"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/830 E., 2022/995 K.
DAVA TARİHİ : 10.02.2020
HÜKÜM/KARAR : Ret / Esas hakkında Yeniden Hüküm Kurulması Suretiyle Davanın Kısmen Kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ: Kangal Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/28 E., 2021/590 K.
Taraflar arasındaki hata hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün değilse tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile esas hakkında yeniden hüküm kurulması suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalılar vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ... Belediyesine ait 259 ada 5 parselde bulunan bağımsız bölümlerin ihale ile satışa çıkarıldığını, ihale sonucu 37 numaralı bağımsız bölümün davalı ... adına satış suretiyle tescil edildiğini, dava konusu taşınmazın niteliğinin depolu dükkan olmasına rağmen tapudan gelen bilgilerde dükkan olarak göründüğünü, toplam yüz ölçümünün 274 m2 olması gerekirken ihale evraklarında 35 nolu bağımsız bölümün yüz ölçümü olan 93 m2 olarak yer aldığını bu nedenle taşınmazın 500.000 TL olan değerinin çok altında bir bedelle 180.000 TL'ye davalı ...'ye ihale edildiğini, davacı Belediyenin 320.000 TL zarara uğradığını, taşınmazın davalı ... tarafından diğer davalı ...'ye satış suretiyle devredildiğini, davalı ...'nin Kangal ilçesinde esnaf olması nedeniyle taşınmazın 180.000 TL'den daha fazla değerde olduğunu bilebilecek konumda olduğunu, Türk Borçlar Kanunu'nun 31 inci maddesi uyarınca satış işleminin iptali gerektiğini ileri sürerek dava konusu 37 numaralı bağımsız bölümün davalı ... adına tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini; cevaba cevap dilekçesinde, davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmesi halinde taşınmazın gerçek değeri ile ihale değeri arasındaki farkın davalı ...'den tahsilini; ıslah dilekçesi ile öncelikle tapu iptali ve tescilini mümkün olmaması halinde ise 275.272,45 TL alacağın davalı ...'den tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... cevap dilekçesinde, dava konusu taşınmazın ihale ile satılmasından haberi olmadığı gibi diğer davalıyı da tanımadığını, taşınmazı iş yerine yakın olması nedeniyle satın aldığını, diğer davalı ile 120.000 TL'lik kısmı nakit, 60.000 TL'lik kısmı da kardeşine ait aracın davalıya devri suretiyle toplam 180.000 TL üzerinden anlaştığını, tapu müdürlüğündeki görevlilerin Belediyeden rayiç bedel talebi üzerine taşınmazın tapuda 53.000 TL bedelle satışının gerçekleştiğini, taşınmazı satın aldıktan sonra birtakım tadilatlar yaptırdığını, davacının kendi kusuruna dayanarak hak talep etmesinin doğru olmadığını, taşınmazın depolu dükkan olduğunun anahtar tesliminde de açıkça görüldüğünü, tapu siciline güvenerek dava konusu taşınmazı satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ... yargılama sırasında alınan beyanında, dava konusu taşınmazı ihale ile satın aldığını, taşınmazı satın almadan önce Belediyede çalışan görevli ile giderek taşınmazı gördüğünü, davacı ... Belediyesi ile arasında daha önce müteahhitlik işleri olduğunu, Belediyenin kendisine müteahhitlik işlerinden dolayı 500.000 - 600.000 TL borçlu olduğunu, bu borçlara mahsuben kendisinin ihaleye girmesinin istendiğini, yalnızca kendisinin ihaleye katıldığını, alacağına karşılık ve satmak amaçlı depolu dükkanı satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının tapu iptali ve tescil talebi yönünden yapılan değerlendirmede, davalı ...'nin diğer davalı ...'ye banka hesabından yaptığı ödeme ve kardeşinin arabasının devri ile taşınmazın bedelinin ödendiğinin anlaşıldığı, davalı ...'nin iyi niyetli üçüncü kişi olduğu gerekçesiyle davanın reddine; tapu iptali ve tescil davasının tapu kayıt malikine karşı açılabileceğinden davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan usulden reddine; davacının alacak talebi yönünden yapılan değerlendirmede, sözleşmenin yanılma nedeniyle iptali halinde sözleşme taraflarının sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği sorumlu olacağı, davalı ... iyi niyetli üçüncü kişi olduğundan herhangi bir iade sorumluluğu bulunmadığı gerekçesiyle davanın pasif husumet yokluğundan reddine, dava konusu depolu dükkanı ihale ile satışa çıkaranın davacı ... olduğu, davalı ...'nin kötü niyetle hareket ettiğine dair bir tespit yapılamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle, İlk Derece Mahkemesince dava konusu taşınmazın depolu dükkan olduğunun tespit edilmesine rağmen davanın reddine karar verilmesinin hukuka aykırı bulunduğunu, davalı ... lehine taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesinin de hatalı olduğunu, davalı ...'nin iyi niyetli olduğu belirtilmişse de esnaf olması, ihale tarihi ile satış tarihi arasındaki süre dikkate alındığında Mahkemece yapılan bu tespitin de doğru olmadığını, davalı ...'nin Kangal'da inşaat işleri ile uğraşması nedeniyle dükkanın bedelinin ne kadar olacağını kendisinin bilebilecek konumda bulunduğunu, bu nedenle davalı ...'nin de iyi niyetinden söz edilemeyeceğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya kapsamından ihalenin feshine dair bir davanın açılmadığı, dolayısıyla ihalenin halen ayakta olduğunun anlaşıldığı ve davalı ...'nin taşınmazı muvazaalı olarak devraldığının iddia edilmediği gerekçesiyle davalı ... yönünden tapu iptali ve tescil ve alacak davasının reddine karar verilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı; davacı Belediyenin davaya konu taşınmazın vasıflarında hataya düşerek depolu dükkan vasfındaki taşınmazı deposuz dükkan olarak ihaleye çıkardığı ve ihale sonucunda davalı ... Kunduz (Poyraz)'a satıldığı, davacının ihale bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki farkı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı ...'den istemesinin mümkün olduğu, sözleşme iptal edilmekle yapıldığı andan itibaren ortadan kalkacağı için, yerine getirilen edim istihkak davası (tapulu taşınmazlarda iptal ve tescil davası), bunun mümkün olmadığı hallerde sebepsiz zenginleşme davası ile geri istenebileceği, 02.06.2021 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın tamamlanmamış haliyle ihale tarihine göre değeri 392.393,20 TL olarak tespit edildiğinden ve istinaf dilekçesinde rapora yönelik bir istinaf bulunmadığından ihale tarihi itibariyle taşınmazın natamam değeri ile ihale edilen bedel arasındaki fark olan 212.193,20 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalı ...'dan tahsiline ve davacıya ödenmesine karar verilmesi gerektiği belirtilerek davacı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle, neredeyse 400.000 TL'lik değeri bulunan taşınmazın davalı ... tarafından 53.000 TL bedelle satın alınmasının davalı ...'nin iyi niyetli olmadığını ortaya koyduğunu, davacı ... tarafından 35 numaralı dükkan satılmak istenirken hataen 37 numaralı dükkanın satıldığını bu nedenle taşınmazın tapusunun iptaline karar verilmesi gerektiğini, diğer yandan taşınmazın ihale bedeli ile dava açıldığı tarihteki natamam değeri üzerinden tazminat taleplerinin kabul edilmesi gerektiğini ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle, Bölge Adliye Mahkemesince davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmesine rağmen nispi vekalet ücretine hükmedilmemesinin hatalı olduğunu belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle, Bölge Adliye Mahkemesince ihaleyi ortadan kaldırır şekilde karar verildiğini, ihale şartnamesinin şartlarının açık olmasına rağmen ihalenin feshi davası açılmadığından tapu iptali ve tescil davasının usulden reddi gerektiğini, davalının, taşınmazın Belediye tarafından kendisine gösterilmesi üzerine satın aldığını, ihale zamanı Belediyede çalışan Melih Yıldırım'ın dinlenmesi halinde taşınmazın hataen satılmadığının ortaya çıkacağını, taşınmaz satın alındıktan sonra davalı tarafından masraf yapıldığını, bu masrafların da mahsubu gerektiğini belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, hata hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
TBK'nın 30 ila 35 inci maddeleri,
TMK'nın 1023 üncü maddesi,
3. Değerlendirme
1.Sözleşmenin konusu, niteliği ve ödenecek miktar gibi hususlarda dikkatsizliği veya bilgisizliği sonucu gerçek iradesine uymayan beyanda bulunmak suretiyle esaslı hataya düşen tarafın sözleşme ile bağlı sayılamayacağı kuşkusuzdur. Kısaca iç irade ile açıklanan irade arasındaki bilmeyerek yapılan uyumsuzluk olarak tanımlanan hatanın (yanılmanın) esaslı kabul edilebilmesi için, uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa benimsendiği gibi, girişilen taahhüdün başlıca sebebini teşkil etmesi, daha açık söyleyişle hem yanılgıya düşen taraf yönünden (sübjektif unsur), hem de iş hayatındaki dürüstlük kuralları (objektif unsur) açısından hataya düşülmese idi böyle bir sözleşmenin hiç veya açıklanan biçimde yapılmayacağının ispatlanması zorunludur.
2. Bu koşulların varlığı halinde hataya düşen taraf, isterse iptal hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırılabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir. Elbette bu halde hatanın ileri sürülmesinin TBK'nın 35 inci ve TMK'nın 2 nci maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kuralına aykırı olmaması gerekir.
3. Sözleşme yapılırken hataya düşen tarafın kusurlu bulunması sözleşmenin iptaline engel değildir. Ne var ki, TBK'nın 35 inci maddesinde öngörüldüğü gibi, hatayı bilmeyen veya bilecek durumda bulunmayan ve kusursuz olan karşı tarafın menfi, gerektiğinde müspet zararının ödenmesi gerekir. Öte yandan, iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Hatanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşmenin karşı tarafına yöneltilecek tek taraflı bir irade açıklaması ile bildirilebileceği gibi def'i veya dava yoluyla da kullanılabilir. Ayrıca hatanın varlığı her türlü delille ispat edilebilir.
4. Davacı ..., Tapu Müdürlüğünden gelen belgelerde dava konusu taşınmazın niteliğinin depolu dükkan yazması gerekirken dükkan yazdığı; taşınmazın yüz ölçümünün de başka bir taşınmazın yüz ölçümü ile karıştırıldığından bahisle eksik bedelle ihale edildiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın adlarına tescilini mümkün değilse de tazminat talep etmiştir.
5. Kangal Belediye Başkanlığınca dava konusu bağımsız bölümün de bulunduğu 259 ada 5 parsel sayılı taşınmazdaki 3 tanesi depolu dükkan nitelikli 10 adet bağımsız bölümün 03.05.2019 tarihli Belediye Meclisi kararıyla ihaleyle satışına karar verilmiş; 37 numaralı bağımsız bölüm ihale evrakında dükkan niteliği ve 93 m2 yüz ölçümü ile yer almış ve muhammen bedeli 180.000 TL olarak tespit edilmiştir.
6. 28.06.2019 tarihli açık artırma usulü yapılan ihale sonucu dava konusu bağımsız bölümün 93 m2 olarak dükkan niteliği ile davalı ... (Kunduz) adına 180.200,00 TL bedelle satılmasına karar verilmiş; davalı ... adına 10.07.2019 tarihinde tescil edilmiş; davalı ... tarafından da diğer davalı ...'ye 20.08.2019 tarihinde tapuda 53.000 TL bedelle satış suretiyle devredilmiştir.
7. Dava konusu Kangal ilçesi 259 ada 5 parsel sayılı taşınmazda bulunan tapu kaydında dükkan nitelikli 6700/123780 arsa paylı 37 no.lu bağımsız bölümün, dosya içerisinde bulunan 25.05.2021 tarihli fen bilirkişi raporuna göre dükkan alanı 85 m2, depo alanı 182,00 m2 olarak tespit edilmiştir.
8. Gayrimenkul değerleme uzmanın 02.06.2021 tarihli raporuna göre, bağımsız bölümün davalı ...'ye ihale edildiği tarihteki (28.06.2019) değeri 392.393,20 TL, davanın açıldığı tarihteki değeri (10.02.2020) 419.320,22 TL olarak tespit edilmiştir.
9. Bağımsız bölüm ihale evrakına ilişkin bilgilerde depolu dükkan niteliğiyle yer almadığı gibi yüz ölçümünün de hatalı olduğu, taşınmazın yarı bedelinden daha düşük bedelle davalı ...'ye satıldığı...arafından taşınmazın adına tescilinden 1 ay 10 gün sonra davalı ...'ye satışının gerçekleştiği, davalı ...'nin taşınmazın bedelinin bir kısmını nakit olarak davalı ...'nin kardeşi ...hesabına gönderdiği, bir kısmını ise kendi kardeşine ait (İbrahim Özdal) aracın davalının kardeşi ...a devri ile ödemenin tamamlandığı anlaşılmıştır.
10. Davalı ... yönünden yapılan değerlendirmede; dava konusu bağımsız bölümün deposu bulunmasına rağmen güncel tapu kaydında, davalılara devrine ilişkin resmi senetlerde ve tüm ihale evrakında dükkan niteliği ile hatalı olarak yer aldığı, böylece 182 m2'lik deposuna ihale evrakında yer verilmeden hatalı yüz ölçümü bilgisi sonucu hatalı muhammen bedelle satışa çıkarıldığı, davalı ...'nin bağımsız bölümü satın almadan önce gördüğü, böylece taşınmazın deposunun bulunduğundan haberdar olduğu, kendisinin müteahhitlik işleri ile uğraşmasından dolayı basiretli tacir olarak ihale evrakında 93 m2 olarak görünen taşınmazın yüz ölçümünün hatalı olduğunu anlayabileceği gibi taşınmazın 180.000 TL bedelden daha fazla değerinin olduğunu da bilebilecek yeterlilikte bulunduğu, taşınmazın keşfen belirlenen değeri ile ihale bedeli arasındaki iki katından fazla fark nedeniyle, davacı Belediyenin hataya düşmeseydi deposu ile birlikte 267 m2 olan taşınmazı oldukça düşük bir bedelle satmayacağı anlaşıldığından ihale alıcısı davalı yönünden hatanın varlığı kabul edilmiştir.
11. Dava konusu bağımsız bölümü davalı ...'den satın alan üçüncü kişi konumundaki davalı ... yönünden yapılan değerlendirmede ise; davalı ...'nin bağımsız bölümü satmak amaçlı olarak aldığını iddia ettiği ancak 180.200,00 TL bedelle aldığı taşınmazı 40 gün sonra davalı ...'nin iddiasına göre 180.000,00 TL bedelle satmasının tacir olan satıcı yönünden makul olmadığı, davalı ...'nin bu satın alma işlemine karşı ödemelerinin bir kısmını davalı ...'nin kardeşi Faruk'a yapması, bir kısmını da kardeşinin aracını davalının kardeşine devretmesi ile gerçekleştirmesinin hayatın olağan akışına aykırı göründüğü, davalı ...'nin de ticaretle uğraştığı ve taşınmazın 180.000 TL değerde (resmi senette 53.000 TL) olmayacağını bilebilecek konumda olduğu, sonuç itibariyle taşınmazın devrine ilişkin ödemelerin tarafların kardeşi üzerinden yapılması ve değerinin çok altında olması karşısında, davalı ...'nin TMK'nın 1023 üncü maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle güvenen üçüncü kişi sayılamayacağı kanaatine varılmıştır.
12. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince davacı Belediyenin asli talebi olan tapu iptali ve tescil yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddedilmesi isabetsizdir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının reddine,
2.Davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
İstek hâlinde peşin alınan temyiz karar harcının ilgililere iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.