"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2217 E., 2022/1708 K
KARAR : Kısmen kabul kısmen ret
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalı ...'in vekili dava dışı ... tarafından ... 4. Noterliğinin 13.06.2006 gün ve ...yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ... ili, ... ilçesi, Kargıcak köyü, Karagedik mevkii, 1440 parsel sayılı, 2428,91 m2 yüz ölçümündeki, 1/50 arsa paylı, 11. Blok zemin +1 kattaki dubleks meskenin satışı vaadinde bulunulduğunu, bedelinin ödendiğini, taşınmazın tesliminden yaklaşık 1,5 yıl sonra 24/12/2007 tarihinde davalının anılan taşınmazı 3. bir şahsa sattığını belirterek, usulüne uygun olarak düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının kalmaması nedeniyle oluşan güncel zararının tazmine ilişkin fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla taşınmazın güncel değerinin tespiti ile şimdilik 1.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 27.09.2018 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 203.534,00 TL’ye, aynı gün verdiği ikinci ıslah dilekçesi ile de 235.000,00TL’ye çıkartmıştır.
II. CEVAP
Davalı; davacı yanca taşınmaz satış vaadine dayalı tazminat istemine ilişkin açılan davanın zamanaşımına uğradığını, davaya konu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi senetle yapıldığını ve bütün işlemlerin hukuka uygun olduğunu, anılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı gün taşınmazın davacı yana teslim edilmiş olduğunu, satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte buna bağlı borcun kendisi tarafından ifa edilmiş olduğunu, sorumluluğunu gerektirir herhangi bir kusurunun bulunmadığını ileri sürerek, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 10.07.2019 tarih ve 2016/1032 E., 2019/463 K. sayılı kararıyla; davalının 24.12.2007 tarihinde 21.925 yevmiye numarası ile anılan taşınmazı 3. şahsa sattığı anlaşılmakla, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihte taşınmazın maliki olması gerekmediği, bu durumda vaat alacaklısı davacının tazminat talep etmekte haklı olduğu gerekçesiyle, yapılan keşif ve neticesinde alınan denetime elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulüne, 235.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 24.06.2020 tarihli ve 2020/138 E., 2020/765 K. sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın zilyetliğinin satış vaadi sözleşmesi ile birlikte davacıya devredildiği, davaya cevap dilekçesinde de taşınmazın sözleşmenin yapıldığı gün davacıya teslim edildiğinin belirtildiği, zilyetliğin davacının elinde bulunduğu süre içinde, akdin ifasının imkansız hale geldiği tarihe kadar zamanaşımı süresi işlemeyeceği, akdin ifasının imkansız hale geldiği tarih, taşınmazın dava dışı üçüncü kişiye satıldığı tarih olan 24.12.2007 olup, eldeki davanın da 23.12.2016 tarihinde açıldığı gözetildiğinde, davalı tarafın zamanaşımına ilişkin istinaf itirazlarının yerinde olmadığı, davacı ile davalının vekili ... arasında düzenlenen 13.06.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olduğundan, davacı sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği tarihteki bedeli isteme hak ve yetkisine sahip olduğu, dava konusu olayda akdin ifasının imkansız hale geldiği tarih, taşınmazın dava dışı üçüncü kişiye satıldığı tarih olan 24.12.2007 olduğu, bilirkişi heyeti tarafından dava konusu taşınmazın 24.12.2007 tarihi itibariyle değerinin 106.314,00 TL olduğu tespit edildiği, ikinci ıslaha değer verilmeden hüküm kurulması gerekirken, mahkemece ikinci ıslah dilekçesi doğrultusunda 235.000,00 TL'nin hüküm altına alınmasının da usul ve yasaya uygun olmadığı gerekçesiyle, kararının düzeltilerek, esas hakkında yeniden karar verilmesine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nın 353/1.b-2 maddesi uyarınca kararın düzeltilerek davanın kabulü ile 106.314,00 TL'nin 1.000,00 TL'sinin dava tarihi olan 23.12.2016 tarihinden itibaren, bakiye 105.314,00 TL'sinin ise ıslah tarihi olan 27.09.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 06.10.2021 tarihli ve 2020/9493 E., 2021/9659 K. sayılı kararıyla, somut olayda, her iki tarafın da kabulünde olduğu üzere dava konusu taşınmazın zilyetliğinin satış vaadi sözleşmesi ile birlikte davacıya devredildiği, ancak mahkemece, akdin ifasının imkansız hale geldiği tarih yani taşınmazın dava dışı üçüncü kişiye satıldığı tarih olan 24.12.2007 tarihi itibariyle davacının dava konusu taşınmaz üzerinde zilyetliğinin devam edip etmediği, etmiyorsa ne zaman sonlandırıldığı yönünde bir araştırma yapılmadığı, bu nedenle mahkemece davacının dava konusu taşınmaza zilyetlik durumu araştırılarak, ıslah edilen alacak tutarının ıslah tarihi itibariyle zamanaşımına uğrayıp uğramadığı tespit edilip, sonucuna göre hüküm tesis edilmesi gerekçesiyle, mahkeme kararının davalı yararına bozulmasına karar verilmiş, bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararla; davalı tarafından verilen vekaletname uyarınca vekili tarafından davalının malik olduğu dava konusu taşınmazın ... 4. Noterliğinin 13.06.2006 tarihli gayrimenkul satış vadi sözleşmesiyle davacıya satışının vadedildiği, satış bedelinin nakden ve tamamen alınarak gayrimenkulün zilyetliğinin davacıya devredildiğinin sözleşmede belirtildiği, satış bedelinin ödenmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, davacıya satışı vadedilen taşınmazın zilyetliğinin devredilmesine rağmen tanık olarak dinlenilen ...'a 24.12.2007 tarihinde satıldığı, ... tarafından da 26.08.2008 tarihinde 3. kişiye satışının yapılması sebebiyle satış vadi sözleşmesinin ifa olanağının kalmadığı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bozma ilamında da belirtildiği üzere gayrimenkul satış vadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zaman aşımı süresi öngörülmediğinden TBK'nın 146 ncı Maddesi uyarınca 10 yıllık zaman aşımı süresinin uygulanması gerektiği, zilyetlik devam ettiği sürece zaman aşımı süresinin işlemeyeceği, sözleşmeye konu taşınmazın zilyetliğinin davacı tarafa devredildiği, taşınmazın sözleşme tarihinden 2019 yılı sonuna kadar davacının kullanımında olup, zilyetliğinin devam ettiğinin dinlenen tanık beyanlarıyla anlaşıldığı, ıslah edilen alacak tutarı yönünden ıslah tarihi itibariyle zaman aşımı süresinin sona ermediği, bu sebeple davacının taşınmazın dava dışı 3. kişiye satıldığı tarih olan 24.12.2007 tarihi itibariyle akdin ifasının imkansız hale gelmesinden dolayı bu tarihteki rayiç bedelini talep edebileceği, ilk derece mahkemesince keşif tarihi itibariyle belirlenen değere hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu sonucuna varılmakla; davacının 27.09.2018 tarihli ilk ıslah dilekçesi dikkate alınarak davacının davasının kısmen kabulüyle taşınmazın akdin ifasının imkansız hale geldiği tarihteki değeri olan 106.314,00 TL'nin 1.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren bakiye 105.314,00 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davalı, yerel Mahkemece yapılan keşifte gayrimenkulde kimin oturduğunun tespit edilemediği, gayrimenkulün zilyetliği devredilmiş ise 10 yıllık sürenin başlamayacağı, zaman aşımına yönelik iddiaların gerekçesiz sebeplerle reddedildiği, dava konusu gayrimenkulde davacı ikamet ediyor ise 10 yılı aşkın süredir tapunun tarafına devredilmesi için her hangi bir talep veya girişimde bulunmadığı, gayrimenkulü tapuda devralan dava dışı 3. şahsın aldığı gayrimenkulü görmediği, veya içinde kendisi oturmuyor ise içinde oturanlardan kira veya ecri misil talep etmediği, davada tanık olarak dinlenen bu işlemleri yapan ... bu işlemleri hatırlamadığını beyan ettiği, davacının 10 yılı aşkın süredir tescil talebinde bulunmadığı, mahkemece gayrimenkulün içerisinde kimin oturduğunun tespiti yapılmadığı, sözleşme ile zilyetliğin devredilip devredilmediğinin araştırılmadığı hususunun usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2.Davacı, akdin ifasının imkansız hale geldiği tarihin, taşınmazın tapuda 3. kişiye devir tarihi olan 24.12.2007 tarih olmadığını, davanın belirsiz alacak davası olarak açıldığını, bozmadan sonra ... Bölge Adliye Mahkemesinin zilyetliğin tespitine ilişkin tanık dinlendiği gibi taşınmazın güncel değerini belirlemek için anılan taşınmazda yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırması gerektiğini, keşif 20.12.2017 tarihinde yapıldığından keşif tarihinden sonra 5 yıl geçtiğinden taşınmazın karar tarihine en yakın güncel değeri belirlenmediğini, davalının iyi niyetinden ve durumdan haberdar olmadığından bahsedilemeyeceğini, ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin taşınmazın değeri açısından dava tarihini esas almasının hakkaniyete aykırı olduğunu, buna ilişkin davalının istinaf sebebinin olmadığını,...... Komutanlığı'ndan askeri izin yazısı gelmesi gerektiği, izin yazısının gelmesinin 2 yılı bulduğu, o dönem yabancılara taşınmaz satışlarının durdurulmuş olduğu durumlarının gözetilmediğini, taleple bağlılık ilkesinin gözetilmediğini, davalı vekilinin duruşmalarda hiçbir zaman hazır bulunmadığından, hükmedilen vekalet ücreti ve yargılama giderinin de hakkaniyete aykırı olduğunu aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
a.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 nci maddesi şöyledir:
"(1) Yargıtay, onama kararında, onadığı kararın hukuk kurallarına uygunluk gerekçesini göstermek zorundadır.
(2) (Değişik: 31/3/2011-6217/29 md.) Temyiz olunan kararın, esas yönünden kanuna uygun olup da kanunun olaya uygulanmasında hata edilmiş olmasından dolayı bozulması gerektiği ve kanuna uymayan husus hakkında yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde Yargıtay, kararı düzelterek onayabilir. Esas yönünden kanuna uygun olmayan kararlar ile hâkimin takdir yetkisi kapsamında karara bağladığı edalar hakkında bu fıkra hükmü uygulanmaz.
(3) Tarafların kimliklerine ait yanlışlıklarla, yazı, hesap veya diğer açık ifade yanlışlıkları hakkında da bu hüküm uygulanır.
(4) Karar, usule ve kanuna uygun olup da gösterilen gerekçe doğru bulunmazsa, gerekçe değiştirilerek ve düzeltilerek onanır."
b.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371 nci maddesi şöyledir:
"(1) Yargıtay, aşağıda belirtilen sebeplerden dolayı gerekçe göstererek temyiz olunan kararı kısmen veya tamamen bozar:
a) Hukukun veya taraflar arasındaki sözleşmenin yanlış uygulanmış olması.
b) Dava şartlarına aykırılık bulunması.
c) Taraflardan birinin davasını ispat için dayandığı delillerin kanuni bir sebep olmaksızın kabul edilmemesi.
ç) Karara etki eden yargılama hatası veya eksiklikleri bulunması."
c. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 176 nci maddesinin 2 nci fıkrası şöyledir:
" Aynı davada, taraflar ancak bir kez ıslah yoluna başvurabilir."
d.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi şöyledir:
“ Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.
e. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi (kapatılan), 30.09.2019 tarihli ve 2016/19364 Esas 2019/9152 Karar sayılı kararı şöyledir:
"...Davacı ile davalılar arasında geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunmakta olup, ifa imkansızlığı nedeniyle taşınmazları devir ve temlik yükümünü yerine getiremeyen vaad borçlularının, ifa edemediği bu edim yerine karşı tarafa yani vaad alacaklısına tazminat ödeme yükümlülüğü söz konusu olacaktır. Davacı, bu durumda şahsi hakkının ifasının imkansız hale getirildiği tarihteki taşınmazın rayiç değerini davalılardan isteyebilir. (Dava konusu 754 ve 755 parsel sayılı taşınmazlardaki hisselerin dava dışı 3. şahıslara satıldığı tarih, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde ifanın imkansızlaştığı tarihtir.) Nitekim konuya ilişkin sapma göstermeyen yargısal uygulamalar da bu doğrultudadır. O halde, davacı geçerli bir şekilde satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı taşınmazın, edimini yerine getiremeyen davalılardan, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki değerini talep etmeye hakkı bulunmaktadır. Durum böyle olunca mahkemece, ifasının imkansız hale geldiği tarihteki taşınmazın rayiç değeri belirlenip, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde dava tarihindeki değeri esas alınarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir..."
3. Değerlendirme
Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, özellikle zilyedliğinde devam ettiğinin anlaşılmasına ve ifanın imkansız olduğu tarih itibariyle taşınmazın rayiç değerinin belirlenip bu bedele hükmedilmesine göre taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve Yargıtaya uygun kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
22.03.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.