"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/950 E., 2022/1426 K.
DAVA TARİHİ : 03.12.2021
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2021/708 E., 2022/308 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddi ile resen İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalı tarafından inşa edilen Bağdat Konakları isimli sitede bulunan 130/1C/2 adresindeki konutu 19.06.2017 tarihinde sözleşme, proje, lansman belgeleri ve diğer belgelerde görülen sosyal tesis eklentileri ile birlikte satın aldığını, bir müddet sonra sosyal tesislerin siteye ait olmadığının, inşaat aşamasında ruhset işlemleri sırasında belediyeye bedelsiz terk edildiğinin, site sakinleri yanında halkın da kullanımına açık olmak üzere kiralık statüsünde olduğunun öğrenildiğini, davalının bu hususları belediyeye 28.05.2015 tarihli protokol ile taahhüt ettiği ve alıcıları bilgilendirmediğini, sosyal tesisin mülkiyetine sahip olunmaması sebebiyle konutta değer kaybı bulunduğunu iddia ederek fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 450.000,00 TL'nin tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; zamanaşımı definde bulunarak davalının taşınmazı reklam ve tanıtımlardan inceleyerek değil sitenin yapımı tamamlandıktan sonra bizzat site içinde gezerek ve görerek satın aldığını, tapu kayıtlarını ve arsa payını bilerek 07.08.2017 de teslim ve tesellüm tutanağı imzalayarak satın aldığını, adi yazılı sözleşmenin hiçbir geçerliliği bulunmadığını, sosyal tesisin siteye ait olmadığı bilgisinin tüm maliklere verildiğini, ortak alanlara site dışına açılan bir kapı ile ulaşıldığını, sosyal tesisin siteye dahil olduğu yanılgısına düşülmemesi için aradan 1/1000 imar yolu geçtiğini, sözleşmede sosyal tesislerin siteye ait olduğunun yazılmadığını, inşaat ruhsatı ekinde de ortak alanın projeye dahil edilmediğini, her ne kadar kamunun hizmetine sunulduğu bilgisi var ise de konumu gereği yalnız site sakinleri tarafından kullanılabildiği, 500.000,00 TL ye alınan taşınmaz için 450.000,00 TL değer kaybı talep edilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının ... ili, Başiskele İlçesi, ... Mahallesi, 4184 parsel, C13/2 numaralı dubleks daireyi 19.06.2017 tarihinde davalı şirketten satın aldığı, dava konusu taşınmazda sözleşmede belirtilen, katalogda yer alan ve vaziyet planında da gösterilen yeşil alana ilişkin olarak mimari projede yeşil alanın olmadığı, inşaat ruhsatı alınmadan önce davalı şirket ile belediye arasında yapılan protokol ile yeşil alan kullanımının tüm site ile beraber kamuya açıldığı, yapılan kira ihalesi ile sosyal tesisim kullanımının 3 yıl boyunca site sakinlerine ait olacağının tespit edildiği ancak söz konusu yeşil alan eksikliğinin sonradan giderilebilecek bir eksiklik olmadığı, inşaa edilen yeşil alanın mevcut durumunun davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık (görünür) ayıp olduğu; bu nedenle taşınmazda değer kaybına neden olacağı, davacının ayıba dayalı seçimlik haklarından bedel indirimini talep edebileceği, nispi metod yöntemine göre yapılan hesaplama sonucunda 253.846,00 TL değer kaybı tespit edildiği, sosyal donatı alanlarının mülkiyetinin siteye ait olmadığı, kataloglarda bu alanların site kullanımındaymış gibi resimlendiği, sözleşme ekindeki inşaat bilgileri kısmında açık havuz, kapalı havuz, amfi tiyatro vs. imalatların yazılı olduğu göz önüne alınarak tüketicinin hile ile aldatıldığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 253.846,00 TL'nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; zamanışımı definde bulunarak, arabuluculuk görüşmeleri öncesinde şirkete herhangi bir başvuru olmadığını, davacının taşınmazı bizzat site içerisinde gezerek, görerek satın aldığını, buna ilişkin en önemli delili olan teslim tesellüm tutanağında ayıpsız ve eksiksiz bir şekilde taşınmazın teslim alındığının ifade edildiğini, sunulan sözleşmenin adi şekilde yapıldığını ve hukuken geçerli olmadığını, hiçbir maddesinde sosyal tesislerin site alanına dahil olduğuna ilişkin bir ibare bulunmadığını, inşaat ruhsatının eki mimari proje incellendiğinde de ortak alanın projeye dahil edilmediğinin görüleceğini, belediye ile 28.05.2015 tarihinde daha sitenin inşaat ruhsatı alınmadan protokol imzalandığını, ortak alanların siteye ait olmadığı bilgisinin bütün maliklere sözlü olarak verildiğini, site ile ortak alanlar arasındaki geçişin sitenin dışına açılan kapı ile yapıldığını, şirketin diğer projelerinde sosyal tesisin sitenin içerisinde yer alıp ayrı girişleri bulunamadığını, maliklerin ortak alanların siteye dahil olduğu yanılgısına düşmemesi adına ortak alanlar ile site arasına 1/1000'lik imar yolu yapıldığını, protokolde kamunun hizmetine sunulduğu bilgisine yer verilmişse de ortak alanların konumu gereği yalnızca site sakinlerinin kullanımında olabileceğinin yapılan keşif sırasında da görüldüğünü, site sakinlerinin hala sosyal tesisleri kullandığını, alınan bilirkişi raporunda bu alanın fiilen sadece Bağdat Konakları isimli sitenin kullanımında olduğunun tespit edildiğini, hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın reddi gerektiğini, bedel iadesinin davacının haksız kazanç sağlayamasına ve sebepsiz zenginleşmesine sebep olacağını, itirazları kapsamında alınan raporda taşınmazın davacıya eksiksiz olarak teslim edildiğinin, davacının taşınmazı satın alma tarihinden önce site inşaatının tamamlandığının, davaya konu yeşil alanın site inşaatından önce imar uygulaması sonucunda belediyesine terk edildiğinin, inşaat ruhsatı alınmadan önce belediye ile yapılan protokol ile yeşil alanının kullanımının site sakinleri dahil tüm kamuya açıldığının ve davacı tarafından taşınmazın tesliminden yaklaşık 50 ay sonra dava açıldığının tespit edildiğini, eksik incelemeye dayalı kararın kaldırılması gerektiğini, kabul anlamına gelmemek üzere hesaplamada ilk alternatifin esas alınması gerektiğini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan "Gayrimenkul Satış ve Borçlanma Sözleşmesi" uyarınca taşınmazın davacı tarafından 19.06.2017 tarihinde 520.000,00 TL'ye yapsatçı konumunda olan yükleniciden satın alındığı, yazılı sözleşme sonrasında tapu devri gerçekleşmesi nedeniyle sözleşmenin geçerli olduğu, sözleşme ekindeki teknik bilgilerin bulunduğu kısımda, "inşaat bilgileri" başlığında açık yüzme havuzu, güneşlenme teraslan, kapalı yüzme havuzu, sosyal tesis, çocuk parkı, hamam, sauna, tenis kortu, basketbol sahası, anfı tiyatro, şelale, gölet, kamelya alanlarının yapılacağının yazılı olduğu, fakat bu imalatların site dışında olduğu, dosyaya davacı tarafça sunulan dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu siteye ilişkin katalogdaki görsellerde sosyal donatı alanlarının sitenin ayrılmaz parçası gibi resimlenmiş olduğu, sözleşme ekindeki inşaat işlerine ilişkin taahhütlerde kapalı havuz, amfi tiyatro, açık havuz, kameliyeler vs. imalatların da sayıldığı göz önüne alındığında tüketiciye bu sosyal donatılara sahip taşınmaz satışının yapıldığı, tüketicinin sosyal tesislerin kamuya açık alanda yapıldığını bilemeyebileceği, sosyal donatı tesislerinin site dışında başka bir mülkiyette yapılacağının katalog fotoğraflarından anlaşılamayacağı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da bu sunumun hile ile gizleme olarak değerlendirildiği, ihbar koşuluna bağlı olmaksızın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 146 ncı maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği, Mahkemece dava konusunun açık ayıp olarak nitelendirilmesi hatalı olmuş ise de davacının eksik imalattan kaynaklı değer düşüklüğünü talep edebileceği, davalı tarafça satış tarihinde taahhüt edilen vasıf ve niteliğe uygun teslim olmaması nedeniyle nispi metod prensibi uyarınca dava konusu konutta oluşan değer düşüklüğünün 253.846,00 TL olarak belirlendiği, Mahkemece bu belirlemeye göre davanın kısmen kabulüne karar verilmesi sonuç itibariyle doğru olduğu gerekçesiyle davalı tarafın aksi yöndeki istinaf taleplerinin esastan reddine, gerekçe yönünden kararın kaldırılmasına ve davanın kısmen kabulü ile 253.846,00 TL nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrarlayarak, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (6502 sayılı Kanun) 8 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca; ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.
2. 6502 sayılı Kanun'un aynı maddesinin ikinci fıkrasında; ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren malların da ayıplı olarak kabul edileceği belirtilmiştir.
3. 6502 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasında malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketicinin seçimlik hakları belirlenmiş olup bu haklar;
a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere
satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme olarak sıralanmıştır.
4. 6502 sayılı Kanun'un "zamanaşımı" başlığını taşıyan 12 nci maddesi; ''Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.'' şeklindedir.
3. Değerlendirme
1. 6502 Sayılı Kanun'un gerekçesinde açıkça vurgulandığı üzere, ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için, ayıbı belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır. Nitekim, tüketicinin seçimlik haklarından birini kullandığı yönünde satıcıya her halükarda bildirimde bulunması gereğinin olması, bunun öncesinde ayrıca bir de ayıbı ihbar etmesi zorunluluğunu anlamsız kılmaktadır.
2. O halde tüketici; taşınır mallarda iki yıllık, taşınmaz mallarda beş yılllık zamanaşımı süresi içinde ayıbı tespit ettiği sürece seçimlik haklarını da kullanabilecek olup somut uyuşmazlıkta taraflar arasında imzalanan 19.06.2017 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi ile satışı kararlaştırılan taşınmazın tapusunun 25.09.2017 tarihinde verildiği, davalının da kabulünde olan teslim tarihi 27.08.2017 ile dava tarihi olan 03.12.2021 arasında henüz 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı anlaşılmakla davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
3. Dava konusu somut uyuşmazlıkta sözleşme ekindeki teknik bilgilerin bulunduğu kısımda, "inşaat bilgileri" başlığında açık yüzme havuzu, güneşlenme terasları, kapalı yüzme havuzu, sosyal tesis, çocuk parkı, hamam, sauna, tenis kortu, basketbol sahası, anfı tiyatro, şelale, gölet, kamelya alanlarının yapılacağının yazılı olduğu, fakat bu imalatların dava dışı Belediyeye ait alan üzerine inşa edilmiş olduğu, dosyaya davacı tarafça sunulan dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu siteye ilişkin katalogdaki görsellerde sosyal donatı alanlarının sitenin ayrılmaz parçası gibi resimlenmiş olduğu, sözleşme ekindeki inşaat işlerine ilişkin taahhütler de göz önüne alındığında davacı tüketiciye bu sosyal donatılara sahip bir taşınmazın satışının yapıldığı, ancak taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde ve ayıplı olarak davacıya teslim edilmiş olduğu, 6502 sayılı Kanun'un yukarıda yer verilen 8 inci maddesinin birinci fıkrasında tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmayan, sözleşmeye aykırı olan malın ayıplı mal olarak nitelendirildiği, reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan malların da yine aynı Kanun'un 8 inci maddesinin ikinci fıkrasında ayıplı mal kavramı içerisinde değerlendiği, bu durumda dava konu sosyal donatı tesislerinin sözleşmede ve tanıtım kataloglarında vadedilmesine rağmen siteye ait alan içerisine inşa edilmemesi hususunun Bölge Adliye Mahkemesi kararının aksine eksik ifa değil, ayıp niteliğinde olduğu anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
4. Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nispi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.
5. Dosyada İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan ve Bölge Adliye Mahkemesince de doğru olduğu kabul edilen bilirkişi raporunda konutta oluşan değer azalmasının tespiti yapılırken yukarıda yer verilen yöntemin yanlış şekilde yorumlandığı, taşınmazın satış tarihindeki gerçek ayıpsız rayici ile gerçek ayıpsız rayici tespit edilerek bunların bölümü ile elde edilecek oranın taraflar arasındaki sözleşmedeki satış bedeline uygulanmasıyla değer kaybının belirlenmesi gerekirken hatalı şekilde rapor tarihi itibariyle ikinci el ayıplı ve ayıpsız bedelinin birbirine bölünmesi sonucu ortaya çıkan oranın, taşınmazın satış tarihindeki ayıplı değerine yansıtılması sonucu ortaya çıkan değer üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.