"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/110 E., 2022/2698 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/1435 E., 2020/741 K.
Taraflar arasındaki menfi tespit, sözleşmenin feshi ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I.DAVA
Davacı, davalı inşaat firması ile İstanbul 10. Noterliğinin 02.09.2016 tarih ve 11349 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre davalı inşaat firmasınca İstanbul İli, ... İlçesi, Yeşilkent Mah. 2945 ada, 49 parselde A9 Blok 4. Kat ve 44 nolu bağımsız bölümün toplamda 249.281,00 TL bedelle satılmasının kararlaştırıldığını, sözleşmesindeki teslim tarihinin sözleşmenin imza tarihinden itibaren 24 ay olduğunu, bu sürenin 02.09.2018 tarihinde dolduğunu, ancak yaklaşık 6000 konutun bulunduğu projede halen kaba inşaatın bitirilmediğini, sözleşmenin ifasının artık kendisi için anlamsız ve sürenin beklenilmesinin katlanılamaz bir hal aldığını ileri sürerek; davalı bankaya 10.10.2018 tarihinden her ay olmak üzere 10.01.2025 tarihine kadar ödenecek aylık 1.778,81 TL'lik kredi ödemesinin tedbir kararı ile durdurulmasını, kredi sebebi ile davalı bankaya borçlu olmadığının tespitini, davalı şirkete ödediği 71.400,00 TL ile davalı bankaya ödenen 42.691,44 TL'nin ödeme tarihinden dava tarihine kadar avans faizi uygulanarak ulaştığı değerin dava tarihinden avans faiziyle birlikte iadesini istemiş, bilahare talebini 156.369,96 TL'ye çıkarmıştır.
II. CEVAP
1. Davalı banka, bağlı kredi ilişkisi bulunmadığından banka hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, davacının kendisine tanınan seçimlik haklarını bugüne kadar kullanmadığını, iş bu davayı ikame etmeden önce davalı inşaat firmasına ve bankaya bir başvuruda bulunmadığını, davacının diğer davalı ile akdetmiş olduğu sözleşmede belirtilen teslim süresinin henüz dolmadığını, davacının bankaya yapmış olduğu ödemelerin yasal faizi ile iadesine ilişkin talebinin kabul edilmesinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
2. Davalı şirket; taraflar arasında resmi şekilde düzenleme şeklinde satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi akdedildiğini, şirkete yapılan ödemelerin araştırılması gerektiğini, davacının kredi borçlarının bitmediğini ve sözleşmeye konu ödemelerini eksiksiz olarak yerine getirmediğini, şirketin elinde olmayan mücbir sebeplerden dolayı oluşan aksaklıklardan sorumlu tutulmasının kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; satış vaadi sözleşmesi tarihinden itibaren 24 aylık süre içerisinde sözleşmede belirtilen taşınmazın inşa edilerek tesliminin gerçekleşmediği, sözleşmenin geçerli olduğu, davacının bankadan kullanmış olduğu ... faizli konut finansmanı kredisinin bağlı kredi niteliği taşıdığı, 6502 sayılı kanunun 35, 45/1 ve 3 üncü maddeleri ile ön ödemeli konut satım sözleşmesinde belirtilen sürede ifasının yapılmaması nedeni ile davacının sözleşmeden dönerek davalı inşaat firması ile arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında ödemiş olduğu 71.400,00 TL ile davalı bankadan kullanmış olduğu konut finansmanı kredisi kapsamında 42.691,44 TL'yi denkleştirici adalet ilkesi gereği davalı bankanın davacıya kullandırmış olduğu asıl kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere her iki davalıdan birlikte ve müteselsilen talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kabulüne, davacı ile davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasındaki gayrimenkul satım vaadi sözleşmesi ile diğer davalı banka arasındaki kredi sözleşmelerinin ayrı ayrı iptaline, 156.369,96 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davalı bankanın sorumluluğunun kullandırmış olduğu kredi miktarı ile sınırlı olduğunun tespitine, davacının davalı banka ile arasındaki kredi sözleşmesinden dolayı bu davalıya borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı; davanın alacak ve menfi tespit davası vasfında olduğunu, mahkemece bilirkişi tarafından hesaplanılan güncel değerin iadesine karar verilirken ücreti vekalet ve karar harcına hükmedilmiş olmasına rağmen menfi tespit kararı verilirken ücreti vekalet ile karar harcına hükmedilmediğini ileri sürerek kararın düzletilmesini talep etmiştir.
2. Davalı banka; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılmadığını, davanın banka yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davacının ilgili yasal mevzuat ile kendisine tanınan sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanma talebinde bulunmamış olduğuna ilişkin itirazlarının yerel mahkemece dinlenmediğini, davacının diğer davalı inşaat firması ile akdetmiş olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen teslim tarihinin geçmiş olduğuna ilişkin iddiasının yerel mahkemece eksik inceleme sonucu kabul edildiğini, davacının teslim süresi dolmamış olan sözleşmeden kendi iradesi ile dönmesi neticesinde iade alabileceği tutarın yapmış olduğu ödemelerin tamamı olmadığını, gerek yasal mevzuat gerek davacı ile diğer davalı inşaat firması arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümleri uyarınca satıcının kusuru olmaksızın sözleşmeden dönme hakkını kullanan alıcı-davacının cezai şart ödeme yükümlülüğünün mevcut olduğunu, hükmedilen karşı vekelat ücreti, kullandırılan krediye faiz işletilmesi noktasında yapılan hatalar sebebiyle kararın kaldırılması gerektiğini belirterek istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının banka aleyhine olan kısımlarının kaldırılmasına, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın banka yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... GYO A.Ş.; denkleştirici adalet ilkesi açısından dava tarihi esas alınarak yapılan hesaplamanın kabul edilemeyeceğini, ifanın imkansız olduğu tarihin hesaplanması gerektiğini, mahkemece mücbir sebebin dikkate alınmadığını, davacının haklı ve geçerli bir fesih sebebi bulunmadığı halde davanın kabulüne karar verilmesinin yasaya aykırı olduğunu, davacının denkleştirici adalet ilkesi gereğince tespit edilecek bedelin faizi ile birlikte tahsili talebinin sözleşme ve yasa hükümlerine aykırı olduğunu, söz konusu dava ticari dava olmamasına rağmen davacı yanda tacir olmadığından fahiş oranda hükmedilen faizin yasaya aykırı olduğunu, davacı tarafın karar celsesinde ödediği bedellerin güncel değerlerinin iadesi şeklinde talepte bulunarak davasını ıslah ettiğini, mahkemece ıslaha karşı beyanda bulunmak üzere taraflarına süre verilmediğin, bu durumun adi yargılanma hakkının ihlali niteliğinde olduğunu, davacı yanın ıslah dilekçesinde faiz belirtmediğini dikkate almaksızın ıslahtan sonra faize hükmedilmemesi gerekirken faize hükmedilmesinin hatalı olduğunu, arttırılan kısma arttırıldığı tarihten itibaren faiz hükmetmek gerekirken tüm bedele dava tarihinden itibaren faiz hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kullanmış olduğu kredinin bağlı kredi niteliğinde olduğu, davacının sözleşmeyi haklı nedenle feshettiği ve ödediği bedeli denkleştirici adalet ilkesi ile talep etmesinde haklı olduğu, alınan bilirkişi raporunun gerekçeli, denetime elverişli ve denkleştirici adalet ilkesine uygun hesaplama içerdiği, ancak İlk Derece Mahkemesince hükmolunan toplam dava değeri üzerinden bağlı kredilere ilişkin yasal düzenleme de dikkate alınmak suretiyle vekalet ücreti ve harç hesaplanması gerekirken yanılgılı bir değerlendirme ile eksik hesap yapılmasının isabetsiz olduğu gerekçesiyle; davalıların istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine, davacının vekalet ücreti ve harca yönelik istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı banka, istinaf itirazlarını tekrarlayarak kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümün teslim edilmemesi üzerine davalı bankanın davacıya kullandırdığı kredi nedeniyle sorumlu olup olmadığına ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237 nci maddesi (BK'nın 213 üncü) "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklindedir.
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir." şeklindedir.
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3 üncü maddesi "Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir.
5. Aynı Yasanın 89 uncu maddesi "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." şeklindedir.
6. TBK'nın 112 nci maddesi (BK'nın 96 ncı maddesi) "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür." şeklindedir.
7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 30 uncu maddesi "(1) Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir.
(2) Ekonomik birliğin varlığı;
a) Satıcı veya sağlayıcının tüketici için krediyi finanse ettiği;
b) Üçüncü bir tarafça finanse edilmesi durumunda, kredi verenin kredi sözleşmesinin imzalanması veya hazırlanması ile ilgili olarak satıcı veya sağlayıcının hizmetlerinden yararlandığı,
c) Belirli bir mal veya hizmetin verilmesinin kredi sözleşmesinde açıkça belirtildiği, durumlarından en az birinin varlığı hâlinde kabul edilir.
(3) Tüketicinin mal veya hizmet tedarikine ilişkin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.
(4) Bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumludur." şeklindedir.
8.TKHK'nın 35/2 nci maddesi "Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 ... maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır." şeklindedir.
3. Değerlendirme
1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29 uncu (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 22) maddesinden ... bir "ön sözleşme" niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK'nın 237 nci (BK'nın 213) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resmen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK'nın 112 nci (BK'nın 96) maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebileceği kuşkusuzdur.
2. Somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 02.09.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya ... ve davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değerine hükmedilmesini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedelin güncellenmiş değerini "denkleştirici adalet" ilkesi ve taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalı Bankadan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı Bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir.
4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve bağlı krediyi veren Banka tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumlu olurlar.
5. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın ... davacıya davalı banka tarafından kullandırılan kredi niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte bağlı kredi limitiyle sorumlu tutulmasının yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, davalı Bankanın temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
19.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.