"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/381 E., 2023/62 K.
HÜKÜM : Ret
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairenin 18.02.2020 tarihli ve 2017/39 E., 2020/1034 K. sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek Mahkeme kararı bozulmuş, Mahkemece, bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş, kararın davacı vekili tarafından temyizi üzerine, Dairenin 20.01.2022 tarihli ve 2021/623 E., 2022/467 K. sayılı kararı ile Mahkeme kararı bozulmuş, Mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Direnme kararı, davacı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmeke; duruşma günü olarak saptanan 31.10.2023 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat ... geldi. Davetiye tebliğine rağmen davalı vekili gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı.
Dairenin 31.10.2023 tarihli ve 2023/2552 E., 2023/6063 K. sayılı kararı ile direnme kararının incelenmesi için dosyanın Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiş, Hukuk Genel Kurulu'nun 31.01.2024 tarihli ve 2023/1-1081 E. 2024/48 K. sayılı kararı ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373 üncü maddesinin beşinci fıkrası gereğince direnme kararının yerinde olup olmadığı bakımından temyiz incelemesinin yapılması için dosyanın Dairemize gönderilmesine karar verilmiştir.
I. DAVA
Davacı; eski 926 ada 17 parsel üzerine inşa edilecek binada dairelere isabet edecek payların devri yasal olarak mümkün olduğunda temlik işlemlerinin yapılacağı hususunda dava dışı kişiler ile anlaştığını, binadaki dairelerin dava dışı kişiler tarafından kullanıldığını, kendisinin de 6 numaralı dairenin sahibi olduğunu ancak yasalar gereği devir mümkün olmadığından diğer dairelere isabet eden payın da adına tescil edildiğini, davalıya sadece 6 numaralı daire ile bu daireye tekabül eden arsa payını devrettiğini, davalı ile bu konuda Noterde sözleşme düzenlediklerini ancak davalının kalan payları temlik etmeyi kabul etmediğini ileri sürerek 1663 ada 5 parselde davalının payı dışındaki tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı; dava konusu taşınmaz değer kazandığı için davacının kötüniyetli olarak eldeki davayı açtığını, davacının dava açma hakkı olmadığını, eski 926 ada 17 parseldeki 428/24372 payı daire ve arsa bedelini ödeyerek devraldığını, 12.08.2004 tarihli sözleşmede diğer bağımsız bölümlere ilişkin hak talep edilmeyeceğinin kararlaştırıldığını, arsa payı ile daire satışının iki ayrı satış olarak kabul edildiğini, arsa payına ilişkin tüm emlak vergilerinin ve harçların tarafından ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 31.05.2016 tarihli ve 2014/118 Esas, 2016/217 Karar sayılı kararıyla; dava edilen hisse üzerine 19 bağımsız bölümden oluşan binanın yapıldığı, her bir bölümün bağımsız daireler şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle davacı ... tarafından üçüncü şahıslara satıldığı, davalı ile davacı arasında yapılan sözleşmeye göre de davalının aslında davacıdan 6 numaralı bağımsız bölüme (daire) isabet eden toprak hissesini satın aldığı ve taraflar arasında yapılan resmi sözleşmeye göre davalı ...’in 6 numaralı daireye isabet eden payın haricinde diğer daire ve bağımsız bölümlerden hiç bir hak talep edemeyeceğini belirttiği, davalının 6 numaralı daire dışında kalan paylarda hak sahibi olmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1.Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairenin 18.02.2020 tarihli ve 2017/39 Esas, 2020/1034 Karar sayılı kararıyla; "...eski 115 ada 926 parselin, dava dışı ...’ün payına isabet ettiği belirtilen 428 m2'lik kısmına 22 daireli bir bina yapılacağının ... ile dava dışı kişiler arasında "satış protokolu" başlıklı adi yazılı belge ile kararlaştırıldığı, daha sonra ...’ün taşınmazdaki payının tamamını davacıya 30.01.1995 tarihinde devrettiği, davacının da bu payı 11.08.2004 tarihinde davalıya temlik ettiği, davacı ile davalı arasında 12.08.2004 tarihli Sarıyer .... Noterliğinde düzenlenen sözleşmede davacının davalıya payının tamamını sattığı, satılan paya isabet eden dairenin 6 numaralı daire olduğu, davalının arsa payı ile daire haricinde diğer daire ve bağımsız bölümlerden hak talep etmeyeceğinin kararlaştırıldığı, 12.03.2007 tarihli imar uygulaması sonucunda taşınmazın 1663 ada 5 parsele gittiği ve davalının payının 69399/240000 olduğu, yapılan keşif ile arsa vasıflı taşınmaz üzerinde 19 daireli bir bina olduğu anlaşılmaktadır. Hemen belirtmek gerekir ki davacı, eldeki davayı açarken taşınmazın tapu kaydının iptalini gerektirir bir hukuki nedene dayanmamıştır. Bir başka ifade ile davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü husuların tapunun iptali sebebi olamayacağı açıktır. Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalıdır..." gerekçesiyle Mahkeme kararı oy çokluğuyla bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 19.11.2020 tarihli ve 2020/176 Esas, 2020/269 Karar sayılı kararıyla; bozma kararı doğrultusunda, davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü hususların tapunun iptali sebebi olamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
C. İkinci Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairenin 20.01.2022 tarihli ve 2021/623 Esas,2022/467 Karar sayılı kararıyla: “...dosya kapsamıyla, davacının devraldığı taşınmaz üzerine bina yaptığı, bu binadan henüz kat irtifakı kurulmaması nedeniyle harici sözleşmeler ile daireler sattığı anlaşılmaktadır. Davalıya da 6 nolu daire satılmıştır. Söz konusu dairenin arsa payı belli olmadığı için tapuda davacıya ait payın tamamının devri yapılmış ancak bu hukuki sorun Noterde yapılan sözleşme ile aşılmaya çalışılmış, davalının yalnız 6 nolu daireye ilişkin talepte bulunacağı kararlaştırılmıştır. Davacıdan daire satın alan dava dışı şahıslar da bulunmakta, ne var ki tapuda bunların arsa payı bulunmamaktadır. Bu durumda yapılması gereken iş, öncelikle kat irtifakının kurulmasının mümkün olup olmadığı belirlendikten sonra mümkün ise taraflara usulünce süre verilerek kat irtifakı kurulmalı, davalının satın aldığı 6 nolu bağımsız bölüme isabet eden arsa payı dışındaki paylardan davacıdan intikal eden kısım iptal edilerek davacı adına tescil edilmelidir. Yine kat irtifakı kurulması mümkün değilse bu durumda da yine bilirkişi vasıtasıyla kat irtifakı kurulsaydı davalının dairesine isabet eden pay belirlendikten sonra artan pay iptal edilerek davacıya iade edilmelidir. Hâl böyle olunca, yukarıda açıklanan nedenlerle öncelikle taşınmaz üzerindeki bina için kat irtifakının kurulmasının mümkün olup olmadığının belirlenmesi,mümkün ise taraflara usulünce süre verilerek kat irtifakının kurulmasının sağlanması, davalının satın aldığı 6 nolu bağımsız bölüme isabet eden arsa payı dışındaki paylardan, davacıdan intikal eden kısım iptal edilerek davacı adına tesciline karar verilmesi; kat irtifakı kurulması mümkün değilse bu durumda yine bilirkişi vasıtasıyla kat irtifakı kurulsaydı davalının dairesine isabet eden pay belirlendikten sonra artan pay iptal edilerek davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir...” gerekçesiyle Mahkeme kararı oy çokluğuyla bozulmuştur.
D. Mahkemece Verilen Direnme Kararı
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ilk bozma kararında açıklandığı üzere davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü hususların tapunun iptali sebebi olamayacağının açık olduğu, diğer yandan ilk bozma kararı doğrultusunda davanın reddine karar verildiği, davalı lehine usuli kazanılmış hak doğduğu ve bu müessesenin istisnalarının somut davada söz konusu olmadığı gerekçesiyle önceki kararda direnilerek davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili duruşma istekli temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; direnme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava konusu 428 m2'lik tarla üzerine iki bloktan ibaret 22 bağımsız bölümlük bir bina inşa edilmesi hususunda dava dışı kişilerle anlaştığını, 1995 yılından itibaren 2 yıl içinde inşaatın tamamlandığını, yapılan satış protokolleri çerçevesinde kendisine de bir adet bağımsız bölüm almak suretiyle tüm bağımsız bölümlerin paylaşıldığını ve hak sahiplerine teslim edildiğini, sonrasında paraya ihtiyacı olması nedeni ile kendisine ait 6 numaralı bağımsız bölümü satışa çıkardığını, davalının taşınmaza talip olduğunu, ana binanın tarla vasıflı arazi üzerinde inşa edilmiş olması, ruhsatsız yapılmış olması nedeniyle bahse konu inşaatta bağımsız bölümlere göre arsa paylarının bölünmesi mümkün olmadığından kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamadığını, satış yapılacak olan 6 numaralı bağımsız bölümün toprak hissesinin bölünmesinin mümkün olmaması nedeni ile 22 bağımsız bölümün içinde bulunduğu 428 m2 miktarlı arazinin mülkiyetini bilahare Noterden taahhütname alınması şartıyla davalı üzerine devrettiğini, Sarıyer Noterliğinin 12.08.2004 tarih ve 23014 yevmiye numaralı taahhütnamesi ile satılan tapu hissesinin mahiyetini, satın aldığı daireye düşecek arsa payı haricinde diğer daire ve bağımsız bölümlerden herhangi bir hak talep etmeyeceğini davalının kabul ve taahhüt ettiğini, son bozma kararı uyarınca işlem yapılması gerekirken Mahkemece direnme kararı verildiğini, Noterde düzenlenen taahhütnamenin tamamen özgür iradeleri ile davalıyla aralarında tanzim ettiklerini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Hukuk Genel Kuruluna Gönderme Kararı
Dairenin 31.10.2023 tarihli ve 2023/2552 Esas, 2023/6063 Karar sayılı kararıyla; HMK'nın 373 üncü maddesinin altıncı fıkrasında; “Davanın esastan reddi veya kabulünü içeren bozmaya uyularak tesis olunan kararın önceki bozmayı ortadan kaldıracak şekilde yeniden bozulması üzerine alt mahkemece verilen kararın temyiz incelemesi her hâlde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca yapılır” düzenlemesi gereği dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiştir.
D. Hukuk Genel Kurulu Kararı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.01.2024 tarihli ve 2023/1-1081 Esas, 2024/48 Karar sayılı kararı ile; “...İlk Derece Mahkemesince direnme kararına yönelik temyiz isteminin incelenmesi için dosya Yargıtay 1. Hukuk Dairesine gönderilmiş ise de Özel Dairenin 31.10.2023 tarihli ve 2023/2552 Esas, 2023/6063 Karar sayılı kararı ile direnme kararının yerinde olup olmadığı bakımından bir inceleme yapılmaksızın dosya Hukuk Genel Kuruluna gönderilmiştir. Hâl böyle olunca, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler uyarınca direnme kararının yerinde olup olmadığı bakımından inceleme yapılması için dosyanın Yargıtay 1. Hukuk Dairesine gönderilmesi gerekmiştir...” gerekçesiyle temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Dairemize gönderilmesine karar verilmiştir.
E. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705 inci maddesi.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/5 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1.Dosya içeriği ve toplanan delillerden; eski 115 ada 926 parselin, dava dışı ...’ün payına isabet ettiği belirtilen 428 m2'lik kısmına 22 daireli bir bina yapılacağının ... ile dava dışı kişiler arasında "satış protokolu" başlıklı adi yazılı belge ile kararlaştırıldığı, daha sonra ...’ün taşınmazdaki payının tamamını davacıya 30.01.1995 tarihinde devrettiği, davacının da bu payı 11.08.2004 tarihinde davalıya temlik ettiği, davacı ile davalı arasında 12.08.2004 tarhli Sarıyer .... Noterliğinde düzenlenen sözleşmede davacının davalıya payının tamamını sattığı, satılan paya isabet eden dairenin 6 numaralı daire olduğu, davalının arsa payı ile daire haricinde diğer daire ve bağımsız bölümlerden hak talep etmeyeceğinin kararlaştırıldığı, 12.03.2007 tarihli imar uygulaması sonucunda taşınmazın 1663 ada 5 parsele gittiği ve davalının payının 69399/240000 olduğu, yapılan keşif ile arsa vasıflı taşınmaz üzerinde 19 daireli bir bina olduğu anlaşılmaktadır.
2. Hemen belirtmek gerekir ki, Dairenin 31.10.2023 tarihli kararı ile, hükmün temyiz incelemesinin 6100 sayılı HMK'nın 373 üncü maddesinin altıncı fıkrası gereğince Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca yapılması gerektiği gerekçesiyle dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiş ise de, Dairece yeniden yapılan inceleme sonucunda, Dairenin 20.01.2022 tarihli bozma kararının, 18.02.2020 tarihli önceki bozmayı ortadan kaldırır nitelikte olmadığı, araştırmaya yönelik bozma kararı olduğu anlaşılmakla, Mahkemece verilen direnme kararına yönelik temyiz itirazlarının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373 üncü maddesinin beşinci fıkrası gereğince Dairemizce incelenmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
3. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı HMK’nın geçici 3/2 nci maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un uygulanacağı davalar yönünden HUMK’un 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
4. Tüm bu açıklamalar ışığında, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373 üncü maddesinin beşinci fıkrası gereğince Dairemizce yeniden yapılan inceleme sonucunda, davacının dava dilekçesinde, davalının kullandığı 6 numaralı daire haricindeki diğer dairelerde gerçekte dava dışı kişilerin hak sahibi olduğu iddiasıyla dava dışı kişiler tarafından kullanılan dairelere isabet eden payların tapu kaydının iptali ile adına tescilini istediği, ne var ki davacının dava dışı kişilerin hakkına yönelik talepte bulunamayacağı, davacının dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptalini gerektirir bir hukuki nedene dayanmadığı, dava dilekçesinde ileri sürülen hususların tapunun iptali sebebi olamayacağı, Mahkemece verilen direnme kararının usul ve kanuna uygun olduğu anlaşılmakla, davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı 247,70 TL bakiye onama harcının davacıdan alınmasına,
Temyiz edilen davalı vekili duruşmaya katılmadığından, lehine duruşma vekalet ücreti takdir edilmesine yer olmadığına,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,12.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.