"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 18.HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : BAKIRKÖY 4. TÜKETİCİ MAHKEMESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kısmen kabul kısmen reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar, davalıdan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile toplam 137.750 USD bedelle bağımsız bölüm satın aldıklarını, davalıya 93.279 USD gönderdiklerini ancak yapılan sözleşmenin batıl olduğunu, zira ön ödemeli konut satış vaadinin noterde yapılması gerektiğini ayrıca sonradan satın aldıkları bağımsız bölümü piyasa değerinin 3 katı paraya aldıklarını anladıklarını belirterek, davalıya ödemiş oldukları 93.279 USD'nin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
Davalı; söz konusu projede 31.03.2017 tarihi itibariyle teslimlerin başladığını, 31.03.2017 tarihi itibariyle sözleşme ile yüklendiği edimleri yerine getirip davaya konu olan taşınmazın teslime hazır olduğunu davacılara bildirmiş olduğunu, müvekkilinin bakiye borcun ödenmesi halinde fiili teslim ve tapu devrine hazır olduğunu, davacıların sözleşmenin imzasından 3 yıl geçtikten sonra sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmelerinin kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince; ‘--taraflar arasında adi yazılı sözleşme yapıldığı, taşınmazın değerinin 137.750 USD olarak belirlendiği, sözleşme gereğince davacı tarafça davalıya 93,279 USD ödeme yapıldığı, adi yazılı sözleşme gereğince davacıların ödediği tutarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceği--’gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 93.278,49 USD nin davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraflarca istinaf edilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince; ‘..... taraflar arsındaki sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği, bu nedenle geçersiz olduğu ve tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince aldıklarını karşı tarafa iade ile yükümlü olduğu, taşınmazın teslim edilmediği, 6502 sayılı yasa 41. Maddesi gereğince ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu, aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceği, satıcının geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemeyeceği göz önüne alındığında davacıların Medeni Kanun 2. Maddesine aykırı bir davranışlarının söz konusu olmadığında, davalı istinaf talebinde haklı değildir. Davacı tarafın istinaf sebepleri ile sınırlı olarak yapılan incelemede; davacının dava dilekçesinde faiz talep etmediği, ancak yargılama aşamasında sunduğu 13/07/2018 tarihli dilekçesinde faiz yönünden ıslah talebinde bulunduğu görülmüştür. Faiz ,alacağın bir bölümü olmayıp asıl alacağa bağlı feri nitelikte bir haktır. Asıl alacağa bağlı olmasına rağmen asıl alacaktan ayrı olarak dava veya takip konusu edilebilir. Asıl alacak için açılan davada faize ilişkin hakkın saklı tutulmamış olması daha sonra ıslah ile faiz talep edilmesine veya faiz için ayrı bir dava açılmasına engel teşkil etmeyecektir. (Yargıtay 3. Hukuk dairesi'nin 2020/8977 esas, 2021/2307 karar) bu nedenle davacı istinaf talebinde haklıdır.--’ gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın kısmen kabulü ile ‘-- 93.278,49 usd'nin 13/07/2019 tarihinden itibaren 3095 sayılı yasa 4/a uyarınca devlet bankalarının o yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı uyarınca işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile eşit olarak davacılara ödenmesine karar verilmesi--’ yönünde karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur(TMK'nın 706, TBK'nın. 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri). Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki gerek mahkeme gerekse Yargıtayca doğrudan göz önünde tutulur.
Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.
Yine ön ödemeli konut satış sözleşmeleri 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un 40. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 40. maddesinde ön ödemeli konut sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin ve taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.
Kanunun 41/1.maddesinde şekil şartı düzenlenmiş ve ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu, aksi halde satıcının, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceği belirtilmiştir.
Sözleşmeden dönme başlıklı 45.maddelerde de "Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır" hükümlerinin yer aldığı anlaşılmaktadır.
Somut olaya gelince; davacı tarafça, dava dilekçesinde davalının yüklenici olduğu bildirilmiş ve dairemizin 20/06/2022 tarih ve 2022/3699 E.- 2022/5959 K. sayılı geri çevirme ilamı sonrasında, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi dosyaya kazandırılmıştır. Davalı müteahide düşen daire, davacılara anılan sözleşme ile satılmış olduğundan alacağın temliki hükümlerine göre geçerli olduğu anlaşılmaktadır.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, özellikle bilirkişi raporunda, ‘-yerinde yapılan incelemelerde, projede yeralan binaların inşaatının tamamlanmış olduğunu, binalarda bulunan dairelerde oturumun başlamış olduğunu, binalarda bulunan dairelerin yaklaşık % 40'ında oturumun bulunduğu -’ belirtilmiş ve yapılan hesaplamada dava konusu taşınmazın satış tarihinde rayiç bedelinin 275.000 TL kadar olabileceğini, o tarihteki Dolar karşılığının 100.365 USD ye tekabül ettiği yönünde görüş ve kanaatini bildirdiği anlaşılmıştır.
Yine taraflar arasındaki 24.07.2015 tarihli satış sözleşmesinde taşınmazın 31.12.2016 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin v-2-a maddelerinde de "...taşınmazın fiili teslim tarihine 180 günlük olası cezasız gecikme dönemi ayrıca ilave olunmak üzere, taşınmazın fiilen teslim için hazır hale gelmesinden bir ay önce Özyurtlar durumu alıcıya yazılı olarak bildirecektir" düzenlemesinin yer aldığı anlaşılmaktadır.
Davacılar, taşınmazın teslim edilmediğini bildirmişler, davalı ise 10.03.2017 tarihli davet mektubu ile taşınmazın teslime hazır olduğunun davacılara bildirildiğini savunmuşlardır. Ancak davacılar 01.04.2019 tarihli bilirkişi raporuna beyanında, davet mektubunun taraflarına tebliğ edilmediğini bildirmişlerdir.
Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve taraf beyanları birlikte değerlendirildiğinde; uyuşmazlığın çözümünde taraflar arasındaki ön ödemeli konut satış sözleşmesinden teslim ve devir tarihine kadar davacı tarafın dönme hakkı bulunduğundan, davalı tarafça gönderildiği bildirilen teslime ilişkin 10.03.2017 tarihli teslim davet mektubunun davacılara tebliğ edilip edilmediğinin araştırılması önem arz etmektedir.
O halde mahkemece, anılan davet mektubunun davacılara tebliğ edilip edilmediği araştırılıp sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
2-Bozma nedenine göre, tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 371. maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 2. bentte açıklanan nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17/10/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.