"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan inceleme sonucunda; başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki ve paydaşı olduğu 307 ada 126 ve 127 parsel sayılı taşınmazda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması için yeğeni davalı ...'e vekaletname verdiğini, inşaat şirketi ile sözleşmenin imzalandığını ve tapuya şerh düşüldüğünü, söz konusu taşınmazda inşaat yapılmadan davalı ...' in 05.06.2015 tarihinde dava dışı ...’a taşınmazda yapılacak inşaattan iki adet daireden biri için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini yaptığını, vekalet akdini kötüye kullandığını, bu durumdan habersiz geniş yetkiler içeren bir vekaletname daha verdiğini, bu vekaletnamede de satım iradesinin olmadığını, davalı ...'ın bu vekaletnameye dayanarak taşınmazları 04.11.2015 tarihinde davalı arkadaşı ...'na devrettiğini, her hangi bir para ödenmediğini, bilahare taşınmazın muvazaalı olarak diğer davalı ...'e temlik edildiğini, bu devirlerin danışıklı olarak yapıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerh edildikten sonra taşınmazların satışının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, 15.02.2016 tarihinde vekilin azledildiğini, vekaletnamelerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması için verildiğini, satış iradesinin olmadığını ileri sürerek, tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, olmazsa şimdilik 10.000,00TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ..., üç aracını satarak yatırım yapmak amacıyla emlakçı vasıtasıyla dava konusu 127 parsel sayılı taşınmazı satın almaya karar verdiğini, taşınmazda dört paydaş bulunduğunu, davalı ...’ın vekaletnamelerle paydaşların akrabası ve yeğeni olduğunu beyan ettiğini, ödemeleri her defasında banka kanalıyla yapmak istediğini, fakat ...'ın herhangi bir banka hesap bilgisi vermediğini, paraları elden ödediğini, taşınmazın maliyetinin kendisine 430.000,00 TL olduğunu, taşınmazı diğer davalı ...’e 650.000,00 TL bedelle devrettiğini, bedelin 330.000TL’sinin ... Bankası ... şubesindeki hesabına, kalan 320.000,00 TL için ise 2310 ada 8 parseldeki 10 no.lu bağımsız bölümün ...’in bir başkasından alacağına karşılık adına devir ve tescil edildiğini, davalı ...’ı tanımadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., taşınmazı 650.000,00TL bedelle satın aldığını, 330.000,00TL'nin banka kanalıyla teslim edilmek üzere vekili ...’na elden ödendiğini, bu ödeme karşılığı dava dışı Seyit’ten belge alındığını, bakiye 320.000,00TL için ise davalının alacak vereceğine karşı 2310 ada 8 parselde kayıtlı 10 no.lu bağımsız bölümün ... adına devir ve tescil edildiğini, diğer paydaş ... ...'in payının ise 324.800,00 TL bedelle alındığını, dava dışı ...'in payının bedelinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılan şirkete gittiğini, dava dışı ...’in temlikteki vekilinin şirket yetkilisi ... olduğunu, ancak anlaşmanın bozulmasından dolayı cayma bedeli mahsup edildikten sonra kalan 110.000 TL bedelin ...’e ödendiğini, cayma bedelinin bizzat ödendiğini ve sözleşmenin fesih olunduğunu, iyiniyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
3.Davalı ..., vekaletname ile satış için yetki verdiğini, taşınmazları davalı ...’a bedeli karşılığında sattığını, o dönemdeki maddi sıkıntıları nedeniyle iflasın eşiğine geldiğini ve satış bedelini davacıya ödeyemediğini, satış işlemlerinin muvazaalı olmadığını, satış işlemlerinin davacının bilgisi dahilinde gerçekleştiğini, davalı ... ile arkadaşlığının bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.03.2019 tarihli ve 2016/542 E., 2019/78 K. sayılı kararıyla; vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı, satış bedellerinin davacıya ödenmediği, kayıt malikinin iyiniyetli olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; satış bedellerinin gerçek değerinden fahiş derecede düşük olduğunu, bunun muvazaayı gösterdiğini, ...'na yapılan devre karşılık satış bedelinin ödendiğini gösterir yazılı belge sunulamadığını, ... ve ...'in ... birliği içinde olduğunu ve davacıyı zarara uğratmak kastıyla hareket ettiklerini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ...'nun vekil sıfatıyla ...'ı temsil ettiğini, davalı vekilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şart ödendiği iddiasında çelişkiler bulunduğunu, sözleşmenin mizansen gereği hüküm ifade etmeyeceği en baştan planlanarak imza edildiğini, tarafların ... birliği içerisinde davacı aleyhine muvazaalı işlemler gerçekleştirdiklerinin ispat edildiğini, kötüniyetin korunmaması gerektiğini, davacı ve kardeşlerine ait hisselerin davalı ... tarafından ...'na devredildiğini, ...'nun aldığı hisseleri yaklaşık 2 ay sonra zarar ederek devretmiş gibi göründüğünü, ödemelerle ilgili hiç bir kayıt bulunmadığını, Mahkemece tapu iptali talebi kabul edilmediği gibi satış bedelinin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesi gerekirken bunun da göz ardı edildiğini, faiz talebi konusunda herhangi bir karar verilmemesinin hukuka aykırı olduğunu, ıslah dilekçesiyle dava tarihinden itibaren işleyecek faiz talebinde bulunulduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
E. Gerekçe ve Sonuç
... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 26.04.2022 tarihli ve 2019/2704 E., 2022/1171 K. sayılı kararıyla; davalılar ... ve ...’in vekille ... birliği içinde olduğu ve davacıya zararlandırma kastıyla hareket ettiğinin ispat edilmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteğinin reddine karar verilmesinde isabetsizlik olmadığı, ancak davacının ıslah dilekçesi ile bedelin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsilini talep ettiği, bu hususta karar verilmediğinden davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile HMK'nın 353/1-b.2 maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına,tapu iptali tescil talebinin reddine, 304.668,75TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz talebinde bulunmuştur.
B. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesindeki taleplerini (faize ilişkin kısım hariç) tekrar ile kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedene dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat isteğine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 s. ... Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği ... ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
2. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda ... ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1. maddesi). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda ... ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
3. Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. ... Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
4. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve ... birliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötüniyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
5. Öte yandan bilindiği üzere, 4721 sayılı TMK’nın 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” ve 1024. maddesinde; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
3. Değerlendirme
1.Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 307 ada 126 parsel sayılı 314,50m2 miktarlı tarla ve 307 ada 127 parsel sayılı 349m2 miktarlı kargir ev nitelikli taşınmazlar ... adına kayıtlı iken 09.12.2014 tarihinde mirasçı olan çocukları ... ..., ..., ... ve ... adına ¼ payla tescil edildiği, 126 parsel sayılı taşınmazdaki ... ve ...’in payının vekil ... tarafından 29.01.2015 tarihinde davalı ...’a devredildiği, ... ...’un payının 25.03.2015 tarihinde vekil ... tarafından ...’a(vekil ...) devredildiği, 127 parsel sayılı taşınmazdaki ... ... payının 09.12.2014 tarihinde ... ve ... payının 23.12.2014 tarihinde davalı ...’a satıldığı, 126 ve 127 parsel sayılı taşınmazlardaki davacı ...’in 1/4’er payının vekil ... tarafından 04.11.2015 tarihinde 55.000TL bedelle davalı ...’a(vekil ...) devredildiği, davalı ...’ın(vekil ...) 126 parsel sayılı taşınmazdaki ¾ payını 80.000TL bedelle ve 127 parsel sayılı taşınmazı 127.000TL bedelle 22.01.2015 tarihinde davalı ...’e temlik ettiği, 126 parsel sayılı taşınmazda kalan dava dışı ... adına kayıtlı ¼ payın ise 02.02.2016 tarihinde yine davalı ... tarafından satın alındığı, davacı tarafından davalı yeğeni ...’e verilen ... 41. Noterliğince düzenlenen 23.10.2015 tarihli 23144 yevmiye numaralı vekaletname ile dava konusu 307 ada 126 ve 127 parsel sayılı taşınmazda inşaat yapılması arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapması, taşınmazları dilediği koşullarda ve bedelle satması satış bedellerini alması için yetki verildiği, vekilin 15.02.2016 tarihinde azledildiği, ... 3. Noterliğince düzenlenen 25.03.2015 tarihli 9628 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ..., davacı ..., dava dışı ... ve ... İnşaat Turizm San. Ve Tic. Ltd. Şti. arasında yapıldığı, davalı ... ve davacı ...’in vekili ..., ...'un vekili ... olup, 307 ada 126 ve 127 parsel sayılı taşınmazlarda 36 daireli inşaat yapılması, 4 dairenin ...’a, 2 dairenin davacıya, 2 dairenin ...'a ve 28 dairenin şirkete ait olacağı, sözleşmeden dönme halinde 100.000 Euro’nun arsa sahipleri tarafından yükleniciye ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 27.03.2015 tarihinde tapuya şerh edildiği, yapılan keşifte ayrı ayrı tek katlı metruk yapılar olduğu, 126 parsel sayılı taşınmazdaki yapının kullanılamaz halde olduğu, değeri olmadığı, yeni yapılaşmanın tespit edilmediği anlaşılmaktadır.
2. Dava konusu taşınmazlarda davacının miras payının satılmasına ilişkin iradesinin bulunmadığı, davalı vekil ...’ın vekalet görevinin kötüye kullandığı, taşınmazların davalı ...’a devredildiği 04.11.2015 tarihinde 126 parsel sayılı taşınmazın 566.030 TL, 127 parsel sayılı taşınmazın 650.250 TL olduğunun keşfen tespit edildiği, davalı ...’ın taşınmazları 430.000 TL'ye aldığını ve ödemelerin elden yapıldığını beyan ettiği, belirtilen bedel ve gerçek değer arasında fahiş fark olduğu ve ödeme olgusunun ispat edilmediği, satın alındıktan kısa bir süre sonra devredildiği, dosya arasına alınan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı ...’ı (... 2. Noterliğince düzenlenen 18.03.2015 tarihli 2070 yevmiye numaralı vekaletname) vekaleten ...’ın temsil ettiği de gözetildiğinde davalı ...’ın vekille ... birliği içinde, davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ettiği anlaşılmaktadır.
3. Ancak, son kayıt maliki davalı ... yönünden yeterli araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.
4. Hal böyle olunca, davalı ...’in ödeme savunmasına ilişkin olarak delil olarak dayandığı belgelerin dosya arasında bulunmadığı, satış bedeli olarak devredildiği iddia edilen 2310 ada 8 parsel sayılı taşınmazdaki 10 no.lu bağımsız bölümün değeri tespit edilmediğinden, tanıkların yeniden dinlenilmesi suretiyle davalının iyiniyetli olup olmadığının araştırılarak toplanan diğer delillerle birlikte değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile karar verilmesi isabetsizdir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
25.04.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.