"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
Alacaklı tarafından, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başlatılan ilamlı icra takibine karşı borçlunun icra mahkemesine başvurusunda; sair şikayetleri ile birlikte, taraflarına alacağın muaccel kılındığına dair ihbar yapılmadığını, hesap kat ihtarı tebligatının usulsüz olduğunu ileri sürerek takibin iptalini talep ettiği; mahkemece şikayetin reddine karar verildiği, borçlu tarafından ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince borçlunun istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği görülmektedir.
Taşınmaz rehni 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 850. maddesine göre taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine toplu rehin (kollektif rehin-müşterek rehin, birlikte rehin=Gesaptpfand) denilmektedir. (Köprülü-sınırlı-haklar-İstanbul 1982- 1983, 2.bası sh.291 vd.)
Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde kurulmak istenen taşınmazlarının mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.
Toplu rehinde amaç, tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşnmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.
4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar." hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir. (HGK.27.11.2002. T, 12-823/1020 K.) Dolayısıyla tüm taşınmazlar için takibin birlikte başlatılması ve satışının da aynı anda talep edilmesi gerekmektedir. Bu husus kamu düzeninden ve takip şartı olup, mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.
Somut olayda, Bakırköy 12. İcra Dairesinin 2020/1819 Esas sayılı dosyasında alacaklı Burgan Bank A.Ş. tarafından 31 adet ipotek senedine dayanarak asıl borçlu ve ipotek veren kişiler aleyhine 380 adet taşınmaz için İİK’nın 150/ı maddesi uyarınca ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi başlatılmıştır.
Dairemizce yazılan eksiklik talep yazıları üzerine, dosyaya kazandırılan tapu kayıtları, takibe dayanak ipotek senetlerinin incelenmesinde; ipotek tesis edilen taşınmazlar ile takip talebinde gösterilen taşınmazların birbirleri ile tam olarak uyuşmadığı, takibe dayanak olarak gösterilen ipotek senetlerindeki bazı taşınmazların takip talebinde gösterilmediği gibi takip talebinde gösterilen bazı taşınmazların ise takibe dayanak ipotek senetlerinde yer almadığı tespit edilmiştir.
Şikayetçi borçlu her ne kadar icra mahkemesine başvurusunda 4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesi gereğince toplu ipoteğe konu tüm taşınmazlar hakkında takip başlatılmadığını ileri sürmemiş olsa dahi bu husus kamu düzeninden ve takip şartı olup, mahkemece re’sen nazara alınması gerektiğinden yukarıda anılan yasa maddeleri ve ilkeler doğrultusunda takip dayanağı tüm ipotek senetlerinin ve tapu kayıtlarının yöntemince incelenerek taşınmazlar üzerinde toplu ipotek tesis edilip edilmediğinin net olarak tespit edilmesi, toplu ipotek tesis edildiğinin tespit edilmesi halinde ise toplu ipotek kapsamında olan tüm taşınmazlar hakkında takip başlatılıp başlatılmadığının araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Öte yandan şikayetçi tarafın ilk defa istinaf başvuru dilekçesinde ileri sürdüğü toplu ipotek iddiası hakkında Bölge Adliye Mahkemesince Yargıtay denetimine elverişli olmayan yeterli gerekçe içermeyen şekilde, borçlunun bu iddiasının reddine karar verilmesi doğru değil ise de bölge adliye mahkemesince esastan ret kararı verildiği için bu husus eleştirilmekle yetinilmiştir.
O halde, İlk Derece Mahkemesince; yukarıdaki yazılı nedenler kapsamında araştırma yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara yönelik istinaf başvurusunun da Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddedilmesi isabetsiz olmakla, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile, yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nun 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nun 373/1. maddesi uyarınca, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesinin 10/04/2023 tarih ve 2022/3224 E- 2023/1101 K. sayılı istinaf talebinin reddine ilişkin kararının KALDIRILMASINA, Bakırköy 14. İcra Hukuk Mahkemesi’nin, 25/05/2022 tarih ve 2021/440 E. -2022/316 K. sayılı kararının BOZULMASINA peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.02.2025 gününde oy birliğiyle karar verildi.