"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
DAVACI/MALİK : ...
DAVALI/ALACAKLI : ...
DAVALI/BORÇLU : ...
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hâkimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Alacaklı tarafından borçlular aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başlatılan ilamlı takipte, borçlu ... icra mahkemesine başvurusunda, sair şikayetinin yanı sıra, sadece kendi taşınmazının satışının yapılmasının doğru olmadığını, ihalenin tüm rehinli taşınmazlar hakkında yapılması gerektiğini ileri sürerek ihalenin feshini talep ettiği, mahkemece şikayetin reddine karar verildiği, borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verildiği görülmüştür.
Şikayet ve takip dosyasının incelenmesinde; Elsa...Ltd Şti.'nin sahip olduğu 624 ada 24 parsel numaralı arsa vasıflı taşınmazda alacaklı banka lehine 17.09.2015 tarihinde, 6255 yevmiye numarası ile 30.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, takip talebi ekinde bulunan resmi senet ve tapu kayıtlarının incelenmesine göre; taşınmaz üzerinde 04.10.2017 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu ve bağımsız bölümler üzerine 17.09.2015 tarihinde tesis edilen ipoteğin aynen taşındığı, şikayetçi borçlunun takip konusu edilen 27 nolu bağımsız bölümü 04.04.2018 tarihinde satın aldığı, alacaklı lehine tesis edilen ipoteğin, şikayet konusu bağımsız bölüm üzerinde 30.000.000,00 TL bedelle devam ettiği, takibe konu edilen diğer bağımsız bölümler yönünden ise takibin devamı sırasında alacaklı vekilince ipoteğin fekkinin talep edildiği anlaşılmıştır.
TMK'nın 889/1 maddesi; “…. ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara, değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır” hükmünü içermektedir. Buna göre, ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde, ipotekten kaynaklı yükümlülüğün, yeni parsellere değerleri oranında geçeceği belirtilmiştir.
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre, bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere, rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine, toplu rehin (kollektif rehin - müşterek rehin, birlikte rehin = Gesaptpfand) denilmektedir (Köprülü-sınırlı-haklar-İstanbul 1982- 1983,2.bası sh.291 vd.).
Yine aynı Kanun'un 873/3. maddesinde ise; aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması halinde, rehnin paraya çevrilmesi isteminin, taşınmazların tamamı hakkında yapılacağı düzenlemesi mevcuttur. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir (HGK.27.11.2002. T, 12-823/1020 K.).
Somut olayda, 624 ada 24 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmazda 04.10.2017 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu ve bağımsız bölümler üzerine, 17.09.2015 tarihinde tesis edilen ipoteğin aynen taşındığı görülmüştür.
Bu durumda Bölge Adliye Mahkemesince öncelikle TMK'nın 873/3. maddesi gereği, 624 ada 24 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ipotek yükünün dağıtıldığı tüm bağımsız bölümler aleyhine takip yapılıp yapılmadığı araştırılarak oluşacak sonucu göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ :
Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 11.01.2024 tarih ve 2023/3135 E. 2024/57K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 Sayılı HMK'nın 371 maddeleri uyarınca re’sen (BOZULMASINA), bozma nedenine göre alacaklının esasa ilişkin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, HMK'nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 30.05.2024 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
Üye ...'ın Karşı Oy Yazısı :
TMK'nın 889/1. maddesi; “…. ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara, değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır.” hükmünü içermektedir. Buna göre, ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde ipotekten kaynaklı yükümlülüğün yeni parsellere, değerleri oranında geçeceği belirtilmiştir.
Bununla birlikte uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre; bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine, toplu rehin (kollektif rehin - müşterek rehin, birlikte rehin =Gesaptpfand) denilmektedir (Köprülü, sınırlı haklar, İstanbul 1982-1983, 2.bası sh.291 vd.).
Toplu rehinde amaç tek bir alacağın tamamını birden fazla taşınmaz ile teminat altına almaktır, dolayısıyla birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı, alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmazlar üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı, alacağını bir kez isteyebilir. Alacak, tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar üzerindeki rehin hakkının sona ermesi gerekir.
4721 sayılı TMK'nın 873/3. maddesinde "Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması halinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır. Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir." hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu(birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmasını önlemeye yöneliktir(HGK 27.11.2002 T., 12-823 E.-1020 K.). Dolayısıyla tüm taşınmazlar için takibin birlikte başlatılması ve satışının da aynı anda istenmesi gerekir. Bu husus takip şartı nedeniyle kamu düzeninden olup, mahkemece re’sen nazara alınır.
Somut olayda; 624 ada 24 parsel sayılı “ARSA” vasıflı taşınmazda alacaklı banka lehine 17/09/2015 tarih, 6255 yevmiye numaralı 30.000.000,00TL bedel ile ipotek tesis edildiği, sonrasında 04.10.2017 tarihinde dava konusu arsa vasıflı taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulduğu, oluşan bağımsız bölümler üzerine 17/09/2015 tarihinde tesis edilen ipoteğin aynen taşındığı, 09/10/2018 tarihinde 23 adet bağımsız bölüm hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatıldığı ancak takip devam ederken 22 adet bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin ve 150/c şerhinin fekkedilerek sadece şikayetçinin maliki bulunduğu 624 Ada 24 Parsel C Blok 4. Kat 27 nolu bağımsız bölümün satışı talep edilerek ihalesinin yapıldığı görülmüştür. Alacaklının temyiz dilekçesinde de somut olayın bu şekilde gerçekleştiği açıkça ifade edilmiştir.
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri dikkate alındığında; toplu ipotek kapsamında bulunan taşınmazların tamamı hakkında aynı anda ipotekli takip başlatılması ve takip başlatılan taşınmazların tamamı hakkında aynı anda satış talep edilmesi gerekirken toplu ipoteğe konu ve takip başlatılan taşınmazlardan sadece biri(şikayetçiye ait bağımsız bölüm) hakkında satış talep edilmesi usul ve yasaya aykırı olup, şikayete konu taşınmaz ihalesinin feshine yönelik Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASI gerekirken, ipotek yükünün dağıtıldığı tüm bağımsız bölümler hakkında takip yapılıp yapılmadığının araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinden bozma karar verilmesi yönündeki Dairemizin sayın çoğunluğunun görüşüne katılamıyorum. 30.05.2024