"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/104 E., 2023/443 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın davalı ... yönünden reddine davalı şirket yönünden kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı şirket vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin 31.10.2008 tarihinde İstanbul ili ... ilçesinde 1949 parsel nolu taşınmaz üzerinde bulunan kat irtifakı kurulu B1-5 Blok 1.kat 11 nolu ve A1-5 Blok 4.kat 56 nolu dubleks daireleri bedelini ödeyerek proje aşamasında iken dava dışı üçüncü kişiden satın aldığını, müteahhidin cezaevine girdiğini ve inşaat işini tüm haklarıyla aralarında organik bağ bulunan davalı şirkete devrettiğini, imar planının mahkeme kararıyla iptal edilmesi üzerine yeni imar planı yapıldığını buna bağlı olarak yeni proje oluşturulması gerektiğini, tüm daire sahiplerinden belediye ve tapudaki işleri hızlandırmak, inşaat yapımı, ifraz, tevhid ve inşaat işleriyle ilgili sair tüm yetkileri içeren geniş kapsamlı bir vekaletname alındığını, müvekkilinin de .... Noterliğinin 24.02.2011 tarih ve 12395 yevmiye nolu vekaletname ile davalı şirket yetkilisi ...'a vekalet verdiğini, davalı ...'nin belediye ve tapudaki işleri bitirdiğini ancak müvekkili adına 1.kat 11 nolu daire yerine zemin kat 2 nolu daire ve 4. kat dubleks daire yerine 8. kat 65 nolu dairenin tapusunun devredildiğini, müvekkilinin buna rızasının olmadığını, sözleşme konusu dairelerin site içine havuza bakan ve geniş daireler olmasına rağmen davalının elindeki vekaletnameye göre keyfi hareket ederek bu daireleri 3.kişilere daha yüksek fiyata satıp müvekkiline arka bahçeye bakan ve bodrumda bir daire ile yine bahçeye bakan 1 daire verdiğini, daireler arasında konum ve metrekare olarak büyük fark olduğunu, müvekkilinin aldatıldığını ileri sürerek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla değer kaybı keşif ile belirlenene kadar şimdilik 20.000,00 TL maddi tazminatın davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline karar verilmesini talep etmiş, talep sonucunu ıslah ile 270.000,00 TL'ye çıkartmıştır.
II. CEVAP
Davalılar vekili; dava dışı ... İnşaat Taah. Tic. Ltd. Şti. ile arsa sahibi ... arasında 20.02.2006 tarihinde noterde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını 10.04.2008 tarihinde kat irtifakı kurulduğunu, arsa sahibi ...nin kat irtifakına göre payına düşen 3 adet daireyi 2008 yılında ... isimli kişiye sattığını bu kişinin de dairelerden ikisini davacıya sattığını, müvekkillerine husumet yöneltilemeyeceğini, imar planlarının mahkeme kararıyla iptal edilmesi nedeniyle kat irtifaklarının bozularak yeni imar planına uygun proje ve yeni kat irtifakları kurulması gerektiğini, müvekkilinin uzun uğraşları sonucunda 2 sene sonra yeni imar planlarının kabul edildiğini, projenin yeni imar planına uydurulması gerektiğini, bu nedenle inşaat alanının düşürüldüğünü, buna bağlı olarak da yeni projede dairelerin şekli konumu metrekaresi ve yerinin değiştirildiğini, bunun üzerine arsa sahipleri ile yeni imar durumuna göre 2010 tarihinde noterde yeni bir gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, kat irtifakı bozulduğundan yeniden kat irtifakı kurulabilmesi için 2011 tarihinde davacıdan ve diğer kat maliklerinden vekalet alındığını, projenin yenilenmesine rağmen davacının arsa payının aynı kaldığını, yeni projede davacının satın aldığı özellikte daireler olmadığını 29.04.2014 tarihinde davacıya kat mülkiyeti tapuları verildiğini belirterek davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 22.02.2018 tarihli ve 2017/252 E., 2018/93 K. sayılı kararıyla; davalı ... Yapı yönünden davanın kabulü ile 20.000,00 TL değer kaybının faiz istenilmediğinden faizsiz olarak, bakiye 250.000,00 TL 'nin ıslah tarihi olan 01/05/2016 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı şirket vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince verilen 14.11.2019 tarihli ve 2018/3467 E., 2019/11327 K. sayılı ilamla; hükme esas alınan bilirkişi heyet raporunda dairelerin belirlenen değerlerine ne şekilde ulaşıldığının gösterilmediği, raporun bu hali ile denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığı gibi davalının rapora karşı itirazlarının da karşılanmadığı, Mahkemece, davacının satın aldığı daireler ile kendisine teslim edilmek istenen daireler arasında değer farkı bulunup bulunmadığının belirlenmesi bakımından büyüklük, cephe, kat, konum gibi bir dairenin değerine etki edebilecek tüm hususları gözetilerek ve davalının rapora itirazlarını karşılar mahiyette taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli yeni bir bilirkişi heyetinden alınacak rapor sonrasında hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına, davalının sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın, davalı ... yönünden husumetten reddine, davalı ... Yapı şirketi yönünden kısmen kabulü ile, toplam 230.000,00 TL’ nin, 210.000,00 TL’sine ıslah tarihi olan 01.05.2016 tarihinden itibaren yasal faiz işletilmek suretiyle davalı şirketten tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı şirket vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı şirket vekili, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkilinin proje değişikliğinden sorumlu olmayacağını, yeniden kat irtifakı kurulması için müvekkili şirket yetkilisine vekaletname verildiğini, buna göre işlem yapıldığını, bilirkişi raporlarının denetime elverişli olmadığını, m2 ve değer bakımından hatalı tespitler içerdiğini, eski projeye göre satılan ve şeni projeye göre davacıya verilen daireler arasında fiyat farkı bulunmadığını, sunulan emsallerin incelenmediğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekaletin kötüye kullanımı nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK ile 04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK.
3. Değerlendirme
1.Davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının bozmaya konu edilmemiş olması nedeniyle reddi gerekmiştir.
2.Dosyanın incelenmesinde, davacının, dava dışı yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında İstanbul ilinin ... İlçesinde bulunan 1949 parsel numaralı, üzerinde kat irtifakı kurulmuş taşınmazdan arsa malikinin hesabına düşen iki adet daireyi satın aldığı, ancak imar planının iptal edilmesi üzerine yeni imar planına göre yeni bir proje ve kat irtifakı kurulması ihtiyacı doğduğu, yüklenicinin inşaatı davalı şirkete devrettiği, diğer davalının şirketin temsilcisi olduğu, ve davacı ile diğer maliklerden inşaatın tamamlanması, kat irtifakı ve mülkiyeti kurulması, belediye ve tapudaki işlerin görülmesi için vekalet alınarak sonucunda yeni bir proje ile kat irtifakı kurulduğu anlaşılmıştır.
3. Davacı, ilk projeye göre satın aldığı, birisi B1-5 blok 1. kat 11 numaralı, diğeri A1-5 blok 4. kat 56 numaralı dairelere göre yeni proje ve kat irtifakına göre adına tescil edilen biri G blok zemin kat 2 numaralı, diğeri D blok 8. kat 65 numaralı dairelerin büyüklük ve konum itibariyle eş değer özelliklerde olmadığını iddia ederek aradaki değer farkının tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
4. Mahkemece verilen ilk kararda davanın davalı şirket yönünden kabulüne davalı ... yönünden reddine karar verilmiş; bu kararın yalnızca davalı şirket tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmaması ve davalının itirazlarının karşılanmamış olması gerekçeleriyle, bozulmasına karar verilmiştir.
5. Bozulmasına karar verilen karara esas alınan bilirkişi raporunda, davacının başta satın aldığı 11 nolu daire ile yeni kurulan kat irtifakında buna mukabil olarak adına tescil edilen D blok 65 numaralı dairenin değerlerinin birbirine denk olduğu; satın aldığı diğer 56 nolu daire yerine adına tescil edilen 2 numaralı daire arasında ise 270.000,00 TL değer farkı bulunduğu tespit edilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak verilen karara esas alınan 12.04.2023 tarihli raporda ise davacının başta satın aldığı 11 nolu daire ile yeni kurulan kat irtifakında buna mukabil olarak adına tescil edilen 65 numaralı daire arasında 150.000,00 TL, diğer satın aldığı 56 nolu daire yerine adına tescil edilen 2 nolu daire arasında ise 80.000,000 TL değer farkı bulunduğu tespit edilmiştir.
6. Mahkemece verilen ilk karar, yalnızca davalı şirket tarafından temyiz edilmiş olduğundan, Mahkemece bozmaya uyulmuş olmakla davacının ilk projeden satın aldığı 11 numaralı daire yerine yeni projeden verilen 65 numaralı daire arasında değer farkı bulunmadığı yönünde davalı lehine usuli kazanılmış hak oluşmuştur.
7. Buna göre, Mahkemece yalnızca davacının ilk projeye göre satın aldığı 56 numaralı daire ile yeni projeden buna mukabil olarak verilen 2 numaralı daire arasındaki bilirkişi tarafından tespit edilen değer farkına (80.000,00 TL'ye) hükmedilmesi gerekirken, davalının usuli kazanılmış hakkı göz ardı edilerek her iki taşınmaz yönünden tespit edilen toplam değer farkına hükmedilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup kararın bu nedenle davalı şirket yararına bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428 inci maddesi gereğince kararın BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
03.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.