"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/948 E., 2022/1384 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2021/707 E., 2022/307 K.
Taraflar arasındaki malın ayıplı olmasından kaynaklanan değer kaybının tazmini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine, resen yapılan inceleme sonucu İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; eşi dava dışı ... ...'in 12.08.2015 tarihinde sözleşme ile davalıdan Bağdat Konakları 4184 parsel C3 Blokta yer ... villayı satın aldığını, ... ...'in sözleşmenin ''alıcı statüsünün devri" başlıklı 10 uncu maddesinde yer ... hükümlerine binaen tüm hak ve alacaklarını kendisine devrettiğini, davalı şirketin de bunu kabul ettiğini ve tapuyu adına devir ve tescil ettiğini, söz konusu konutu, sosyal tesis eklentileri ile birlikte satın aldığını, nitekim konuta yerleştikten bir müddet sonra sosyal tesislerin bazı ekiklikleri ile de olsa faaliyete geçirildiğini, ancak bir müddet sonra (yaklaşık 10 ay kadar önce) sosyal tesislerin siteye ait olmadığını, inşaat aşamasında ruhsat işlemleri esnasında Bağçeşme Belediyesine bedelsiz terk edildiğini, site sakinleri yanında halkın da kullanımına açık sosyal tesis olma şartı ile Bağçeşme Belediyesinden kiralık statüsünde olduğunu, sosyal tesisler üzerinde hiçbir site sakininin aynî bir hakkı olmadığını, tesislerin kendilerininmiş gibi gösterilerek projeye ve sözleşmeye aykırı biçimde inşa ve teslim edildiğini fark ettiklerini, davalı firmanın ilgili belediyeye bu konudaki taahhütlerini 28.05.2015 tarihli protokol ile verdiğini ancak satış aşamasında hiçbir şekilde alıcıları bilgilendirmediğini de bu sayede öğrendiklerini belirterek davanın kabulüne, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 450.000,00 TL (ayıplı - eksik ifadan ... değer kaybı nedeniyle) maddi tazminat ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; davanın zamanaşımına uğradığını, dava dilekçesi ekinde sunulan sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olup hiçbir geçerliliği bulunmadığını, davaya konu ortak alanların siteye ait olmadığının bütün maliklere sözlü olarak bildirildiğini, Belediye ile yapılan anlaşmanın inşaat ruhsatı alınmadan ve davacı ile sözleşme imzalamadan önce yapıldığını, taşınmaz maliklerinin ortak alanların siteye dahil olduğu yanılgısına düşmemeleri adına site ile ortak alanlar arasına 1/1000'lik imar yolu ve istinat duvarı yapıldığını, inşaat ruhsatının eki mimari proje incelendiğinde de dava konusu ortak alanın projeye dahil edilmediğinin görüleceğini, davacının 12.06.2017 tarihinde teslim ve tesellüm belgesini imzaladığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ''6502 sayılı Kanun (TKHK) hükümleri arasında, tüketiciye satın aldığı malı gözden geçirme/muayene yükümlülüğü yükleyen herhangi bir hüküm bulunmadığı gibi, daha önce 4077 sayılı Kanun'da mevcut olan ayıp ihbar yükümlülüğünün de ortadan kaldırıldığı, ayıp kavramı ile eksik işin birbirinden farklı olduğu, davacı tüketicilerin malın teslimi esnasındaki açık ayıplar bakımından beş yıllık zamanaşımı süresi içinde (6502 sayılı TKHK md. 12), TMK'nın 2/2 nci maddesi çerçevesinde hakkın kötüye kullanıldığı itirazına konu olmayacak şekilde, ayıbı tespit ettiği sürece seçimlik haklarını kullanabilecekleri, somut olayda davacı ile davalı arasında sözleşmenin 2015 yılında akdedildiği, davanın 2021 yılında açıldığı, tapunun 2020 yılında verilmesi nedeni ile teslim tarihininde mahkemece iş bu tapunun devredildiği tarihte teslim edildiği kabul edildiğinden TKHK'nın 12 nci maddesinde yer ... zamanaşımı süresinin dolmadığı anlaşıldığından davalının bu talebinin yerinde görülmediği, sözleşmede belirtildiği, katalogda yer aldığı ve vaziyet planında da gösterildiği ... alana ilişkin olarak mimari projede ... alanın olmadığı, inşaat ruhsatı alınmadan önce davalı şirket ile belediye arasında yapılan protokol ile ... ... kullanımının tüm site ile beraber kamuya açılmış olduğu, yapılan kiralama ihalesi ile sosyal tesisim kullanımının 3 yıl boyunca site sakinlerine ait olacağının tespit edildiği ancak satış esnasında vaziyet planına göre ... alanın site sakinlerinde olacağının belirlendiği ve söz konusu ... ... eksikliğinin sonradan giderilebilecek bir eksiklik olmadığı, inşaa edilen ... alanın mevcut durumunun davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık (görünür) ayıp olduğu; bu nedenle taşınmazda değer kaybına neden olacağı anlaşıldığından davacı tarafından TKHK'nun 11. maddesinde belirtilen seçimlik haklarından bedel indirimi talebini kullanabileceği, söz konusu eksikliğin değer kaybına neden olacak olması nedeni ile nispi metod yöntemine göre hesaplama yapıldığı ve 248.000,00 TL değer kaybı/bedel indirimine neden olacağı, sosyal donatı alanlarının yasal olarak site kullanımında olamayacağı, mülkiyetinin siteye ait olmadığı, kataloglarda bu alanların site kullanımındaymış gibi resimlendiği, sözleşme ekindeki inşaat bilgileri kısmında açık havuz, kapalı havuz, amfi tiyatro vs. imalatların yazılı olduğu göz önüne alınarak tüketicinin hile ile aldatıldığının kabul edildiği'' gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne 248.000,00 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı; dava konusu taleplerin zamanaşımına uğramış olması sebebiyle zamanaşımı yönünden davanın usulden reddini talep ettiklerini, bununla birlikte; yapılan arabuluculuk görüşmeleri öncesinde şirketlerine konuyla ilgili herhangi bir başvuru olmadığını, dava dilekçesinde dayanılan davaya konu taşınmazın alım-satım sözleşmesinin tarafının ... ... olduğunu, taşınmazın malikinin ise davacı ... olduğunu, davacı ile müvekkili arasında herhangi bir alım-satım sözleşmesi imzalanmadığını, bu kapsamda davacının müvekkili şirkete işbu davayı yöneltmesinin beklenemeyeceğini, davanın husumet yokluğu nedeniyle reddini talep ettiklerini, davacının dava dilekçesinin ekinde sunduğu sözleşmenin hiçbir hukuki geçerliliği bulunmadığını, davaya konu bağımsız bölüm 09.11.2016 tarihinde devredilmiş olup; öncesinde noter aracılığıyla herhangi bir satış vaadi sözleşmesi yapılmadığını, davaya konu ortak alanların siteye ait olmadığı bilgisinin bütün maliklere sözlü olarak verildiğini, taşınmaz maliklerinin ortak alanların siteye dahil olduğu yanılgısına düşmemesi adına ortak alanlar ile site arasına 1/1000' lik imar yolu yapıldığını, raporda yapılan tespitlerin bütün iddialarını doğrular ve davacının kötüniyetli olduğunu ispatlar nitelikte olduğunu, bu kapsamda eksik incelemeye dayalı olarak kurulan ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması gerektiğinin açık olduğunu, kabul anlamına gelmemekle birlikte dosya kapsamında alınan rapor doğrultusunda karar verilecekse de alternatifli yapılan hesaplamada 1 ... alternatifin esas alınması gerektiğinin açık olduğunu beyanla; yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ''yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanunu'nun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterli olup, taraflar arasında yapılan sözleşmenin 10 uncu maddesinde alıcı statüsünün devri başlığı altında alıcının sözleşmeden ... haklarını devredebileceği hüküm altına alınarak taraflar arasında yazılı sözleşme sonrası da tapu devri davacı adına gerçekleşmekle davalının sözleşmenin geçersiz olduğu yönündeki istinafının yerinde görülmediği, somut olayda, taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp, konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıyor olması nedeniyle uyuşmazlık noktası anlamında eksik ifa kavramı ile ilgili doktrin ve uygulamadaki görüşlere daha çok inşaat hukukuna ilişkin kaynaklardan ulaşıldığı, somut olay değerlendirildiğinde; davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının mülkiyeti site sakinlerine ait olmayan taşınmaz üzerinde yapılmasının satın alınan taşınmazda değer kaybı yarattığını ileri sürerek açtığı davanın yukarıda yapılan açıklamalar ve 6502 Sayılı Kanun'da hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler uygulanacağından ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 146 ncı maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği, (Yargıtay HGK. 20.12.2018 ... 2017/13-768 Esas, 2018/1969 Karar Sayılı ilamı), Mahkemece dava konusunun açık ayıp olarak nitelendirilmesi hatalı olmuş ise de, dosyada alınan bilirkişi raporu ile davalı tarafından yapılan imalatlar mimari proje ile uyumlu olsa da sözleşme eki şartname, ilan ve reklamlarda, broşür ve katologlarda vaat edilen hususlara uygun olmaması sebebiyle davacının eksik imalattan kaynaklı değer düşüklüğünü talep edebileceği, davalının belirlenen değer kaybının hesaplama yöntemine ve bedeline ilişkin açık bir istinafı bulunmadığı görülmekle Mahkemece dava konusu olayın niteliğine uygun, konusunda uzman bilirkişiden alınan, hüküm kurmaya, taraf ve istinaf denetimine elverişli bilirkişi raporuna göre; davalı tarafça satış tarihinde taahhüt edilen vasıf ve niteliğe uygun teslim olmaması nedeniyle nispi metod prensibi uyarınca dava konusu konutta oluşan değer düşüklüğünün 248.000,00 TL olarak belirlendiği, mahkemece bu belirlemeye göre davanın kısmen kabulüne karar verilmesinin sonuç itibariyle doğru olduğu'' gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf talebinin 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine, re'sen yapılan inceleme sonucu ise; ... 2.Tüketici Mahkemesinin 19.04.2022 tarih, 2021/707 E., 2022/307 K. sayılı kararının HMK'nın 353/1-b.2 maddesi gereğince kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmasına, davanın kısmen kabulüne, 248.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı; istinaf başvuru dilekçesinde yer ... itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un (6502 sayılı Kanun) 8 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.
2. 6502 sayılı Kanun'un 8 ... maddesinin ikinci fıkrasında; ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer ... özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren malların da ayıplı olarak kabul edileceği belirtilmiştir.
3. 6502 sayılı Kanun'un 11 ... maddesinin birinci fıkrasında malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketicinin seçimlik hakları belirlenmiş olup bu haklar;
a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere
satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme olarak sıralanmıştır.
4. 6502 sayılı Kanun'un zamanaşımı başlığını taşıyan 12 nci maddesi; ''Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha ... bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.'' şeklindedir.
3. Değerlendirme
1. 6502 Sayılı Kanun'un gerekçesinde açıkça vurgulandığı üzere, ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için, ayıbı belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır. Nitekim, tüketicinin seçimlik haklarından birini kullandığı yönünde satıcıya her halükarda bildirimde bulunması gereğinin olması, bunun öncesinde ayrıca bir de ayıbı ihbar etmesi zorunluluğunu anlamsız kılmaktadır.
O halde tüketici; taşınır mallarda iki yıllık, taşınmaz mallarda beş yılllık zamanaşımı süresi içinde ayıbı tespit ettiği sürece seçimlik haklarını da kullanabilecek olup somut uyuşmazlıkta dava dışı ... ... ile davalı arasında imzalanan 12.08.2015 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi ile satışı kararlaştırılan taşınmazın tapusunun davalının da kabulünde olduğu üzere doğrudan davacı ... adına 09.11.2016 tarihinde tescil edildiği, davalının da kabulünde olan teslim tarihi 12.06.2017 ile dava tarihi olan 03.12.2021 arasında henüz 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı anlaşılmakla davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2. Dava konusu somut uyuşmazlıkta sözleşme ekindeki teknik bilgilerin bulunduğu kısımda, "inşaat bilgileri" başlığında açık yüzme havuzu, güneşlenme terasları, kapalı yüzme havuzu, sosyal tesis, çocuk parkı, hamam, sauna, tenis kortu, basketbol sahası, anfı tiyatro, şelale, gölet, kamelya alanlarının yapılacağının yazılı olduğu, fakat bu imalatların dava dışı Belediyeye ait ... üzerine inşa edilmiş olduğu, dosyaya davacı tarafça sunulan dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu siteye ilişkin katalogdaki görsellerde sosyal donatı alanlarının sitenin ayrılmaz parçası gibi resimlenmiş olduğu, sözleşme ekindeki inşaat işlerine ilişkin taahhütler de göz önüne alındığında davacı tüketiciye bu sosyal donatılara sahip bir taşınmazın satışının yapıldığı, ancak taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde ve ayıplı olarak davacıya teslim edilmiş olduğu, 6502 Sayılı Kanun'un yukarıda yer verilen 8/1 ... maddesinde tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmayan, sözleşmeye aykırı olan malın ayıplı mal olarak nitelendirildiği, reklam ve ilanlarında yer ... özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan malların da yine aynı Kanun'un 8/2 nci maddesinde ayıplı mal kavramı içerisinde değerlendiği, bu durumda dava konu sosyal donatı tesislerinin sözleşmede ve tanıtım kataloglarında vadedilmesine rağmen siteye ait ... içerisine inşa edilmemesi hususunun Bölge Adliye Mahkemesi kararının aksine eksik ifa değil, ayıp niteliğinde olduğu anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
3. Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nispi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle ... ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek ... satış bedeline uygulanmaktadır.
Dosyada İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan ve Bölge Adliye Mahkemesince de doğru olduğu kabul edilen bilirkişi raporunda konutta oluşan değer azalmasının tespiti yapılırken yukarıda yer verilen yöntemin yanlış şekilde yorumlandığı anlaşılmış olup, dava konusu taşınmazın rapor tarihi itibariyle ikinci el ayıplı ve ayıpsız bedelinin birbirine bölünmesi sonucu ortaya çıkan oranın, taşınmazın satış tarihindeki ayıplı değerine yansıtılması sonucu ortaya çıkan değer olan 248.000,00 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11.09.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.