"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/1 E., 2022/155 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı taraflarca temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi çerçevesinde davalıyla imzaladığı sözleşme gereği kendisine ait tapulu hissesini daire karşılığında davalıya devrettiğini, karşılığında bir adet daire verileceğini ve dairelerin kura ile belirleneceğini, zemin ve kattaki alt kat dairelerin kura çekilişine dahil edilip edilmeyeceğinin sözleşmede düzenlenmediğini, ancak yapılan görüşmelerde bu yerlerin kuraya tabi tutulmayacağının açık ve net olarak ifade edildiğini, kura sonucunda 1. etap yerine 2. etap bodrum kattan konut isabet ettiğini, konutun merkeze uzak, toplu taşıma aracı olmayan bir bölgede yer aldığını, bundan zarar gördüğünü ileri sürerek; etap ve şerefiye vs. değer farkından uğranılan zararlarına mukabil şimdilik 300,00 TL, dairede ve binanın ortak kullanım alanlarında ayıplı noksan, vasıfsız ve kalitesiz malzeme kullanılarak yapılmış imalatlar nedeniyle şimdilik 100,00 TL, teslimin 8 yılı aşarak olağan
sürenin üstüne çıkıp yıllarca fazladan kira ödemek zorunda kalması ve yıllarca kira gelirinden mahrum kalması nedeni ile uğranılan zararları için şimdilik 100,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslah dilekçesi ile talebini toplam 62.580,00 TL'ye yükseltmiş,24.11.2021 tarihli yeniden verdiği ıslah dilekçesi ile fazlaya dair her türlü talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydı ile şimdilik dairede ve binanın ortak kullanım alanlarında ayıplı, noksan, vasıfsız, kalitesiz malzeme kullanılarak yapılmış imalatlar nedeniyle mevcut hasar zarar ziyana mukabil (eksik, noksan imalattan kaynaklı tazminat bedeli) olarak belirlenen 7.830,00 TL alacağın ve davalıya terk edilen konut alanı ile davacıya tahsis edilen konut alanı arasındaki değer farkının tespit edilerek sözleşmeye uygun şekilde 1. etaptan 80 m2'lik bir konut tahsis edilseydi sahip olacağa dairenin değeri ile davacıya halihazırda tahsis edilen daireye göre hesaplanacak müspet zarar kapsamındaki fark bedele yönelik şimdilik 1.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı, inşaat alanının tamamının 1. etap olup, 2. etabın da bu alan içerisinde olduğunu, sözleşmeye uygun şekilde konutun verildiğini, etabın kendi içinde bölgelere ayrıldığını, davacıya yapılan tahsis işleminin mevzuata uygun olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece,yapılan kura çekimi sonucunda davacıya 2. etap 90744 ada 6 parsel T3-6 blok 83 blok 1. bodrum kat 7 numaralı konut isabet ettiği, tarafların serbest iradeleriyle yapmış oldukları sözleşme ile bağlı oldukları,sözleşmede davacıya 1. etapta üretilecek 80 m² konutlardan verilmesi kararlaştırıldığı halde 2. etaptan konut tahsis edildiği, buna göre davacının sahip olacağı daire ile hali hazırda tahsis edilen konut arasındaki değer farkını talep edebileceği, aradaki değer farkının 45.000,00 TL olarak belirlendiği, yapılan kura çekimi sonucunda davacıya isabet eden bağımsız bölümde duvarların taban kısımlarında rutubetlenme olduğu,rutubet nedeniyle tamir ve duvar boyasının yenilenmesi için harcanması gereken bedelin 2.925,00 TL olduğu, tabandan gelen rutubetin de kesilmesi gerektiği, kapı kasalarındaki döşeme içinde kalan kısımlarda tabandan gelen rutubet nedeniyle boyalarda ve ahşap kısımlarda da bozulmalar oluştuğu, bunların tamiri için gereken bedelin 4.905,00 TL oduğu ve davacının kusurlu imalat nedeniyle belirlenen bu bedelleri talep edebileceğini, taraflar arasındaki sözleşmede inşaatın bitim ve teslim tarihinin belirlenmediği, gecikme halinde herhangi bir kira kaybına ilişkin düzenleme bulunmadığı, Belediye ile TOKİ arasındaki 02/09/2004 tarihli protokolün 9. maddesinde "...veya makul süre içinde yerine getirilmemesi..." şeklinde ifadeye yer verildiği, taraflar arasındaki sözleşmenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olmadığı, Belediye ile yüklenici TOKİ arasındaki eser sözleşmesinin sonuçlarının doğrudan arsa sahiplerini ilgilendirdiği, Belediye'nin arsa maliki sıfatıyla makul bir inşaat süresi tanıdığını, arsa sahiplerinin de makul süre tanımaları gerektiğini, makul süre sonunda işin bitirilememiş ve teslim edilmemiş olması karşısında davacının gecikme nedeniyle kira alacağı talep edebileceğini, makul sürenin ortalama beş yıl olabileceğinin tespit edildiğini, buna göre davalının bağımsız bölümü teslim edebileceği tarih 20/06/2010 tarihi olup davacı kendisine ait bağımsız bölümü 24/12/2012 tarihinde teslim aldığına göre davacının 20/06/2010 ile 24/12/2012 tarihleri arasında 9.750,00 TL gecikme nedeniyle kira alacağı bedeli talep edebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2.Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 23/10/2019 tarihli ve 2016/26197 E. - 2019/10402 sayılı ilam ile;’’ 1-Taraflar arasında imzalanan 20.06.2005 tarihli sözleşmede davalı belediyenin, davacıya 1. etap konut adalarında üretilecek 80 m2 daireyi anahtar teslimi vermeyi taahhüt ettiği anlaşılmaktadır. Dosya kapsamında alınan bilirkişi kurulu raporunda davalının davacıya 1.etaptan vermesi gereken bağımsız bölüm yerine 2. etaptan konut verdiği belirtilerek hesaplama yapılmış ve mahkemece bilirkişi kurulu raporu benimsenerek hükme esas alınmıştır. Bilirkişi raporunda yerin 1. etapta olmadığı belirtilmiş ise de; 2. etabın gerçekten 1. etabın içerisinde bir yer mi yoksa ayrı bir yer mi olduğu yeterince tartışılmaksızın soyut ifadelerle değerlendirme yapılmıştır. Hal böyle olunca; mahkemece, davalı ve davacının etapla ilgili savunmaları üzerinde durularak, inşaat alanının tamamının kaç etaptan oluştuğu, kendi içinde bölgelere ayrılıp ayrılmadığı, davacıya verilen taşınmazın hangi etapta yer aldığının kesin ve somut delillerle tespit edilebilmesi için gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak üç kişiden oluşan uzman bilirkişi marifetiyle açıklamalı, taraf, hâkim ve Yargıtay denetimine elverişli bir rapor alınmak suretiyle sonucuna göre hüküm tesis edilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2-Her ne kadar mahkemece, bilirkişi raporu hükme esas alınarak Kuzey Ankara gibi büyük bir projede işin makul bitirme süresinin 5 yıl olduğu kabul edilip, buna göre geç teslimden kaynaklı zarar belirlenmiş ise de; bilirkişi raporunda makul sürenin neden 5 yıl tayin edildiğinin sebeplerini açıklanmamıştır. Rapor bu hali ile yetersiz ve yüzeyseldir. Eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulamaz. Öyle olunca, mahkemece projenin kapsamı, yapılacak hukuki ve teknik tüm işlemler tek tek irdelenmek suretiyle, üç kişilik bilirkişi kurulundan keşfen açıklamalı, taraf, hakim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak sözleşmeye göre teslimi taahhüt edilen dairenin teslimi için makul sürenin tespit edilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
3-Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.’’gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, davacı ile davalı arasında 20/06/2005 tarihinde tanzim edilen imarlı arsa ve tesis sözleşmesinde davacı hak sahibine taşınmazı karşılığında 1/100 ölçekli Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi imar planında gösterilecek 1. etap konut adalarında üretilecek 80 m²' yüzölçümlü konutlardan bir adet dairenin anahtar teslimi verileceğinin kabul edildiğini, davacıya noter huzurunda yapılan kura sonucunda konut teslim tutanağına göre Keçiören 2. Konut Etabı 90744 ada 6 parsel, blok tipi T3-6, kapı numarası 83 olan blokun 1. bodrum katındaki 7 numaralı konutun 24/12/2012 tarihinde teslim edildiğini, Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi öncelikli alanının tamamının 1. etaptan oluştuğunu,.1.etabın kendi içerisinde konut bölgelerine ayrıldığını, davacıya tahsis edilen dava konusu taşınmaz 1. etap kapsamında kalan 2. konut bölgesinde olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmede zemin ve zemin altı (bodrum) katların kuraya dahil edilmeyeceğine dair bir düzenleme bulunmadığından ve davacıya sözleşmeye göre kura sonucu 1. etap içerisinde dava konusu taşınmaz verildiğinden davacının, davalıdan değer kaybı talep edemeyeceğini, emsal kentsel dönüşüm projelerinin tamamlanma süresi nazara alındığında dava konusu Kuzey Ankara projesinin kamulaştırma, idari davaların sonuçlandırılması, deprem vs gibi mücbir ve haklı sebeplerde gözetilerek yapım süresi dahil 9 yıl inşaatın tamamlanması için makul bir süre olduğu, buna göre dava konusu taşınmazın makul süre olarak belirlenen 9 yıl içerisinde davacıya teslim edildiği, 20/06/2005 sözleşme tarihi ile 24/12/2012 teslim tarihi arasında geçen sürenin 7 yıl 6 ay ve 4 gün olduğu görüldüğü, davacının davalıdan geç teslimden dolayı kira tazminatı talep edemeyeceği, kullanılan malzeme ve işçilik bakımından davacı dairesi ile diğer daireler arasında önemli bir fark bulunmadığı, yapım kaynaklı malzeme ve işçilik kusurları nedeniyle konutun içerisinde bazı hacimlerin zemin ve duvarlarında kaplama, sıva ve boyasında kabarmalar, dökülmeler, yıpranmalar olduğunun görüldüğünü, bunların bir kısmının davacı tarafça tadilatla giderildiğini, buna göre davacının davalıdan bu kalem olarak talep edebileceği alacağın 7.830,00 TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ile katılma yolu ile davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1-Davacı, katılma yolu ile temyiz dilekçesinde;
Sözleşmede şerefiye payı alınmayacağı yazılı olduğundan, zemin, kot ve çatıdaki dairelerin kuraya sokulmaması gerektiği, müspet zarar kapsamındaki fark bedele yönelik talebin, dairede ve binanın ortak kullanım alanlarında ayıplı, noksan, vasıfsız, kalitesiz malzeme kullanılarak yapılmış imalatlar nedeniyle mevcut hasar zarar ziyana yönelik talep ile taahhüt edilen etaptan daire verilmediği ve taşınmazın değerinin ve kot farkı kaynaklı zararın tam olarak tespit edilebilmesi için yeni bir bilirkişi kurulu tanzim ettirilerek hesaplanması talebi karşılanmayarak hükme esas alınamayacak rapor ile hüküm kurulmasının usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2-Davalı, temyiz dilekçesinde;
Konutun imalat ve inşaat eksiklikleri ile igili iddiaların Toplu Konut İdaresine iletilmesi gerektiğini, husumet itirazının değerlendirilmemesinin usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taraflar arasındaki sözleşme gereğince davacıya 1. etap konutlarından daire verileceğinin taahhüt edilmesine rağmen 2. etap bodrum kattan daire verildiği, bahçe ve çatı katının kurada yer almayacağı vaad edilmesine rağmen buraların da kuraya dahil edildiği, yıkılan taşınmazının bulunduğu yerden ev verilecek olmasına rağmen uzak bir bölgeden ev verildiği, kalitesiz malzeme kullanıldığı ve makul teslim süresinin aşıldığı iddiasıyla farklı etap ve bodrum kattan yer verilmesinden kaynaklı zararı, verilen dairede noksan vasıfsız işçilik kullanıldığı için oluşan zararı ile geç teslimden kaynaklı zararların tazmini istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
Borçlar Kanunu, 5104 sayılı Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliği.
3. Değerlendirme
1-Temyiz olunan nihai kararın bozulması 6100 sayılı yasa'nın geçici 3 üncü maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 437 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
2- Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın mahkemesine gönderilmesine,
6100 sayılı HMK'nin geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nin 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18/01/2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.