"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/273 E., 2023/1148 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 6. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/872 E., 2020/373 K.
Taraflar arasındaki menfi tespit (tellallık sözleşmesinden kaynaklanan) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin eşinin başka emlakçılar vasıtası ile daha önce de gördüğü dava konusu taşınmazın fiyatının büyük oranda düştüğünü görünce aynı gayrimenkul alımı için dava dışı ... ile görüşme yaptığını, daha sonra müvekkili eşinin söz konusu taşınmazı görmesini istediğini, o sırada formalite olduğu söylenip davalı tarafından müvekkiline taşınmaz gösterme belgesinin imzalatıldığını, müvekkilin eşi ...'un taşınmazı kendi menfaatlerine uygun anlaşmayı sunan emlakçılar vasıtası ile satın alarak diğer emlakçılara komisyon bedeli ödediğini, ancak taşınmazı satın alan kişinin belgede sayılan kişilerden olmayıp müvekkilinin eşi olduğunu davalının müvekkiline hiçbir hizmet vermediğini, taşınmazı gösteren kişinin davalı ile birlikte çalışan ... olduğunu, ayrıca müvekkilinin eşinin de bu kişi ile görüştüğünü, yer gösterme belgesinin ilgili yönetmelik hükümlerine aykırı olarak düzenlendiğini, ayrıca sözleşmede taşınmazın bedelinin bildirilen bedelden yüksek gösterildiğini, bu suretle müvekkilinin aldatıldığını, müvekkilince keşide edilen ihtarname ile sözleşmenin irade sakatlığı nedeniyle iptal edildiğinin bildirildiğini, taşınmazın doğrudan maliklerden alınmasının söz konusu olmadığını kaldı ki taşınmazı satın alan eşin sözleşmede komisyon ücreti ödenmesi gereken yazılı şahıslardan olmadığını belirterek, müvekkilinin davalıya borçlu olmadığının tespiti ile davalı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; icra takibine dayanak satılık taşınmaz gösterme belgesi kapsamında, davalının eşinin menfaat ilişkisi bulunan üçüncü kişi kapsamında olduğunu, müvekkilinin görevini yerine getirerek ücrete hak kazandığını, taşınmazın alımı için müvekkilinin ortağı ...'nın 6 ay boyunca davacı ile eşine simsarlık hizmeti verdiğini, fakülte dekanı olan davacının aldatıldığı iddiasının gerçek dışı olduğunu, davacının taşınmazı satın alması konusunda başka bir simsara ücret ödemesinin müvekkiline olan borcunu ortadan kaldırmadığını, yer gösterme belgesinde gösterilen değerin simsarlık ücreti yönünden bir etkisi olmadığı gibi, yüksek bedel gösterildiği iddiasının ticari hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, kaldı ki rakamın taşınmaza ait ilandaki değerine uygun olduğunu, taşınmazın ilanda 13.500.000-TL olarak gösterilmesine rağmen davacıya 11.500.000-TL'ye satıldığını, sözleşmenin yasal unsurları TBK'ya uygun olup idari yükümlülükleri düzenleyen yönetmelik hükümlerine dayalı geçersizlik iddiasının yerinde olmadığını, yönetmelikte hizmet bedeli %4 ile sınırlandırılmış olup sözleşmede kararlaştırılan %3 bedelin yönetmeliğe uygun olduğunu belirterek, davanın reddi ile davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı arasında 20.03.2019 tarihli satılık taşınmaz gösterme belgesi akdedildiği, bu sözleşmede alıcının gördüğü gayrimenkulleri sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde şahsı, ortağı veya çalışanı bulunduğu şirket, şirket ortakları, şirketin ortak olduğu kuruluşlar ya da kan ve sihri hısımların satın alması halinde satış bedeli üzerinden %3+KDV komisyon bedeli ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, davalı tellalın sözleşmede yazılı taşınmazı göstermesinden sonra davacının eşi tarafından bağımsız bölümün satın alındığı, sözleşmede, aracılık hizmetine konu taşınmazın davacı dışında hangi şahıslar tarafından alınması halinde davalının komisyon ücretine hak kazanacağı tahdidi olarak belirlenmiş olup, eş ibaresinin yer almadığı, sözleşmede her ne kadar davacının kan ve sihri hısımları tabirine yer verilmiş ise de, eşleri birbirine karşı sihri hısım olarak nitelendirmenin mümkün olmadığı, sözleşmede açıkça “kan ve sıhri hısımlardan” bahsedilmiş olup, gösterilen evin eş tarafından satın alınması durumunda tellallık ücretinin hak edileceğine dair bir düzenleme bulunmadığı, bu nedenle davacının taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre komisyon ücretinden sorumlu tutulamayacağı, ayrıca davalının kötüniyetli olduğu ispatlanamadığından kötüniyet tazminatı talebinin reddinin gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile davacının dayanak icra takibinde davalıya borçlu olmadığının tespitine, yasal şartları oluşmadığından kötü niyet tazminatı isteminin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davalının takipte haksız ve kötü niyetli olduğunu, bu nedenle menfi tespit davasının açılmasına sebebiyet verdiğini, davalının müvekkili ve eşi ile sözleşmesel bir ilişkisinin bulunmadığını, kendisinden hizmet almayan müvekkiline karşı haksız ve kötü niyetli olarak takip başlattığını belirterek, kararın kötü niyet tazminatı bakımından kaldırılarak davalı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili; mahkemece kararda atıf yapılan Yargıtay HGK kararının işbu davaya emsal olamayacağını, sözleşmede; alıcının gördüğü taşınmazın şahsı, yöneticisi/ortağı bulunduğu şirket, bu şirketin ortağı bulunduğu şirket ve kuruluşlar, ya da nişanlısı veya kan ve sıhri hısımları veya şahsıyla menfaat ilişkisi bulunan bir üçüncü kişinin satın alması halinde, satış bedeli üzerinden %3+KDV komisyon bedeli ödemeyi kabul ettiğini, dava konusu sözleşme hükmünün, atıf yapılan HGK kararında geçen sözleşmeden tamamen farklı olduğunu, dayanak sözleşmede taşınmazı davacının şahsıyla menfaat ilişkisi bulunan bir üçüncü kişinin satın alması halinde de ücret ödeneceğinin belirtildiğini, aile konutu amacıyla alınan taşınmazın her iki eşin de menfaatine olduğunu, dolayısıyla davacı ile eşinin sözleşmede kararlaştırılan şekilde menfaat ilişkisi içinde bulunduklarını, simsarın haksız olarak devre dışı bırakılmasını önleyici düzenlemelerin Yargıtay tarafından da simsarlık ücretinin doğması için geçerli ve yeterli olarak kabul edildiğini, sözleşmede nişanlının alması halinde dahi ücret ödeneceği kararlaştırılmışken eşin satın alması halinde ücretin doğmadığının kabulünün mümkün olmadığını, ayrıca mahkemece müvekkili aleyhine hükmedilen yüksek tutarlı yargı gideri ve vekalet ücretinin hakkaniyete aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmaz davacının eşi adına tescil edilmiş konut niteliğinde bulunduğundan, davacının eşinin de taşınmazın satın alınmasında menfaatinin bulunduğu, davalı simsarın sözleşme gereği ücrete hak kazandığının kabulü gerektiği, davacının taşınmazın satın alınması için başka bir simsara ücret ödemesi de sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmadığı, davacı, sözleşme gereği taşınmazın satış bedelinin yüzde üçü olan 345.000-TL'den sorumlu olduğu bu nedenle mahkemece davanın reddi gerekirken, dayanak sözleşme hükmünün içeriği itibariyle somut olaya uygulanması mümkün olmayan Yargıtay HGK kararına atıfla eş ibaresinin sözleşmede yer almadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi isabetsiz olduğu, ayrıca davacının talebi üzerine mahkemece İİK'nın 72/3 maddesi gereğince ihtiyati tedbir kararı verildiği ve tedbirin uygulandığı, davanın reddi nedeniyle tazminat talep koşullarının oluştuğu anlaşılmakla, davalı vekilinin tazminat isteminin kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; taraflar arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığını, mülk sahibinin yetkilendirdiği başka bir simsar aracılığıyla taşınmazın satın alındığını, sözleşmedeki "şahsımla menfaat ilişkisi içerisinde bulunan üçüncü bir şahsın" ibaresinin geçerliliğinin bulunmadığını, bu ibarenin davacının eşini kapsamadığını, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tellallık sözleşmesinden kaynaklanan menfi tespit istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520 ve devamı maddeleri
3. Değerlendirme
1.Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312)
2. Taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazanan kişi olarak tanımlanan (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C. 1, s. 991) simsarlık, sözleşme tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir.
3. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir.
4. Kanun’un 521 ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175 inci maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK’nın 521/1. maddesi, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK’nın 521/1. maddesi bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Kanun’un 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.
5. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı).
6. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davaya konu sözleşme başlığı “Satılık Taşınmaz Gösterme Belgesi” olsa da içeriğinin simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğunda tereddüt bulunmamaktadır. Davacının eşinin 22.05.2019 tarihinde satın aldığı taşınmazın, taraflar arasında imzalanan 20.03.2019 tarihli isimli sözleşme ile davalı tarafından davacıya gösterildiği, sözleşmede; davacının bizzat gezerek görmüş olduğu taşınmazı, şahsının, ortağının, yöneticisi/ortağı bulunduğu şirketin veya söz konusu şirketin ortağı bulunduğu şiketlerin/kuruluşların ya da nişanlısının veya kan ve sıhri hısımlarının veya şahsıyla menfaat ilişkisi içinde bulunan bir üçüncü kişinin satın alması halinde fiili satış bedelinin yüzde 3+KDV'si tutarında bir hizmet bedelini davalıya ödemekle yükümlü olacağını kabul ve taahhüt ettiği, her ne kadar sözleşmede taşınmazın eş tarafından satın alınması halinde şartın gerçekleşeceği belirtilmemiş ise de; davacı ile menfaat ilişkisi içinde bulunan eşi tarafından taşınmazın müşterek konut olarak satın alınması nedeni ile davalı simsarın kararlaştırılan ücrete hak kazandığı açıktır. Taşınmazın mülk sahibi tarafından yetkilendirilmiş başka bir simsar aracığıyla satın alınmasının ve bu simsara ücret ödenmesinin davacının sözleşmeden kaynaklanan sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.
7.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, dolayısıyla kararda belirtilen gerekçenin yerinde olduğu anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.10.2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.