"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1338 E., 2023/2617 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/279 E., 2022/112 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; inşaat işleri ile uğraşan davacı ... ile davalı ... arasında 3453 ada 8 parsel sayılı taşınmazdaki 1, 5, 10 ve 14 numaralı bağımsız bölümler ile 14629 ada 23 parsel sayılı taşınmazdaki 8 numaralı bağımsız bölümün anahtar teslim şeklinde yapılacağı hususunda anlaşmaya varıldığını, anlaşmaya göre davalının davacı ...'a 23.05.2019 tarihinde 200.000,00 TL, 23.06.2019 tarihinde 100.000,00 TL ve 23.07.2019 tarihinde 100.000,00 TL ödeme yapacağını, davalının yaptıracağı dairelerin bedeli olarak ödemekle yükümlü olduğu toplam 400.000,00 TL bedel için davacı ...'dan güvence istediğini, davacı ...'ın ise teminat olarak baldızı olan davacı ...'a ait 10468 ada 16 parsel sayılı taşınmazı bedelsiz olarak davalıya devrettiğini, teminata ilişkin anlaşmanın 20.05.2019 tarihli “ipotek sözleşmesi” adlı yazılı belge ile imza altına alındığını, davalının o dönemde yurt dışında bulunması nedeniyle kendisiyle telefonda anlaşılması üzerine sözleşme örneğinin kendisine faks, e-mail ve whatsapp yoluyla gönderildiğini, davalının da bu kanallarla sözleşmeyi kabul ettiğini davacılara ve babası ...'ye beyan ettiğini, davalının yurt dışından gelemeyeceğini ve kendisini bu süreçte babası ... ile geniş çaplı vekaletname verdiği ..., ..., ... ve ...'ın temsil edebileceğini bildirdiğini, davalının babası ...'in de davalıyı her türlü anlamda temsil ederek davacılara güven verdiğini, kendisine bu nedenle kefil sıfatının uygun görüldüğünü, davalının üzerine düşen ödemeleri yapmadığını, bu nedenle davacının da daireleri inşa edemediğini, davalının devraldığı taşınmaz nedeniyle sebepsiz zenginleştiğinin açık olduğunu, davalının taşınmazı iadeye yanaşmadığını ve taşınmazı satma niyetinde olduğunu ileri sürerek 10468 ada 16 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini, bu mümkün olmazsa terditli olarak fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla taşınmaz değerine karşılık 1.000,00 TL'nin faiziyle davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının Almanya'da çalışmakta ve ikamet etmekte olduğunu, daha önce paralarını ödemek suretiyle davacı ...'den (... Grup İnşaat Ltd. Şti.) anahtar teslim daireler satın aldığını, dava dilekçesinde yeni inşa edilecekmiş gibi anlatılan ve su basmanı seviyesinde inşa edilerek tapudan kat irtifakı tapuları alınan 5 parça taşınmaz için ayrı ayrı yapılan yazılı sözleşmelerle kararlaştırılan 135.486,00 Euro ve 137.170,00 TL ödenmesine rağmen müteahhitin taşınmazları natamam beklettiğini, taşınmazların 01.04.2019 tarihine kadar bitirilip teslim edileceği davacı ve yetkilisi olduğu şirket tarafından taahhüt edilmesine ve tüm satış bedeli ödenmiş olmasına rağmen dairelerin teslim edilmediğini, 8 numaralı bağımsız bölümün de 08.11.2018 tarihli satım sözleşmesi ile davalıya 400.000,00 TL bedelle satıldığını, 17.11.2018 tarihli makbuzla davacıya elden 100.000,00 TL'sinin ödendiğini, 04.04.2019 tarihinde ...'nin ... üzerinden Halkbank'tan kullandığı kredinin anaparası olan 62.500,00 TL ve 06.05.2019 tarihinde aynı kredi için 5.600,00 TL ödeme yapıldığını, bu taşınmaz için toplam 168.100,00 TL ödendiğini, davacı tarafından sonradan kaleme alınan ipotek sözleşmesinde belirtildiği şekilde bu taşınmazların davalıya yeni satılmadığını, davalının yeniden 400.000,00 TL ödemesinin beklenemeyeceğini, davalının taşınmazları taahhüt ettiği 01.04.2019 tarihinde teslim etmemesi ve davacının da 400.000,00 TL'ye anlaştığı dubleks dairenin bakiye borcunu ödememesi nedeniyle davacı ve babasıyla yeniden görüşerek bu bağımsız bölümleri 2019 yılı sonuna kadar teslim edeceğini ve teminat olarak dava konusu (aslında kendisine ait olan ve 5 ay önce üzerinde bulundurmamak için baldızı adına tescil ettirdiği) taşınmazı davalıya devredeceğini, yarım kalan inşaatların yapımına başlayıp dubleks dairenin kat irtifakı tapusunu davalı adına tescil ettireceğini, bu edimlerinden sonra davalının dubleks dairenin bakiye bedeli olan 300.000,00 TL'yi kendisine ödemesini istediğini, taşınmazlar 2019 yılı sonuna kadar teslim edilemez ise dava konusu taşınmazın davalı ...'nin malı olacağını sözlü olarak taahhüt ettiğini, davalının bunu kabul ettiğini, 5 parça taşınmazın tapularının verildiğini ancak 8 numaralı dubleks dairenin bulunduğu apartmanın kaba inşaat seviyesinde inşası yapılmış olduğundan kat irtifakı tapusu verilebilir olmasına rağmen davacı tarafından kötüniyetle tapunun davalı adına tescil ettirilmediğini, davalının davacı tarafından dolandırıldığını, ister “güvence” veya “ipotek” olarak ister “teminat” olarak satışı yapılan arsanın bedellerinin büyük kısmı ödenen 6 adet dairenin 2019 yılı sonuna kadar inşasının bitirilmemesi ve dubleks dairenin kat irtifak tapusunun verilmemesi nedeniyle davalının malı olduğunu, davacının 1.500.000,00 TL almasına rağmen hiçbir değeri olmayan 5 adet tapu senedi verip davalının imzasını taşımayan bir kağıda dayanarak tescil talep ettiğini, resmi senedin aksinin adi yazılı bir metne dayanılarak iddia edilemeyeceğini, ipotek sözleşmesi başlıklı belgede davalının imzasının bulunmadığını, davacılar tarafından sunulan delillere muvafakatlarının bulunmadığını, ipotek sözleşmesi başlıklı metni davalıya taşınmazın tapuda satın alınmasından çok sonra whatsapp üzerinden gönderilmesi üzerine şifahi sözleşmeye aykırı ve kötüniyetli olarak hazırlanan bu metnin davalı tarafından imzalanmadığını, sözleşmenin davalının babasına kendisinin saflığından ve davacılara olan güveninden yararlanılarak imzalatıldığını, sözleşmenin iddia edildiği gibi satışla aynı gün düzenlenmesi halinde sözleşmede bizzat satış yapan ...'ın imzasının da bulunması gerekeceğini, oysa (aslı davacı ...'da olup) davalıda bulunan kopyada ...'nun imzasının bulunmadığını, 30.06.2017 tarihli vekaletnamenin davalının ve babasının davacılara ne kadar itimat ettiğini gösterdiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı ...'nin inşaat işiyle uğraşan davacı ...'dan bağımsız bölümler satın aldığı ve davacıya bir takım ödemeler yaptığı, 20.05.2019 tarihli ipotek sözleşmesinin ..., ... ve ... tarafından imzalandığı, aynı gün davaya konu taşınmazın davalıya devredildiği, çekişmeli taşınmazın teminat olarak devredildiği, devir için herhangi bir bedel ödenmediğinin davalının da kabulünde olduğu, davalının dava konusu taşınmazın yarım kalan inşaatın tamamlanması karşılığı teminat olarak verildiğini iddia ettiği, davalı her ne kadar sözleşmeyi kabul etmese de sözleşmenin davalının babası tarafından imzalandığı, davalının sözleşmede belirtilen 400.000,00 TL’yi davacıya ödediğinin ispatlanamadığı, taşınmazın öncesinde davacı adına kayıtlı olmadığı gerekçesiyle davacı ...'nin davasının aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davacı ...'ın davasının kabulü ile çekişmeli taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın inançlı işlem hukuki nedenine dayandığı, davacı ... ile davalı arasında 6 parça taşınmazın alım satımı konusunda haricen anlaşmaya varıldığı, yapılan anlaşmaya göre ...'ın yüklenici olarak üstlendiği bağımsız bölümleri 31.12.2019 tarihinde teslim etmeyi taahhüt ettiği, davalının da 400.000,00 TL ödeme borcu altına girdiği, 20.05.2019 tarihli ipotek sözleşmesi başlıklı anlaşmada güvence istemesi üzerine davaya konu taşınmazın teslim esnasında iade edilmek üzere davalıya bedelsiz olarak devredileceğinin yer aldığı, davacılar ile davalı adına babasının katıldığı sözleşmede harici anlaşılan hususların eksiksiz düzenlendiği, davalının 400.000,00 TL ödeme yaptığının kanıtlanamadığı, davacının taahhüt edilen sürede inşaatı tamamladığının ispatlanamadığı, davada sözleşme şartlarının ortadan kalkması nedeniyle teminat olarak verilen taşınmazın iade edilmesi gerektiğinin ileri sürüldüğü, 20.05.2019 tarihli belgenin inançlı işlemin varlığına ilişkin delil başlangıcı niteliği taşıdığı, davalının belgenin içeriğini bilmediği savunmasını kanıtlayamadığı, davalıya temlikin sözleşme ile aynı gün yapıldığı, davalının taşınmaz için bedel ödediğini kanıtlayamadığı, çekişmeli taşınmazın taşınmaz alım-satımı için teminat olarak verildiği iddiasının kanıtlandığı, karşılıklı edimlerin yerine getirilmediği, teminat gösterilmesini gereken durumun ortadan kalktığı, davacı ...'ın kayıtla ilgisinin bulunmadığı, Mahkemece verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; cevap dilekçesindeki hususları tekrarlamış, davanın davalının imzası bulunmayan ve babasının da kefil sıfatıyla imzaladığı metne dayanılarak açıldığını, davacı tarafın davalının sözleşme şartlarını kabul ettiğine dair hiçbir delil sunmadığını, davacı ...'ın taahhütlerine ve davalı tarafından yapılan ödemelere ilişkin delillere itiraz edilmediğini, keşfen belirlendiği üzere inşaatların tamamlanmaması nedeniyle metnin gerçeği yansıtmadığını, taşınmazların 6,5 ayda tamamlanmasının mümkün olmadığını, bu süreçte davalının ekonomik durumunun da bozulduğunu, tapu kayıtlarına göre taahhüt edilen 8 numaralı bağımsız bölümde de malik sıfatının kalmadığını, davalının daha fazla para ödemek istememesi üzerine davacının taşınmazları 2019 sonuna kadar bitirip teslim edeceğini, hatta aslında kendisinin olan ve 6 ay önce davacı ...'ya devrettiği dava konusu taşınmazını da vaatlerinin teminatı olarak davalıya devredeceğini, bakiye 231.500,00 TL ödemesini, isterse başka daireler de satabileceğini söylediğini, ısrarlar üzerine davalının iyi niyetli olarak 8 nolu taşınmazın devri ve diğer inşaatlara başlanılması şartıyla kalan borcunu ödeyeceğini ve başka daireler de satın alabileceğini beyan ettiğini, dava konusu taşınmazın bu nedenle devrinden sonra da davalının hiçbir kazanımının olmaması nedeniyle bakiye 231.500,00 TL'nin ödenmediğini, davalının bedel ödemediğine yönelik gerekçenin isabetsiz olduğunu, karar gerekçesinde davalı delillerine değinilmediğini, davalının mağdur durumda olduğunu, Neslihan Sokak ve Kurum Sokaktaki inşaatların tamamlanmaması haline ilişkin teminat olarak verilen taşınmazın tapusunun iptalinin mağduriyeti artırdığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, inançlı işlem hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemine ilişkindir.
1. Dosyanın incelenmesinden; davaya konu 10468 ada 16 parsel sayılı 248,87 metrekare yüz ölçümündeki arsa vasıflı taşınmazın davacı ... tarafından davacı ...'a devredildiği, davacı ...'ın 20.05.2019 tarihli satış işlemiyle taşınmazı davalı ...'ye devrettiği, resmi satış işleminin davalı ...'ye vekaleten davacı ...'nun eşi ... tarafından gerçekleştirildiği, davacı tarafça dayanılan 20.05.2019 tarihli ipotek sözleşmesi başlıklı belgede davaya konu taşınmazın bedelsiz olarak davalıya devredileceği, davalı ...'nin 23.05.2019-23.07.2019 tarihleri arasında davacı ...'a toplam 400.000,00 TL'yi taksitler halinde ödeyeceği, davacı ... tarafından 2019 yılı sonuna karar 3453 ada 8 parseldeki 1, 5, 10, 11 ve 14 numaralı bağımsız bölümler ile 14629 ada 23 parseldeki 8 numaralı bağımsız bölümlerin anahtar teslimi yapıldığında davaya konu taşınmazın ...'ın göstereceği kişiye verileceğinin yazılı olduğu, bu belgenin davacı ... ve ... ile kefil sıfatıyla davalının babası ... tarafından imzalandığı, davalı ...'nin 30.06.2017 tarihli vekaletname ile davacı ... ve dava dışı kişileri taşınmaz alım satımı ve diğer bir kısım işlemler için yetkilendirdiği, davalı tarafça sunulan ve tarafların imzalarını havi satış sözleşmelerine göre 3453 ada 8 parseldeki 5, 10, 15 numaralı bağımsız bölümlerin 04.10.2017 tarihli sözleşme ile 108.700,00 Euro ve 30.000,00 TL bedelle, aynı yerdeki 1 ve 11 numaralı bağımsız bölümlerin 25.07.2018 tarihli sözleşme ile 42.000,00 Euro bedelle, Kurum Sokaktaki dubleks dairenin ise 08.11.2018 tarihli sözleşme ile 400.000,00 TL bedelle davalıya devri hususunda anlaşıldığı, 3453 ada 8 parseldeki 1, 5, 10, 11, 14 numaralı bağımsız bölümlerin 25.02.2019 tarihinde davalı ... adına tescil edildiği, 14629 ada 23 parselde 8 numaralı bağımsız bölüm bulunmadığı, davalı tarafça kendisine satılan bu taşınmazlara ilgili olarak yapılan ödemelere ilişkin bir kısım belgelerin sunulduğu, keşfen yapılan incelemeye göre taşınmazların inşaat halinde olduğu anlaşılmıştır.
2. Bilindiği üzere; inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder.
3. Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işleme genellikle, teminat teşkil etmek ve iade edilmek üzere mal varlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar. Diğer bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanır.
Sözleşmenin ve buna bağlı temlikin, değinilen bu özellikleri nedeniyle taşınmazı inanç sözleşmesi ile satan kimsenin artık sadece ödünç almış olduğu parayı geri vererek taşınmazını kendisine temlik edilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda yalnızca bir borcu kalmıştır.
4. İnanç sözleşmeleri, tarafların karşılıklı iradelerine uygun bulunduğu için onlara karşılıklı borç yükleyen ve alacak hakkı veren geçerli sözleşmelerdir. (818 s. Borçlar Kanunu 818 s. Borçlar Kanunu’nun (BK). 81 m.; 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 97. m.). Anılan sözleşmelerde taraflar, sözleşmenin kendilerine yüklediği hak ve borçları belirlerken, inançlı işlemin sona erme sebeplerini, devredilen hakkın inanılan tarafından inanana iade şartlarını, bu arada tabii ki süresini de belirleyebilirler. Bunun dışında, akde aykırı davranışın yaptırımına da sözleşmelerinde yer verebilirler. Buna dair akit hükümleri de TBK'nın 26 ve 27. maddelerine aykırılık teşkil etmediği sürece geçerli sayılır.
5. Uygulamada mesele, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile ilişkilendirilip bu karar dayanak yapılmak suretiyle çözüme gidilmektedir. İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir. İnanç sözleşmesi olarak adlandırılan bu belgenin sözleşmeye taraf olanların veya inanılanın imzasını içermesi gereklidir. Bunun dışındaki bir kabul, hem İçtihadı Birleştirme Kararının kapsamının genişletilmesi, hem de taşınmazların tapu dışı satışlarına olanak sağlamak anlamını taşıyacağından kendine özgü bu sözleşmelerle bağdaştırılamaz.
6. 05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, inançlı işleme dayalı iddianın, şekle bağlı olmayan yazılı delille kanıtlanması gerekeceği kuşkusuzdur. Şayet, ispat külfeti kendisinde olan tarafın yazılı bir belgesi yok ise ancak taraflar arasında gerçekleştirilen mektup, banka dekontu, yazışmalar gibi birtakım belgeler var ise bunların delil başlangıcı sayılacağı ve iddianın her türlü delille kanıtlanmasının olanaklı hale geleceği, şayet delil başlangıcı sayılacak böylesi bir olgu da bulunmuyor ise iddia sahibinin son başvuracağı delilin karşı tarafa yemin teklif etme hakkı olduğu da şüphesizdir.
7. Somut olayda; İlk Derece Mahkemesince ipotek sözleşmesi başlıklı belgenin davalının babası tarafından imzalandığı ve taşınmazın aynı gün davalıya devredildiği gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesince ise bu sözleşmenin inanç sözleşmesinin varlığına ilişkin delil başlangıcı niteliğinde olduğu gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmiş ise de sunulan 20.05.2019 tarihli bu sözleşmede davalı ...'nin imzasının bulunmadığı, davalı tarafından bu hususta babasına verilen bir vekaletnamenin de bulunmadığı, taşınmaz aynı gün davalıya devredilmiş ise de davalının taşınmazın teminat amacıyla devredildiğini beyan etmekle beraber sunulan sözleşme içeriğinin gerçek ilişkiyi yansıtmaması nedeniyle sözleşmeyi imzalamadığından bahisle sunulan bu delile itiraz ettiği, dolayısıyla davalının imzasını taşımayan bu sözleşmenin inanç sözleşmesinin yazılı delili ya da delil başlangıcı sayılamayacağı anlaşılmıştır. Bu nedenle yalnızca sunulan bu sözleşme içeriği dikkate alınarak karar verilemez.
8. Öte yandan; davalı savunmasına göre taşınmazın davalı tarafa teminat amacıyla bedelsiz olarak devredildiği hususunda anlaşmazlık yoktur. Davalı taraf savunmalarında davacının dayandığı "ipotek sözleşmesi" başlıklı belgeden önce de taşınmaz satışına ilişkin anlaşmaların bulunduğunu, buna istinaden davacı ...'a bir takım ödemeler yaptığını, davacının edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle ödeme yapmayı bıraktığını, ortaya çıkan anlaşmazlık üzerine davacının babasıyla yeniden görüşerek bu bağımsız bölümlerin 2019 yılı sonuna kadar teslim edeceğini ve teminat olarak dava konusu taşınmazı davalıya devredeceğini, yarım kalan inşaatların yapımına başlayıp dubleks dairenin kat irtifakı tapusunu davalı adına tescil ettireceğini, bu edimlerinden sonra davalının dubleks dairenin bakiye bedelini kendisine ödemesini istediğini, taşınmazlar 2019 yılı sonuna kadar teslim edilemez ise dava konusu taşınmazın davalı ...'nin malı olacağını sözlü olarak taahhüt ettiğini bildirmiştir.
9. Hal böyle olunca; Mahkemece tarafların karşılıklı edimlerinin ifa edilip edilmediğinin, aralarındaki borç miktarının tespit edilmesi, toplanan tüm delillere göre TBK'nın 97. maddesi gereğince teminatın devir koşullarının oluşup oluşmadığının tartışılması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru değildir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan harcın istek hâlinde temyiz eden davalıya iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
17.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.