"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda Büyükçekmece 1.Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 30/03/2021 tarihli 2021/26 Esas 2021/243 Karar sayılı karar, yasal süre içerisinde davalılar tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 31.05.2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı asiller ... ve ... ile temyiz edilen davacı ... vekili Avukat ..., temyiz edilen davacı ... vekili Avukat...geldiler. Davetiye tebliğine rağmen İhbar olunan ... vekili Avukat gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen asillerin ve vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Asıl ve birleştirilen davada davacılar, paydaşı bulundukları 1130 ada 42 parsel sayılı taşınmazın imar ve resmi kurumlardaki işlemlerinin takibi için tanıdıkları davalı ...’u vekil tayin ettiklerini, ne var ki Sezgin’in vekâlet görevini kötüye kullanarak dava konusu taşınmazdaki paylarını kardeşi olan diğer davalıya satış göstermek suretiyle temlik ettiğini, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettiklerini ileri sürerek, devre konu payların tapu kayıtlarının iptali ile adlarına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Asıl ve birleştirilen davada davalılar, davalı ... yönünden husumet, yetki ve zamanaşımı itirazında bulunmuşlar, ayrıca dava konusu taşınmazın 60.000,00TL bedelle satışı hususunda davacılar ile davalı ...'ın anlaştığını, bu anlaşma uyarınca tapudaki devir işlemlerinin yapılması için Develi'de oturan davacıların diğer davalı ...'u vekil tayin ettiklerini, bu nedenle vekâletnamelerde satış ve satış vaadi için yetki verildiğini, davalı ...'ın muvazaa olmaksızın taşınmazı satın aldığını, yine davalı ...'a vekil vasıtasıyla satış yapıldığından zamanaşımının da dolduğunu, ayrıca davacı ... tarafından 20.04.2005 tarihli vekâletname verilmiş ise de taşınmazın parsel numarası değiştiğinden bu vekâletname ile satışın yapılamadığını, sonrasında 26.04.2005 tarihli özel vekâletname ile satış yapıldığını, bu hususun dahi muvazaa iddiasının gerçek dışı ve dayanaktan yoksun olduğunu gösterdiğini, ayrıca 26.04.2004 tarihli "Gayrimenkul Satım Sözleşmesi ve Taahhütnamedir" başlıklı sözleşmenin de iddiaların gerçeğe aykırı olduğunu gösterdiğini, bu sözleşmenin satıcı davacılar ile alıcı ... arasında düzenlendiğini ve şahitler tarafından da imzalandığını, sözleşme ile taşınmazın 60.000,00TL bedelle satıldığının açık olduğunu, bedelin de maliklere payları oranında nakit olarak ödendiğini, taşınmazın beş yıldır davalı ... adına kayıtlı olduğunu, davalı ...'in sadece iş takibi için vekil tayin edilmiş olması hâlinde her iki vekâletnamenin de sadece iş takibini içeren yetkileri içereceğini, davacı ...'in satıştan elde ettiği para ile Kayseri'den bir taşınmaz satın aldığını, iddiaların hayatın olağan akışına aykırı olduğu gibi satış tarihine kadarki tüm vergilerin davalı ... tarafından ödendiğini, davacıların "eğitim alanı" şerhi ile sattıkları taşınmazın değerinin imar değişikliği sonrasında artması nedeniyle müvekkillerine gelerek 4-5 adet daire ya da parasını talep ettiklerini, taleplerinin kabul edilmemesi nedeniyle haksız bir şekilde bu davaların açıldığını savunarak, asıl ve birleşen davanın ayrı ayrı reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 04/09/2012 tarihli ve 2010/729 E., 2012/592 K. sayılı kararıyla; ispatlanamadığı gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairenin 22/11/2013 tarihli ve 2013/470 E., 2013/16541 K. sayılı kararıyla; ''...Somut olaya gelince; her ne kadar davacılar temlike esas alınan vekâletnamelerin dava konusu taşınmazın tapu kaydında hâlen mevcut olan '' ilkokul yeri olarak ayrılmıştır'' şerhinin kaldırılması iradesi ile verildiğini iddia etmişlerse de, vekâletnamelerde açıkça satış yetkisi de bulunduğundan bu yöndeki beyanlara itibar edilmemiştir.Ne var ki; yukarıda belirlenen ilkelerde açıklandığı üzere, vekil müvekkilin çıkarları doğrultusunda hareket etmek zorundadır. Oysa 60.000,00 TL ye satılan taşınmazın bilirkişi raporuna göre temlik tarihindeki "ilkokul yeri olarak ayrılmıştır" şerhli gerçek değerinin 119.708,40 TL. olduğu belirlenmiştir. Bu hâliyle satış tarihinde bile gerçek değeri ile satış değeri arasında iki misli fark bulunmaktadır. Ayrıca, vekil kılınan davalı ... ile, taşınmazı satın alan davalı ... kardeş olup,onunda bu durumu bilebilecek durumda olduğundan, iyi niyetli sayılamayacağı ve TMK.'nin 1023. maddesindeki korumadan yararlanamayacağı ve bütün olgular birlikte değerlendirildiğinde vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı sonucuna varılmıştır. Davacı ... tarafından imzalanan 26.04.2005 tarihli belge ise sadece davalı ... tarafından Kadir'e 30.000,00 TL. ödendiğine ilişkindir. Bu belge, ödenen paranın davacı ...'den tahsili konusunda davalı ...'a kişisel bir hak sağlar. Hâl böyle olunca; davacıların tapu iptal-tescil davalarının kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde asıl dava ve birleştirilen davanın reddine dair hüküm kurulması doğru değildir. '' gerekçesiyle Mahkeme kararı bozulmuş, Dairenin 24/12/2012 tarihli ve 2014/8826 E., 2014/20212 K. sayılı kararı ile davalılar ve müdahil davalı vekilinin karar düzeltme isteklerinin reddine karar verilmiştir.
3. Mahkemece Bozma Sonrası Verilen Karar
Mahkemenin 31/03/2015 tarihli ve 2015/50 E., 2015/128 K. sayılı kararıyla; Dairenin 2013/470 E., ve 2013/16541 K. sayılı bozma ilamına direnilmesine karar verilerek asıl ve birleştirilen davanın reddi yönünde yeniden hüküm kurulmuştur.
4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davacı vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
5. Hukuk Genel Kuruluna Gönderme Kararı
Dairenin 02/02/2017 tarihli ve 2016/18660 E., 2017/627 K. sayılı kararıyla; ''Dairemizce verilen 22.11.2013 gün ve 2013/470 Esas 2013/16541 Karar sayılı bozma kararı usul ve yasaya uygun bulunmuş olup, Mahkemece verilen direnme kararının yerinde olmadığı anlaşıldığından, temyiz incelemesi yapılmak üzere dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine,'' karar verilmiştir.
6. Hukuk Genel Kurulu Bozma Kararı
Hukuk Genel Kurulunun 19/12/2019 tarihli ve 2017/1-1272 E., 2019/1399 K. sayılı kararıyla; ''.. vekil, vekil edenin haklarını korumak, görevini sadakat ve özenle yerine getirmek zorundadır. Bu nedenle, kendisine dilediği bedel ve koşullarda taşınmaz satışı için yetki verilmiş olsa dahi vekil, vekâlet verenin zararına olacak şekilde taşınmazı gerçek değerinin çok altındaki bir değerle satamaz. Olayda ise vekil ... satışın davacıların iradesi doğrultusunda yapıldığını ileri sürmüş ise de satış bedeli toplam 60.000,00TL olup, bu bedel taşınmazın üzerindeki şerhle birlikte tespit edilen değerinin yarısı oranındadır. Bu hali ile makul ölçülerin aşıldığı ve satış nedeniyle zararlandırma unsurunun gerçekleştiği açıktır. Dolayısıyla vekilin üstlendiği işi, vekâlet verenin haklı menfaatini gözeterek yerine getirdiğini söyleme olanağı bulunmamaktadır. Davalı tarafça, taşınmazın "eğitim alanı" şerhi ile satıldığı ve imar değişikliği sonrasında değerinin arttığı ileri sürülmüş ise de taşınmazın tapu kaydında şerh bulunmakla birlikte imar değişikliğinin satış tarihinden önce yapıldığı Esenyurt Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünün yazı cevabı ile sabittir. Taşınmazın satış tarihinden önce imar durumunun değiştiği ve konut alanında kaldığı gözetildiğinde değerinin çok daha yüksek olacağı kuşkusuzdur. Vekilin ise satış tarihinde mevcut olan imar değişikliğinden vekâlet veren davacıları bilgilendirmediği savunma içeriğinden anlaşılmaktadır. Oysa ki vekil, sadakat ve özen yükümlülüğünün bir gereği olarak işin görülmesi sırasında vekâlet verene bilgi vermek, onu uyarmak veya dikkatini çekmek, diğer bir anlatımla onun menfaatlerini koruma yükümlülüğünü yerine getirmek zorundadır.Tüm bu olgular birlikte değerlendirildiğinde vekil kılınan davalı ...'un vekâlet görevini kötüye kullandığı, taşınmazı satın alan ve davalı ...'in kardeşi olan davalı ...'un da bu durumu bilebilecek durumda olup iyi niyetli sayılamayacağı ve TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen korumadan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır.Diğer yandan, davalı tarafça 26.04.2005 tarihli ve "Gayrimenkul Satım Sözleşmesi ve Taahhütnamedir" başlıklı sözleşme sunularak, satışın vekâlet veren davacıların iradesi doğrultusunda toplam 60.000,00TL bedelle yapıldığı ileri sürülmüş ise de anılan sözleşmede asıl dosya davacısı ...'in imzasının bulunmadığı, sözleşmeyi imzalayan birleşen dosya davacısı ...'in ise sözleşme tarihinden önce 19.04.2005 tarih ve 2121 yevmiye numaralı vekâletname ile davalı ...'u vekil tayin ettiği gözetildiğinde, az yukarıda anlatılan olaylar silsilesi ile baştan beri taşınmazın satışı için vekil kılındığını savunan davalı ...'un taşınmazın gerçek değeri ve imar durumu hakkında özen borcunu yerine getirmediği, bu durumu bilebilecek durumda olan ve taşınmazı makul sınırların çok altındaki bir bedelle satın alan davalı ... da iyi niyetli olmadığından, anılan belgenin Özel Daire bozma kararında belirtildiği gibi sadece ödenen paranın tahsili konusunda adı geçen davalıya kişisel bir hak sağlayacağı Kurul çoğunluğu tarafından kabul edilmiştir.O hâlde, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” gerekçesi ile hüküm bozulmuş, Hukuk Genel Kurulunun 11/11/2020 tarihli ve 2020/1-425 E., 2020/883 K. sayılı kararı ile asıl ve birleştirilen davada davalılar vekilinin karar düzeltme isteğinin reddine karar verilmiştir.
7. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 30/03/2021 tarihli ve 2021/26 E., 2021/243 K. sayılı kararıyla; bozma ilamına uyularak, davacı tarafın iddiasını kanıtladığı gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
8. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davalılar tarafından duruşma istekli olarak temyiz isteminde bulunulmuştur.
9. Temyiz Nedenleri
Asıl ve birleştirilen davada davalılar temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda inşaat yapılabilmesi için Belediyeden parsel satın alındığını, bu parselin davacılardan tarafından devredilen parsel ile tevhit ve ifrazının yapılarak dava konusu 42 parsel sayılı taşınmazın oluştuğunu, mahkemece 42 parsel sayılı taşınmazın tamamı üzerinden iptal-tescil hükmü kurulduğunu, oysa bu taşınmazın tamamının davacılardan geçmediğini, Belediye’den satın aldıkları parseli de kapsadığını, Mahkemece, Belediye’den satın aldıkları kısmın iptal-tescil dışı bırakılması gerektiğini, dava konusu taşınmaz için davacılar ile satış sözleşmesi yapıldığını, hatta, davacı ...’in akdedilen sözleşmede imzasının da bulunduğunu, davacıların taşınmazı sattıklarında üzerinde okul alanıdır -şeklinde şerh mevcut olduğunu, davacıların satamadıkları taşınmazı kendilerine sattığını, aradan zaman geçip, taşınmaz değerlenince eldeki davayı açtıklarını, bu durumun hakkın kötüye kullanılması olduğunu, taşınmazı dava tarihinden 5 yıl önce 60.000 TL'ye satın aldıklarını, taşınmaz üzerine inşaat yapıldığını, inşaatın değerinin, arsanın değerinden daha yüksek olduğunu belirterek mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesini istemişledir.
10. Gerekçe
10.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
10.2. İlgili Hukuk
10.2.1. Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi, vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
10.3. Değerlendirme
10.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden;1130 ada 11 parsel 2.992,71 m2 miktarlı arsa vasıflı taşınmazın 1/2’şer paylarla davacılar ... ve ... adlarına kayıtlı olduğu,bu payların satışı konusunda, davacılardan Kadir’in 19.04.2005 tarihli, davacı ...’nın ise 26.04.2005 tarihli vekaletnameler ile davalı ...’i vekil tayin ettikleri, davalı ...’in de bu vekaletnameler ile söz konusu taşınmazdaki davacılara ait 1/2’şer payları 27.04.2005 tarih 6357 yevmiye nolu akitle kardeşi olan diğer davalı ...’a satış yolu ile temlik ettiği, dava dışı 1130 ada 37 parsel 10,63 m2 miktarlı, 38 parsel 1,25 m2 miktarlı arsa, 39 parsel 0,10 m2 miktarlı arsa vasıflı taşınmazların Esenyurt Belediyesi adına kayıtlı iken 29.12.2009 tarihli işlem ile her üç taşınmazın da 1/2’şer paylarla davalı ... ve dava dışı ... tarafından satış suretiyle devralındığı, 1130 ada 36 parsel 103,96 m2 miktarlı taşınmazın dava dışı ... adına kayıtlı olduğu, 1130 ada 11, 36, 37, 38 ve 39 parsel sayılı taşınmazların 11.01.2010 tarihli 688 yevmiye nolu tevhit işlemi sonucu 1130 ada 40 parsel sayılı taşınmazda 2199/62173 payın dava dışı ..., 59974/62173 payın davalı ... adına tescil edildiği, 1130 ada 40 parsel sayılı taşınmazın 15.01.2010 tarihinde yapılan taksim işlemi ile de 1130 ada 41 parsel 109,40 m2 miktarlı arsa vasıflı taşınmaz olarak ... adına, 1130 ada 42 parsel 2.999,25 m2 miktarlı arsa vasıflı taşınmaz olarak davalı ... adına tescil edildiği, mahkemece davalı ... adına tescil edilen 1130 ada 42 parsel sayılı taşınmazın tamamı yönünden iptal tescil hükmü kurulduğu anlaşılmaktadır.
10.3.2. Hemen belirtmek gerekir ki, dosya içeriğine, toplanan delillere, delillerin takdirinin yerinde olmasına, (IV/6.) no.lu paragrafta yer verilen hükmüne uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılmasına, kararın (IV/7.) no.lu bendinde yer verilen Mahkeme kararının dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye göre, davanın kabul edilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalıların bu yöne değinen temyiz itirazlarının reddine.
10.3.3. Davalıların diğer temyiz itirazlarına gelince;
Somut olayda davalı ..., Esenyurt Belediyesine ait 1130 ada 37, 38 ve 39 parsel sayılı taşınmazların ½'şer paylarını 29.12.2009 tarihinde satış suretiyle devralmış olup, 37, 38 ve 39 parsel sayılı taşınmazlar ile dava dışı ... adına kayıtlı olan 36 parsel sayılı taşınmazın tevhidi sonucu oluşan 1130 ada 40 parsel sayılı taşınmazın 2199/62173 payı ..., 59974/62173 payı davalı ... adına tescil edilmiş, 15.01.2010 tarihinde yapılan taksim işlemi ile de taşınmaz, 1130 ada 41 parsel sayılı taşınmaz olarak dava dışı ... adına, 42 parsel sayılı taşınmaz olarak davalı ... adına tescil edilmiş olup, Mahkemece davalı ...’ın Esenyurt Belediyesinden satış suretiyle temlik aldığı payları da kapsar şekilde...adına kayıtlı taşınmazın tamamı üzerinden iptal-tescil kararı verilmesi doğru değildir.
10.3.4. Hâl böyle olunca; davalı ... tarafından Esenyurt Belediyesinden satış suretiyle devralınan payların...adına kayıtlı dava konusu 1130 ada 42 parsel sayılı taşınmaza hangi oranda yansıdığı yönünde bilirkişi incelemesi yaptırılarak, belirlenecek bu pay oranı ayrık tutulmak sureti ile iptal-tescil hükmü kurulması gerekirken...adına kayıtlı taşınmazın tamamı üzerinden (Belediyeden satış suretiyle temlik alınan payları da kapsar biçimde) iptal tescile karar verilmesi doğru değildir.
V. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; davalıların değinilen yönden yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (6100 sayılı Yasa'nın geçici 3. maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 31.05.2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.