"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2050 E., 2024/680 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/735 E., 2023/347 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; süre, temyiz şartları ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.03.2025 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde, temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalılar ... ve ... vekili Avukat ... ile ihbar olunanlar Hazine ve ... vekili Avukat ... geldiler. Davetiye tebliğine rağmen davalı ... ve diğer ihbar olunanlar gelmediler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; sahte kimlik ve kişi kullanılarak dava dışı ... adına çıkartılan sahte vekaletname ile 2911 ve 2908 parsel sayılı taşınmazlarının dava dışı ...'in aracılığıyla davalı ...'e satış yoluyla devrinin sağlandığını, ... tarafından da diğer davalılara aktarıldığını, satış işlemlerinde iradesinin ve haberinin olmadığını, tescillerin yolsuz olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescile karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ...; yapıldığı iddia edilen sahtecilikle ilgili bir bilgisinin bulunmadığını, taşınmazları kâr elde edebileceğini düşünüp tapu siciline güvenerek vekil bildiği kişiden satın aldığını, satış bedelini ödediğini, daha sonra üçünçü kişilere devrettiğini belirtip davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine, aksi halde esastan reddine karar verilmesini istemiştir.
2. Davalılar ... ve ... vekili; davalı ...'un dava dışı ... Kültür Sanat ve Yayıncılık A.Ş., davalı ...'ın ise dava dışı ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. çalışanı olduklarını, bu iki Şirketin işlerini birlikte yürüttüklerini, dava dışı ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'nin dava dışı ... tarafından 2007 yılında kurulmuş olup gayrimenkul alanında alım-satım, yatırım, geliştirme, yönetim, danışmanlık konularında faaliyet gösterdiğini, dava konusu edilen taşınmazların davalılar ... ve ... tarafından dava dışı ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. hesabına bir çok kişinin aracılığıyla yatırım amaçlı 3.400.000,00 TL bedelle satın alındığını, taşınmazlar satın alınmadan evvel uzmanından taşınmazlara ilişkin ekspertiz raporu alındığını, satın alma kararının bu raporun sonucuna göre verildiğini, Şirketin satış bedelini yerli ve yabancı yatırımcılardan alarak ödediğini, satış bedelinin 40.000,00 TL'sinin banka hesabına EFT yoluyla, geriye kalanının elden ödendiğini, akitte Belediyece belirlenen rayiç değerlerin gösterildiğini, iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduklarını belirtip davanın reddini savunmuşlardır.
3. İhbar olunan Hazine vekili; davanın hukuki mesnedi bulunmadığı gibi Hazineye kusur atfedilmesinin de mümkün olmadığını, ayrıca davanın Hazineye değil işlemi yapan tapu memurlarına ve Tapu Müdürlüğüne ihbarının gerektiğini belirtip davanın öncelikle süre, husumet ve yetki yönünden, daha sonra esas yönünden reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sahte vekaletname kullanılarak davalı ... adına oluşturulan tescilin yolsuz olduğu, ne var ki son kayıt maliki olan davalılar ... ve ...'ın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca iyi niyetli üçüncü kişi oldukları ve kazanımlarının korunması gerektiği, davada tazminat isteğinin de bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı, Bursa 4. Ağır Ceza Mahkemesinin 2018/471 Esas sayılı dosyasında davalılar ... ve ... hakkında açılmış bir ceza davası bulunmadığı gibi adı geçen davalıların davaya katılma taleplerinin kabul edildiği ve katılan sıfatıyla davayı takip ettikleri, ceza dosyası kapsamında da davalılar ... ve ...'ın diğer davalı ... ve dava dışı ... ile irtibatlı olduklarına dair bir iddia ve delil bulunmadığı, bunun yanında kayıt maliki davalıların diğer davalı ...'e taşınmazların gerçek değeri ile yaklaşık aynı tutarda toplamda 3.400.000,00TL ödeme yaptıklarını da kanıtladıkları gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; gayrimenkul konusunda ekspertiz yapan, yerli ve yabancı kişiler adına yatırım amacıyla taşınmaz satın alan Şirketin satın alma bedelini resmi belgelerde toplam 100.000,00 TL olarak beyan etmesine rağmen, 3.400.000,00 TL gibi bu bedelin 34 kat üzerinde bir bedelle satın aldığını ileri sürmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, kaldı ki davalıların satış bedeli olarak 3.400.000,00 TL ödediklerine ilişkin dosyaya hiçbir yasal delil sunmadıklarını, sunulan delillerin tamamının sonradan oluşturulabileceğini, ceza dosyasında taşınmazların davalılara toplam 1.000.000,00 TL bedelle satıldığının beyan edildiğini, bu beyanın davalıların iddiasını çürüttüğünü, davalılarca sunulan ekspertiz raporu hazırlayan şirketin taşınmazlarda, davacı tarafından ekilip hasatına yaklaşık bir ay kalmış ekinlerin kime ait olduğunu araştırmamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, sahtecilik suçunun baş organizatörü konumundaki ...'in taşınmazın davalı ... ve ...'a satışını da organize ettiğinin, taşınmazları yatırımcılar adına hareket eden şirket adına satın aldıklarını iddia eden kişilerle de irtibatlı olduğunun gerek davalı vekilinin dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde gerekse ceza mahkemesinde sanık, tanık ve katılanların beyanları ile sabit olduğunu, davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ettiklerini, iyi niyetli olmadıklarını belirtip kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, yolsuz tescil (sahtecilik) hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; sahteliği sabit olan .... Noterliğinin 24.05.2017 tarihli ve 20891 yevmiye numaralı vekaletnamesinde vekil olarak görünen dava dışı ... tarafından davacının maliki olduğu dava konusu 2908 ve 2911 parsel sayılı taşınmazların 29.05.2017 tarihinde davalı ...'e sırasıyla 11.500,00 TL ve 14.000,00 TL bedellerle satış yoluyla temlik edildiği, davalı ...'in 2908 parsel sayılı taşınmazı 16.06.2017 tarihinde 25428 yevmiye numaralı resmi satış senedi ile diğer davalı ...'a, 2911 parsel sayılı taşınmazı ise aynı tarihte 25425 yevmiye numaralı resmi satış senedi ile öteki davalı ...'a devrettiği, satış bedellerinin 50.000,00'er TL gösterildiği, akitte davalı ...'ı vekil sıfatıyla diğer davalı ...'un temsil ettiği, satış ve dava tarihlerinde 2908 parsel sayılı taşınmazın 1.494.444,00 TL, 2911 parsel sayılı taşınmazın ise 1.841.369,00 TL olduğunun keşfen saptandığı anlaşılmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”, 1025/1-2. maddesinde; "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyi niyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır." düzenlemelerine yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda TMK’nın 3. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Yolsuz tescilin üçüncü kişiler bakımından doğuracağı sonuçlar iyi niyetli olup olmadıkları esas alınarak düzenlenmiş ve “İyi niyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü öngörülmüştür. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan kişinin iktisabı korunur.
Öte yandan aynı Kanun’un “İyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
TMK’nın 1023. maddesi iyi niyetle mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile de iyi niyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımı hükümsüz sayılmıştır.
Görüldüğü üzere, tapuda taşınmazla ilgili kayıtlara ilişkin olarak “tapu siciline güven ilkesi” benimsenmiştir. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan aynî hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Belirtmek gerekir ki, durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bir kişinin kendinden beklenen özeni gösterip göstermediği ise normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisinde sergilediği davranış biçimi dikkate alınarak belirlenir. Gerçekten de kanun koyucunun iyi niyeti koruyarak gerçek hak sahibinin hakkını feda ettiği bu hâlde iyi niyetin objektif olarak mevcut olması gerekir. Buna göre makul bir insanın göstereceği özenle herkesçe bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyi niyetli sayılamaz. Yargıtay kararlarında değinilip benimsendiği üzere, taşınmazın çok kısa bir süre içinde ve oldukça düşük bir bedelle el değiştirmesi işlemlerinin kuşkulu hareket olarak değerlendirilmesi ve davalı yönünden şüphe doğuran bir durum olarak ele alınması gerekmektedir. Belirtmek gerekir ki, tapu kütüğündeki kayıtların yolsuz olduğuna dair gerekçesiz soyut bir iddia iyi niyet karinesini ortadan kaldırmaz ise de iyi niyet karinesine dayanan ve durumdan şüphelenen kişinin de kuşkuya yer vermeyecek şekilde ciddi bir araştırma yapmadan özen yükümlülüğünü yerine getirdiği söylenemez. Çünkü, güven ilkesinden sadece iyi niyetli olduğu kesin olan kişiler yararlanabilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.05.2022 tarihli ve 2019/1-425 Esas, 2022/729 Karar sayılı kararı).
Somut olayda; temliklerin çok kısa aralıklarla gerçekleştirildiği, taşınmazların Bursa ili, Nilüfer ilçesi, ... köyünde yer aldıkları, davalı ...'in Mersin'de, diğer davalıların ise İstanbul'da ikamet ettikleri, davalılar ... ve ...'ın taşınmazları görmeden satın aldıkları, anılan davalılar her ne kadar taşınmazları ekspertiz raporu sonucu kendi adlarına ancak dava dışı Şirket hesabına toplam 3.400.000,00 TL'ye satın aldıklarını, bunun 40.000,00 TL'sini diğer davalı ...'in banka hesabına göndermek suretiyle, geriye kalan 3.360.000,00 TL'sini ise elden ödediklerini savunmuş iseler de davalı ...'in Bursa 4. Ağır Ceza Mahkemesinin 2018/471 Esas sayılı ceza dosyasındaki beyanında 2 parça taşınmazı davalılar ... ve ...'a toplam 1.000.000,00 TL'ye sattığını, 40.000,00 TL'sinin banka hesabına gönderildiğini, geriye kalanın ise elden verildiğini belirttiği, böylelikle davalıların beyanlarının birbiri ile çeliştiği, kaldı ki davalılar ... ve ... tarafından elden yapılan ödeme anını ispat için dosyaya sunulan fotoğrafın ödeme belgesi olarak kabul edilemeyeceği, neticede taşınmazların bedellerinin ödendiğinin davalılar tarafından ispatlanamadığı, akitte belirtilen bedeller ile keşfen saptanan değerler arasında fahiş fark olduğu, davalıların taşınmazları edinimlerinin iyi niyetli olmadığı, böylelikle TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları sonucuna varılmaktadır.
Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan harcın istek hâlinde temyiz eden davacıya iadesine,
03.10.2024 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davacı vekili için 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davalılardan alınmasına,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
18.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.