"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı müvekkili; müvekkilinin davalıya ait taşınmazı 02.08.2013 tarihli protokol ve 14.08.2013 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, sözleşmede kiralananın kafe olarak kullanılmasının kararlaştırıldığını, yıllık kira bedelinin peşin ödendiğini, kiralananda kullanım amacına uygun tadilat yapıldığı esnada binanın ana yapısı itibariyle kullanıma elverişli olmadığının tespit edildiğini, bu nedenle kiralananın 06.03.2015 tarihinde anahtarları notere teslim edilmek suretiyle tahliye edildiğini, kiralanana 392.663,16 TL tutarında masraf yapıldığını iddia ederek; fazlaya ilişkin haklar saklı olmak üzere, ödenen kira bedeli 25.000,00 TL ile 5.000,00 TL masraf bedelinin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; kiralanan taşınmazın kafe olarak dizayn edildiğini, sözleşmeye uygun kullanımının mümkün olduğunu, davacının yeni kira dönemi başladıktan yedi ay sonra ihtar çektiğini, ayıbın bir yıl geçtikten sonra anlaşılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, kiralananın odaları birleştirilmiş vaziyette teslim edildiğini, bir önceki kiracının da kiralananı bu şekilde kullandığını, davacının ödediği kiraların iadesini isteme hakkı olmadığını, kiralanana yapıldığı iddia edilen masraf bedelinin talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 17.11.2016 tarihli ve 2015/1348 E., 2016/1056 K. sayılı kararıyla; tahliye tarihine kadar kira bedelinden sorumlu olan kiracının ödenen kira bedelinin iadesini talep edemeyeceği, kira sözleşmesinde kiracının gerekli tadilat ve onarımları yapabileceğinin öngörüldüğü, bu yetki kapsamında masraf yapan davacının tespit raporunda belirtilen 80.000,00 + KDV olmak üzere toplamda 94.400,00 TL faydalı tadilat bedelini talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, taleple bağlı kalınarak 5.000,00 TL masraf bedelinin davalıdan tahsiline, kira bedelinin iadesi talebinin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 17.12.2019 tarihli ve 2017/3665 E., 2019/2251 K. sayılı kararıyla; tacir olan davacının kiralananın kullanıma elverişli olmadığını ispat edemediği, kira sözleşmesinde kiralanana yapılan tadilat masraflarının kiraya verenden talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığı gerekçesiyle; davacının istinaf talebinin esastan reddine, davalının istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairece verilen 01.07.2020 tarihli ve 2020/2392 E., 2020/3811 K. sayılı ilamla; kira sözleşmesinin özel şartlar kısmının 11. maddesinde dekorasyon harcamalarının kiracıya ait olacağının, kiracının kendi yaptığı ilave ve dekorasyonların bir kısmını veya tamamını söküp alabileceğinin ve söküp almadıkları için kiraya verenden bedel talep edemeyeceğinin kararlaştırıldığı; İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacının yaptığı imalâtlardan hangilerinin faydalı ve zorunlu imalatlar olduğu hususuna değinilmediği, sökülüp götürülebilecek imalâtların da tespit edilmediği, sözleşmesi süresi beş yıl iken kiracının kiralananı süresinden önce 12.03.2015 tarihinde tahliye ettiği ve bu nedenle kira sözleşmesinin sonuna kadar kiralananı kullanmayan davacının sökülemeyen zorunlu ve faydalı masrafların imalât tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerini kalan kira süresi ile orantılı olarak talep edebileceği gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuştur.
B. İkinci Bozma Kararı
1. Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesince verilen 13.01.2021 tarihli ve 2020/1644 E., 2021/71 K. sayılı kararla; aldırılan ek rapor ile davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı masrafların yıpranma payları düşüldükten sonra KDV hariç 69.192,00 TL değerinde olduğunun belirtildiği gerekçesiyle tarafların istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
2. Dairece verilen 31.03.2021 tarihli ve 2021/1581 E., 2021/3399 K. sayılı ilamla; Bölge Adliye Mahkemesince bozma kararı doğrultusunda yeniden esas hakkında hüküm kurulması gerekirken, tarafların istinaf başvurusunun esastan reddine dair karar ile yetinilerek hüküm kurulmasının hatalı olduğu, kabule göre de bozma kararı doğrultusunda ek bilirkişi raporu aldırılmasına rağmen gerekçede bilirkişi raporunun değerlendirilmediği, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğuna dair açıklamanın temyiz incelemesi sırasında değerlendirilebilir bir Mahkeme gerekçesi niteliğinde olmadığından bahisle, karar bozulmuştur.
C. Üçüncü Bozma Kararı
1. Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesince verilen 14.07.2021 tarihli ve 2021/1312 E., 2021/1804 K. sayılı kararla, alınan bilirkişi ek raporuna göre davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı masrafların yıpranma payları düşüldükten sonra KDV hariç değerinin 69.192,00 TL olduğu, davacının talebiyle bağlı kalınarak masraf talebinin kabulü gerektiği, bu yönüyle bozma kararları doğrultusunda yeni hüküm kurulacak olsa da İlk Derece Mahkemesi ile aynı karar verileceğinden, tarafların istinaf başvurusunun ayrı ayrı reddi gerektiği gerekçesiyle; her iki tarafın istinaf başvurusunun reddi ile davacının fazla ödenenen kira bedelinin iadesi talebinin reddine, faydalı masraf bedeli talebi yönünden ise taleple bağlı kalınarak 5.000,00 TL’nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
2. Dairece verilen 27.09.2021 tarihli ve 2021/6073 E., 2021/9105 K. sayılı ilamla; bozma kararlarına uyulmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararına dayanak bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişsiz olduğunun ilk bozma kararı ile tespit edilmesine rağmen, yeniden bizzat hüküm kurulması gerekirken davalının istinaf başvurusunun reddine karar verilmesi hatalı olduğu gibi, hükme esas alınan ek bilirkişi raporunun da bedeli talep edilen her bir imalat kalemi bakımından bozmaya uygun şekilde imalatın sökülüp götürülebilir nitelikte olup olmadığı, faydalı yahut zorunlu imalat olup olmadığını irdelemediği, ilk bozma kararında eksik olduğu belirtilen kök rapor ve tespit dosyası raporlarının ek bilirkişi raporunda da hesaplamaya esas alındığı, sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalat kalemleri tespit edilerek bunların imalat tarihi itibariyle tespit edilen bedelinden yıpranma payının düşülmediği, denetime elverişsiz şekilde hesaplama yapılarak "kiralanan taşınmazda meydana gelen yıpranma payı” ve “ihzarat payı” adıyla düşüm yapılarak sonuç bedel tespit edildiği, yine kalan kira süresinin toplam kira süresine oranı esas alınarak tespit edilen faydalı zorunlu masraf bedelinin bu orandaki tutarına hükmedilmesi gerekirken, bu hususun gözetilmediği gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
D. Dördüncü Bozma Kararı
1. Bozma kararına uyan Bölge Adliye Mahkemesince verilen 14.09.2022 tarihi ve 2021/2896 E., 2022/2114 K. sayılı kararla; davacı tarafın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince mecura yaptığı faydalı masrafları isteme hakkının bulunduğu, sökülüp götürülemeyecek zorunlu ve faydalı imalatların yapıldıkları 2014 yılı serbest piyasa fiyatları dikkate alınarak, yıpranma payı düşüldükten sonra, tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak talep edilebilecek bedelin 157.706,00 TL olarak hesaplandığı gerekçesiyle; davacı tarafın talebiyle bağlı kalınarak faydalı masraf talebiyle ilgili davanın kabulü ile 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsili ile kira alacağının iadesi talebinin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
2. Dairece verilen 24.11.2022 tarihli ve 2022/7444 E., 2022/8920 K. sayılı ilamla; davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, İlk Derece Mahkemesince verilen 17.11.2016 tarihli ilk kararda, faydalı ve zorunlu masraf bedelinin 80.000,00 TL+KDV olarak tespit edilip davacı tarafın ise istinaf dilekçesinde bu talebine yönelik kurulan hükmün onanmasını istediği, eş söyleyişle davacı tarafça bilirkişi raporuna karşı istinaf isteminde bulunulmadığından davalı lehine usuli kazanılmış hak oluştuğu, davacının faydalı ve zorunlu masrafa ilişkin talebinin belirtilen tutar ile sınırlı olacak şekilde tespit edilmesi gerekirken, davalı lehine oluşan usuli kazanılmış hak ihlal edilerek yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle karar bozulmuştur.
E. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesince ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararla; davacı tarafın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince mecura yaptığı faydalı 80.000,00 TL+KDV tutarındaki masrafları isteme hakkının bulunduğu, davacı tarafın talebiyle bağlı kalınarak faydalı masraf talebiyle ilgili davanın kabulü gerektiği, tacir olan davacının mecurun sözleşmeye kullanıma elverişli olmadığını ispat edemediği, kira alacağı davasının reddi gerektiği, gerekçesiyle; fazla ödenen kira alacağı talebinin reddine, taleple bağlı kalınarak faydalı tadilat bedelinin tahsili talebinin kabulü ile 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; kiralananın iskanı olmadığından sözleşmenin feshinin haklı olduğunu, bildiği ayıpların kiraya verene bildirilmesine gerek olmadığını, kiralananın kullanıma elverişli teslim edilmediğini, teslim borcu yerine getirilmediğinden peşin ödenen kira bedellerinin iadesinin gerektiğini, seçimlik haklar kapsamında kira bedeli indiriminin değerlendirilmesi gerektiğini, faydalı zorunlu masraf bedeli 80.000,00 TL + KDV olarak belirlenmesine rağmen 5.000,00 TL'ye hükmedildiğini, usuli kazanılmış hakkın gözetilmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; kiralananın kullanıma uygun teslim edildiğini, davacı tarafın masraf yapıldığını kanıtlayamadığını, sunulan sözleşme ve faturaların kiralanana ilişkin olduğunun ispatlanması gerektiğini, keşfin tam yapılmadığını, tespit dosyası esas alınarak hesaplama yapıldığını, raporun tüm masraflara ilişkin olduğunu, iskan yoksa gerekli izinler olmadan tadilatın da mümkün olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira bedelinin iadesi ve kiralanana yapılan imalatların bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı, 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları.
3. Değerlendirme
Bölge Adliye Mahkemesince; uyulan bozma ilamlarında belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verilmiş olmasına, bozma ilamının kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
20.12.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.