"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2017/318 E., 2023/77 K.
Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, bozmaya uyan Mahkemece asıl davanın kabulüne, birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin, İstanbul Büyükşehir Beledeyesinin desteği ve garantörlüğünde inşaa edilen... evleri projesinden B blok 9 nolu daireyi 12.11.2007 tarihinde satın aldığını, aralık 2009 tarihinde geçici teslim tutanağı ile teslim edildiğini, ancak satış ofisinde, broşür ve materyallerde tanıtımı yapılan, vaziyet planları ve fiilen gösterilen inşaat alanı ve sosyal yaşam alanlarının bulunduğu bölümün yarıyarıya azaltılarak özellikle basketbol ve tenis kortunun bulunduğu 4500 metrekarelik alanın bahçe dışına çıkartılarak sosyal yaşam alanlarının küçültüldüğünü, kalan alanda da vaad edilen oyun alanları, süs havuzlarının yapılmadığını, 15.5.2010 tarihinde yapılan açılış toplantısında, davalı yetkilisinin 4500 metrekarelik rekreasyon alanının tapu devrinin yapılamayacağının bildirdiğini, 4 kat maliki tarafından bu konuda tesbit de yaptırıldığını, davalının site dışındaki yeşil alanı site içinde gibi proje içine alıp gösterdiğini ve etrafını beton duvar ile çevirerek yanılttığını ayrıca daire içi taahhütlerini de sözleşmeye ve reklam broşürlerine göre tamamen aykırı olarak eksik ve ayıplı ifa ettiğini; akıllı ev sistemi alt yapısının kurulmadığını, duş bataryalarının termostatik yapılmadığını, güneş kolektörleri ile destekli su sisteminin kurulmadığını, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünün sağlanarak klozet sifonlarında kullanımı ile ilgili taahhüdün yerine getirilmediğini, A ve B blok arasındaki dükkanların bulunduğu mahallin çatı bağlantısının yeşillendirilmediğini, pencerelerin açılır yapılmadığını, çardak, süs havuzu araç parklarının kalitesiz yapıldığı vs. taşınmazda değer kaybına sebep olan bu eksik ve ayıplar nedeni ile fazla hakları saklı kalarak, taşınmaz bedelinden 5.000 TL'nin bedel indirimi yapılarak faizi ile ödetilmesini istemiştir.
Birleşen davada davacı vekili, aynı talep ve sebeplerle ek dava şeklinde kalan değer kaybının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; asıl ve birleşen davada, dava konusu alanın kampanyadan önce park alanı olarak terk edildiğini ve halen de yeşil alan olarak korunduğunu, düzenlenen broşürlerin icaba davet niteliğinde olduğu gibi, herhangi bir taahhüdün de bulunmadığını, süresinde bir ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 20/03/2014 tarihli ve 2010/750 E., 2014/370 K. sayılı kararıyla; açık ayıp niteliğindeki eksiklikler yönünden süresinde ayıp ihbarı olmadığından taleplerin reddine, eksik iş niteliğindeki hususlar yönünden bilirkişi raporunda belirlenen 4.778,00 TL değer kaybının dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde taraflarca temyiz isteminde bulunulmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 06.10.2016 tarihli ve 2015/24789 E., 2016/17792 K. sayılı ilamıyla sair temyiz itirazları incelenmeksizin; "...gerekçede iki ayrı görüşle çelişkili durum yaratıldığı ve dolayısıyla kısa kararla da çelişki oluşturulduğu anlaşılmakla, bu husus 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 297 nci maddesine aykırı olduğu.." gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; “...dosya kapsamındaki deliller ve HGK ilamı uyarınca davacı tüketicinin, kendisine teslim edeceğini sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sitedeki iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmaması, yeşil alanın 4500 m2 küçültülmesi ve bu alanın bahçe dışına çıkarılması durumunda eksik ifanın söz konusu olacağı, bu nedenle taleplerin ayıp ihbarı koşuluna bağlı olmaksızın Borçlar Kanun'u 125. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı hükümleri uyarınca değerlendirilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. Zira dosya kapsamındaki uyuşmazlıkta taşınmazda yapılmadığı bildirilen bu alanlar eksiktir, yoktur. Kullanımını engeller ayıplı bir durum söz konusu değildir. Bu nedenlerle nu alanların yeterli veya hiç yapılmaması eksik ifa olarak değerlendirilmiş, ayıp ihbar koşulu aranmamıştır. Ancak diğer ayıplar açık ayıp olarak değerlendirilmiş bu ayıplar bakımından ayıp ihbar koşul şartı sağlanmadığından taleplerin reddi gerekmiştir.
Tüm dosya kapsamı uyarınca iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması, güneş kollektörlerinin olmaması ve yeşil alanın 4500 m2 küçültülmesi ve bu alanın bahçe dışına çıkarılması nedeniyle nisbi hesap metodu uyarınca taşınmazın değer kaybının hesaplanması için bilirkişi heyetinden ek rapor aldırılmış, hükme esas alınan 06.09.2018 tarihli ek raporda eksik ifa yönünden 54.467,00 TL değer kaybı oluştuğu tespit edilmiştir. Tüm bu hususlar ve birleşen dosya yönünden sunulan ıslah dilekçesi uyarınca asıl dava yönünden; Davanın kabulü ile, 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, birleşen dava yönünden; davanın kısmen kabulü ile, 49.467,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili, mahkemece açık ayıp niteliğinde sayılan hususlar konusunda taleplerinin reddedilmiş olmasının hatalı olduğunu belirterek mahkeme kararının bu yönden bozulmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili; satış vaadi sözleşmesindeki hükümlerin esas alınmasını, duyuruların esas alınmasının doğru olmadığını, kampanya döneminde bastırılmış broşürlerin hükme esas alınamayacağını, davacının teslime müteakip gerekli kontrolleri yaparak ayıp ihbarında bulunmadığını, ayıba karşı tekeffülden faydalanabilmek için üzerine düşen görevi yerine getirmediğini, davaya konu hususların eksik ifa kabul edilerek hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, konutun teslimi esnasında ortak mahallerin de tartışma konusu yapıldığını, teslim esnasında mevcut halin davacıya açıklandığını, davacının itirazi kayıtsız konutu teslim aldığının, konutun oturuma uygun vaziyette davacıya teslim edildiğini, teslimden dava tarihine kadar geçen sürede ayıp ihbarında bulunulmadığını, yargılamaya konu taleplerin hakdüşürücü süre ve zamanaşımına uğradığını, hükmedilen bedelin fahiş olduğunu, benzer dosyalarda bilirkişi tarafından hesaplanan 54.467,00 TL bedelin yüksek bulunduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Yürürlük tarihi itibariyle uyuşmazlıkta dikkate alınması gereken 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu'nun (4077 sayılı Kanun) 4 üncü ve 30 uncu maddesi,
2. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 198 inci maddesi,
3. Dairemizin 21.12.1011 tarihli ve 2022/7366 E., 2022/9735 K. sayılı kararı.
3. Değerlendirme
1.4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu'nun (4077 sayılı Kanun) 4 üncü maddesinin 2 inci fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Aynı Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, Kanun'un 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (818 sayılı Kanun) 198 inci maddesine göre (6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun bu konudaki 223. üncü maddesi) alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.
2. Ayıp ve kusurlu imalatlar nedeni ile satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.
3.Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple:
Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,
6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
29.02.2024 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zamanaşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır.
Davacı tüketici olduğuna göre, tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4 üncü maddesinde yer almaktadır.
Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır.
Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır.
Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir.
Eksik ifa ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır.
Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4 üncü maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir.
Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise, 4077 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;
Davacının haziran 2007 tarihinde satın aldığı dairenin aralık 2009 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirdiğine ilişkin bir delil bulunmadığı ve sonrasında 01.07.2010 tarihinde açtığı eldeki dava ile de, taahhüt edilen yeşil alanın kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istemiştir.
Davacının dava dilekçesinde tanımladığı bu durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.
Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır.
Her ne kadar, 4 üncü madde de konut satışlarında zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir.
Hal böyle olunca, yeşil alana ilişkin Mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından bu talebin reddi gerektiğini düşündüğümden çoğunluk görüşüne katılamıyorum.