"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/3242 E., 2022/875 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Gaziosmanpaşa 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2011/575 E., 2020/238 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı ve dahili davalılar tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince her iki tarafın başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve dahili davalılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul ili Arnavutköy ilçesi Dursunköy Mahallesi 1125 parselde yer alan taşınmazda davalıların toplam 1/9 hisselerini 05.09.2007 tarihinde satın aldığını, taşınmazın satın alındığı tarihte davalıların davalı olduğu Çatalca 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/416 Esas sayılı dosyası ile devam eden satış vaadi sebebiyle ferağa icbar davası bulunduğunu, bu konuda tapuya da şerh verildiğini ancak ''davalı'' şerhiyle birlikte yanıltılarak tapuyu devraldığını, söz konusu dosyada temyizden feragat edilerek kararın kesinleştiğini, 12.12.2007 tarihinde kararın tapuya tescil edildiğini, adına kayıtlı tapudaki 1/9 hissenin iptal edilerek kesinleşen mahkeme kararında yer alan dava dışı 3.kişi adına tescil edildiğini, iyi niyetli olduğunu, konuyu ve davalıların kimliğini öğrenir öğrenmez davayı açtığını, taşınmazın değerinin tapuda düşük gösterildiğini, bu nedenle taşınmazın piyasa değerinin dava açıldığı tarihteki koşullara göre belirlenmesi gerektiğini, davalıların daha önce murislerinin sattıkları bu yeri tekrar satarak haksız kazanç elde ettiklerini beyan ederek; davanın kabulü ile fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 800.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; açılan davanın haksız ve yersiz olduğunu, davalılardan ...’ın davadan önce vefat ettiğini, davalı ...'ın çok uzun yıllardır kas hastası ve yatalak durumda olduğunu, satış konusunda yetkilendirilen ve vekil olarak tayin edilen Rafet Öztürk'ün, müvekkilllerinin iradesi dışında işlem yaptığını, vekil Rafet hakkında Gaziosmanpaşa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/525 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, davanın derdest olduğunu, davacının resmi senedi okumadan imzalamış olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu savunarak davanın reddini dilemişlerdir.
2.Davalılardan ...’ın davadan önce vefat ettiğinin öğrenilmesi üzerine, mirasçıları davaya dahil edilmişlerdir. Dahili davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; satış konusunda yetkilendirilen ve vekil olarak tayin edilen Rafet Öztürk'ün, murisin iradesi dışında işlem yaptığını iş bu davalar ile öğrendiklerini, davacı tarafın tapuda davalı şerhi bulunmasına rağmen bunu görmeden aldığını iddia etmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, vekilin görevini kötüye kullanması nedeniyle haklarını saklı tuttuklarını savunarak davanın reddini dilemiş, 17.03.2020 tarihli dilekçesi ile de; cevap dilekçesini ıslah ettiklerini beyan etmiş ve zaman aşımı savunmasında bulunarak davanın reddini dilemiştir.
3.Davalılardan ...'ın dava sırasında vefat etmesi üzerine mirasçıları ..., ... ve ... davaya dahil edilmiş, sonrasında ve yine davanın devamı sırasında ...'nun vefat etmesi üzerine mirasçısı ... davaya dahil edilmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalılar tarafından, vekilin satıştan önce ya da satış tarihinde azledildiğine ilişkin ileri sürülen bir iddia ve sunulan delil bulunmadığından davacı alıcının vekaletnameye güvenerek satışa katıldığı, davalılar tarafından vekilin vekaleti kötüye kullanıldığı iddia edilmiş ise de; davacının vekilin kötüniyetle hareket ettiğini bildiği hususunun ispatlanamadığı, bu nedenle satış sözleşmesinin davalıları bağlayacağı, davacı tapu kaydındaki "davalıdır" şerhini görerek taşınmazı satın almış olmakla birlikte, davalı/satıcı, sözleşmede "davalıdır" şerhinin hukuki vecibelerini kabul ederek sattığını beyan ettiğinden dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 189.maddenin ikinci cümlesi uyarınca "iltizam ettiği kefalet nedeniyle" tazmin yükümlülüğü altında olduğu, somut olayda, tescile ilişkin mahkeme kararı satıştan önce kesinleştiğinden davalıların satış tarihinde taşınmazın maliki olmadıklarını ve kesinleşme tarihinde malik olmadıklarını bildikleri halde, davacıya paylarını sattıklarından ve satıştan önce tapu kaydında İcra İflas Kanunu'nun 28.maddesi uyarınca konulmuş bir şerh de bulunmadığından, her halükarda davacıya karşı zapt nedeniyle tazmin sorumluluğu altında oldukları, bilirkişilerce 2007 yılı verilerine göre net gelir yöntemiyle taşınmazın m² birim fiyatının hesaplandığı ve yapılan bu hesaplamanın hükme esas alındığı, her bir davalının sadece kendi payına ilişkin zapt nedeniyle hesaplanan tazminattan sorumlu olduğu, sözleşmelere ilişkin genel zamanaşımı süresinin düzenlendiği Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi uyarınca eldeki davada on yıllık zamanaşımı süresinin geçerli olduğu ve zaptın gerçekleştiği, davacı payının üçüncü kişi adına tescil edildiği, 12.12.2007 tarihinden 12.08.2011 dava tarihine kadar on yıllık zamanaşımı süresi dolmadığından davalılar vekilinin zamanaşımı itirazının reddi gerektiği gerekçeleriyle, davanın kabulüne, ... payı yönünden 266.666,66 TL tazminatın Nuran Mirasçıları davalılar ..., Mustafa Şükrü ŞENOCAK ve ...'tan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte müşterek ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, ... payı yönünden 266.666,66 TL tazminatın Peran Mirasçısı davalı ...'dan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte alınarak davacıya verilmesine, ... payı yönünden 266.666,66 TL tazminatın Rezzan Mirasçıları davalılar Mustafa Şükrü ŞENOCAK ve ...'tan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte müşterek ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve dahili davalıların vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili, taşınmazın değerinin düşük belirlendiğini, dava tarihindeki değerin esas alınması gerektiğini belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.
2.Dahili davalıların vekilleri, dava konusu taşınmazın davacı adına devrinden önceki bir tarihte mahkeme kararı ile tescilsiz iktisap yolu ile dava dışı 3.kişi adına geçtiğini, bu nedenle davacıya yapılan satışın geçersiz olduğunu, yapılan satış sözleşmesi kesin hükümsüz olduğundan zapta karşı sorumlulukları olmadığını, davacının ''davalıdır'' şerhini görerek ve zapt tehlikesini bilerek taşınmazı satın aldığını, buna rağmen zapta karşı sorumluluk ayrıca taahhüt edilmediğinden herhangi bir sorumlulukları da olmadığını, bilirkişi raporunun hükme esas almaya uygun olmadığını belirterek ilk derece mahkemesi kararının ortadan kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalılar adına hareket eden Rafet Öztürk'ün vekil sıfatı ile birden çok gayrimenkul satışı yapmış olduğu, şayet vekalet ilişkisinin kötüye kullanılması söz konusu ise gerek üçüncü kişilerin zarara uğramaması gerekse de davalıların zarara uğramaması için gerekli önlemleri alma yükümlülüğünün davalılara ait olduğu, dosya kapsamında davacının Türk Medeni Kanunu'nun 2 inci maddesinde belirtilen dürüstlük kuralına ve 3 üncü maddesinde belirtilen iyi niyet kurallarına aykırı hareket ettiğine dair herhangi bir delil olmadığı, Çatalca 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin dosyasında verilen karar İİK 28 inci maddesi uyarınca tapu müdürlüğüne bildirilmemiş olduğundan tapuda resmi senedin düzenlendiği tarihte dava konusu taşınmazın davalılar adına kayıtlı olduğu, davacının tapu kayıtlarının aleniyetine güvenerek vekil ile satış sözleşmesi yaptığı, davacının satış işlemi yapıldığı esnada vekilin görevini kötüye kullandığını bildiğine dair veyahut bilmesi gerektiğine dair dosya kapsamında herhangi bir delil bulunmadığından yapılan sözleşmenin davalılar bakımından bağlayıcı olup davalıların yapılan satış nedeniyle davacının uğradığı zarardan sorumlu olduğu, davalılar vekili her ne kadar taşınmazın rayiç bedeline hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürmüş ise de taşınmazın 05.09.2007 tarihli resmi işlem ile önce davacı adına kayıt ve tescil edildiği, mahkeme kararının infazı üzerine bu kez 12.12.2007 tarihinde davacı adına olan kaydın iptal edildiği, davacının iyi niyetli hareket ederek gayrimenkulü satın almış olması ve yapılan sözleşmenin davalılar bakımından bağlayıcı olması nedeniyle davacının gerçek zararını tazmin yükümlülüğü altında olduğu, bu nedenlerle davalılar vekillerinin istinaf taleplerinin yerinde olmadığı, davacı vekili her ne kadar dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değerinin tespit edilmesi gerektiğini ileri sürmüş ise de davacı taraf mahkeme kararının infaz edildiği tarih itibariyle oluşan gerçek zararını talep edebileceğinden bu yönüyle yapılan istinaf talebinin yerinde olmadığı, gerekçesiyle istinafa konu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b maddesi gereğince her iki tarafın istinaf kanun yolu başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz, dahili davalılar ... ve ... vekili katılma yoluyla temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili taşınmazın değerinin düşük belirlendiğini, dava tarihindeki değerin esas alınması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2.Dahili davalılar ... ve ... vekili; davacı lehine hükmedilen tazminatın fazla olduğunu, ölü olan ... aleyhine dava açılmasının ve ... mirasçısı ...'ın davaya dahil edilmemiş olması ve sonradan vefat etti ise mirasçılık belgesi dosya kapsamına sunulmadan ve mirasçıları davaya dahil edilmeden yargılamanın bitirilmiş olmasının usule aykırı olduğunu, davalı murislerin zapta karşı tekeffüle konu satışa ilişkin verdikleri vekaletnamenin, dava konusu satıştan önce başka satışa da konu olduğundan, aslında dava konusu satışın hükümsüz olduğunu, vekilin yaptığı ilk satıştan sonraki satışların müvekkileri açısından sonuç doğurmayacağını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, zapta karşı tekeffül nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.Dava konusu uyuşmazlık bakımından dava tarihinde yürürlükte olan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 189 uncu maddesinde; "Bayi, satılan şeyin bir üçüncü şahıs tarafından bey'in akdi zamanında mevcut bir hak sebebi ile tamamen veya kısmen zaptedilmesinden müşteriye karşı mesul ve zamındır. Müşteri zabıt tehlikelerinden bey'in in'ikadı zamanında haberdar idise bayi, yalnız tahsisan iltizam ettiği kefalet hasebiyle mesul ve zamın olur. Bayi üçüncü şahsa ait olan hakkı bilerek gizlemiş ise, zaman ve mesuliyetini refi veya tahdit yolunda kararlaşmış olan şart batıldır." hükmü ile zapt halinde satıcının sorumluluğu düzenlenmiştir. Aynı kanunun 213 üncü maddesinde gayrimenkul satışının geçerlilik şekli düzenlenmiş, 217 inci maddesinde de menkul satışına ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla gayrimenkul satışlarına da uygulanacağı düzenlemesi yapılmıştır. Satıcının bu borcu ile ilgili olarak öğretide “zabta karşı tekeffül; satılan malın bir üçüncü kişinin iddia ettiği üstün bir hak yüzünden alıcının elinden alınmasından veya iddia olunan bu hak sebebi ile alıcının mülkiyet hakkını gereği gibi kullanmamasından dolayı satıcının sorumlu olmasıdır” şeklinde tanımlanmaktadır (Tandoğan H., Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.1/1, 4. Bası, Ankara 1988 s.148).
2.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun "Mülkiyet hakkının içeriği” kenar başlıklı 683 üncü maddesine göre ise; bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Bir zapt tehlikesinin bulunması hâlinde malikin, yani alıcının, bu yetkilerini kullanması engellenmiş, mülkiyet hakkı gereği gibi kullanılamamış olur. Bu nedenle satım hukukunda zapta karşı tekeffül sorumluluğunun varlığı zorunludur.
3.818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun vekilin sadakat ve özen borcunu düzenleyen 390 ıncı madddesinde ise; ''Vekilin mesuliyeti, umumi surette işçinin mesuliyetine ait hükümlere tabidir. Vekil, müvekkile karşı vekaleti iyi bir suretle ifa ile mükelleftir. Vekil, başkasını tevkile mezun veya hal icabına göre mecbur olmadıkça veya adet başkasını kendi yerine ikameye müsait bulunmadıkça müvekkilünbihi kendisi yapmağa mecburdur.
'' düzenlemesi yer almaktadır. Vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.
3.Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
2.Davalılar, davacının vekil ile işlem yaparken vekalet görevini kötüye kullandığını bildiğini ya da bilmesi gerektiğini ispat edemediklerinden, bu işlemde iyi niyetli olan davacıya karşı tazmin sorumluluğu altında olup, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile (IV/C.) numaralı paragrafta yer verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararının dayandığı yasal ve hukuksal gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup dahili davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
3. Davacı, her ne kadar dava konusu taşınmazın dava dışı 3.kişi adına hükmen tescil edildiğinden dava tarihi itibariyle haberdar olduğu, bu nedenle taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin belirlenerek, bu bedelin tahsiline karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle temyiz isteminde bulunmuş ise de; ifanın imkansız hale geldiği tarih 12.12.2007 tarihi olup, mahkemece taleple bağlılık ilkesi de dikkate alınarak hükme esas alınan bilirkişi raporunda bu tarih itibariyle belirlenen taşınmazın rayiç bedeline hükmedilmiş olması usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz giderlerinin temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
16.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.