"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/282 E., 2022/511 K.
Taraflar arasında görülen alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacılar vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; davalı ile yapılan 06.03.2011 tarihli... Palas Konut Satış sözleşmesi ve eki teknik şartname ile İstanbul İli, .......... İlçesi, ..... Mahallesi, 240 EF-3B-3C-4D pafta, 3991 ada, 3 nolu parselde inşa edilecek olan otel-rezidans projesinde takribi 50 m² brüt alanlı 6 nolu bağımsız bölümü 200.000,00 TL bedel ile müvekkillerinin satın aldığını, davalı şirketçe satış ve pazarlama sürecinde tüketicilere yazılı ve sözlü ifade ettiği şekilde ...Palas projesinin otel-rezidans karma işletim sistemi ile diğer emsal projelerden daha üstün olduğu, yüksek değer artışı ve gelir getirici vasıfların olduğu, bağımsız bölümlerin otel odası konseptinde dekore edildiğinin vurgulandığını, tüketiciler nezdinden apart otel işletileceği algısının yaratıldığını, binanın bütünün otel mimarisi ile inşa edildiğini, ayrıca bağımsız bölüm satın alanların ayda 600 USD net gelir elde edeceğinin yazılı olarak ifade edildiğini, bu şekilde tüketicilerde güven yaratıldığını, ancak taşınmazın otel konseptinde kiraya verilmesinin mümkün olmadığının anlaşıldığını belirterek taşınmazın öngörülen değer artışı ve taahhüt edilen kira getirilerinin sağlanamadığından bahisle ekonomik ayıplı sayılması ve taşınmaz malda 1/3 oranında bedel indirimi ile bulunan 66.666,66 TL bedelin ve ayrıca taşınmazın geç teslim edilmesinden kaynaklanan cezai şart bedeli olarak şimdilik 4.500,00 TL bedelin toplamı olan 71.166,66 TL'nin temerrüt ihtarnamesinin tebliğinden itibaren işleyecek ticari reeskont faiziyle tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili, sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacı tarafça taşınmazın hiç bir ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin 23.11.2013 tarihinde teslim alındığını, ayıp ihbarında da bulunulmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 04.03.2021 tarihli ve 2019/115 E., 2021/90 K. sayılı kararıyla; davacılarla davalı arasında adi yazılı konut satış sözleşmesi yapıldığı, her ne kadar davalı tarafça sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu ileri sürülmüş ise de konutun mülkiyetinin tapuda devredildiği ve satış bedelinin ödendiği, yani sözleşmenin karşılıklı olarak ifa edildiği görülmekle bu aşamada şekle aykırılığa dayanmanın TMK'nın 2 nci maddesi gereğince dinlenemeyeceği, sözleşmenin geçerli kabul edilmesi gerektiği, satışı yapılan konuta dair dosya arasına giren deliller dikkate alındığında bunun otel konseptinde tasarlanan bir proje olduğu, dolayısıyla davacının taşınmazı satın almasında bu unsurun etkili olmasının doğal olduğu, ancak yapılan bilirkişi incelemesinde de ortaya çıktığı üzere fiilen teslimi yapılan konutun vaat edilen özelliklerden yoksun olduğu, sadece rezidans niteliğinde bir konut olduğu, davalının 05.03.2014 tarihli duyuru yazısı ile kurumsal kiralama sisteminin malikler tarafından yeterli katılım olmadığından iptal edildiğini beyan etmesi, yine günübirlik kiralanan konutlara ilişkin İçişleri Bakanlığı Genelgesi'nin gerekçe olarak gösterilmesi, fakat projenin başında vaat edilen sistemin sonradan yerine getirilemeyeceği beyanı için yeterli gerekçe sunulmamış olması karşısında bunun ekonomik ayıp niteliği taşıdığı, ayıbın niteliği gözetildiğinde davacıların üzerlerine düşen gözden geçirme ve uygun bir sürede durumu satıcıya bildirme külfetlerini yerine getirdikleri, bu durumda TBK'nın 227 nci maddesi gereğince davacı alıcıların birtakım seçimlik haklarının doğduğu, davacıların satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme haklarını kullandıkları, bilirkişi raporunda nispi metoda göre yapılan hesaplamaya göre satılan konutun ayıplı hali ile ayıpsız hali arasındaki değer farkının 33.333,33 TL olduğunun tespit edildiği, her ne kadar dava konusu taşınmazın tesliminin sözleşmede kararlaştırılan tarihten 10 ay 17 gün daha geç teslim edildiği tespit edilmişse de bu cezai şartın asıl borcun ifasına ekli cezai şart niteliği taşıdığı ve asıl borcun fer'i olduğu, bu nedenle asıl borcun ifası esnasında ihtirazi kayıt ileri sürülmediği takdirde artık talep edilemeyeceği, somut olayda da konutun teslimi esnasında böyle bir ihtirazi kaydın ileri sürülmediği ve teslimin de yapıldığı görüldüğünden artık cezai şart alacağı talep edilemeyeceği kanaatine varılmış olup neticeten davanın kısmen kabulü ile 33.333,33 TL bedel indirim alacağının ihtarnamede öngörülen mehil de dikkate alınarak temerrüt tarihi olan 25.07.2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ve cezai şart talebine dair talebin reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 15.12.2021 tarihli ve 2021/4532 E., 2021/13040 K. sayılı ilamıyla; "Taraflar arasındaki sözleşmenin 4.6. maddesinde geç teslim halinde davalının ödeyeceği cezai şarta ilişkin düzenleme olduğunu, 6098 sayılı Kanun'un 179 uncu maddesinin birinci fıkrasında, "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." denildiğini, aynı Kanun'un 79 uncu maddesinin ikinci fıkrasında ise, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi nedeni ile davacının cezai şarta ilişkin talebi kararlaştırılmış ifaya eklenen cezai şart mahiyetinde olduğunu, konut teslim tutanağının da davacının cezai şarta ilişkin hakkından feragat ettiği anlamına gelmeyeceğini, sadece taşınmazın tapuda yapılacak devirden önceki taşınmazın teslimine ilişkin belge olduğunu, sözleşmeden doğan haklarından feragat iradesini kapsamayacağını, 6098 sayılı Kanun'un 179 uncu maddesinin ikinci fıkrasına göre de böyle bir beyanın açıkça yapılmış olması gerektiğini, tüm bu nedenlerle davacının vaad edilen şekilde teslim edilemeyen, eksik teslim edilen projeye konu taşınmaza yönelik, kanundan doğan bedel indirim talebi ile geç teslimden kaynaklı sözleşmeden doğan cezai şart talebi de yerinde olduğundan, cezai şart talebinin reddine dair yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma sebebi.." olduğu gerekçesiyle davalının tüm, davacının sair temyiz itirazlarının reddine, yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve numarası yazılı kararı ile, davacının cezai şart talebinin 5.347,86 TL olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda 10 ay 17 gün gecikme süresi yönünden 5.283,33 TL cezai şart miktarı hesaplandığı, hesabın yerinde olduğu anlaşılmakla davanın kısmen kabulü ile 33.333,33 TL bedel indirim alacağının ve 5.283,33 TL cezai şart alacağının 25.07.2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacılar vekili, Mahkemece hükme esas alınan raporun 10. sayfasında, bilirkişilerin dosyada bulunan sayısız belge ve emsal değere rağmen, “…..Yukarıda tanıtılan yüksek yargı uygulaması kapsamında, taraflardan bağımsız olarak 06.03.2011 günü sözleşmede tanımlanan vasıfta ve miktarda 50 m² miktarlı bağımsız bölümün heyetimizce rayiç değerinin 180.000,00 TL olarak belirlendiği; ekonomik ayıp sebebiyle, değerinin 150.000,00 TL olarak benimsendiği, davacının 200.000,00 TL ödediği, Buna göre, olması gereken satış bedelinin yukarıdaki formülde yerine konulması sonucu (150.000,00 TL/ 180.000,00 TL ) X 200.000,00 TL = 166,666,67 TL olduğu; Hal böyle olunca, davacının 200.000,00 TL ödenmesine göre semenden indirilecek tutarın (200.000,00 TL – 166.666,67 TL =) 33.333,33 TL olduğu hesaplanmıştır. …” tespiti ile hatalı bir değerlendirmede bulunduklarını, bilirkişinin taşınmazın satış tarihindeki rayiç değerini hangi emsal ve değer göre 180.000.TL olarak belirlediğinin belirsiz olduğunu, oysa dosyada mübrez emsal satış sözleşmesinde benzer bir taşınmazın 100.000. TL değere satışının yapıldığını belirterek verilen kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı vekili; inşaat süresi içerisindeki bayram ve hafta sonu tatil günleri ile gerek meteorolojiden tevsikli olumsuz hava koşulları ve gerekse şantiyede meydana gelen gecikmelerin teslim süresine eklenmesi neticesinde davalı şirketin teslimde gecikmesi gibi bir durumun söz konusu olmadığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 4.1. maddesine göre davalı şirketin kusurundan kaynaklı bir geç teslim söz konusu olmadığını, bir an için böyle olduğu kabul edilse dahi davacı tarafça daire teslim alınırken davalı şirketin ibra edildiğini, davacının kendi el yazısı ve imzası ile daireyi uygun, tam ve kusursuz olarak teslim almış olduğunu ve davalı şirketin ibra ettiğini kabul ve beyan ettiğini, söz konusu ibra sözleşmesine dayalı cezai şart gibi davacının talep edebileceği muhtemel alacakları da kapsadığını belirterek verilen kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, davacı, davalı yüklenici şirket ile imzalanan taşınmaz satış sözleşmesi gereğince taahhüt edilenden farklı bir konseptte daire teslim edilmesinden kaynaklanan ekonomik ayıp karşılığı 1/3 oranında bedel indirimi ve geç teslim nedeniyle cezai şart bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
09.05.1960 tarihli, 21/9 sayılı YİBK, 04.02.1959 tarih, 13/5 sayılı YİBK.
3. Değerlendirme
Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, Mahkemece uyulan bozma ilamında gösterilen şekilde inceleme yapılmasına ve kararın bozmaya uygun olmasına, nispi metod uygulanarak hesap yapan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmasına göre, davacılar vekilinin ve davalı vekilinin yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi gerekmektedir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,
Fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davacılara iadesine,
6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
08.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.