"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2281 E., 2022/2113 K.
DAVA TARİHİ : 01.06.2016
KARAR : Davanın kısmen kabulü
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen itirazın iptali davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflarca duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.07.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davalı vekili Avukat ... ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar; davalının taşınmaza hastane olarak kullanmak üzere ihtiyaçları olduğunu söyleyerek iş merkezini bütün katları ile birlikte kiralamak istediğini, iskan, diğer izin ve amaca uygun kullanım için gerekli işlemleri yapmayı üstlenen davalı ile 07.08.2013 tarihli ve 49 yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığını, davalının sözleşme yapılmadan önce ilgili belediyeden gerekli araştırmaları yaptığını ve mevcut durumu kabul ederek sözleşme imzaladığını, davalının kiralananı teslim aldığı 01.03.2015 tarihinden 12 ay sonra kira ödemelerine başlayacağının sözleşmede düzenlendiğini, kiralananın 01.03.2016 tarihine kadar imar, tadilat ve inşaat işleri için kira ödenmeksizin davalının tasarrufuna sunulduğunu, davalının ise 01.01.2016 tarihinde sözleşmeyi feshettiğini, haksız fesih nedeniyle zarara uğradıklarını, davalı ile kira sözleşmesi düzenlendikten sonra mevcut kiracılarından 8 ve 6 aylık kira paralarını almadan kiralananı tahliye etmelerini sağladıklarını, kiralananın davalıya tesliminden sonra davalının kiralananda tamirata başladığını ve kiralanana zarar verdiğini, zararın belirlenmesi için Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/6 D.İş sayılı dosyasında tespit yaptırdıklarını, dönme tazminatı, tamirat masrafı, kira bedeli ve önceki kiracılardan alınamayan kira bedelleri karşılığı olmak üzere toplam 9.241.334 TL alacağın tahsili için davalı hakkında takip başlatıldığını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazının iptalini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı; taşınmazı kiralama amacının üniversite amaçları doğrultusunda (Sağlık Uygulama ve Araştırma Merkezi olarak) kullanılması olduğunu, 07.08.2013 tarihinde kira sözleşmesi düzenlendiğini, 01.03.2015 tarihinde kiralananın teslim edilmesinden sonra yapılan incelemede taşınmazın kiralama amacına uygun biçimde kullanılmasının söz konusu olmadığı, bu elverişsizliklerin giderilemeyecek durumda olduğunun tespit edildiğini, bu nedenle kira sözleşmesinin haklı sebeplerle fesh edildiğini, davacıların taşınmazın imar planını kira sözleşmesinin amacına tahsis edilecek şekilde, sağlık alanı olarak değişikliğini sağlamadıklarını, taşınmazda projesine aykırı yapılar olduğunu, yapı kullanma izin belgesinin olmadığını, sağlık kamu hizmetinin yürütülebilmesi için gerekli olan yasal şartları ve nitelikleri taşımaktan uzak olduğunu, davacıların cezai şart alacağının doğmadığını, aksi halde dahi talep edilen cezai şartın fahiş olduğunu, kira ücreti/gelir kaybı talep edilemeyeceğini, kira konusu taşınmazda tamir gerektiren müdahalenin kendileri tarafından yapıldığının ispatlanamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 28.01.2020 tarihli ve 2016/509 E., 2020/127 K. sayılı kararıyla; kira sözleşmesinin 4.3 maddesi hükmü gereğince her türlü iznin alınması yükümlülüğünün davalıya ait olup, iznin alınamamasında davacılara atfedilecek kusur bulunmadığı, davalının basiretli bir iş adamı gibi hareket etmediği, imar ve izin durumlarını araştırıp netleştirmeden, dosyaya yansıyan bilgilere göre ayda 50.000 USD'den daha fazla kira geliri olan bir iş merkezini kiralayıp, içindeki kiracıları tahliye ettirmesi, raporlara göre kiraladığı mecurda yeniden inşaat ve tadilat yapmak için 1.300.000 TL'lik zarar ... olması gibi olguların bu durumu ortaya koyduğu, sözleşme ile taşınmaz üzerinde yapılacak tesislerin her türlü planı, proje, ruhsat, imar ve inşaat izinlerini alma yükümlülüğünü üstlendiği halde bu izinlerin alınamamış olması nedeniyle büyük bir maddi zarar oluştuğu, gerek taraflar arasındaki sözleşme ve gerekse dosyaya yansıyan diğer bilgi ve belgelere göre bu zararın meydana gelmesinde davacı kiralayanlara atfedilecek bir kusur bulunmadığı, davalının ise sözleşme ile üstlendiği izinleri alamamış olması ve basiretli bir tacir gibi davranmamış olması nedeniyle kusurlu olduğu, bu nedenlerle kira sözleşmesinin feshedilmesinin haklı nedene dayanmadığı, davalı tarafın sözleşmeyi haksız feshettiğinden cezai şartı ödemekle yükümlü olduğu ancak davacıların muhtemel zararı gözetilerek cezai şart bedelinden %20 oranında takdiri indirim yapıldığı, davacıların sözleşmenin ... feshi nedeniyle uğradıkları zararın, cezai şart tutarından daha fazla olduğunu ispatlayamadıkları, hükmedilen cezai şart tutarı ile mevcut zararları tazmin edildiğinden mahrum kalınan kira bedeli vs. taleplerde bulunamayacakları, tespit dosyası ile belirlenen tadilat giderlerinden davalının sorumlu tutulduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile itirazın kısmen iptaline, takibin 1.300.000 TL inşaat ve elektrik bakım onarım gideri, 4.124.168 TL cezai şart bedeli olmak üzere toplam 5.424.168 TL üzerinden devamına, icra inkar tazminatı ve fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 29.06.2021 tarihli ve 2020/1017 E., 2021/1611 K. sayılı kararıyla; davalı kiracının tacir sıfatının bulunmadığı, kamu hukuku tüzel kişiliğine sahip olduğu, davalı kiracının mecuru "Sağlık Uygulama ve Araştırma Merkezi" olarak kullanılmak amacı ile kiraladığı, kiracının sözleşme uyarınca davacılar adına vekaleten taşınmazın imar planı değişikliğine dair teklif içeren başvuruda bulunduğu, İBB'nin 28.09.2015 tarihli kararı ile taşınmazın "Tali İş Merkezleri Alanı"ndan "... Sağlık Tesis Alanı"na alındığı, Bağcılar Belediyesinin itirazı üzerine 18.12.2015 tarihli karar ile yeniden eski imar planı şartlarına dönüldüğü, dolayısı ile mecurun sözleşme amacı doğrultusunda kullanılamayacağı, TBK'nın 136 ncı maddesinin birinci fıkrasında belirtilen borcun ifasının, borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansız hale geldiği, borcun sona erdiği, TBK m. 182/2 (1. cümle) uyarınca da cezanın ifasının istenemeyeceği, aksinin sözleşmede de kararlaştırılmadığı, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma hazır bulundurma görevi olduğu, kiralananın sözleşmeye uygun kullanılmasının imar planı nedeniyle mümkün olmadığı, sözleşmenin 3 üncü maddesindeki ruhsat ve imar işlerinin kiracı tarafından kiralayan adına vekaleten takip edilecek olmasının kiraya verenin görevini ortadan kaldırmayacağı, kira sözleşmesinin feshinin haklı olduğu, bu nedenle cezai şart alacağı ve mahrum kalınan kira alacağı talebinin önceki kiracıların tahliyesine yönelik iradenin davalı ile kira sözleşmesi yapılabilmesi için davacı tarafından ortaya konulması ve borcun hukuki imkansızlık nedeniyle sona ermesinden ötürü reddi gerektiği, kira sözleşmesi gereğince teslim edilen binanın ayıplı olduğuna ya da hasarlı olduğuna ilişkin bir kayıt bulunmadığından ... olarak teslim edildiğinin kabulünde zorunluluk bulunduğu, mecurun bulunduğu yerde 21.01.2016 tarihinde mahkeme tarafından tespit yapıldığı, mecura kiracı tarafından verilen zararın tespit edildiği, tespit edilen zararın kiracıdan tahsili talebinin yerinde olduğu, 2016 yılı Mart ayına ilişkin kira bedeli yönünden de takip yapılmış ise de taşınmazın en geç delil tespitinin yapıldığı tarih olan 21.01.2016 tarihinde tahliye edilmiş sayılacağından kira bedeline yönelik takibin yerinde olmadığı gerekçesiyle; davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacıların açmış olduğu itirazın iptali davasının kısmen kabulüne, davacıların davalı borçlu aleyhine başlattığı icra takibine itirazın iptali davasının mecura verilen zarardan kaynaklı 1.300.000 TL alacağa yönelik kısmen kabulüne, takibin 1.300.000 TL esas alınarak devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, takip konusu alacak yargılama ile belirlendiğinden icra inkar tazminatı talebinin reddine, davacılar reddedilen kısma yönelik haksız olmalarına rağmen kötü niyetli olmadıklarından tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.
2. Dairemizin 14.06.2022 tarihli ve 2022/1629 E., 2022/5785 K. sayılı ilamıyla; tarafların sair temyiz itirazları reddedilerek, kira sözleşmesi hükümlerinden, davalı kiracının, kiralananın mevcut durumunu bilerek kira sözleşmesini imzaladığı anlaşıldığı, bu nedenle davalının kira sözleşmesini feshi haklı nedene dayanmadığı, davalı kiracının cezai şart bedelinden sorumlu olduğunun kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile cezai şart isteminin reddine karar verilmesinin doğru olmadığı, ayrıca tacir olmayan davalı hakkında takibin devamına karar verilen alacağın işleyecek avans faizi ile tahsiline imkan tanınmış olmasının da hatalı olduğu gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuştur.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşme ile kira sözleşmesinin süresinden önce kiracı tarafından sonlandırılması halinde, kiracının bir yıllık kira bedelinin iki ... kadar cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, davalı kiracının, kiralananın mevcut durumunu bilerek kira sözleşmesini imzalaması nedeniyle kira sözleşmesinin feshinde haklı nedene dayanmadığı anlaşılmakla, davalı kiracının cezai şart bedelinden sorumlu olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 182 nci maddesi gereğince cezai şartın fahiş olduğu kanaati ile davacıların muhtemel zararı gözetilerek yargılama konusu davanın ve taraflar arasındaki sözleşmenin durumu itibariyle %20 oranında takdiri indirim yapılması gerektiği, kira sözleşmesi gereğince teslim edilen binanın ayıplı olduğuna ya da hasarlı olduğuna ilişkin bir kayıt bulunmadığından ... olarak teslim edildiğinin kabulünde zorunluluk bulunduğu, mecurun bulunduğu yerde 21.01.2016 tarihinde mahkeme tarafından tespit yapıldığı, mecura kiracı tarafından verilen zararın tespit edildiği, tespit edilen zararın kiracıdan tahsili talebinin yerinde olduğu, 2016 yılı Mart ayına ilişkin kira bedeli yönünden de takip yapılmış ise de taşınmazın en geç delil tespitinin yapıldığı tarih olan 21.01.2016 tarihinde tahliye edilmiş sayılacağından kira bedeline yönelik takibin yerinde olmadığı gerekçesiyle; davacıların açmış olduğu itirazın iptali davasının kısmen kabulüne, davacıların davalı borçlu aleyhine başlattığı icra takibine itirazın iptali davasının 1.300.000 TL inşaat ve elektrik bakım onarım gideri, 4.124.168 TL cezai şart bedeli olmak üzere toplam 5.424.168 TL üzerinden devamına,
fazlaya ilişkin talebin reddine, takip konusu alacak yargılama ile belirlendiğinden icra inkar tazminatı talebinin reddine, davacılar reddedilen kısma yönelik haksız olmalarına rağmen kötü niyetli olmadıklarından tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; sözleşmeyi imzalayan tarafların tacir olması sebebiyle cezai şart miktarının geçerli olup taraflar açısından bağlayıcı olduğunu ayrıca belirlenen cezai şart miktarının davalının mahvına sebep olacak nitelikte olmadığını, yaklaşık 10 senedir davacıların alacaklarından mahrum kaldığını ve paralarının enflasyon karşısında eridiğini bu nedenlerle %20 oranında cezai şart bedel indirimi yapılmasının da hakkaniyete aykırı olduğunu, davalının sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, kiralananın tesliminden sonra yapılan tamiratlar neticesi zarar gördüğünü, cezai şarttan, verilen zarardan ve sözleşmenin kurulması için binada bulunup tahliye edilen önceki kiracılardan alınacak kira paralarından davalının sorumlu tutulması gerektiğini, tüm borcu reddeden davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerektiğini ve karşı taraf lehine hükmedilen vekalet ücretinin da hatalı olduğunu ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir.
2. Davalı vekili; sözleşmenin yapıldığı ve taahhütlerin verildiği esnada tüm taraflarca bilinen ve davacı tarafça üstlenilen edimlerin ifa edilmemesinin tüm sonuçlarının sanki tacirmişcesine davalıya yüklenmesinin 6098 sayılı Kanun'a ve sözleşmelere ilişkin ... ilkelere aykırı olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin sona erme şekli göz önüne alındığında davacılar tarafından herhangi bir bedel talep edilemeyeceğini, cezai şart miktarının, borçlu tarafın adalete güvenini ve hakkaniyet duygusunu sarsacak bir miktarda olmaması ve alacaklı tarafın asıl sözleşme ile elde etmek istediği menfaatler göz önünde tutularak değerlendirilmesi gerektiğini, sözleşmenin feshi nedeniyle hiçbir menfaati olmadığı gibi aksine nakdi ve zamansal olarak çok büyük kayıpları olduğunu, tacir sıfatına haiz olmadığı hususu da dikkate alındığında yapılan hakkaniyet indirimi tutarının çok düşük olduğunu, istinaf taleplerini süresi içinde belirtmeyen davacıların temyiz taleplerinin değerlendirilmemesi gerektiğini, davacılar aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, ayrıca lehine hükmedilen vekalet ücretinin yine kendisinden tahsil edilmesi yönünde kurulan hükmün de hatalı olduğunu ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haksız olarak feshedilmesi nedeniyle cezai şart alacağı ile kiralanana verilen zararın tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi (Ahde Vefa- Pacta Sunta Servanda) yanında sözleşme serbestisi ilkeleri kabul edilmiştir. Bu kurala göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet edilmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak, sözleşme hukukunun ... ilkelerinden biridir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, edimler arasında mevcut olan denge şartlarının sözleşmenin tümü, birlikte yorumlanarak değerlendirilmelidir. Borçlar Kanunundaki genel kural; tarafların bu sözleşme ile ... ve ortak amacın varlığını ortaya koyabilecek şekilde bir düzenleme ve yorum, tüm sözleşmede belirlenen amaç da gözönüne alınarak yapılmalıdır.
2. Cezai şart geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde belirli bir zamandan yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken bir edimdir. Tarafların ... iradesi ile kararlaştırılan bu cezai şart geçerli olup tarafları bağlar. Taraflarca cezai şart kararlaştırılmış olması halinde, alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile 6098 sayılı Kanun'un 180 ... maddesi gereğince kararlaştırılan cezanın ifasını talep edebilir.
3. 6098 sayılı Kanun'un 182/son maddesi hakime fahiş gördüğü cezai şartı indirme yükümlülüğünü vermiştir. Bunun sonucu olarak aşırı görülen cezai şartın indirilmesinde tazmin ve ceza dengeli olarak korunmalıdır. Ticari olmayan işlemlerde bu kuraldan dolayı borçlu ileri sürmese bile, hakim cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağını doğrudan görevinden ötürü saptamalıdır.
4. Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).
5. Yargıtay Dairesince bozulan bir hükmün, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme, kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez (04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK).
3. Değerlendirme
Temyizen incelenen kararda, uyulan bozma kararının kapsamı dısında kalarak kesinlesmis olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığı, kira sözleşmesini feshi haklı nedene dayanmayan davalı kiracının, cezai şart bedelinden sorumlu olduğu; taraflar arasında geçerli olarak kurulan sözleşmenin (5.6) maddesinde; taşınmazın, kira sözleşmesinin süresinden önce kiracı tarafından sonlandırılması halinde kiracının mal sahiplerine toplam bir yıllık kira bedelinin iki ... kadar cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığı, Bölge Adliye Mahkemesince takdir edilen hakkaniyet indiriminin, alacaklının asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar arasındaki makul (...) ölçü, sözleşmeye aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zarar, borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı, alacaklının ortak kusuru ve tarafların (özellikle borçlunun) ekonomik durumu ile sözleşmenin süresi dikkate alındığında makul olduğu, hakkaniyet indirimine konu bedel hesaba katılmadan davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin yerinde olduğu, davacının kötü niyetli olduğunun ispat edilemediği, Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının 7 nci bendinde davalı yararına hükmedilen vekalet ücretinin 'davalıdan alınarak davacılara verilmesine' şeklinde karar verilmiş olmasının mahallinde düzeltilebilir bir maddi hata olduğunun anlaşılmasına göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olanan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 nci maddesi uyarınca kararın ONANMASINA,
8.400 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11.07.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.