"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : TİRE 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat davası sonunda Bölge Adliye Mahkemesince verilen hükmün Dairece bozulması üzerine, verilen direnme kararı davacı vekilince yasal süre içerisnde duruşma istekli temyiz edilmekle; duruşma günü olarak saptanan 23/05/2022 Pazartesi günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... vekili Avukat ... geldiler, davetiye tebliğine rağmen diğer temyiz edilen davalı ... vekili gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 517 parsel sayılı taşınmazının satışı konusunda davalılar ile anlaştığını, satış bedelinin tamamını ödeyecek güçleri bulunmayan davalıların cüzzi bir kısmını ödediklerini, kalan bedel (on milyar eski Türk Lirası ) için ise devir sırasında taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini, geçen zaman içerisinde davalıların hiç bir ödeme yapmadığını, taşınmaz üzerindeki ipoteği göstererek kendisini oyaladıklarını, ne var ki ipoteğe dayanak olan bedelin zaman içerisinde çok değer kaybettiğini, ipoteğin paraya çevrilmesini tercih etmenin kabul edilemez hale geldiğini, dava konusu taşınmazı davalıların çok az bir bedelle devir almış olduklarını ileri sürerek, davalılar adına kayıtlı çekişmeli taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini, mümkün olmazsa taşınmazın dava tarihindeki değerinden ödenen bedelin mahsubu ile bakiyenin yasal faiziyle birlikte davalılaran tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalılar, ipotek bedelinin ödenmemesi nedeniyle iptal-tescil talebinde bulunulamayacağı gibi taşınmazın güncel değerinin de istenemeyeceğini, kabul etmemekle birlikte ipoteğin dayanağını teşkil eden borç ile geçmiş günler faizinin istenebileceğini, kaldı ki davacı tarafa ödeme yapabilmek için ihtarname gönderdiklerini, davacının ise hesap numarası bildirmediğini, ipoteğe dayalı borcun ödeme günü üzerinden 17 yıl geçtikten sonra dava açıldığını, o dönem davacının dolar ile ödeme yapılmasını istemesi üzerine bakiye bedelin ödenemediğini, halihazırda bakiye satış bedelini ödemeye hazır olduklarını bildirip, davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, davacının geçen süre içerisinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yaparak alacağını tahsil etmesine bir engel bulunmadığı, taşınmazın satış işlemlerinin tarafların iradelerine uygun olduğu, bu nedenle hukuki dayanağı olmadığı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil isteminin reddine, tazminat istemine gelince; bakiye satış bedelinin teminatı olarak tesis edilen ipoteğin TMK’nın 893/1. maddesi gereği kanuni ipotek olduğu gerekçesiyle taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden daha önce yapılan ödemenin mahsubu ile 885.385,82 TL’nin yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. Gerekçe ve Sonuç
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 22/01/2020 tarihli ve 2019/1830 E. 2020/94 K. sayılı kararıyla; iptal-tescil isteği dinlenemeyeceğinden davacı tarafın başvurusunun reddine, TMK’nın 893. maddesine dayalı satıcı ipoteğinden doğan hakkın satış bedelinden kalan bakiye bedel için olduğu, akitte gösterilen bakiye bedelin istenebileceği gerekçesiyle davalıların istinaf başvurusunun kabulüne, 6100 sayılı HMK’nın 353/1.b.2 maddesi gereğince hükmün ortadan kaldırılmasına, iptal-tescil isteminin reddine, terditli talep olan tazminat isteminin kısmen kabulü ile 10.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairenin 23/06/2021 tarihli ve 2021/1698 E. 2021/3518 K. sayılı ilamı ile ‘‘...Hemen belirtilmelidir ki, Türk Borçlar Kanunu'nun 246. maddesinde taşınır satışına dair hükümlerin kıyas yolu ile taşınmaz satışlarında da uygulanacağı öngörülmüş olup, aynı yasanın 235. maddesi hükmü gereğince bedel ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt konulabilir. Böylesi bir olgu tapunun iptali ile eski malike intikaline olanak sağlar ise de, koşulsuz olarak bedelin sonradan ödenmesi taraflarca kararlaştırılmış ise satıcının hakkı bedel olup, ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsili sağlanabileceğinden ödememe tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkil etmez. O halde, 25.02.1999 tarihli ve 472 yevmiye no.lu satış işleminde satış bedeli ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair bir ihtirazi kayıt bulunmadığından, davacı ...’un taşınmaz mülkiyetini geri almak için iptal-tescil isteminin dinlenmeyeceği, davacının bedel talep etme hakkının bulunduğu ortadadır. Tapu iptal ve tescil isteminin reddedilmiş olmasında herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacı vekilinin bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine. Davacı vekilinin hükmedilen bedele yönelik temyiz itirazlarına gelince; Somut olayda, 25.02.1999 tarihli ve 472 yevmiye no.lu işlemle satıcı (davacı) ... lehine kurulan ipotek, kesin borç (karz) ipoteği değildir. Bilindiği üzere, 4721 sayılı TMK’nın 893. maddesinde; "Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler: 1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı," düzenlemesine yer verilmiş olup, eldeki davada satıcı lehine tesis edilen ipoteğin kanuni ipotek olduğu ortadadır. Hal böyle olunca, dava konusu 517 parsel sayılı taşınmazda karz ipoteği veya üst sınır ipoteği dışında TMK'nın 893. maddesinde tanımlanan kanuni ipotek tesis edilerek taşınmazın satış bedelinden ödenmeyen bakiye alacak teminat altına alındığından, çekişmeli taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden daha önce ödenen kısmın oranlama yöntemiyle mahsubu ile tespit edilen bedelin yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile sadece akitte gösterilen bakiye bedelin ödettirilmesine karar verilmesi doğru değildir...” gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesinin kararı bozulmuştur.
3. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 14/10/2021 tarihli ve 2021/1961 E., 2021/1531 K. sayılı kararıyla; davacının dayandığı 24/02/1999 tarihli rehin hakkı yukarıda sözü edilen Türk Medeni Kanunu'nun 893. maddesinde belirtilen satıştan doğan alacak için, satılan taşınmaz üzerindeki satıcının hakkı sebebiyle tesis edildiği, bu tür rehin hakkının Kanundan kaynaklanan ipotek hakkı olduğu, nitekim taraflar sözleşmede satış bedelinin ne olduğunun belirlediği, ipoteğin süresinin de 25/05/1999 tarihi olarak kararlaştırıldığı, kısaca, davacının satıcı ipoteğinden doğan hakkının satış bedelinden kalan 10.000.000.000 ETL'den (10.000,00 TL) ibaret olduğu gözetilerek, davacının terditli talebi olan bedel talebi içerisinde; "çoğun içinde az da vardır" kuralı gereğince ipotek bedelinin tahsili talebinin de bulunduğu nazara alınarak yalnız bu bedele hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.
4. Direnme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili; direnme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, bedel talebi yönünden bozma kararının son derece isabetli olduğunu, davanın ipotek alacaklısı sıfatıyla değil, satıcı sıfatıyla ikame olunduğunu, istinaf mahkemesince bu hususun gözetilmediğini, terditli olarak açılan davada öncelikli talepleri olan iptal-tescil isteklerini yenilediklerini, davalılar ile akdedilen iki tarafa borç yükleyen satım akdinde davacının satıcı sıfatında olduğunu, Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi gereği ifa edilemeyen borç sebebi ile aynen ifa sebebiyle öncelikle davalıların aldıkları şeyi iade etmeleri gerektiğini, bu mümkün olmazsa taşınmazın dava tarihindeki değerinin yasal faiziyle davalılardan tahsilinin gerektiğini, davalılar tarafından borcun ifa edilmemesinden dolayı davacının uğradığı zararın, geçmiş günler faizinen fazla olduğundan ve davacıya bu hususta hiçbir kusur atfedilemeyeceğinden davalıların davacının zararını tazmin etmekle yükümlü olduklarını, davalıların edimlerini yerine getirmeyerek temerrüde düştüklerini, sonuç olarak tapu iptal-tescil isteği kabul edilmediği takdirde, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden bedele hükmedilmesi gerektiğini belirterek, hükmün bozulmasını istemiştir.
6. Gerekçe
6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
6.2. İlgili Hukuk
6.2.1.Hemen belirtilmelidir ki, Türk Borçlar Kanunu'nun 246. maddesinde taşınır satışına dair hükümlerin kıyas yolu ile taşınmaz satışlarında da uygulanacağı öngörülmüş olup, aynı yasanın 235. maddesi hükmü gereğince bedel ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt konulabilir. Böylesi bir olgu tapunun iptali ile eski malike intikaline olanak sağlar ise de, koşulsuz olarak bedelin sonradan ödenmesi taraflarca kararlaştırılmış ise satıcının hakkı bedel olup, ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsili sağlanabileceğinden ödememe tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkil etmez.
6.3. Değerlendirme
Somut olayda, 25.02.1999 tarihli ve 472 yevmiye no.lu işlemle satıcı (davacı) ... lehine kurulan ipotek, kesin borç (karz) ipoteği değildir.
Bilindiği üzere, 4721 sayılı TMK’nın 893. maddesinde; "Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler: 1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı," düzenlemesine yer verilmiş olup, eldeki davada satıcı lehine tesis edilen ipoteğin kanuni ipotek olduğu sonucuna varılmaktadır.
Hal böyle olunca, dava konusu 517 parsel sayılı taşınmazda karz ipoteği veya üst sınır ipoteği dışında TMK'nın 893. maddesinde tanımlanan kanuni ipotek tesis edilerek taşınmazın satış bedelinden ödenmeyen bakiye alacak teminat altına alındığından, çekişmeli taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden daha önce ödenen kısmın oranlama yöntemiyle mahsubu ile tespit edilen bedelin yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi gerektiği yönündeki bozma kararı yerindedir.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; bozma kararının düzeltilmesine gerek görülmediğinden, temyiz incelemesinin yapılmak üzere dosyanın 6763 sayılı Kanun'un 43. maddesi ile değişik 6100 sayılı HMK'nın 373. maddesinin 5. fıkrası uyarınca görevli Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna GÖNDERİLMESİNE, 23/05/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.