"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2550 E., 2022/1330 K.
KARAR : Davanın kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/258 E., 2021/154 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.07.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Av. ... Oranlı Hakimoğlu ile davalı vekili Av. ...'in sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00' te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; 115 ada 20 parselde kayıtlı ... Villa ... sitesi içerisinde bulunan 41CE ve 42CE numaralı bağımsız bölümlerin; ... Otelcilik AŞ. ile ... ... arasında düzenlenen 20.12.2001 tarihli ve 39 yıllık 1.160.000 DM peşin kira bedeli mülk kullanım sözleşmesi ile kiralandığını, ... ... ile düzenlediği 05.10.2004 tarihli sözleşme ile kullanım haklarının kendisine geçtiğini, kiralananın bulunduğu yerin sözleşme yapıldığı dönemde havuzlu ve sosyal tesisleri olan bir tatil köyü olduğunu, davalı tarafın taşınmazı ihale ile iflas idaresinden satın aldıktan sonra hukuka aykırı şekilde kiralananın kullanımını engellediğini, davalının eylemlerinin sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğini, eylemler neticesinde bedeli peşin ödenmiş bulunan sözleşme ile hak sahibi olduğu taşınmazı amacına uygun kullanamadığını, davalı tarafından kasten yaratılan maddi ve hukuki ayıplar giderilmediğinden 26.07.2017 tarihli ihtarname ile kira sözleşmelerini feshettiğini, yazılı fesihle birlikte taşınmazı tahliye ederek anahtarını notere tevdi etiğini, haklı sebebe dayanan fesih ve tahliye nedeniyle peşin olarak ödenmiş bulunan kira bedellerinin kullanılmayan süreye denk düşen kısmının iadesi gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 10.000,00 TL'nin fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faizi birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile dava değerini arttırarak 2.057.981,68 TL’nin 14.08.2017 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı; dava konusu 115 ada 20 parsel sayılı taşınmazın Maliye Hazinesine ait olup cebri icra yolu ile 49 yıllığına taşınmazın irtifak hakkına sahip olduğunu, dava konusu sözleşmede taraf olmadığı gibi sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, otel yapılması için taşınmazın tahsis edildiğini, yapıların konut olarak kullanılmasının tahsis amacına aykırı olduğu, taşınmazın amacı dışında kullanılmasının tahsisin iptal nedeni olduğunun resmi olarak bildirildiğini, yapmış olduğu tüm başvuruların taşınmazı hukuki durumuna uygun olarak kullanmak adına yapıldığını, dayanak sözleşmede kiralananın mesken olarak kullanılacağı düzenlenmiş olup kiralananın, sözleşmenin başlangıcında turizm tesis alanı olarak tespit edilmiş ve tahsis edilmiş olduğundan edimin ifasının başlangıçtan itibaren hukuken imkansız olduğunu, bu nedenle tazmin sorumluluğu bulunmadığını, davacının talep edilen bedelleri ödediğini yazılı belge ile ispat etmesi gerektiğini, tahsil etmediği bedelleri ödemeye zorlanamayacağını, dava konusu sözleşmede belirlenen bedelleri yabancı para cinsinden olup denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılmasının mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava dışı müflis ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. ile davacının kira sözleşmesini devraldığı ... ... arasında akdedilen 20.12.2001 tarihli kira sözleşmesi ile davaya konu 115 ada 20 parselde bulunan 41CE, 42CE, 43CE ve 44CE numaralı bağımsız bölümlerin 39 yıllığına toplam 1.160.000,00 Alman markı bedel karşılığında kiralandığı, ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. nin iflası üzerine taşınmazı iflas idaresinden satın ... davalı şirketin sözleşmeye halef olduğu, davacılar tarafından davalı şirkete çekilen ihtarda verilen süre içerisinde taşınmazlardaki ayıpların giderilmemesi ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile sözleşmenin feshedildiği, mecurların anahtarları notere tevdii edilerek 26.07.2017 tarihinde tahliye edildiği, anahtar teslimine ilişkin ihtarın 03.08.2017 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, denetime elverişli bilirkişi raporu ile kira bedelinin kullanılmayan döneme karşılık gelen kısmının denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplandığı gerekçesiyle davanın kabulü ile davaya konu 41CE ve 42 CE numaralı bağımsız bölümler yönünden peşin ödenen kira bedeline karşılık olarak 10.000,00 TL'nin 22.08.2017 tarihinden, 2.057.981,68 TL'nin ıslahın yapıldığı 30.03.2018 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı taraftan tahsili ile davacı ...'e verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili; ıslah tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, tahliye tarihinden faize hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; davaya konu taşınmazın hazineye ait taşınmaz olup müvekkilinin sadece irtifak hakkı sahibi olduğunu, müvekkilinin davacının dayanak yaptığı sözleşmenin tarafı olmadığını, ne ihale şartnamesinde ne de iflas dosyasında davacının dayanmış olduğu sözleşme içeriğinin yer almadığını, sözleşme kapsamında borçlu konumunda bulunan ... Otelcilik ve Tur. A.Ş. nin edimlerinin tamamını yerine getiremeden iflas ettiğini, iflas anında sözleşmenin tarafı bulunan dava dışı ... ...’ın sözleşmeden kaynaklı tüm haklarının muaccel hale geldiğini ve İİK md. 198 uyarınca iflas masasından kaynaklanan para alacağına dönüşmüş olduğunu, dava konusu kira sözleşmesinin tapuya da şerh edilmemiş olduğunu, müvekkilinin taşınmazları 15.05.2009 tarihinde ihale yolu ile alırken yalnızca tapuda şerhli olan kiralama sözleşmelerindeki müflis ... Otelcilik A.Ş. nin halefi olduğunu, davacının taşınmazı kendi isteği ile tahliye ettiğini, tahliye tutanağı tanzim edilirken tarafların fazlaya dair yasal haklarını saklı tutmadığını, bu şekilde düzenlenen bir tutanak ile tarafların birbirlerini ibra ettiğini, davacının dayanak yaptığı sözleşme gereğince aidat borcu bulunduğunu, sözleşmeye konu villanın inşa edilmiş olduğu alanın turizm tesis alanı olduğunu, bu yerin ancak tahsis amacına uygun olarak kullanılabileceğini, bu hukuka aykırı durumun meydana gelmesinde müvekkili şirketin kusurunun bulunmadığını, bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, yabancı para alacağı içeren sözleşmelerde denkleştirici adalet ilkesinin uygulanmayacağını, sözleşmede belirlenen bedelin de fahiş olduğunu, denkleştirici adalet uygulanmak sureti ile hükmedilen alacağa ayrıca avans faizi uygulanmasının da yasaya ve hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu 41-CE ve 42-CE numaralı bağımsız bölümler yönünden dava dışı müflis ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. ile yine dava dışı ... ... arasında kira sözleşmesi imzalandığı ve davacının bu sözleşmeyi ... ...’dan devraldığı, ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. nin iflası üzerine davalı şirketin taşınmazı iflas idaresinden satın aldığı, taşınmazlardaki ayıpların giderilmemesi ve sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile sözleşmelerin davacı tarafça feshedildiği ve 26.07.2017 tarihli tutanakla kiralananın tahliye edildiği, Mahkemece davacının talep ettiği kira bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre belirlendiği, artık taraflar arasında sözleşme bağı kalmadığından ve kalan dönem için peşin ödenen kira bedeli istendiğinden, peşin ödenen kiranın denkleştirici adalet ilkesi ile belirlenmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, davalı vekilinin istinaf dilekçesinde hen ne kadar sözleşmenin muhatabı olmamaları nedeni ile davanın aktif husumet yokluğu sebebi ile reddi gerektiğini ileri sürmüş ise de, dava konusu kiralananın bulunduğu tahsisli alanın ihale ile alınması sonucu olarak davalı şirketin TBK'nun 310 uncu maddesi mucibince yasal olarak sözleşmenin tarafı haline geldiğinden bu istinaf sebebinin yerinde görülmediği, yine davalı vekilinin her ne kadar sözleşmenin hukuka aykırı olduğunu, tahsis amacına aykırı yapı yapılmış olduğunu sözleşmenin tapuya şerh edilmemiş olması sebebi ile müvekkilini bağlamayacağını ileri sürmüş ise de, kira sözleşmeleri rızai sözleşmelerden olup kiralananın imara aykırı olması, kiralayanın mülkünde olmaması, sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi gibi hususların sözleşmenin doğumunu engelleyici olmadığı, kiralanandaki eksikliklerin kira ilişkisinin devamı esnasında kiracıya TBK'nın 301 ve devamı maddeleri kapsamında kiralayana karşı dava hakkı verse de bu eksikliklerin sözleşmenin geçerliliğini etkilemeyeceği, yine kiralananın tahliyesi esnasında düzenlenen tutanakta fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmamasının daha sonra kiracının yasadan kaynaklanan haklarını kullanmasına engel olmadığını, tarafların açıkça birbirlerini ibra etmesi halinin müstesna olduğunu, yine kiracının aidat borcunun bulunmasının ayrı bir davanın konusu edilebilir ise de ... tahliye sebebi ile peşin ödenmiş bulunan kira parasının bakiyesinin talep edilmesine engel olmayacağını, davacı tarafça her ne kadar faizin ıslah tarihi yerine tahliye tarihinden itibaren hesaplanması gerektiği istinaf sebebi olarak ileri sürülmüş ise de, davalı temerrüde düşürülmeden faiz talep edilemeyeceğinden bu istinaf sebebinin yerinde görülmediği, davalı vekilinin istinaf sebeplerinin ise, açıklandığı üzere yerinde görülmediği ve dosya kapsamına göre resen nazara alınması gerekli bir eksiklik de tespit edilemediği gerekçesiyle; taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin, fesihten sonraki döneme isabet eden kısmının iadesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 299 uncu maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü bulunmaktadır.
2. 6098 sayılı Kanun’un 310 uncu maddesi; ''Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, ... malik kira sözleşmesinin tarafı olur.'' düzenlemesini içerir.
3. Davaya konu uyuşmazlık ile benzer bir uyuşmazlık hakkında Dairemizce verilen, 15.05.2018 tarihli ve 2017/16502 Esas, 2018/5173 Karar sayılı kararının ilgili bölümü “.... davacının talebinin, sözleşmenin feshi nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin iadesi istemine ilişkin olduğu, bu halde iade edilecek kira bedelinin denkleştirici adelet ilkesine gereğince hesap edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı... ” şeklindedir.
4. "Sürekli borç ilişkisi doğuran geçerli sözleşmelerde, sözleşmenin süresinden önce feshi halinde, peşin ödenen yabancı para cinsinden sözleşme bedelinin fesihten sonraki süreye ilişkin olan kısmının Türk Lirası üzerinden iadelerinde denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılıp yapılamayacağı konusunda içtihatların birleştirilmesi talep edilmiş ise de, konuyla ilgili olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kendi kararları arasında farklı uygulama bulunmadığı gibi aynı hususta Hukuk Genel Kurulu ve diğer Dairelerce aksi yönde verilmiş bir karar mevcut olmadığından içtihadın birleştirilmesine yer olmadığı sonucuna varılmıştır. "(24.12.2021 tarihli ve 2020/11 E., 2021/4 K. sayılı YİBHGK)
3. Değerlendirme
Sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerden olan ... süreli kira sözleşmesinin süresinden önce feshi halinde, peşin ödenen yabancı para cinsinden olan kira bedelinin fesihten sonraki süreye ilişkin olan kısmının kiraya veren tarafından kiracıya iadesi gerekir. Yabancı para cinsinden olan kira bedelinden kullanımın olmadığı fesihten sonraki süreye isabet eden kısmının iadesinde döviz cinsinden veya Türk Lirası üzerinden talepte bulunulabilir. Kiracının yabancı para cinsinden aynen iade talep etmeyip Türk Lirası üzerinden denkleştirici adalet ilkesine göre talep ettiğinde kullanılmayan süreye isabet eden ve iadesi gereken kira tutarının milli para cinsinden karşılığının yatırım araçlarını bir arada barındıran denkleştirici adalet ilkesi gereğince 5'li sepete göre (enflasyon, üfe, tüfe, ... ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışların ortalamaları alınmak suretiyle) fesih tarihinde ulaştığı miktar üzerinden hüküm kurulması dairemizin aynı konuya ilişkin emsal kararları (15.05.2018 tarihli ve 2017/16502 E., 2018/5173 K. - 11.07.2023 tarihli ve 2022/7299 E.,, 2023/2132 K.) ile YİBHGK'nın 24.12.2021 tarihli ve 2020/11 E., 2021/4 K. sayılı kararına göre yerindedir.
Temyiz olunan karar; yukarıda yer verilen hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesinde, belirtilen gerekçelere, 6098 sayılı Kanun'un 310 uncu maddesi uyarınca kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse ... malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğinden davalının kira sözleşmesi ile bağlı olmasına, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin mutlaka malik olmasının gerekmemesine, yukarıda yer verilen Dairemizin emsal kararları uyarınca alacağın denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenmiş olmasında bir usulsüzlük bulunmamasına, davanın ... ve ... tarafından birlikte açılmasına ve davacı ...'nın davasının tefrik edilmesine rağmen ismine karar başlığında davacı olarak yer verilmesinin mahallinde düzeltilebilir maddi hata olduğunun anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.07.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.