"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin ... - ... Emlak olarak faaliyet gösterdiğini, tapuda ... adına kayıtlı olan ... İli, ... İlçesi, ... Mah., 20342 Ada, 21 Parsel'de kayıtlı taşınmazın davalı ... ... Ltd. Şti.ne satışına aracılık edilmesinden kaynaklı olarak taraflar arasında 02.12.2016 tarihli emlak komisyon sözleşmesi tanzim edildiğini, sözleşme bedelinin 440.000,00 TL olarak belirlendiğini, tapudaki alım satım işlemi tamamlandığında komisyon bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, taşınmazın tapu devrinin 23.05.2017 tarihinde yapıldığı halde sözleşme ile kararlaştırılan komisyon bedelinin müvekkiline ödenmemesi üzerine 21.07.2017 tarihinde davalı aleyhine ... 13. İcra Müdürlüğünün 2017/8447 E. sayılı dosyası ile ilamsız icra takibi başlatıldığını, davalının vekili aracılığı ile takip dosyasına yapılan itirazı üzerine takip dosyasının durdurulduğunu belirterek davalı/borçlunun haksız olan itirazının iptaline, takibin devamına, takip miktarı üzerinden %20 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davanın görevsiz Mahkemede açıldığını, şirket adına vekaleten ... tarafından imzalanmış sözleşmeyi müvekkilinin kabul etmediğini, taşınmazın 23.05.2017 tarihinde şirket yetkilisi ... tarafından satın alındığını, söz konusu sözleşmenin davacı ve ... tarafından danışıklı şekilde geçmiş tarihli olarak imzalanmış ve suç teşkil eden bir sözleşme olduğunu, ...'nin söz konusu sözleşmeyi vekaleten imzalamaya yetkisi olmadığını, güveni kötüye kullanması, yetkilerini kötüye kullanması vs. nedenlerle ... 5. Noterliğinin 17.01.2017 tarih ve 01411 yevmiye no.lu azilnamesi ile azledildiğini, konuyla ilgili ... Cumhuriyet Başsavcılığının 2017/70256 Soruşturma no.lu dosyası ile şikayette bulunulduğunu, taraflarca her zaman hazırlanabilen, azilden önceki tarih yazılabilen sözleşmenin hukuken geçersiz olduğunu, sözleşmede faiz oranının belirlenmediğini, bu nedenle talep olunan fahiş faiz oranın ve sözleşmede belirtilen taşınmaz değeri ile davacıya ödeneceği iddia olunan bedelin kabulünün mümkün olmadığını savunarak takibin iptaline, %20'den az olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 09.03.2018 tarihli ve 2017/662 E., 2018/161 K. sayılı ilamıyla; davacının tacir olmadığı, davacının gayrimenkul tellallığı akdine dayanarak davalıya karşı açtığı bu davaya bakma görevinin Asliye Hukuk Mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle davanın dava şartı yokluğu nedeniyle görev yönünden usulden reddine, ... Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğuna karar verilmiştir.
2. Dosyanın gönderildiği İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı arasında taşınmaz alımı için emlak komisyon sözleşmesi yapıldığı, sözleşmenin ... sözleşmesi niteliğinde olduğu ve yazılı şekilde yapıldığı, davalı vekili sözleşmenin geçersiz olduğunu, sözleşmeyi imzalayan ...'nin yetkisiz olduğunu ileri sürmüş ise de davalı şirket yetkilisi... tarafından ...'ye 14.11.2016 tarihinde vekaletname verildiği, sözleşmenin 02.12.2016 tarihinde yapıldığı, azil işleminin 17.01.2017 tarihli olduğu, ...'nin şirketteki hissesini 31.03.2017 tarihinde ...'ye devrettiği, anılan taşınmazın davalı şirket tarafından 23.05.2017 tarihinde satın alındığı, akabinde 31.05.2017 tarihinde ...'nin hissesini ...'ye devrettiği, bu durumda dava konusu emlak sözleşmesinin yapıldığı tarihte sözleşmeyi şirket vekili olarak imzalayan dava dışı ...'nin sözleşme tarihinde yetkili olduğu, yetkili temsilci tarafından yapılan işlemin temsil olunanı bağladığı, adı geçen vekil daha sonra azledilmiş ve şirket yetkilisi değişmiş ise de taşınmazın şirket tarafından satın alınarak adına tescilinin yapıldığı, bu durumda anılan sözleşmeye uygun davranıldığı, aynı yetkilinin şirket hissesini geri aldığı, dinlenen tanıkların birbirini doğrulayan beyanları ile bu durumun sebebinin şirket yetkilisinin yabancı uyruğu nedeniyle resmi işlemde sıkıntı yaşayacak olması olduğu, dolayısıyla neticede davalı şirketin anılan taşınmazı satın aldığı ancak kararlaştırılan emlak komisyon bedelini ödemediği, sözleşme uyarınca satışın yapılması ile bedelin ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu nedenle satış tarihinden itibaren faiz talebinin yerinde olduğu, alacak miktarının belirlenebilir ve likit olduğu, davacı vekilinin icra inkar tazminatı talep edebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne, ... 13. İcra Müdürlüğünün 2017/8447 E. sayılı takip dosyasında davalı tarafından yapılan itirazın iptali ile takibin devamına, takip konusu asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; davanın görevsiz Mahkemede açıldığını, husumetin bulunmadığını, müvekkilinin ... 5. Noterliğinin 26737 yevmiye no.lu vekaletname ile ...'yi taşınmaz alım satım sözleşmesi yapma, borçlandırıcı işlem yapma yetkisi vermediğini, sözleşmenin bu haliyle geçersiz olduğunu, dava dışı ...'nin müvekkilini zarara uğratmak için davacı ile birlikte dava konusu sözleşmeyi düzenlediğini, müvekkil şirketin ve taşınmaz maliki ...'nın davaya konu sözleşmede imzası bulunmadığını, taraflardan birinin imzasının bulunmadığı sözleşmenin yazılı şekil koşulunu taşıdığından söz edilemeyeceğini, Mahkemece vekil ...'nin vekaleti kötüye kullanıp/kullanmadığı, dava konusu sözleşmenin sonradan düzenlenip düzenlenmediğinin araştırılmadığını, icra dosyasında damga vergisi yatırılmadığından ya da süresinde yatırılmadığından takibin geçersiz olduğunu, eğer damga vergisi yatırıldıysa sözleşme tarihinden sonra yatırılmış olması, sözleşmenin sonradan düzenlendiğinin de ispatı olduğunu, fahiş olan faiz, yargılama giderleri ve vekalet ücreti kabulü yönünden de kararın kaldırılması gerektiğini, ayrıca kabul anlamına gelmemek kaydıyla müvekkilinin imzalamadığı, haberinin dahi olmadığı sözleşmeden dolayı alacak miktarının belirlenebilir ve likit olduğundan bahisle icra inkar tazminatına hükmedilmesinin kanuna aykırı olduğunu, müvekkilinin kendisine takip talebi tebliğ edilene kadar sözleşmeden haberdar olmadığını ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı şirketi temsilen ... arasında 02.12.2016 tarihli emlak komisyon sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmenin 2. maddesinde sözleşme konusunun ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... mevkiinde bulunan 20342 Ada, 21 Parselde kayıtlı taşınmazın alım satımına aracılık edilmesi olduğu, sözleşme bedelinin 440.000,00 TL olduğu, alıcı tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığı, özel şartlar bölümünde taşınmaz bedelinin 8.000.000,00 TL olduğu, yasal komisyon bedeli olan %3 240.000,00 TL'nin alıcı tarafından ayrıca satıcının ödemesi gereken 200.000,00 TL'nin de alıcı tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığı, taraflar arasında anlaşma ve görüşmelerin 08.11.2016 tarihinde başladığı, taşınmazın alıcıya teslim edilmesine rağmen tapu satışı için tapuya başvuru yapıldığı, ancak satış için ... ... Komutanlığında satış konusunda yasal engel olup olmadığı sorulması istenildiğinden ... ... Komutanlığına yazılan yazı cevabı sonrasında tapuda alım satım işlemi tamamlandığında komisyon bedelinin ödeneceğinin ve komisyon bedelinin gerçek değerler üzerinden ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu sözleşmeden sonra taşınmazın 23.05.2017 tarihinde satın alındığı, komisyon sözleşmesi düzenlendikten sonra sözleşmeyi imzalayan ...'nin vekaletten 17.01.2017 tarihinde azledildiği, komisyon sözleşmesi imzaladığı sırada davalı şirket tarafından kendisine verilen ... 5. Noterliğinin 14.11.2016 gün ve 26737 sayılı vekaletnamesine göre sözleşmeyi yapmaya yetkisinin olduğu, sözleşmeye konu taşınmazın davacının devre dışı bırakılarak satıldığı ve sözleşmede belirtilen 440.000,00 TL'ye hak kazandığı, sözleşmenin geçmiş tarihli olarak düzenlendiğinin yazılı delille ispatlanamamış olduğu, bu konuda davalı tarafça yapılan suç duyurusu üzerine yapılan soruşturma sonucunda ... Cumhuriyet Başsavcılığınca 03.05.2019 gün ve 2017/70256 Soruşturma No., 2019/26380 K. sayılı kovuşturmaya yer olmadığına dair karar verildiği, alacağın likit olduğu, davacının takip talebinde 440.000,00 TL asıl alacak ve 7.645,75 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 447.645,75 TL talep ettiği, ancak takip öncesi davalının temerrüde düşürüldüğüne ilişkin herhangi bir belge sunulmadığı, davanın asıl alacak yönünden kabulü ile faize ilişkin fazla istem yönünden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olmadığı, ancak bu hususun yeniden yargılamayı gerektirmediği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan kabulüne, ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.11.2020 tarih ve 2018/184 E., 2020/496 K. sayılı kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile ... 13. İcra Müdürlüğünün 2017/8447 E. sayılı takip dosyasında davalı tarafından yapılan itirazın kısmen iptali ile takibin 440.000,00 TL asıl alacak üzerinden devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, takip konusu asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; ... sözleşmesine ilişkin hangi işlemlerin yapıldığının ispat edilemediğini, sözleşmenin sonradan düzenlendiğini, taşınmazın satın alınma tarihinin çok önce olduğunu ve bu nedenle davalı alıcı tarafından, banka havalesi yoluyla ödemeler yapıldığını, ... sözleşmesinin davalı ile sorunlar yaşayan dava dışı ...'nin davacı ile birlikte hareket ederek, geriye yönelik bu sözleşmeyi düzenlediğini, sözleşmenin muvazaalı olduğunu, alıcı tarafından ödenmesi gereken bedelin de fahiş olarak karar verildiğini, gabin niteliğinde olduğunu, müvekkil şirket yetkilisi ...'nin 01.09.2016 tarihinde tatil için ...'da ... isimli otelde konaklandığını, otelin sahibi ... ile tanıştığını, otelin satışı konusunda anlaştıklarını, otelin satım bedeli olan 7.000.000,00 TL'nin sözleşme öncesi 11.10.2016 tarihinde 100.000,00 TL, 20.10.2016 tarihinde 900.000,00 TL, 27.10.2016 tarihinde 1.000.000,00 TL, 07.11.2016 tarihinde 400.000,00 TL, 11.11.2016 tarihinde 1.600.000,00 TL olarak EFT gönderildiğini, kalan tutarın da yazılı belge karşılığı dava dışı ...'ya verildiğini, ödemelerle birlikte 08.11.2016 tarihinde noterde hisse devir sözleşmesi yapıldığını, 12.11.2016 tarihinde tapuya başvurulduğunu, 15.11.2016 tarihinde tapu devir için gün verilmesine rağmen Tarım İl Müdürlüğünden izin alınmadığı için satışın gerçekleşmediğini, 26.12.2016 tarihinde yapılan başvuru neticesinde 27.12.2016 tarihine gün verilmesine rağmen gerekli izinler alınmadığı için satış işleminin gerçekleşmediğini, dava dışı ...'ye verilen vekalet tarihinin ise 14.11.2016 olduğunu, taşınmazın teslimi ve anlaşmanın 08.11.2016 tarihinde olduğunu, emlak komisyon sözleşmesi tarihinin ise 02.12.2016 olduğunu, sözleşmenin sonradan danışıklı olarak düzenlendiğini, tanık anlatımlarına itibar edilmemesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ... sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 520-525 maddeleri.
2. TBK'nın "Temsilin hükmü" başlıklı 40 ncı maddesinin birinci fıkrası.
3. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun "Tacir olmanın hükümleri" üst başlıklı 18 inci maddesinin ikinci fıkrası.
3. Değerlendirme
1. Tellallık (...) sözleşmesi TBK'nın 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. TBK'nın 520 inci maddesinin birinci fıkrasında ... sözleşmesi "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "..., simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. ... sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) ... ilişkisinin tarafları ... ile ... sahibidir ve ..., ... sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (...), ... sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) ... faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak ... sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) ... ilişkisi, ... ile ... sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. ... ile ... sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. ... sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK'nın 520 inci maddesinin üçüncü fıkrası taşınmazlar konusundaki ... sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "Taşınmazlar konusundaki ... sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". ... faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.11.2022 tarihli ve 2022/6923 E., 2022/8967 K. sayılı ilamı).
2. Dava dosyasının incelenmesinde; davalı şirketin yetkilisi ... tarafından dava dışı ...'ye 14.11.2016 tarihli düzenleme şeklinde vekaletname verdiği, söz konusu vekaletnamede "İşyeri idaresi: Faaliyet konumla ilgili olarak tüm ... ve işlemlerimi yürütmeye, şirket adına hareketle dilediği kişi veya kişilerle, şirketlerle dilediği bedel ve şartlarla, süre ile faaliyet konumla alakalı sözleşmeler, her türlü hizmet sözleşmeleri, ... sözleşmeleri, sorumlu müdür sözleşmeleri ... imzalamaya yetkili olmak üzere" dava dışı ...'ye yetki verildiği, 07.03.2019 tarihli ... Ticaret Sicil Müdürlüğü yazı cevabında davalı şirketin faaliyet konuları arasında otel, motel, pansiyon, tatil köyü vb. faaliyetler için gerekli tesisleri ve işletmeleri kiralayabileceğinin, devralabileceğinin, satın alabileceğinin yer aldığı, dava dışı ...'nin 17.01.2017 tarihinde azledildiği, emlak komisyon sözleşmesinin akdedildiği 02.12.016 tarihinde ...'nin emlak sözleşmesi imzalamaya yetkili olduğu, emlak komisyon sözleşmesinin yazılı şekil şartına uygun olarak yapıldığı, taşınmazın şirket adına tapuda devrinin 23.05.2017 tarihinde gerçekleştiği, sözleşmenin 4.2. maddesinde 440.000,00 TL komisyon bedeli belirlendiği, sözleşmenin 4.3. maddesinde taşınmazın 08.11.2016 tarihinde alıcıya teslim edildiğinin, ancak tapu satışı sırasında ... ... Komutanlığından satış konusunda yasal engel olup olmadığının sorulduğunun ve yazı cevabı sonrasında tapuda alım satım işlemleri tamamlandıktan sonra komisyon bedelinin ödeneceğinin belirtildiği, davalının basiretli tacir olarak söz konusu bedelden sorumlu olduğu, yargılamada ve istinaf aşamasında ileri sürülmeyen hususların temyizde ileri sürülemeyeceği anlaşılmakla davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.12.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.