'un “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünü içermektedir. Bu madde ile de iyi niyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK’nın 1023. maddesi iyiniyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; aynı ilke, tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile iyiniyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımını hükümsüz saymıştır.
Somut olayda; taşınmazın satışının kısa aralıklarla yapıldığı, davalı vekil ... ile ara malikler olan dava dışı... ve ...'ın birlikte emlakçılık işi yaptıkları, davalıların birbirlerini tanıdıkları, satış bedellerinin ödendiğinin ispatlanamadığı, taşınmazda halen davacının oturduğu, davacı tanığı...'in beyanına göre son kayıt maliki olan davalı ...'in taşınmazı satın almadan önce taşınmaza ilişkin olarak dava açılacağı, bu nedenle taşınmazı almaması yönünde uyarıldığı anlaşılmaktadır. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde vekil olan davalı ... tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, vekil ile dava dışı ara maliklerin el ve iş birliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları, son kayıt maliki olan davalı ...'in vekalet görevinin kötüye kullanıldığını bilen veya bilmesi gereken kişi konumunda bulunduğu, böylelikle TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır.
Hal böyle olunca, asıl davada tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz kesinlik sınırı içinde kaldığı anlaşılan birleştirilen davada davalı vekilinin temyiz dilekçesinin değerden REDDİNE,
Asıl davada davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde temyiz eden asıl davada davacı birleştirilen davada davalıya iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.