"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
Taraflar arasında birleştirilerek görülen itirazın iptali davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davaların reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Asıl davada davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 01.09.2014 başlangıç tarihli, 3 yıl süreli kira sözleşmesinin 7.a maddesi ile sözleşme süresinin 01.09.2014 - 01.09.2017 olarak tespit edildiğini, 7.d maddesinde ise sözleşmenin bitiş süresinden 6 ay önce sözleşmenin feshiyle ilgili herhangi bir yazılı bildirimde bulunulmaması halinde sözleşmenin 1 yıl (01.09.2018 tarihine kadar) uzamış sayılacağının kararlaştırıldığını, davalının bu bildirim süresine uymaksızın 02.08.2017 tarihli noter ihtarı ile sadece 1 ay önceden ve gerçeğe aykırı iddialarla fesih bildiriminde bulunduğunu, 04.08.2017 tarihli cevabi ihtarname ile fesih ihbar süresine uyulmadığından şözleşmenin 01.09.2018 tarihine kadar devam edeceğinin bildirildiğini, buna rağmen 24.08.2017 tarihli noter ihtarnamesi ile taşınmazın anahtarının ... 19. Noterliğine teslim edildiğinin bildirildiğini, davalı kiracının 2017 yılı Eylül ayı kira ve aidat bedelinden sorumlu olduğunu, tacir olan davalı kiracının sözleşmenin 7.d maddesi uyarınca 01.09.2018 tarihine kadar kira ve aidat bedelleri ile 5.a maddesinde belirtilen giderlerden sorumluluğunun devam ettiğini, alacağın tahsili için başlatılan icra takibine davalı tarafça haksız itiraz edildiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davacı lehine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
2. Birleşen davada davacı vekili; asıl davadaki iddialarını tekrarlayarak 2017 yılı Ekim ve Kasım ayı kira bedelleri ile aidat bedellerinin tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptalini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; kira sözleşmesinde taşınmazın ... yeri olarak kullanılacağının açıkça yazıldığını, taşınmazın kiralanmasından sonra belediyece tanzim edilen 27.05.2016 tarihli muayene raporunda "...Zemin katın diğer kısmı farklı işyeri olup yangına dayanıklı olmayan malzeme ile birbirinden ayrılmıştır..." tespitine yer verildikten sonra yangından korunmak için alınması gereken önlemler ve sonuçlar kısmında "Yangından korunma yönetmeliğine göre; zemin kattaki farklı işyeri ile arasına duvar örülerek ayrılması, itfaiye su verme ağzı takılması gerektiği..."nin belirtildiğini, eksikliklerin 30 gün içerisinde giderilmesinin, aksi halinde mevzuat uyarınca işlem yapılacağının tebliğ edildiğini, bu tespitler ile kiralanan taşınmazın yangına dayanaklı olmayan malzeme ile ayırdığının öğrenildiğini, 30 günlük sürenin 08.06.2016 tarihinde davacı tarafa mail yoluyla davacıya bildirildiğini ve aykırılığın giderilmesinin talep edildiğini, davacının kiralanan taşınmazı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmediği gibi sözleşme süresince de aykırılığı gidermeyi reddettiğini, yapılması gereken işleri masrafları ile birlikte davalı şirkete yüklemeye çalıştığını, aykırılık giderilmediğinden şirketin ruhsat alamadığını, 24.06.2016 tarihli noter ihtarnamesi ile kira sözleşmesinin 09.07.2016 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere fesih edildiğinin davacı tarafa ihtar edildiğini savunarak, asıl ve birleşen davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan taşınmazın ayıplı olarak davalı tarafa kiralandığı, kurumlarca bildirilen yasal süre içerisinde davacı tarafın taşınmazdaki ayıplı alanın düzeltilmesi ile ilgili herhangi bir çalışmasının bulunmadığı, buna dayalı olarak davalı tarafın kiralananı işletmek için gerekli ruhsatı alamadığı, taşınmazın haklı fesih sebebi ile tahliye edildiği, davacı tarafın haksız olduğu gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; 04.06.2016 tarihli ihtarnamede sözleşmenin 09.07.2016 tarihinde feshedileceği bildirilmesine rağmen davalının taşınmazı 2017 yılı Ağustos ayı sonuna kadar kiracı sıfatıyla kullandığını, bu ihtarname ile kira akdini feshettiği iddiasına dayanamayacağını, ihtarnamede bildirilen fesih gerekçelerinin haksız olduğunu, sözleşmenin başlangıç tarihinden neredeyse 2 yıl sonra kullanıma uygun olmadığı iddiasının dinlenemeyeceğini, kusur olarak ileri sürülen hususun kira sözleşmesinin kurulduğu andan itibaren var olan fiziki bir durum olduğunu, yapının halinin "gizli" nitelik arz etmediğini, bu fiziki durumun davalının ondan beklenen faydayı elde etmesine mani olmadığını, davalıya ihtarname ile eski hale getirme şartı ile kiralananda yapılacak değişikliği kendi nam ve hesabına yapmasına muvafakat edildiğinin bildirildiğini, davalının muvafakate rağmen sözde ayıbı giderme gereği duymaksızın 1 yıl daha taşınmazı fiilen kullandığını, kiralananı 24.08.2017 tarihine kadar kullanmaya devam ettiğinden fesih iradesinin geçersiz hale geldiğini, tarafların tacir olduğunu, sözleşme serbestisi ile hareket ettikleri dikkate alındığında davalı kiracının kira akdinin 7.d maddesi uyarınca 01.09.2018 tarihine kadar kira ve aidat bedelleri ile 5.a maddesinde belirtilen giderlerden sorumluluğunun devam ettiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiracı, 24.06.2016 tarihli noter ihtarnamesi ile kiralananda meydana gelen hukuki ayıbın ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde giderilmediği takdirde kira sözleşmesini 09.07.2016 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere feshedeceğini ihtar etmiş ise de; sözleşmenin feshine dayanak yapılan 27.05.2016 tarihli raporda eksiklik olarak belirtilen "Yangında Korunma Yönetmeliği'ne göre; zemin kattaki farklı işyeri ile arasına duvar örülerek ayrılması ve itfaiye su verme ağzı takılması gerektiği" şeklindeki tespitin sonradan ortaya çıkmadığı, tacir olan davalının basiretli bir tacir gibi davranıp gerekli araştırma ve incelemeleri yaparak sözleşme imzalaması gerektiği, kira sözleşmesinin başlangıcında var olan bu durumu, sözleşmeyi imzaladıktan 1 yıl 9 ay 23 gün sonra sözleşmenin feshi nedeni olarak ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğu, kira sözleşmesinin 7.d maddesinde "Sözleşmenin bitiş süresinden 6 ay önce, ... ... sözleşmenin feshiyle ilgili herhangi bir bildirimde bulunmaza, sözleşmenin süresi otomotik olarak 1 yıl daha uzar. Sözleşmenin 1 yıl uzaması durumunda, ... ... sözleşmeyi o sene içinde feshetmesi durumunda 01.09.2018 tarihine kadar kira ödemekle yükümlüdür." hükmünün tarafların serbest iradesi ile konulmuş geçerli bir şart olup tacir olan tarafları bağladığı, davalının 04.08.2017 tarihli ihtarnamesi 6 ay önce gönderilmediğinden sözleşmenin 01.09.2017 tarihinden itibaren bir yıllık süre için yenilendiği ve davalı kiracının takip konusu 2017 yılı Eylül, Ekim ve Kasım ayları kira bedellerinden sorumlu olduğu, alınan bilirkişi raporu uyarınca asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerektiğinden bahisle; davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden asıl davanın kısmen kabulü ile itirazın 20.625,00 Euro 2017 yılı Eylül ayı kira alacağı, 28.25 Euro kira alacağı işlemiş faizi ile 15.408,36 TL KDV alacağı ve 70,94 TL KDV alacağı işlemiş faizi yönünden iptali ile takibin bu miktarlar üzerinden devamına; birleşen davanın kısmen kabulü ile itirazın 20.625,00 Euro 2017 yılı Ekim ayı kira alacağı, 59.33 Euro kira alacağı işlemiş faizi, 15.617,75 TL KDV alacağı ve 168,13 TL KDV alacağı işlemiş faizi ile 20.625,00 Euro 2017 yılı Kasım ayı kira alacağı, 16,95 Euro kira alacağı işlemiş faizi, 16.485,72 TL KDV alacağı ve 40,18 TL KDV alacağı işlemiş faizi yönünden iptali ile takibin bu miktarlar üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; ayıbın ilk bakışta anlaşılmadığını, sonrada alanında uzman kişilerin incelemesiyle ortaya çıkabilecek nitelikte olduğunu, sözleşmede kiralananın ... yeri olarak kullanılacağının açıkça belirtildiğini, ayıbın bildirilmesine rağmen giderilmediğini, can güvenliği olmayan yeri kullanmaya devam etmesinin beklenemeyeceğini, tacir olsa dahi kiracının zayıf olduğunu ve basiretli davranma yükümlülüğünün kusursuz sorumluluk derecesinde uygulanmayacağını, basiretin faaliyet alanında aranacağını, davacının da tacir olmakla aynı yükümlülük altında bulunduğunu, iştigal alanıyla ilgili olmayan konuda basiretli davranma yükümlülüğü bulunmadığını, sözleşmenin 7.c ve 7.d maddelerine uygun şekilde ihtarnameler gönderildiğini ayrıca sözleşmede öngörülen 6 aylık ihbar süresinin kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğunu, feshin 1 yıl önceden bildirildiğini, tahliye sebebiyle sonraki dönem kira bedellerinden sorumlu olmayacağını, feshin tek taraflı hukuki sonuç doğuracağını, kira sözleşmesindeki amaca uygun olmayan taşınmaz için 3 yıl fahiş kira bedeli ödendiğini, takip dayanağı faturaların iade edildiğini, faturaların davacı tarafından vergi dairesine bildirilip bildirilmediği, faturaların iptal edilip edilmediği, davacı ticari defterlerine işlenip işlenmediği ve KDV bedellerinin ödenip ödenmediği hususlarının incelenmediğini davacı tarafından taşınmazın yeniden kiralanması hususunda girişimde bulunulduğuna dair herhangi bir delil ibraz edilmediğini, zararın artmasına sebebiyet verdiğinden zararı talep hakkı bulunmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davada kira alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'nun (6098 sayılı Kanun) 179 ve 180 inci maddeleri
3. Değerlendirme
1. Cezai şart geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde belirli bir zamandan yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken bir edimdir. Tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılan bu cezai şart geçerli olup tarafları bağlar. Taraflarca cezai şart kararlaştırılmış olması halinde, alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile 6098 sayılı Kanun'un 180 inci maddesi gereğince kararlaştırılan cezanın ifasını talep edebilir.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle sözleşmede yer alan erken feshe dayalı cezai şart hükmünün tacir olan kiracıyı bağladığı, ayıp sebebiyle sözleşmenin 24.06.2016 tarihinde haklı feshedildiği savunulmuş ise de bahsi geçen ihtarnamede sözleşmenin 09.06.2026 itibariyle feshedileceği ihtar edilmesine rağmen tahliyenin 25.08.2017 tarihinde gerçekleşmesi sebebiyle ayıba dayalı fesihten söz edilemeyeceğinin, sözleşmede yer alan 6 ay önce ihbar koşulu sağlanamadığından davalı kiracının cezai şart hükmü uyarınca yıl sonuna kadar kira bedelinden sorumlu olduğunun ve cezai şart öngörülmesi halinde zararın ispatı aranmayacağından kiraya verenin kiralananı yeniden kiraya vermek için çaba göstermesi gerektiği gözetilerek makul süre tespitine gerek olmadığının anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.12.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.