"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1191 E., 2023/304 K.
DAVA TARİHİ : 09.01.2017
KARAR : Davanın kısmen kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/25 E., 2021/615 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflarca temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;
Kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen alacak davalarına ilişkin nihai kararlar 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362 nci maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.
Dosya içeriğine göre hüküm altına alınan toplam alacak miktarı 228.079,00 TL olup Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 238.730,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacı vekilinin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; dava konusu taşınmazı 01.08.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, binanın giriş katını hediyelik eşya ve halı/kilim satış dükkanı olarak, asma katı depo olarak kullandığını, bodrum ve üst katların ise boş olarak bulunduğunu, 2011 yılında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21 ile 40 ıncı maddeleri ve İstanbul İmar Yönetmeliğinin 2.08 maddesi gereğince binanın dış cephesinin mevzuata uygun hale getirilmesine ilişkin belediye yazıları gereğince davalının bilgisi dahilinde bina dış cephe yenilemesi işi için 128.000,00 TL harcama yaparak kiralananın dış cephesinin mevzuata uygun hale getirildiğini, bölgede turizm potansiyelinin büyümesi nedeni ile binanın otele dönüştürülmesine karar verildiğini, tarafların bir araya gelerek 01.01.2013 tarihli yeni bir sözleşme düzenlediklerini, verilen yetki ile davaya konu faydalı ve kalıcı masrafları yaparak tapuda kargir bina niteliği ile yer alan taşınmazı tüm resmi prosedürlere uyarak otel haline getirdiğini, fiilen hotel haline dönüştürülen binanın bir süre işletildikten sonra sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar sürelerine uyularak sözleşmenin fesih edildiğini, 05.12.2016 tarihinde ise anahtarların davalıya teslim edildiğini, İstanbul 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/158 D.iş sayılı dosyası ile faydalı ve zorunlu masrafların tespit edildiğini, buna göre binaya bodrumdan teras katına kadar yedi kat olmak üzere güçlendirme, yangın merdiveni ve asansör imalatı yapıldığının ve dış cephede istenen mevzuata uygun değişiklikler yapıldığının belirlendiğini, imalatların bina için faydalı ve ayrılmaz nitelikte olduğunu ileri sürerek; yapılan zorunlu ve faydalı masraflar ile bunlara ilişkin ödenen harç vb bedeller ve yaklaşık bir yıllık inşaat süresi boyunca taşınmazın kullanıma hazır halde bulundurulmamasına rağmen ödenen kira bedellerinin karşılığı olmak üzere şimdilik 10.000,00 TL' alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 18.06.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile faydalı ve zorunlu masraflara yönelik dava değerini 668.000,00 TL olarak belirlemiştir.
II. CEVAP
Davalı; davacı tarafın şirket olup basiretli ve dürüst tacir gibi davranmadığını, 01.08.2002 tarihinde taşınmazın tamamını gezerek görüp beğendiğini ve tüm iş hanını iş yeri olarak kullanmak üzere kiraladığını, belediye tarafından istenen dış cephe tadilatının muvafakati olmadan yaptırıldığını, davacının imzaladığı dış cephe yapım sözleşmesinde yazılı bedeli ödeyip ödemediğinin bilinmediğini, bu bedelden sorumlu tutulamayacağını, davacının talebi ile düzenlenen 01.01.2013 tarihli yedi yıl süreli sözleşmede davacının yaptıracağı tadilat dikkate alınarak ilk altı ay süresince kira bedelinin rayicin hayli gerisinde belirlendiğini, sözleşme süresi dolmadan davacı tarafından erken tahliye yoluna gidildiğini, tespit raporunun afaki rakamlar içerdiğini, kira sözleşmesinin 16 ncı maddesinde kiracı tarafından yapılan faydalı ve lüks imalat bedellerinin istenemeyeceği ve süre sonunda kiraya verene teslim edeceğinin düzenlendiğini, anahtar tesliminde düzenlenen belgede davacının herhangi bir alacağı kalmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları yapıldığı tarih itibarıyla vekaletsiz iş görme hükümlerine göre istemesinin mümkün olduğu, buna göre yapılan değerlendirmede alınan bilirkişi raporuna göre davacının yaptığı imalatların değerlerinin 228.079,00 TL olarak belirlendiği, dava konusu kira bedelleri yönünden ise; sözleşmede tadilat süresince kira bedellerinin ödenmeyeceği yönünde bir hüküm bulunmadığı, dolayısıyla kira bedeline yönelik talebin yerinde görülmediği, davacının ıslah dilekçesinde 658.000,00 TL'lik ıslah bedelinin tamamının faydalı ve zorunlu masraflara yönelik olduğunu beyan ettiği hususu da dikkate alınarak; davanın kısmen kabulü ile 228.079,00 TL faydalı ve zorunlu masraf alacağının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; 18.04.2019 tarihli kök raporda, 10.11.2016 tespit tarihi itibariyle faydalı ve zorunlu masraf tutarının KDV hariç 668.700,00 TL tutarında olduğunun belirlendiği, bu imalatların 01.01.2013 tarihi itibarıyla değerinin ise KDV hariç 519.840,00 TL mertebesinde olabileceği bildirilmekle bu miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği, alacağının kalan kira süresine orantılanarak hüküm kurulmasının yanlış olduğu, zira yapılan faydalı ve zorunlu giderlerin taşınmazın ana yapısı ve kullanımı ile ilgili olup kalıcı olduğunu, bu sebeple davalının sorumluluğunun tam olması gerektiğini, imalatların yıpranma/amortisman bedellerinin düşülmesinin hatalı olduğunu, yine taşınmazın dış cephesi için yapılan harcama kalemi olan 128.000,00 TL ile güçlendirme masrafı olan 145.000,00 TL bedelden taşınmazın kullanma süresine göre tenzilat yapılamayacağını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; kira sözleşmesinin kırtasiyelerde dahi bulunan matbu kira sözleşmesi olup genel şartlar kısmının da bu sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğunu, tarafları bağladığını, genel koşullar 16 ncı madde gereğince davacı kiracının yaptırdığı imalat bedellerini talep etme hakkı olmadığını, davanın tümden reddi gerektiğini, davacının ticari defter ve belgelerini ibrazdan kaçındığını, davanın konusu olan harcamaları yaptığını ispatlayamadığını, asansör yapımına ilişkin hiçbir sözleşme, fatura veya belge sunulmadığını, oysaki yeni kiracı tarafından asansör fren sistemi değişimi, trafo değişimi yaptırıldığını, rakamların gerçeği yansıtmadığını, sunulan faturaların büyük bir kısmının açık fatura olduğunu, kiracıya karşı işbu tadilat bedellerine ilişkin herhangi bir ödeme taahhüdü bulunmadığı, nitekim gayrimenkulün anahtarını teslim ederken imzalanan anahtar tesellüm belgesinde davacının anahtarı teslim ettiği ve herhangi bir alacağı kalmadığını da beyan ettiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan 03.06.2020 tarihli bilirkişi raporunun, denetime açık, hüküm kurmaya elverişli olduğu, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden davacının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedellerini talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, dış cephe ve güçlendirme bedellerinin de faydalı ve zorunlu masraf niteliğinde olduğu, yerinde mevcut olduğu keşif ve teknik bilirkişi raporu ile tespit edilen imalatlar için harcama yapıldığının fatura veya ticari defterler ile ispatına gerek olmadığı, anahtar teslim tutanağında davacı kiracının faydalı ve zorunlu giderler yönünden alacağı bulunmadığına dair açık bir beyanı bulunmadığı gerekçesiyle; taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesine dayalı zorunlu ve faydalı masraf alacağı ile bir yıllık inşaat süresince ödenen kira bedellerinin iadesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 530 uncu maddesinde; kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebileceği düzenlenmiştir. Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.
2. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.
3. Değerlendirme
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu, davalı kiraya veren tarafça sunulan 'Genel Koşullar' başlıklı belgenin, kiracı imzası taşımadığı gerekçesiyle geçerli olmadığından hükme esas alınamayacağı iddia edilmiş ise de; davacı kiracının bu iddiasını ispat edecek herhangi bir belge sunmadığı gibi uyuşmazlık konusu olmayan ve kiracının imzasını taşıyan sözleşmenin eki niteliğindeki 'Özel Koşullar' başlıklı belgede açıkça 'On yedi genel, on iki özel koşuldan oluşan sözleşmeyi hür iradelerimizle imzaladık' şeklinde beyanda bulunulduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
1. Davalı vekilinin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,
2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.