"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/3342 E., 2023/609 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 9. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/302 E., 2022/731 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.09.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, Yargıtay Kanunu'nun 24/1 ve Yargıtay İç Yönetmeliği'nin 21/3 maddeleri uyarınca görüşmenin bırakıldığı 30.10.2024 tarihinde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; 01.02.2005 başlangıç ve 01.03.2035 sona erme tarihli uzun süreli kira sözleşmesi ile davalıya ait hastane binasının müvekkiline kiralandığını, müvekkilinin kira sözleşmesi imzalandığı günden bu yana kiralananı iyi şekilde kullandığını, yılda birkaç defa gerekli olan boya, bakım ve yasaların kendilerine izin verdiği sınırlar dahilinde kiralananın onarımını gerçekleştirdiğini, binanın 50 yıllık bir yapı olması ve 2018 yılında Deprem Yönetmeliğinin yayınlanması akabinde müvekkilinin, kiraya veren Vakıf’tan binanın ilgili Yönetmeliğe uygun hale getirilmesini talep ettiğini ancak taleplerinin yanıtsız bırakıldığını, kiralananın depreme dayanıklı olmadığının alınan raporlarla tespit edildiğini, bunun üzerine 29.04.2020 tarihli ihtarname ile kiralananda güçlendirme ve/veya binanın yeniden yapılması suretiyle hastene binasının sağlam ve depreme dayanaklı olarak teslim edilmesinin davalı kiraya verenden talep edildiğini, davalının zamanında gerekli sağlamlaştırmayı yapmaması nedeniyle mağdur olduklarını, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli olarak teslim borcunu yerine getirmediği sürece kira borcunun muaccel olmayacağını, öte yandan müvekkilinin uzun süreli kira sözleşmesine dayanarak ileriye yönelik planlandığı ticari ve ekonomik işlerin yıkım kararı sonucu kiralananın tahliye edilmesiyle sekteye uğrayacağını ileri sürerek; taraflar arasında oluşan muarazanın giderilmesine, kiralanan müvekkilinin kullanımına hazır edilemeyeceğinden kira ödemelerinin tedbiren durdurulmasına, doğan tüm müspet ve menfi zararları bilirkişilerce tespit edilenceye kadar şimdilik 1.000.000,00 TL tazminata karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 36.117.620,00 TL kâr mahrumiyeti, 11.816.521,00 TL işten çıkarılan personele ödenen kıdem tazminatı, 5.110.719,15 TL kira bedeli olmak üzere toplam 53.044.860,15 TL zararın temerrüt tarihinden itibaren reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; kiralananın inşa edildiği dönem itibariyle tüm standartları taşıdığını, davacının gerek 35 yıldır kullandığı taşınmazda ayıp ihbarında bulunmasının gerekse sonradan çıkan yasa ve yönetmelik gereği hak talebinde bulunmasının mümkün olmadığını, müvekkilinin kira sözleşmesine uygun şekilde taşınmazı davacıya teslim ettiğini, davacının taşınmazla ilgili iddialarının gerçekleri yansıtmadığını, davacının kira ödemelerinden kaçınmak amacıyla yetkisiz bir şekilde raporlar aldığını ve haksız davayı açtığını, davacının kullandığı ve halen yedinde bulunan yer ile ilgili tazminat talebinde bulunmasının yersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu kiralanan taşınmazın 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren Deprem Yönetmeliği kapsamında ayıplı hale geldiği, ayıplı hale gelmesinde tarafların herhangi bir kusuru olmadığı gibi bu durumun taraflarca öngörülmesinin de mümkün olmadığı, davalı kiraya verenin ayıbın meydana gelmesinde kusuru olmadığını ispat ettiği, dolayısıyla davacının uğradığı zarardan sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davaya konu mecurun 1954 yılında inşa edildiğini ve 01.02.2005 tarihinde de müvekkiline kiralandığını, 2018 yılında da Deprem Yönetmeliğinin de yayınlaması akabinde müvekkilinin, kiraya veren Vakıf yetkilileri ile temasa geçerek binanın Mali Yönetmeliğe uygun hale getirilmesini talep ettiğini, ancak kiraya veren Vakfın, binanın sağlamlaştırılması için hiçbir çaba göstermediğini, davalının kiralananı hastane binası olarak kullanılmak üzere uzun süreli olarak müvekkiline kiraladığını, kiralananı kira süresince kullanıma hazır bulundurması gerektiğini, davalı asli edimini yerine getirmediğinden müvekkilinin kiralananı boşaltmak zorunda kaldığını, hazırlanan raporda kiralananın yıkılıp yeniden inşaa edilebileceği gibi onarılarak da Deprem Yönetmeliğine uygun hale getirilebileceğinin tespit ettiğini, bu nedenle mücbir sebepten bahsedilemeyeceğini, davalının binayı depreme dayanıklı hale getirerek müvekkilinin zararını önleyebileceğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kiralananın kira sözleşmesi devam ederken ayıplı hale geldiği iddiasıyla tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 299, 301, 305, 306 ve 308 inci maddeleri
3. Değerlendirme
1. Taraflar arasında düzenlenen 01.03.2005 başlangıç, 10.03.2035 sona erme tarihli kira sözlemesi ile davalıya ait taşınmazın hastane olarak kullanılmak üzere davacıya kiralandığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; binaların, inşa edildiği yıllarda yürürlükte olan imar mevzuatı ve deprem yönetmeliklerine uygun olarak projelendirilerek inşa edildiği, ancak 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren Yönetmelik şartlarını taşımadığı, binaların deprem tehlikesine karşı yeterli güçte olamaması nedeniyle kullanımının hukuken mümkün olmadığı belirtilmiştir.
2. Davacı vekili; dava dilekçesinde, müspet ve menfi zararlarının tazminini talep etmiş; zarar kalemlerinin açıklanması mahiyetindeki beyan dilekçesinde, müvekkilinin sözleşme süresinden geriye kalan 15 yıllık faaliyeti sırasında doğacak kârdan mahrum kalacağı (müspet zararı) gibi zamansızca tahliye ve personele ödemeye başlayacağı işten çıkarma tazminatı, yeni hastane binasının bulunması, taşınmaz bedelleri, vergi vs yükümlülüklere maruz kaldığını (menfi zarar), bilirkişi tarafından hesaplanacak miktara kadar ıslah hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik müvekkilinin müspet zararının asgari tutarı olan dava değerinin 600.000,00 TL'lık kısmı ile tahliye nedeniyle doğacak zararları ise şimdilik asgari olarak 400.000,00 TL olarak talep edildiği ifade edilmiştir.
3. Kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde sorumluluk 6098 sayılı Kanun'un 305 ve 306 ıncı maddelerinde düzenlenmiştir. Kiralananın teslim edildikten sonra ayıplı hale gelmesi halinde; kiracının, kiralananda sonradan meydana gelen ayıbın giderilmesini istemesi, ayıbın giderilmemesi halinde kira sözleşmesini feshetmesi veya kira bedelinden indirim isteme hakkı ile TBK.nın 308 inci maddesi uyarınca kusursuzluğu kanıtlanamadığından kiralanın ayıplı olmasından doğan zararların giderilmesini isteme hakları bulunmaktadır.
4. Aynı zamanda iki taraflı sözleşmelerde 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine göre; alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar, müspet zarar olabileceği gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır, menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar. Başka bir anlatımla, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder.
5. Sözleşmeden dönme yetkisi, sürekli bir sözleşme ilişkisi niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde ifa sürecine geçilene dek söz konusu olabilir. Buna karşılık ifa sürecinde ortaya çıkan bozuklukta, kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük fesh edebilir. Kiralananın teslim alınmasından ve kullanılmaya başlanılmasından sonra ortaya çıkan bozukluklardan dolayı fesih, dönmenin tersine geriye değil ileriye etkili olur.
6. Somut olayda; Hastane olarak kullanılan kiralanan kira sözleşmesinin ifasının devam ettiği süreli deprem yönetmeliğindeki yeni düzenleme ile ayıplı hale gelmiş olmakla bu durum ortaya çıkmasında kusursuz olduğu gibi davada davacı kiracı, kiralananın sonradan ayıplı hale geldiğini ileri sürmekte olup, kendisine tanınan seçimlik haklardan hiç birini kullanmamış, menfi zarar ve müspet zarar olarak açıkladığı kalemler yönünden tazminat talep etmiştir. Davacının ileri sürdüğü tazminat talepleri, sözleşmenin sona ermesi halinde değerlendirilebilecek talepler olup, dava tarihi itibariyle kira sözleşmesi sona ermemiş olup yürürlüktedir. Kira sözleşmesinin feshi halinde, ancak feshin haklı olup olmadığı ve talep edebilecek tazminatın kapsamı değerlendirilebilecektir. Bu halde davacı tarafından kira sözleşmesi feshedilmediği ve henüz ayakta olduğuna göre, davacının tazminat talebinin bu nedenle reddi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değildir.
Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ve sonucu itibariyle doğru bulunan İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereğidir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin DEĞİŞTİRİLEREK ve DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin karşılıklı alınıp birbirlerine verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
30.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.