"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1889 E., 2022/1973 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 1. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2021/252 E., 2022/124 K.
Taraflar arasındaki devre mülk sözleşmesinin iptali, borçlu olmadığının tespiti ve bedel iadesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davalı ... vekilinin duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ile davalı şirketler arasında 102.900,00 TL tutarında sözleşmeler imzalandığını, müvekkilinin bu sözleşmelere istinaden 71.120,00 TL davalı şirketlere ödeme yaptığını, sözleşmenin 2 nci maddesinde "İş bu sözleşmenin konusu ...'ne ait YALOVA ili, TERMAL İlçesi, Killi ORMAN mevkii G22D14C2D Pafta, 424 Ada, 23, 25 ve 27 parsellerinin 7/3650 hissenin satışı, satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar." hükmü nedeniyle Kuşadası Otel İşletmeleri'nin davayla organik bağı bulunduğunu, davaya konu sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulmamış olmasından dolayı iptalinin gerektiğini belirterek müvekkili ile davalı şirket arasındaki 7712400994, 7712400994A, 7712400994AA, TS01-2208, TS01-2208A, TS01-2208AA, TS01-2208AAA, TS01-2208AAAA, TS01-2208B numaralı sözleşmelerin iptaline, sözleşmelere konu senetlerin iptaline, müvekkilinin söz konusu senetlere ilişkin borçlu olmadığının tespitine, müvekkili tarafından davalı şirkete yapılmış olan 71.120,00 TL miktarında ödemesinin avans faizi ile birlikte iadesine karar verilmesini talep etmiştir; davacı vekili 24.12.2021 tarihli dilekçesiyle, müvekkilinin davalı şirkete yapmış olduğu ödemeler toplamının 62.140,00 TL olduğunu ve iadesini talep ettikleri bedelin 62.140,00 TL olduğunu belirtmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... Sağlık Ter. Tur. İnş. Paz. ve San. Tic. Ltd. Şti. Vekili ve Termal de Termal Otel İşl.Tur. İnş. Paz. A.Ş. vekili; davanın görevli Mahkemede açılmadığını, davacının tatilini ister ise apartında ister ise RCI sisteminde kayıtlı otellerde kullanabileceğini, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, davacının ödemeleri tamamlayıp başvurusu halinde devrin sağlanacağını, davacının konaklama ile ilgili talebinin olmadığını, davacı ile imzalanan sözleşmenin hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, müvekkilinin taahhüdünün tapu devri yapmak ve sözleşmede belirtilen niteliklerde bir tatil hizmeti sunmak olduğunu, bu nedenle anahtar teslimi gibi bir durumun söz konusu olmadığını savunarak öncelikle usul yönünden görevsizlik itirazlarının kabulünü, esas yönünden hukuka aykırı ve haksız davanın reddini istemişlerdir.
2. Davalı Kuşadası Otel İşletmeleri Tur. İnş. Tic. A.Ş. vekili; davacı ile aralarındaki ihtilafın genel mahkemelerin konusu olduğunu, görevsizlik kararı verilmesini talep ettiklerini, sözleşmede müvekkil şirketin kaşesinin olmadığını, müvekkili şirkete husumet yönetilmesinin hukuka uygun olmadığını savunarak davanın müvekkil şirket yönünden tefrik edilip görevsizlik kararı verilmesini ve dosyanın görevli Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesini, Mahkeme aksi kanatte ise davanın müvekkili şirket yönünden pasif husumet yokluğundan reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalılardan Termal de Termal Otel İşletmeleri Turizm İnşaat Pazarlama A.Ş ve ... Sağlık Ter. Tur. İnş. Paz. ve San. Tic. Ltd. Şti. (eski ünvan Doğatur Sağlık Termal Turizm İnşaat Sanayi Ticaret Limited Şirketi) arasında düzenlenen sözleşmelerin geçersiz olduğu, davacı tarafından davalı şirketlere toplamda 62.810,00 TL ödendiği, yargılama harç ve giderlerinin sözleşmenin toplam bedeli olan 107.815,00 TL üzerinden hesaplandığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında düzenlenen 7712400994 numaralı 23.715,00 TL bedelli, 21.03.2019 tarihli sözleşmenin, protokol no 1 numaralı 7.600,00 TL bedelli 21.06.2019 tarihli protokolün, protokol no 3 numaralı 5.850,00 TL bedelli, 17.12.2019 tarihli protokolün, TS01-2208 numaralı 21.750,00 TL bedelli, 15.04.2017 tarihli sözleşmenin, TS01-2208A numaralı 14.100,00 TL bedelli, 17.05.2017 tarihli sözleşmenin, TS01-2208AA numaralı 5.000,00 TL bedelli, 08.07.2017 tarihli sözleşmenin, TS01-2208AAA numaralı 10.150,00 TL bedelli, 18.03.2018 tarihli sözleşmenin, TS01-2208AAAA numaralı 15.150,00 TL bedelli, 21.10.2018 tarihli sözleşmenin, TS01-2208B numaralı 4.500,00 TL bedelli 31.10.2018 tarihli sözleşmenin ve bu sözleşmeler kapsamında düzenlenen senetlerin davacı bakımından iptaline, 62.810,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı ... vekili; mahkemenin görevli ve yetkili olmadığını, husumet yokluğu nedeniyle davanın reddinin gerektiğini, sözleşmede davalının imza ve kaşesinin bulunmadığını, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince davalının sorumluluğunun bulunmadığını, müvekkili şirketin tüzel kişiliğinin farklı olduğunu, şirketler arasında organik bağ bulunmadığını ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin taşınmazın müşterek mülkiyet payı devrini içeren devre mülk sözleşmesi olduğu, bu sözleşmenin kullanma süresi ile ayni hak sağlamasının davacıyı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da tanımlanan tüketici tanımı dışına çıkarmadığı, ayrıca tatil amaçlı taşınmaz mal satışları da bu Yasa kapsamında olduğu, devre mülk sözleşmesinin de tatil amaçlı taşınmaz mallardan olduğu, sözleşmenin varlığı, geçerliliği ve diğer koşullarının Tüketici Mahkemesinde tartışılarak değerlendirilmesi gerektiği, görev ve tapu devrinin söz konusu olmadığı sözleşmelerle ilgili uyuşmazlıkların çözümünde tüketicinin ikametgahı Mahkemelerinin yetkili olduğu, davalılardan Kuşadası Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş.nin sözleşmeye göre malik olması ve dava konusu devre mülkün bulunduğu taşınmazın sahibi olması nedeniyle davalılar arasında organik bağ bulunduğunun kabulünün gerektiği, davalılar arasında organik bağ bulunduğu ve sözleşmede malik olarak görülen şirkete de husumet düştüğü, davacı vekilinin dava dilekçesinde 71.120,00 TL'nin tahsilini talep ettiği, yargılama sırasında dosyaya sunduğu 24.12.2021 tarihli dilekçesinde ise davalı şirkete yapmış olduğu ödemelerin toplamının 62.140,00 TL olduğunu ve iadesini talep ettikleri bedelin 62.140,00 TL olduğunu belirttiği, davacının 62.140,00 TL alacak talebinde bulunmasına rağmen hükümde talep edilen tutar aşılarak 62.810,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesinin taleple bağlılık kuralına aykırı olduğu gerekçesiyle davalı Kuşadası vekilinin istinaf talebinin kabulü ile Bursa 1. Tüketici Mahkemesinin 02.03.2022 tarih 2021/252 E., 2022/124 K. sayılı kararının düzelterek yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında düzenlenen 7712400994 numaralı, TS-01-2208 numaralı, TS-01-2208A numaralı, TS-01-2208AA numaralı, TS-01-2208AAA numaralı, TS-01-2208AAAA numaralı ve TS-01-2208B numaralı hisseli gayrimenkul satış sözleşmeleri ile 21.06.2019 ve 17.12.2019 tarihli protokollerin iptaline, 62.140,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, adi yazılı şekilde yapılan devre mülk sözleşmesinin iptali, borçlu olmadığının tespiti ve bedel iadesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 637 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) "Devre Mülk Hakkı" başlıklı 57 nci maddesi.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'un "Hukuki İşlem" başlıklı 706 ncı maddesi.
3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Şekil" başlıklı 237 nci maddesi.
4. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi.
5. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler" başlıklı 89 uncu maddesi.
6. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 20.12.2018 tarihli ve 2018/5980 E., 2018/12509 K. sayılı ilamı.
3.Değerlendirme
1. Devre mülk hakkı; 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Kanun'un 58 inci maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59).
2. Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08.01.2019 tarihli tutanaklarına göre de (www.tbmm.gov.tr /develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır.
3. Devre mülk hakkı 634 sayılı Kanun'un 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'un 706 ncı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci, Tapu Kanunu'nun 26 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir.
4. Dava dosyasının incelenmesinde; taraflar arasında 7712400994 no.lu 21.03.2017 tarihli sözleşmenin imzalandığı, söz konusu sözleşmenin 21.06.2017 tarihli no:1 Protokol ile daire bilgilerinin değiştirildiği, daha sonra yine 17.12.2017 tarihli no:3 Protokol ile daire bilgilerinin değiştirildiği, ayrıca taraflar arasında TS01-2208 no.lu 15.04.2017 tarihli sözleşmenin imzalandığı, söz konusu sözleşmenin 17.05.2017 tarihli protokol ile 17.05.2017 tarihli TS01-2208A no.lu sözleşme üzerinden devam edeceğinin kararlaştırıldığı, TS01-2208A no.lu sözleşmenin 08.07.2017 tarihli protokol ile 08.07.2017 tarihli TS01-2208AA no.lu sözleşme üzerinden devam edeceğinin kararlaştırıldığı, TS01-2208AA no.lu sözleşmenin 18.03.2018 tarihli protokol ile 18.03.2018 tarihli TS01-2208AAA no.lu sözleşme üzerinden devam edeceğinin kararlaştırıldığı, TS01-2208AAA no.lu sözleşmenin 21.10.2018 tarihli protokol ile 21.10.2018 tarihli TS01-2208AAAA no.lu sözleşme üzerinden devam edeceğinin kararlaştırıldığı, TS01-2208AAAA no.lu sözleşmenin 31.10.2018 tarihli protokol ile 31.10.2018 tarihli TS01-2208B no.lu sözleşme üzerinden devam edeceğinin kararlaştırıldığı, taraflar arasında iki adet asıl sözleşme imzalandığı, diğer sözleşmelerin talil sözleşmesi niteliğinde olduğu, davacının 6502 sayılı Kanun kapsamında tüketici sıfatına haiz olduğu, görevli mahkemenin Tüketici Mahkemesi olduğu, Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 2018/5980 E., 2018/12509 K. sayılı kararında "...Sözleşmede malik-sağlayıcı olarak adı geçen davalı Kuşadası Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş.’nin diğer davalı ile arasında organik bağ bulunduğu kabul edilerek her iki davalının da ödenen bedellerden müşterek ve müteselsilen sorumlu tutulmasına karar verilmesi..." şeklinde davalılardan Kuşadası Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş.nin sözleşmeye göre malik olması ve dava konusu devre mülkün bulunduğu taşınmazın sahibi olması nedeniyle davalılar arasında organik bağ bulunduğunun kabulünün gerektiği açıklandığı, davalılar arasında organik bağ bulunduğu ve sözleşmede malik olarak görülen şirkete de husumet düştüğü, dosyanın yalnızca davalı Kuşadası Otel İşletmeleri Tur. İnş. Tic. A.Ş. vekilince temyiz edildiği, temyiz edenin sıfatına göre temyiz incelemesi yapılacağı anlaşılmakla davalı Kuşadası Otel İşletmeleri Tur. İnş. Tic. A.Ş. vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı Kuşadası Otel İşletmeleri Tur. İnş. Tic. A.Ş. vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
08.01.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.